Как не потеряться в лабиринтах закона




Люди любят порассуждать о законах, независимо от рода своей деятельности и образования. С одной стороны, это неплохо, обсуждать, установленные государством законы и правоприменение. С другой стороны, рассуждающий о законодательстве неспециалист сильно рискует потеряться в правовых нормах и принципах как в лабиринте. Такие рассуждения и выводы о законах, сделанные публично, возможно, из лучших побуждений, могут только запутать публику. Хочу разъяснить как на самом деле законодательно регулируется вопрос доверенностей в гражданском праве вообще и в квартирном товариществе в частности.


Принципы права
В гражданском праве действуют не только нормы, но и принципы, например, принцип свободы договора или волеизъявления. Это означает, что каждый человек свободен заключать по своей воле любые сделки, кроме тех, которые прямо запрещены законом, которым государство осторожно ограничивает свободы в гражданском праве. Так, законодательно не ограничено право человека предоставлять полномочия для совершения сделки любому другому человеку или нескольким представителям. Эта свобода распространяется и на квартирособственников при голосовании на общем собрании квартирного товарищества. Законодательное регулирование состоит только в том, что доверенность должна быть письменной или уставом КТ можно ограничить количество доверенностей на собрании в руках одного представителя.

Все остальные вопросы с полномочиями должен решать сам квартирособственник, он же несёт риски и ответственность за свои решения. А как же иначе? Свободы не может быть без ответственности. Поэтому квартирособственники должны сами выучить и осуществлять свои права в товариществе. Только сам квартирособственник может определить круг полномочий (например, вопросов желательных решений) своего представителя на собрании и запомнить, что все действия представителя будут считаться равнозначными действиям его самого, независимо от того знал квартирособственник обо всех обстоятельствах сделки или должен был знать. Поэтому перед выдачей доверенности и для формирования своей воли при голосовании по вопросам повестки дня собрания надо бы ознакомиться с пакетом документов к собранию (например, проект плана хозяйственной деятельности, отчёт по итогам года). У нас же проблема в том, что большинство собственников пассивны, не желают ни во что вникать и просто доверяют все дела товарищества председателю.

Что нельзя ограничить
Законом нельзя ограничить право члена КТ выдать сколько угодно доверенностей председателю, если уставом товарищества не ограничено количество доверенностей в руках одного представителя. Законом нельзя ограничить голосование представителя члена КТ на собрании, «как ему вздумается», если квартирособственник не написал в доверенности, как он хочет голосовать по каждому вопросу.  И этот порядок не противоречит действующей правовой системе. Законом нельзя обязать квартирособственников ходить на собрания, тем более установить последствия неявки на собрание (интересно, какие?). Гражданское законодательство исходит из того, что лица, совершающие сделки свободны в своих решениях и сами несут все риски возможных негативных последствий.

Также нельзя ограничить право членов правления голосовать за годовой отчёт по хозяйственной деятельности КТ. Председатель КТ не является подотчётным лицом в понимании бухгалтерской терминологии, то есть лицом, которое получило у юридического лица деньги или товары и должно за них отчитаться. Правление товарищества – это законные представители товарищества, которые организуют хозяйственную деятельность на основании закона и решений общих собраний. Правление представляет общему собранию КТ не личный отчёт председателя о расходовании денег, а отчёт хозяйственной единицы о деятельности, и если члены правления одновременно являются квартирособственниками дома, то нельзя лишить их права собственника голосовать за отчёт деятельности товарищества.

Ограничения права голоса для членов КТ установлены только в части 4 статьи 22 Закона о некоммерческих объединениях, согласно которой член не может голосовать, если принимается решение … касающееся контроля или оценки его деятельности в качестве члена правления. То есть, член правления не может голосовать, если стоит вопрос «провести контроль деятельности имярек на должности председателя» или «оценить деятельность председателя как неудовлетворительную».
  
Что регулируется законом
А вот вопрос аннулирования доверенностей, наоборот хорошо проработан в Общей части Гражданского Кодекса (статьи 125-126). Если в отношении полномочия выдана доверенность, то считается, что полномочие действительно до возврата доверенности представляемому или признания ее недействительной. Отозвать (аннулировать) доверенность может только само выдавшее доверенность лицо. Отсюда следует, что если представитель члена КТ предъявил на общем собрании письменную доверенность, то никто не может заявить о её недостоверности до тех пор, пока сам доверитель не заявил об этом. Остается непонятным, как некоторые люди, не обладающие специальным оборудованием, умудряются „на глазок“ установить подделку чужой подписи на документе? Заявить о подделке своей подписи может только сам доверитель, которого можно попросить подтвердить полномочия своего представителя и во время собрания, и после собрания. И только в случае, если член товарищества сам подтвердит, что он никому не выдавал доверенность, товарищество может исправить в протоколе собрания результаты голосования, аннулировав голос неполномочного представителя.

О взятии кредита
По вопросу взятия кредита или аналогичного денежного обязательства, если это обязательство само или вместе с уже имеющимися обязательствами превышает сумму хозяйственных расходов квартирного товарищества за предыдущий хозяйственный год, в Законе о квартирной собственности и квартирном товариществе в части 1 статьи 36 установлена специальная норма, согласно которой этот вопрос считается принятым только в случае, если за проголосовали более половины голосов от всех квартирособственников, которым принадлежит более половины долей в долевой собственности. Это значит, что по вопросу взятия кредита общая норма кворума голосования на повторном собрании любым количеством участников не будет применяться. За кредит на любом собрании должны проголосовать более половины квартирособственников, у которых, к тому же больше долевой собственности в доме.
На повторном собрании квартирного товарищества при любом количестве участников могут приниматься только вопросы обычного управления, в том числе, выборы правления.

опубликовано в Нарвской Газете 21 августа 2019 года

Квартирное товарищество в голосах и лицах


Квартирособственники жилого дома принимают решения по вопросам управления и обслуживания своего дома большинством голосов на общих собраниях КТ, которое управляет жилым домом. Поскольку товарищество – это юридическое лицо, предусматривающее членство, то часто задают вопрос: почему количество членов в КТ не всегда совпадает с количеством голосов на общем собрании? Кто из собственников квартиры считается членом товарищества, а кто нет ? Как провести собрание без ошибок, чтобы избежать возможного судебного оспаривания принятых решений?

Члены квартирного товарищества

Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает, что членами квартирного товарищества являются все квартирособственники дома (часть 4 статьи 1 закона). Поэтому количество членов товарищества может быть больше, чем количество квартир в доме. Дело в том, что членами квартирного товарищества считаются и те лица, которые имеют одну квартиру в совместной собственности, например, супруги, наследники и т.д., если запись о собственниках внесена в Крепостную книгу. Списки участников общего собрания товарищества должны содержать данные обо всех квартирособственниках-членах КТ, внесённых в крепостную книгу. Совместные собственники могут осуществлять связанные с квартирной собственностью права только совместно. Они должны вместе подписывать какие-либо заявления в товарищество или участвовать в собрании, либо выдать одному из сособственников письменную доверенность. Также уставы некоторых товариществ допускают, что совместные собственники квартиры могут представить в правление письменное соглашение о том, кто из них будет считаться членом товарищества.

Количество членов квартирного товарищества может не совпадать с количеством квартир в доме и по другой причине. Некоторые собственники имеют несколько квартир в доме, но количество их «членства» в товариществе от этого не увеличивается. Статья 2 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает, что один собственник целого здания (например, застройщик дома) может разделить здание по соответствующей процедуре на квартирные собственности и одновременно с этим создать квартирное товарищество. Очевидно, что застройщик будет единственным членом товарищества, пока не начнёт продавать квартиры. Следовательно, закон поддерживает, что одно и то же лицо независимо от того, сколько квартир в доме ему принадлежит считается одним членом товарищества. А вот количество голосов такого члена на общем собрании КТ будет равно количеству квартир, находящихся в его собственности, если уставом КТ не предусмотрено иное.

Квартирные собственности в доме могут быть разного назначения использования: жилые квартиры или нежилые помещения. Физические и юридические лица, владеющие квартирной собственностью членами квартирного товарищества. Поэтому попытки некоторых КТ «исключить» собственников нежилых помещений из списков участников общего собрания, является грубым нарушением прав квартирособственника и может привести к судебным спорам.

Голоса членов товарищества

Квартирособственник/и осуществляет своё право принимать решения об управлении и обслуживании дома на общих собраниях КТ лично или через своего представителя. В законе установлено общее правило: одна квартирная собственность даёт члену один голос на общем собрании товарищества, если уставом КТ не предусмотрено иное. Голос как единицу волеизъявления невозможно каким-либо образом поделить на части между совместными собственниками квартиры. Они могут присутствовать на собрании вдвоём (или, по количеству собственников, все вместе), но при голосовании учитывается только один голос от квартиры. Что делать, если мнения совместных собственников по одному и тому же вопросу разные, такое ведь бывает? Лучший вариант – воздержаться при голосовании.

Также любой квартирособственник может осуществлять свои права на общем собрании товарищества через представителя по простой письменной доверенности, в которой может быть перечислен объём прав, то есть содержание волеизъявлений по решениям, по которым доверено голосовать. Представителем квартирособственника на собрании товарищества может быть любое лицо, а не только член товарищества или члены семьи, эти ограничения были отменены ещё в 2009 году. Право квартирособственника иметь представителя или нескольких представителей и вместе с ними самому присутствовать на собрании товарищества не может быть ограничено уставом. Положения уставов со старыми правилами перестали действовать автоматически. Уставом КТ можно предусмотреть только предельное количество членов товарищества, представляемых одним и тем же лицом.

Доверенность может быть оформлена на любом языке. В случае необходимости предоставления доверенности в регистр квартирных товариществ, нужно будет сделать письменный перевод с русского на эстонский язык, нотариального заверения не требуется. Нередко правление отказывается принимать доверенность, заявляя, что «подпись поддельная». Непонятно, как члены правления, не обладающие специальным оборудованием, могут установить подделку чужой подписи на доверенности? Заявить о подделке своей подписи может только само лицо, выдавшее доверенность, а другие лица не вправе делать за него подобные заявления. Если правление сомневается, то можно во время регистрации участников собрания позвонить, выдавшему доверенность квартирособственнику с вопросом, подтверждает ли он полномочия своего представителя. Правление может установить действительность полномочий представителя и после собрания, обратившись к лицу, выдавшему доверенность. Если квартирособственник не подтвердит доверенность, то голос от этой квартиры аннулируется, а в протоколе собрания исправляются результаты голосования.

Член правления товарищества

Еще раз следует напомнить, что членом правления квартирного товарищества может быть любое дееспособное физическое лицо, а не только квартирособственник этого дома. Государственный Суд подтвердил в решении № 3-2-1-109-99, что подобное ограничение не установлено в законе. Также Государственный Суд подтвердил в решении № 3-2-1-145-08 точку зрения, что закон не запрещает члену правления голосовать за себя при выборах или отзыве членов правления. Если же в уставе товарищества есть подобные ограничительные пункты, то они автоматически считаются юридически ничтожными, так как противоречат закону.

Если член правления является одновременно квартирособственником в доме, то он имеет на общем собрании один голос от себя по всем вопросам деятельности товарищества, также может иметь голоса по доверенностям от других членов КТ. Однако член правления не может голосовать, если решается вопрос об освобождении его от ответственности, о совершении сделки между ним и товариществом или о ведении с ним правового спора; или решаются вопросы, которые касаются контроля или оценки его деятельности как члена правления. При определении кворума голос этого члена не учитывается.

опубликовано в газете МК Эстония 15 мая 2019 года

Права, которыми не пользуются в товариществе



Владение квартирной собственностью связано с добровольно-принудительным членством в товариществе. Добровольность членства заключается в том, что человек сам решает, приобретать или нет сопряжённую с членством в КТ квартирную собственность. Квартирное товарищество (в более точном смысловом переводе с эстонского языка – квартирный кооператив) надолго закреплено в нашем законодательстве в качестве управляющего квартирным домом, это является фактом. И если от товарищества и связанных с ним проблем никуда не деться, то пора понять, что одни лишь жалобы в газету на председателя, соседей, «несовершенство законов» и т.п. не решают конкретную проблему конкретного квартирособственника.

Более конструктивным является изучение правил функционирования квартирного товарищества и овладение средствами правовой защиты своих личных прав внутри его. Увы, большинство членов товарищества не умеют или не хотят пользоваться правовыми средствами для защиты своих прав, установленных действующим законодательством. Это означает, что люди не предпринимают разрешённых законом самостоятельных действий, или не просят помощи у государства, то есть в суде, чтобы решить проблемы. Вот перечень прав, которыми редко пользуются собственники квартир.

Право на информацию о деятельности КТ

Право члена товарищества на информацию о хозяйственной деятельности товарищества установлено в части 1 статьи 45 Закона квартирной собственности и квартирном товариществе, согласно которой квартирособственник имеет право получать информацию от правления о деятельности квартирного товарищества и знакомиться с документацией квартирного товарищества.

Необходимыми информативными документами являются устав КТ, протоколы общих собраний и план деятельности товарищества на год, в которых содержатся методика распределения общих расходов между членами КТ, тарифы на обслуживание и ремонт дома, обязанности товарищества по содержанию и стоимости ремонта и обслуживания, размер вознаграждения председателя, порядок пользования парковкой и т.п. Под отчётами подразумевается годовой хозяйственный отчёт о деятельности товарищества; отчёт о техническом состоянии недвижимости; отчёт о действиях и расходах на управление, обслуживание и ремонт дома за определённый период; отчёт об организации ремонтных или аварийных работ; отчёт о денежных потоках за период; отчёт о действиях правления по взысканию долгов.  Требование о получении информации нужно оформить в письменном виде и отправить правлению простой, заказной или электронной почтой. Правление должно представить документы или дать возможность ознакомиться с документами в разумные сроки. Разумный срок определяется периодом от 5-ти до 30 дней в зависимости от сложности подготовки документов.

В случае, если правление неоправданно отказывается от выдачи информации или не позволяет ознакомиться с документацией, член товарищества может представить в суд заявление против товарищества с требованием обязать правление выдать информацию или дать возможность ознакомиться с документацией (госпошлина составляет 50 евро).

Право на ознакомление с документами

Поскольку члены товарищества являются еще и долевыми собственниками недвижимости у них есть право ознакомления со всеми документами, относящимися к недвижимости и её обслуживанию, которые есть в товариществе. Такими документами являются бухгалтерские документы, договоры с членами правления, договоры по обслуживанию и ремонту, проекты, акты приемки работ, документы надзора собственника, карты и планы здания. Право ознакомления с документами обеспечено дополнительно к закону о квартирной собственности и квартирном товариществе также статьями 1015-1017 Обязательственно-правового Закона, при этом следует учитывать, что риск и расходы, связанные с предъявлением документа либо ознакомлением с ними, несёт член товарищества, требующий предъявления документа. Кстати, многие документы можно получить самим из открытых регистров бесплатно, посетив Интернет-порталы учреждений с ИД картой. Копии устава, протоколов перевыборных собраний КТ, отчётов о хозяйственной деятельности можно получить в регистре квартирных товариществ, данные квартирособственников дома можно получить в крепостной книге.

Правление не может отказаться от предъявления документа или ознакомления члена товарищества с документами, прикрываясь мифической «коммерческой тайной», потому что, документация товарищества не содержит признаков коммерческой тайны, то есть данных об изобретениях, технологию или процесс производства продукции или информацию о стратегии продаж. Правление не может отказаться, прикрываясь Законом о защите личных данных. Нужно только соблюсти минимальные меры, предусмотренные законодательством: 1) затребовать от получателя письменные гарантии, что данные будут использоваться им только в личных целях и не будут использоваться с целью причинения вреда другим квартирособственникам или третьим лицам; и 2) предупредить о недопустимости дальнейшего распространения полученных данных: вывешивания на информационных досках дома или публикации в Интернете, об ответственности за распространение неправильных сведений о лице или оскорбления лица неподобающими оценками (ответственность может выражаться в возмещения материального и морального вреда). Также запрещено передавать данные о долгах квартирособственников, если со дня нарушения обязанности по оплате прошло менее 30 дней или более 3-х лет. Личный код физического лица не относится к составу личных данных, запрещённых к опубликованию. Личные коды квартирособственников есть в крепостном регистре, бесплатный доступ в который имеет любой собственник дома.

Право оспорить начисления в счетах

У члена товарищества есть право требовать от КТ распределения хозяйственных расходов между собственниками квартир в соответствии с частью 1 статьи 40 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах, то есть пропорционально размеру своей доли в долевой собственности, если уставом квартирного товарищества не установлено по-другому. Простого решения общего собрания КТ о порядке распределения расходов недостаточно для того, чтобы начисления стали «законными». Если квартирособственник считает, что товарищество ошибается в начислениях, то он вправе проконтролировать правильность начисленных ему сумм на основании первичных документов товарищества (устава, годового плана хозяйственной деятельности, решения общего собрания, счетов поставщиков коммунальных услуг).

Если правление игнорирует требование, то член товарищества вправе обратиться в суд, чтобы обязать товарищество сделать перерасчёт. Как быть в это время с платежами? Лучшее решение – оплачивать счета полностью с отметкой, что спорная сумма – это авансовый платёж. Если начисления окажутся неправильными, суд обяжет товарищество сделать перерасчёт в соответствии с правильным размером площади квартиры. Практика частичной оплаты счетов может превратить собственника в должника, а в случае неудачи в суде, ему придётся оплатить не только долг, но и судебные расходы товарищества.

опубликовано в газете Виру Проспект 8 мая 2019 года


Зачем товариществу план хозяйственной деятельности

Организация ремонтов и содержания и жилого дома в порядке, обеспечение квартирособственников коммунальными услугами – это обязанность квартирного товарищества. Квартирособственники, со своей стороны, обязаны возместить товариществу все понесённые на долевую собственность расходы. Обязательства сторон и порядок распределения хозяйственных расходов регулирует Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе (далее ЗксКТ), который требует от товарищества составлять годовой план хозяйственной деятельности.

Без плана нельзя
Квартирное товарищество не может без утверждённого общим собранием КТ плана хозяйственной деятельности: а) востребовать периодические авансовые платежи с собственников квартир; б) взыскать в полном объёме задолженность в исполнительном производстве или получить часть долга при продаже ипотечной квартиры. Созданные в 2018 году новые товарищества также не смогут реализовать своё залоговое право при взыскании долга. ЗксКТ устанавливает, что собственники квартир делают авансовые платежи на основании хозяйственного плана. Следовательно, без утверждённого плана, КТ не может востребовать от собственников платежи за обслуживание, управление и ремонт. Выставление счетов не доказывает сумму долга. Также, если квартира должника продаётся в исполнительном производстве по заявлению товарищества или другого кредитора, то, чтобы не потерять сумму начисленных квартире платежей до момента продажи квартиры на торгах, КТ должно представить исполнителю действующий план хозяйственной деятельности (часть 44 статьи 23 Кодекса исполнительного производства).

Созданные в 2018 году квартирные товарищества, которые обслуживались ранее фирмами недвижимости, сталкиваются при передаче дома с одной и той же проблемой: огромные суммы долгов квартирособственников. Дело в том, что фирмы недвижимости вообще не желают заниматься взысканием долгов, а перекладывают бремя содержания дома на плечи платёжеспособных собственников квартир. Так вот, при продаже квартир должников новые товарищества не смогут реализовать своё залоговое право без утверждённого плана хозяйственной деятельности (в первый год деятельности товарищества размер залогового права по каждой квартире определяется на основании плана). Это значит, что из вырученных при продаже ипотечной квартиры денег, товарищество не сможет получить свои требования к должнику.

Принцип пропорциональности
План хозяйственной деятельности КТ устанавливает предполагаемые расходы квартирного товарищества и распределение этих расходов между квартирособственниками. Общее правило распределения расходов товарищества, установленное в законе – пропорциональное распределение расходов между квартирособственниками согласно размеру их долей в долевой собственности. Надо сказать, что законы, регулирующие деятельность КТ до 2018 года, также предусматривали принцип пропорционального распределения расходов товарищества. Несмотря на это во многих товариществах бухгалтера и правление продолжают неправильный учёт, применяют неизвестно откуда взявшиеся цифры квадратных метров для начисления хозяйственных тарифов.


Правильные размеры долей квартирной собственности указаны только в крепостной книге. Каждый собственник может взять бесплатную выписку по своей квартире на сайте https://uuskinnistusraamat.rik.ee/ В выписке размер долевой собственности указан обыкновенной дробью, числитель которой отражает  размер квартиры, если поставить запятую после первой цифры справа. Если бухгалтерия указывает неправильные цифры, собственник вправе требовать перерасчёта в соответствии с законом. Если товарищество хочет установить отличающийся от закона порядок распределения расходов, то оно должно внести свою методику распределения расходов в устав и зарегистрировать устав в регистре квартирных товариществ. На это обращал внимание Государственный Суд в своём решении ещё в 2010 году. Теперь точка зрения Государственного Суда закреплена в части 2 статьи 40 ЗксКТ. Это означает, что если товарищество рассчитывает какой-то вид расхода по количеству квартир или количеству проживающих в квартире лиц без изменения своего устава, то этот порядок противоречит закону. Несогласный с такой методикой квартирособственник может требовать перерасчёта платежей.
           
Как утверждать хозяйственный план
Правила утверждения хозяйственного плана товарищества с 2018 года несколько изменились. Во-первых, утверждение плана не связано теперь с отчётом правления по итогам прошлого года. Это значит, что план на 2019 год можно утверждать уже в ноябре-декабре 2018 или в самом начале следующего года. Для квартирного товарищества такой порядок удобнее, так как в случае изменения тарифов на управление, обслуживание и ремонт новые тарифы можно выставлять в счетах уже с начала хозяйственного года, также появляется время для поиска подрядчиков для ремонтных работ. Ранее, когда план утверждался в мае-июне хозяйственного года многим товариществам приходилось делать неприятные перерасчёты платежей, да и с работами управиться не успевали.

Во-вторых, теперь у товарищества нет обязанности представлять документацию проекта плана хозяйственной деятельности до собрания каждому квартирособственнику. Вместо этого план хозяйственной деятельности выдаётся по требованию активных квартирособственников и в приглашении на общее собрание КТ следует указать место, где можно ознакомиться с планом до собрания. Товарищество должно отсылать проект плана тем квартирособственникам, которые сообщили правлению адрес электронной почты.

Особенности голосования
Размер вознаграждения председателя правления всегда ставится на отдельное голосование. Ограничение размера вознаграждения установлено в ч. 2 ст. 28¹ Закона о некоммерческих объединениях: общее собрание должно обеспечить, чтобы общая сумма выплачиваемых члену правления выплат находилась в разумном соответствии с задачами члена правления и экономическим состоянием товарищества.

Те товарищества, в которых за принятие плана хозяйственной деятельности принято голосовать «разом», а не за каждый вид тарифа отдельно, делают большую ошибку. В случае взыскания долгов в суде они не смогут доказать, как голосовали за размер отдельных видов платежей. Тарифы ремонтного фонда, перечень работ и их стоимость нужно указывать не только в плане, но и в протоколе общего собрания. Можно также указывать ценовой диапазон стоимости работ, в пределах которого разрешается действовать правлению.

Для принятия решений по вопросам обычного управления достаточно большинства голосов «за» от количества голосов присутствующих на собрании членов товарищества. Но если принимается решение о работе по модернизации или взятии займа, размер которого превышает сумму хозяйственных расходов товарищества за предыдущий хозяйственный год, то для принятия решения нужно квалифицированное большинство голосов. Это значит, что «за» решение должно быть отдано более половины голосов от голосов всех квартирособственников, которым принадлежит более половины долей в долевой собственности. 

опубликовано в газете МК Эстония 4.11.2018

Как обойтись без общего собрания товарищества


Возможность принимать решения по хозяйственным вопросам КТ без созыва общего собрания регулирует Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе (далее КСиКТ). Как это часто бывает, конечные пользователи, то есть квартирособственники, уже начали придумывать свои варианты применения закона. У кого-то фраза 21-й статьи указанного закона «принятие решения без созыва общего собрания» превратилась в «электронное голосование», что исказило смысл до неузнаваемости. Придумали даже, что есть какие-то сайты в Интернете для электронного голосования в товариществе. Разберёмся, что же написано в первоисточнике, то есть соответствующей статье закона.


Процедура голосования без собрания
Возможность принятия решения без созыва общего собрания в КТ была и раньше возможна по Закону о некоммерческих объединениях, но для принятия решения требовалось 100% голосов «за». На практике эта процедура в товариществах не применялась, потому что даже в маленьких домах 100% результат недостижим. Новая норма в специальном для товариществ законе (КСиКТ) предусматривает, что решение принято, если за него отдано больше половины голосов квартирособственников, если уставом не предусмотрено требование особого большинства голосов. Голоса квартирособственников, которые не захотели принимать участие в голосовании, то есть не сообщили правлению свою точку зрения по проекту решения в указанный срок, будут считаться голосами против решения.

Что значит «отдать голос» по новой процедуре голосования? Это значит письменно ответить правлению о своей точке зрения в отношении проекта решения. Точка зрения может выглядеть как значок (галочка, крестик) в графе «за» или «против» по проекту решения в бюллетене голосования (бумажный носитель или э-файл), высланного квартирособственнику. Также это может быть письменное особое мнение по проекту решений, которое член КТ может представить правлению. Заполненный бланк голосования и особое мнение квартирособственник должен подписать и вернуть правлению. Бланк-бумага подписывается ручкой. Другой вариант – поставить дигитальную подпись под заполненным бланком-файлом и отправить файл на э-почту товарищества.

Правление в свою очередь должно обеспечить, чтобы в голосовании приняли участие все квартирособственники. Для этого правление высылает проект решения/ий, по которым проводится письменное голосование всем квартирособственникам и назначает срок, в течение которого квартирособственник должен представить в отношении решения свою точку зрения. То есть бланк для голосования с проектом решения нужно доставить каждому квартирособственнику либо в почтовый ящик, либо лично, либо по э-почте. После проведения голосования правление должно подсчитать результаты и оформить их протоколом, который высылается всем квартирособственникам дома. Решение принято и обязательно к исполнению, если за него отдано больше половины голосов квартирособственников дома.

Какая польза от письменных голосований
Все знают о пассивности основной массы квартирособственников, люди не хотят участвовать в управлении домом. Кто-то занят на работе с утра до вечера, кто-то сдаёт квартиру в найм, а сам в доме не живёт – они не видят смысла тратить время и нервы на собрания, им проще и спокойнее оплатить счёт за квартиру. Основные участники собраний – люди старшего возраста, которые посещают собрания ради дополнительного общения и развлечения. Есть категория «борцов с кем угодно», которые используют собрания как площадку для личного выступления и обличения правления. Либо правление активизирует пачки доверенностей и обученную для борьбы с активистами группу поддержки. Из-за этого общие собрания в товариществах нередко превращаются в балаган и нервотрёпку. Это главные причины, по которым адекватные квартирособственники и молодёжь игнорируют общие собрания. Так и получается, что хозяйственные решения для всего дома принимает небольшая группа квартирособственников на повторных собраниях товарищества.

Процедура письменного голосования даёт возможность купировать указанные проблемы и привлечь к участию в принятии решений большее количество квартирособственников. Как пример, могу привести ситуацию в Ranna Majakas. Товарищество обслуживает три жилых дома, 150 квартир. Более 10 лет на общие собрания приходит человек 25-30, столько же дают доверенности. Причина – неадекватное поведение Дмитрия Милашенко, которое выражается в нескончаемом потоке оскорблений и криков в адрес правления на протяжении полутора часов пока идёт собрание. Беседы, вызовы полиции, недопуск на собрания результатов не дают. Для Милашенко общее собрание – это звёздный час, бенефис, хоть и один раз в год. В январе 2019 года правление решило провести письменное собрание товарищества по утверждению плана хозяйственной деятельности. В конструктивном обсуждении плана работ приняли участие 60% квартирособственников дома, то есть, те кто ранее не был активно вовлечён в процесс принятия решений и управления товариществом. Предложенный правлением план приняли большинством голосов.

По каким вопросам голосовать
Без созыва общего собрания можно принимать решения и голосовать по всем вопросам хозяйственной деятельности товарищества. Прежде всего – это решение по утверждению плана хозяйственной деятельности КТ на год. Товарищества по старинке проводят в мае-июне одно собрание для утверждения итогов прошлого года и плана на текущий год. Новый закон позволяет утверждать план деятельности на следующий год уже в ноябре-декабре уходящего года. Можно принять решение без созыва общего собрания, письменным голосованием, а уже с января приступить к исполнению, подготовить проекты, найти подрядчиков. Если же план принимается в середине текущего года, это значит, что исполнятся он будет не ранее, чем в следующем году. Так и получается, что некоторые дома приступают к ремонту крыши в ноябре-январе, когда обеспечить высокое качество работ невозможно хотя бы из-за погодных условий.

Письменным голосованием можно и правление выбирать. Надо только предварительно определить процедуру выдвижения кандидатов в правление, чтобы всех бюллетенях были одни и те же фамилии. Не следует забывать, что голосовать всё же надо по каждому кандидату отдельно, а не списком. В правление будет избран тот, кто наберёт большее количество голосов (арифметически большее по сравнению с другими).

Письменное голосование – это не просто
Организация письменного голосования потребует от правления КТ определённых навыков канцелярской работы. Нужно составить понятный для обычного человека бланк для голосования, написать подробную инструкцию по процедуре, обеспечить доставку бланка и необходимых информационных материалов каждому (решение по утверждению плана деятельности предусматривает, например, доставку каждому проекта плана). Затем необходимо подсчитать поступившие обратно бюллетени (кворум процедуры) и количество голосов «за» решение. После этого в соответствии с требованиями закона оформляется протокол голосования, который нужно выслать каждому квартирособственнику. 


опубликовано в газете МК Эстония 27 марта 2019 года

Как контролировать своё товарищество

ЧИТАТЬ ONLINE

Управление и обслуживание жилого дома относится к сферам деятельности, в которых безразличие и отсутствие контроля со стороны квартирособственников является катализатором для злоупотреблений со стороны управляющих лиц. Квартирособственники по старой привычке ищут «на стороне» некий орган, который навел бы порядок в товариществе и наказал бы нерадивое правление. Бесполезно бегать в Департамент защиты потребителей, потому что члены КТ не являются в Эстонии потребителями, бесполезно заваливать заявлениями полицию, там ответят, что надо разбираться в рамках гражданских правоотношений. Дело в том, что законодатель возложил контроль за деятельностью товарищества на самих квартирособственников, чтобы они его сами осуществляли и оплачивали.                                                                                                            
Ревизор для квартирособственников

Квартирособственникам пора понять, что главным органом контроля за хозяйственной деятельностью товариществе является сегодня ревизионная комиссия. Если годовой оборот средств 60-ти квартирного дома составляет шестьдесят и более тысяч евро, а квартирособственники не желают контролировать финансы товарищества, они выглядят, по крайней мере, странно. Неужели на фоне растущих расходов за квартиру они не задают себе простые вопросы:
  • соответствует ли размер площадей квартир в бухгалтерском учёте КТ размеру долевой собственности квартир, записанных в Крепостной книге?
  • правильно ли рассчитываются и распределяются тарифы по коммунальным услугам?
  • не производятся ли выплаты членам правления без решения общего собрания?
  • не выполняют ли все работы в товариществе родственники или фирмы председателя КТ без решения общего собрания и по произвольным ценам?
  • как израсходован банковский кредит?
  • сколько стоили ремонтные работы?
  • сколько денег на банковском счёте товарищества? 

Кто еще, кроме ревизионной комиссии, ответит на эти, естественные вопросы квартирособственников? Ведь именно ревизоры имеют право доступа ко всем необходимым для проверки документам, а правление, согласно Закону о некоммерческих объединениях, обязано предоставить эти документы ревизору и давать необходимую для контроля информацию. Так что ревизоры – это представители всех квартирособственников в деле полного контроля над деятельностью правления. Если ваш ревизор владеет специальными знаниями, он сможет дать правильную оценку хозяйственной деятельности правления, подтвердить или рассеять циркулирующие среди квартирособственников сомнения, пресечь необоснованные обвинения, принять меры, поправить ошибки.

Как назначать ревизионную комиссию

Правила назначения ревизионной проверки установлены в статье 34 Закона о некоммерческих объединениях. Во-первых, назначение ревизора или ревизионной комиссии – это исключительное право общего собрания товарищества. Это значит, что решение, типа «поручить правлению найти фирму для проведения ревизии» является юридически ничтожным, так как правление не полномочно выбирать контрольный орган своей деятельности во избежание конфликта интересов. По той же причине не разрешается назначать ревизором члена правления или бухгалтера квартирного товарищества. А вот ограничений по признаку проживания в том же доме или членства в ревизуемом КТ – не существует.

Во-вторых, решение о выборах ревизора или членов ревизионной комиссии должно быть конкретным. Решение должно содержать фамилию конкретного лица или название фирмы, которые назначаются для проверки, задачи ревизоров, размер вознаграждения. Распространённой ошибкой при назначении аудитора является решение типа «Повести ревизионную проверку итогов года». Конкретная кандидатура ведь не утверждена, а кто будет искать ревизоров, обсуждать условия договора, ставить задачи? Такое решение незаконно делегирует полномочия общего собрания правлению. При таких решениях неизбежны дальнейшие упрёки, что правление подыскало «удобного» для себя ревизора. А ведь ситуацию создали сами члены товарищества, которое плохо поработали перед собранием, не подготовили кандидатов в ревизоры, не собрали ценовые предложения.

В-третьих, общее собрание может и должно дать ревизионной комиссии конкретные задания. Например, члены товарищества хотят проверить соответствует ли стоимость ремонтных работ рыночным ценам и каковы реальные объёмы сделанных работ? В зависимости от вопросов, на которые нужно получить ответы, надо искать специалистов для проведения ревизии в своём товариществе. Главный критерий – это компетентность: знание законов, бухгалтерского учёта, методики проведения ревизии и специфики хозяйственной деятельности товарищества или строительного сектора, если надо проконтролировать объёмы и цены ремонтных работ.

Ревизоры и правление

Иногда члены товарищества выбирают ревизоров по признаку оппозиционности к правлению, считая, что именно это противостояние обеспечит честную ревизию. Однако, если взаимоотношения ревизоров и правления окрашены личной неприязнью и носят характер непримиримого конфликта, то пострадают сами квартирособственники, потому что воюющие стороны всегда преследуют только свои личные интересы, а интересы членов товарищества и обслуживания дома уходят при этом на десятый план.

Правление должно быть заинтересовано в проведении контроля даже больше, чем члены товарищества. Во-первых, чтобы рассеять, действительно зачастую необоснованные, обвинения в нечестном ведении дел. В товариществе, где циркулирует мало информации, где правление не хочет или не способно доступно, толково и спокойно ответить на любые «каверзные» вопросы членов о хозяйственной деятельности, распускает свои корни недоверие. И будьте уверены – квартирособственники сами придумают ответы на все свои вопросы. Во-вторых, ревизор должен рекомендовать правлению как исправить ошибки, устранить слабые места в деятельности КТ, ведь не ошибается только тот, кто не работает. Да, встречаются ошибки и в процедуре проведении собраний, и при планировании ремонтных работ, очень часто встречаются ляпы в бухгалтерском учёте. Но многие из этих ошибок можно поправить в рабочем порядке.

Правление должно предоставить ревизорам возможность ознакомиться со всеми необходимыми для проведения ревизии документами и давать нужную информацию. Правление не вправе давать ревизорам указания по написанию отчёта или мнения, но вправе, как и другие члены КТ, ознакомиться с отчётом ревизоров заранее, чтобы иметь возможность дать на собрании дополнительные пояснения.

Ревизоры на общем собрании

Ревизоры составляют о результатах проверки отчёт, который представляется общему собранию вместе с годовым отчётом товарищества о хозяйственной деятельности. Ревизионный отчёт несёт информативную функцию, чтобы члены товарищества смогли определиться утверждать годовой отчёт товарищества или нет. Конечно по результатам деятельности КТ формируется и мнение членов товарищества о способности выбранного правления руководить товариществом и обслуживать дом.


Закон не устанавливает прямой обязанности ревизоров или аудиторов выступать перед собранием со своим отчётом. Но по письменному требованию 1/5 членов товарищества, если оно представлено за пять дней до собрания, аудитор или ревизор должен явиться на собрание и давать членам КТ пояснения к своему отчёту.


Опубликовано в газете Виру проспект 13.03.2019

Управление квартирным товариществом. Есть ли выбор?


           

Прошёл ровно год с тех пор, как каждый многоквартирный дом стал управляться через квартирное товарищество. Появилось более 10 тысяч новых квартирных товариществ на базе домов, которые до 2018 года управлялись фирмами недвижимости. Надо сказать, что в жизни большинства из них ничего не изменилось. Несмотря на то, что закон предусмотрел полугодовой период, в течение которого квартирособственники должны были определиться с формой управления домом, данные регистра квартирных товариществ показывают, что они не выполнили задание. Большинство из новичков-товариществ имеют пробелы в строке «правление». Только единицы удосужились взять управление домом в свои руки и выбрать правление из числа квартирособственников. Остальные продолжают по факту обслуживаться через фирмы недвижимости. Главной причиной является пассивность собственников квартир. Также многим непонятно, как же управлять домом и какую форму управления выбрать?

Фирма-управляющий
Статья 26 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает, что руководить товариществом вместо правления может управляющая фирма, которую квартирособственники выбирают на общем собрании своего товарищества. Наименование и регистрационный код управляющей фирмы должны быть внесены в регистрационную карту квартирного товарищества. В этом случае правление товарищества не выбирается, потому что все полномочия правления переходят к управляющей фирме, например, созыв общего собрания товарищества, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, ведение бухгалтерского учёта, обслуживание и ремонт дома, представление товарищества в суде и т.п. Проверить, есть ли товарищества управляющая фирма с полномочиями правления можно бесплатно в регистре квартирных товариществ по адресу https://ariregister.rik.ee/ если набрать в поисковой строке название или регистрационный номер своего товарищества и открыть регистрационную карту.

В обязанности управляющей квартирным товариществом фирмы входит назначение управдома в каждом доме. Фирма должна сообщить квартирособственникам контактные данные и имя назначенного управдома. Управдом должен иметь квалификацию управляющего по недвижимости, управляющего квартирным товариществом или управляющего многоквартирным домом в значении закона о профессии.

Договорной управляющий
В товариществе может работать договорной управляющий, которого правление товарищества нанимает по договору. Управляющим может быть как физическое, так и юридическое лицо. Договорной управляющий не внесён в регистрационную карту товарищества, а действует на основании доверенности. Полномочия договорного управляющего обычно ограничены техническим обслуживанием жилого дома. Товарищество выбирает на общем собрании правление со всеми полномочиями по руководству товариществом, то есть, созыв общего собрания, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, представление товарищества в суде. Договорному управляющему передаются только обязанности по обслуживанию и ремонту дома, часто, ведению бухгалтерского учёта. Договорной управляющий не обязан иметь квалификацию управляющего по недвижимости или управляющего квартирным товариществом.

Безусловно, каждый квартирособственник хочет, чтобы домом управляли профессионально и в соответствии с разработанными профессиональными стандартами. Ведь кроме административной и хозяйственной работы, обслуживание строения и недвижимости предусматривает знания о строительных конструкциях и технических системах жилого дома. Квартирособственники могут при приёме договорного управляющего на работу в товарищество руководствоваться утверждённым стандартом «Руководитель квартирного товарищества 4 уровня», разработанному Квалификационной комиссией.

Профессия руководитель КТ
Согласно утверждённому профессиональному стандарту руководитель КТ должен уметь составлять хозяйственные планы деятельности и давать квартирособственникам отчёт о деятельности товарищества. Он должен проводить технический осмотр дома, составлять графики обслуживания оборудования; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма. Также руководитель организует парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представляет КТ в учреждениях, список не полный.

Кроме того, руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. К сожалению, в Эстонии только 33 человека имеют удостоверение руководителя квартирного товарищества 4 уровня. Так что выбор пока небольшой.

Обучение профессии
Пока что освоить знания по управлению квартирным товариществом можно только на платных курсах, которые предлагают различные некоммерческие объединения. Но в 2017 году более 200 председателей квартирных товариществ представили ходатайства об открытии бесплатного обучения на русском языке. Этот проект продвигает для своих членов Таллиннский Городской Союз Квартирных Товариществ. Уже составлена двухгодичная учебная программа «руководитель квартирного товарищества 4 уровня», которая проходит согласование в профессиональной системе образования. Обучение предусмотрено также на русском языке. По окончании обучения выдаётся соответствующее профессиональное удостоверение, которое подтверждает, что учащийся:
1)               имеет системное представление об управлении товариществом и ведению хозяйства многоквартирного дома, о роли и ответственности руководителя квартирного товарищества
2)               имеет общее представление о строительных конструкциях и технических системах жилого дома, знает базовые принципы комплексной деятельности по содержанию недвижимости в порядке;
3)               умеет планировать и организовывать систематическое ведение хозяйства квартирного дома, составляет планы хозяйственной деятельности и отчёты по деятельности товарищества;
4)               умеет организовывать, проводить и документировать общие собрания КТ, обеспечивать внутреннюю коммуникацию;
5)               знает правовые акты, регулирующие деятельность квартирного товарищества;
6)               знает основы бухгалтерского учёта и делопроизводства в квартирном товариществе;
7)                умеет самостоятельно организовывать свою работу, следует в работе правилам профессиональной этики и хороших обычаев
8)               владеет необходимыми для работы навыками общения и руководства.

Бесплатное обучение позволит получить профессиональные знания и навыки большому числу квартирособственников, что несомненно повысит качество управления недвижимостью и квартирными товариществами. Также у собственников квартир появится реальный выбор при назначении руководителя товарищества из числа тех, кто имеет профессиональную квалификацию. А с членом правления, претендующим на управление жилым домом, можно заключать договор с условием получения профессионального обучения.


опубликовано в газете МК Эстония 16.01.2019

Капиталы и фонды квартирного товарищества



В хозяйственной деятельности квартирных товариществ вместо «паевого капитала» появилось новое понятие: резервный капитал. Различные толкования этого термина, появившиеся в прессе, скорее запутали квартирособственников, чем прояснили ситуацию. Руководители КТ продолжают задавать вопросы, для чего нужен резервный капитал и можно ли его расходовать или нужно хранить на отдельном банковском счёте? Кроме того, в товариществе есть ремонтный фонд и чем он отличается от резервного капитала?

Назначение резервного капитала
Экономическим термином «резервный капитал» обозначают размер имущества хозяйствующего субъекта, который предназначен для покрытия общих убытков от деятельности. Действительно, квартирное товарищество может столкнуться в своей деятельности с требованиями выплат, покрытие которых не было предусмотрено планом хозяйственной деятельности, например, аварийные работы или судебные издержки. Для обеспечения экстренных выплат и предусмотрен резервный капитал, который является имуществом товарищества. В случае уменьшения размера резервного капитала из-за экстренных выплат его размер должен быть восстановлен в течение хозяйственного года утверждением нового плана хозяйственной деятельности, как предусматривает часть 4 статьи 41  Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ) «Если в течение хозяйственного года выяснится, что принятый хозяйственный план не обеспечивает управление квартирными собственностями в предусмотренном хозяйственным планом объёме или имеется стойкая неплатежеспособность квартирного товарищества, правление квартирного товарищества обязано составить новый хозяйственный план и созвать внеочередное общее собрание квартирособственников для принятия нового хозяйственного плана.»

Кроме того, хозяйственная деятельность товарищества характеризуется месячными производственными циклами потребления услуг. Так, в начале каждого месяца товарищество получает от поставщиков воды, тепла, газа, электроэнергии счета за потреблённые в прошлом месяце услуги со сроком оплаты 10-20 дней. Товарищество распределяет расходы на всех квартирособственников дома со сроком оплаты до 30 числа текущего месяца. Это значит, что срок поступления средств от квартирособственников и срок обязательств КТ по оплате счёта поставщика не совпадают, и для оплаты счетов поставщиков в срок товарищество должно использовать свои средства из резервного капитала. То есть, резервный капитал выполняет в квартирном товариществе также функцию оборотного капитала. В этом случае резервный капитал восстанавливается в конце производственного цикла за счёт поступивших от квартирособственников в конце каждого месяца обычных платежей. Таким образом мнение о том, что товариществу категорически запрещено расходовать резервный капитал, не является правильным. Подобный запрет не содержит ни одна норма законов, регулирующих деятельность КТ.

Законодатель установил размер резервного капитала КТ как 1/12 от суммы всех годовых хозяйственных расходов товарищества, то есть, в среднем, это расходы товарищества в производственном цикле одного хозяйственного месяца. В состав хозяйственных расходов КТ входят абсолютно все расходы/выплаты товарищества на обслуживание, управление, за потреблённые домом коммунальные услуги. В критической ситуации резервный капитал должен обеспечить экономическую устойчивость товарищества в течение одного месяца и дать возможность утвердить на общем собрании новый план хозяйственной деятельности.

Ремонтный фонд
Согласно статье 35 КСиКТ для обеспечения обычного управления квартирным домом товарищество должно создать ремонтный фонд в надлежащем размере. На общем собрании КТ квартирособственники утверждают план ремонтных работ, которое должно сделать товарищество и собирают для финансирования этих работ деньги. Поэтому в юридическом смысле ремонтный фонд является обязательством квартирного товарищества перед собственниками квартир по производству ремонтных работ. В бухгалтерии товарищества ремонтный фонд должен отражаться в строке обязательств, а не собственного имущества. Ошибочным является мнение, что цифра ремонтного фонда в годовом отчёте товарищества – это деньги, которые должны лежать на банковском счёте. В бухгалтерском балансе только одна строчка отражает денежные средства КТ, она так и называется – «деньги». Другие строчки/записи бухгалтерского баланса отражают имущество и обязательства в цифрах, на основании хозяйственных документов на определённую дату года. Например, квартирособственникам выставляются счета 10-го числа месяца, и бухгалтер сразу разносит цифры – требования и обязательства товарищества – в учёт. Реально же денежные средства по счетам поступают только в конце месяца. Наличие должников в товариществе показывает, что деньги не поступили, а значит, и ремонтный фонд не получил реального денежного наполнения, но остался в требованиях товарищества к должникам.

опубликовано в газете Виру проспект 16.01.2019