 |
| ЧИТАТЬ ONLINE |
Управление и обслуживание жилого дома относится к
сферам деятельности, в которых безразличие и отсутствие контроля со стороны квартирособственников
является катализатором для злоупотреблений со стороны управляющих лиц. Квартирособственники
по старой привычке ищут «на стороне» некий орган, который навел бы порядок в
товариществе и наказал бы нерадивое правление. Бесполезно бегать в Департамент защиты потребителей, потому что члены КТ не
являются в Эстонии потребителями, бесполезно заваливать заявлениями полицию,
там ответят, что надо разбираться в рамках гражданских правоотношений. Дело в
том, что законодатель возложил контроль за деятельностью товарищества на самих
квартирособственников, чтобы они его сами осуществляли и оплачивали.
Ревизор для квартирособственников
Квартирособственникам пора понять, что главным
органом контроля за хозяйственной деятельностью товариществе является сегодня
ревизионная комиссия. Если годовой оборот средств 60-ти квартирного дома
составляет шестьдесят и более тысяч евро, а квартирособственники не желают
контролировать финансы товарищества, они выглядят, по крайней мере, странно.
Неужели на фоне растущих расходов за квартиру они не задают себе простые
вопросы:
- соответствует ли размер площадей квартир в бухгалтерском учёте КТ размеру долевой собственности квартир, записанных в Крепостной книге?
- правильно ли рассчитываются и распределяются тарифы по коммунальным услугам?
- не производятся ли выплаты членам правления без решения общего собрания?
- не выполняют ли все работы в товариществе родственники или фирмы председателя КТ без решения общего собрания и по произвольным ценам?
- как израсходован банковский кредит?
- сколько стоили ремонтные работы?
- сколько денег на банковском счёте товарищества?
Кто еще, кроме ревизионной комиссии, ответит на
эти, естественные вопросы квартирособственников? Ведь именно ревизоры имеют
право доступа ко всем необходимым для проверки документам, а правление,
согласно Закону о некоммерческих объединениях, обязано предоставить эти
документы ревизору и давать необходимую для контроля информацию. Так что
ревизоры – это представители всех квартирособственников в деле полного контроля
над деятельностью правления. Если ваш ревизор владеет специальными знаниями, он
сможет дать правильную оценку хозяйственной деятельности правления, подтвердить
или рассеять циркулирующие среди квартирособственников сомнения, пресечь
необоснованные обвинения, принять меры, поправить ошибки.
Как назначать ревизионную комиссию
Правила
назначения ревизионной проверки установлены в статье 34 Закона о некоммерческих
объединениях. Во-первых, назначение ревизора или ревизионной комиссии – это
исключительное право общего собрания товарищества. Это значит, что решение,
типа «поручить правлению найти фирму для проведения ревизии» является
юридически ничтожным, так как правление не полномочно выбирать контрольный орган
своей деятельности во избежание конфликта интересов. По той же причине не
разрешается назначать ревизором члена правления или бухгалтера квартирного
товарищества. А вот ограничений по признаку проживания в том же доме или
членства в ревизуемом КТ – не существует.
Во-вторых,
решение о выборах ревизора или членов ревизионной комиссии должно быть
конкретным. Решение должно содержать фамилию конкретного лица или название
фирмы, которые назначаются для проверки, задачи ревизоров, размер вознаграждения.
Распространённой ошибкой при назначении аудитора является решение типа «Повести
ревизионную проверку итогов года». Конкретная кандидатура ведь не утверждена, а
кто будет искать ревизоров, обсуждать условия договора, ставить задачи? Такое решение
незаконно делегирует полномочия общего собрания правлению. При таких решениях
неизбежны дальнейшие упрёки, что правление подыскало «удобного» для себя
ревизора. А ведь ситуацию создали сами члены товарищества, которое плохо поработали
перед собранием, не подготовили кандидатов в ревизоры, не собрали ценовые
предложения.
В-третьих,
общее собрание может и должно дать ревизионной комиссии конкретные задания.
Например, члены товарищества хотят проверить соответствует ли стоимость ремонтных работ рыночным ценам и каковы реальные
объёмы сделанных работ? В
зависимости от вопросов, на которые нужно получить ответы, надо искать
специалистов для проведения ревизии в своём товариществе. Главный
критерий – это компетентность: знание законов, бухгалтерского учёта, методики
проведения ревизии и специфики хозяйственной деятельности товарищества или
строительного сектора, если надо проконтролировать
объёмы и цены ремонтных работ.
Ревизоры
и правление
Иногда члены товарищества выбирают ревизоров по
признаку оппозиционности к правлению, считая, что именно это противостояние
обеспечит честную ревизию. Однако, если взаимоотношения ревизоров и правления
окрашены личной неприязнью и носят характер непримиримого конфликта, то
пострадают сами квартирособственники, потому что воюющие стороны всегда
преследуют только свои личные интересы, а интересы членов товарищества и
обслуживания дома уходят при этом на десятый план.
Правление должно быть заинтересовано в проведении
контроля даже больше, чем члены товарищества. Во-первых, чтобы рассеять,
действительно зачастую необоснованные, обвинения в нечестном ведении дел. В
товариществе, где циркулирует мало информации, где правление не хочет или не
способно доступно, толково и спокойно ответить на любые «каверзные» вопросы
членов о хозяйственной деятельности, распускает свои корни недоверие. И будьте
уверены – квартирособственники сами придумают ответы на все свои вопросы. Во-вторых,
ревизор должен рекомендовать правлению как исправить ошибки, устранить слабые места
в деятельности КТ, ведь не ошибается только тот, кто не работает. Да,
встречаются ошибки и в процедуре проведении собраний, и при планировании
ремонтных работ, очень часто встречаются ляпы
в бухгалтерском учёте. Но многие из этих ошибок можно поправить в рабочем
порядке.
Правление должно предоставить ревизорам
возможность ознакомиться со всеми необходимыми для проведения ревизии
документами и давать нужную информацию. Правление не вправе давать ревизорам
указания по написанию отчёта или мнения, но вправе, как и другие члены КТ,
ознакомиться с отчётом ревизоров заранее, чтобы иметь возможность дать на
собрании дополнительные пояснения.
Ревизоры
на общем собрании
Ревизоры составляют о результатах проверки отчёт,
который представляется общему собранию вместе с годовым отчётом товарищества о
хозяйственной деятельности. Ревизионный
отчёт несёт информативную функцию, чтобы члены товарищества смогли определиться
утверждать годовой отчёт товарищества или нет. Конечно по результатам
деятельности КТ формируется и мнение членов товарищества о способности выбранного
правления руководить товариществом и обслуживать дом.
Закон не устанавливает прямой обязанности
ревизоров или аудиторов выступать перед собранием со своим отчётом. Но по
письменному требованию 1/5 членов товарищества, если оно представлено за пять
дней до собрания, аудитор или ревизор должен явиться на собрание и давать
членам КТ пояснения к своему отчёту.