Принятие решений в КТ в 2020 году


Квартирным товариществам можно принимать решения без созыва собрания, соблюдая правила Закона и КСиКТ.

Разработку пакета документации для проведения письменного голосования по конкретным решениям в своём КТ и инструкции по организации голосования можно заказать по имейл associacia.kt@gmail.com 

Пакет включает:
(документы на эстонском и русском языках)
1. Сопроводительное письмо
2. Бюллетень голосования
3. Протокол голосования
4. Решения КТ на инфостенд
5. Алгоритмы проведения голосования

Стоимость пакета 150 евро

Для членов Korteriühistute Koondis - пакет бесплатный

Как выбраться из проблем квартирного товарищества



Квартирное товарищество остаётся местом сосредоточения многочисленных проблем. И, похоже, квартирособственники застряли в этой ловушке надолго. Словно мальчик Том из романа Марка Твена1, попавший из трущобы в королевский дворец, бывшие квартиросъёмщики попали на должность квартирособственников. Не имея опыта домовладения и управления недвижимостью, они обращаются со своим многоквартирным домом и товариществом так же, как мальчик Том обращался с королевской печатью. Том приспособил печать для колки орехов. Квартирособственники тоже продолжают «колоть орехи» в своих квартирных товариществах, порождая бесконечные конфликты и проблемы, вместо того чтобы учиться управлять недвижимостью.
Конфликт интересов

Многоквартирный дом неизбежно продуцирует конфликты, поскольку в орбиту обслуживания недвижимости вовлечено большое количество людей. Уже само получение статуса квартирособственника вселило в людей уверенность, что в своей квартире они могут делать всё, что угодно: отрезать радиаторы и устанавливать альтернативную систему отопления, «замуровывать» стояки воды и тепла в стены и короба красивой плиткой, вырезать арки в несущих стенах, соединять лоджии с жилой комнатой, и так далее, список перестроек может быть длинным. Об общих проблемах дома не задумываются, о том, что дома неизбежно амортизируются, а значит техносети и конструкции требуют своевременного и надлежащего ремонта. Тут и сталкиваются личные интересы квартирособственников и товарищества, когда для ремонта или ликвидации аварий приходится удалять незаконные застройки.

Вместо превентивного обслуживания долевой недвижимости собственники часто выбирают ликвидацию аварий (самое слабое звено в пожилых многоквартирных домах – амортизированные водо-канализационные сети). Аварии влекут за собой дополнительные расходы на погашение ущерба пострадавшим застрахованным квартирам соседей из общедомовых денег товарищества. Общее недовольство обращается уже на пострадавших. Можно было бы застраховать имущество и деятельность товарищества, но собственники не хотят. Квартирособственники не желают финансировать качественное обслуживание своей «пожилой» недвижимости, проводить технические экспертизы и превентивные ремонты. Они скорее всего и не догадываются, что разработан стандарт обслуживания недвижимости, который даёт описание должного поддержания дома в порядке.

Ищем виноватых

Во всём виноваты плохие законы, плохие суды, плохие чиновники плохой председатель КТ, который не желает решать проблемы товарищества как надо, уверены многие квартирособственники. Ошибка кроется в слове «как надо», потому как недовольные собственники толком не знают как надо, поэтому оценки выставляются, исходя из личного опыта или пристрастий, возраста или уровня образования, то есть субъективно. Почти в каждом доме имеются «недовольные борцы» с председателем, которые демонстрируют невежество и агрессию не только в отношении членов правления, но и «отрываются» на общих собраниях товарищества. Личная неприязнь доводит людей даже до рукоприкладства, оскорблений и травли. Справедливости ради надо отметить, что некоторые председатели не остаются в долгу, чтобы побольнее «наказать» недовольных. И всё же, конфликт интересов и невежество собственников в вопросах управления недвижимостью остаются главной причиной всех бед в товариществах.

Кстати, от начинающих председателей тоже нередко услышишь: «Да что там сложного? Какая-то бабка справилась, а я не смогу?» Сразу становится ясно, что человек не знаком с требованиями к руководителю КТ, установленными в профессиональном стандарте. Парадокс в том, что квартирособственники не хотят платить за качественное управление домом. На вопрос: «Почему вы не ходите на обучение?» – многие председатели так и отвечают: «Да наши бабушки удавятся, чтобы за курсы платить!». Своего председателя оценивают очень низко, типа, и так сойдёт. Если размер средней оплаты услуг специалиста по обслуживанию недвижимости составляет в республике 0,1 евро/м2 брутто, то председатели КТ из числа собственников дома получают за свою работу 50% от этой ставки. 

Бумеранг вернётся

Но такое отношение к делу и такие решения обязательно вернутся и возвращаются к собственникам квартир бумерангом в виде бездумного расходования денег товарищества на некачественные, дорогие или вовсе ненужные работы (ошибки с выбором необходимых работ и подрядчика); в виде финансирования из денег КТ ремонтов квартир соседей, пострадавших от аварий (не было страхования от ущербов деятельности товарищества); в виде судебных расходов из-за неправильных собраний, в виде финансовых потерь товарищества из-за несвоевременного взыскания долгов и так далее, список может быть длинный. А какой спрос с необученных людей?

Тем, кто захочет взыскать какой-то ущерб товарищества с председателя – простого квартирособственника, не имеющего квалификации управляющего КТ, советую прежде хорошенько подумать о перспективе иска, изучив судебную практику. Суд при установлении вины лица обязан учитывать положение, возраст, образование, знания, способности и иные личные качества человека. Судебная практика не склонна обвинять в небрежности при выполнении обязанностей возрастного председателя товарищества со средним образованием, не имеющего специального обучения. 

Что умеет специалист

Руководитель квартирного товарищества должен уметь по составлять хозяйственные планы деятельности и отчитываться по ним; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма, организовать парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представлять товарищество перед должностными лицами и т.д., список не полный. Руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством и хорошими обычаями. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. 

Тем, кто хочет заниматься управлением профессионально нужно подтвердить свою квалификацию в Kutsekoda (Квалификационной комиссии), которая два раза в год проводит тестирование для лиц, имеющих хотя бы двухлетний практический опыт руководства товариществом. По итогам аттестации выдаётся профессиональное свидетельства Руководителя квартирного товарищества 4-го уровня, то есть подтверждение, что специалист соответствует требованиям стандарта профессии. Вот у такого специалиста с удостоверением уже возникает ответственность в случае, если он не следует требованиям профессионального стандарта.


опубликовано в газете МК Эстония 19 февраля 2020


[1] Марк Твен. Принц и нищий

Представители на общем собрании квартирного товарищества


Отвечает юрист, магистр права Марина Сухнёва
из книги 100 ОТВЕТОВ НА ВОПРОСЫ О КВАРТИРНОМ ТОВАРИЩЕСТВЕ

Кто имеет право быть представителем члена товарищества на собрании?
Несмотря на то, что законодатели ещё в 2009 году изменили норму, согласно которой представителем члена товарищества на общем собрании по простой письменной доверенности могли быть только супруг/супруга квартирособственника, совершеннолетний член семьи, сособственник квартиры или другой член товарищества, в некоторых товариществах пытаются применять уже недействующие, то есть незаконные правила.

Государственный Суд отмечал в пункте 9 решения № 3-2-1-38-06 от 25.04.2006, что трудно понять цель таких ограничений представительских прав членов товарищества. Разъяснялось также, что для особой регуляции представительских прав членов квартирного товарищества на общем собрании нет разумных причин. То обстоятельство, что представителем члена товарищества будет его родственник или другой член товарищества вовсе не гарантирует, что этот представитель в большей степени будет исходить из интересов представляемого или товарищества, чем другое лицо, которому член товарищества желает дать права представителя. Каждый представитель должен при осуществлении представительских прав исходить из оговорённых с представляемым условий и интересов представляемого.
Поскольку ограничения представительских прав членов товарищества, были отменены в 2009 году, член товарищества может назначить себе любого представителя, в том числе представителями могут быть и члены правления товарищества. Поскольку право члена квартирного товарищества назначить себе представителя на собрании не может быть ограничено уставом, автоматически перестали действовать положения уставов квартирных товариществ, в которых прописана старая норма закона. Часть 2 статьи 7 Закона о некоммерческих объединениях предусматривает, что в случае, если положение устава находится в противоречии с положением закона, применяется положение закона.

Какое количество доверенностей на собрании может быть у одного человека?
Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе не ограничивает напрямую право лица быть доверенным представителем сразу нескольких членов товарищества на общем собрании. Однако часть 5 статьи 22 этого закона устанавливает, что уставом квартирного товарищества можно предусмотреть предельное количество квартирособственников, представляемых одним и тем же лицом. Например, если квартирособственники не считают этичным, что члены правления товарищества имеют на общем собрании от десяти до тридцати и более голосов за счет доверенностей, то необходимо созвать собрание для внесения соответствующих ограничений количества доверенностей в руках одного представителя в устав товарищества и зарегистрировать новую редакцию устава в регистре квартирных товариществ.
Для принятия решения об изменении устава квартирного товарищества требуется 2/3 голосов от участников общего собрания, но если в уставе была предусмотрена прежняя норма (более половины голосов от общего количества членов товарищества), то придётся придерживаться уставных правил. К заявлению о внесении в регистр изменений устава прилагается протокол общего собрания, принявшего решение об изменении устава, и новый текст устава, подписанный хотя бы одним из членов правления. Устав в новой редакции вступает в силу с момента внесения записи в регистр (часть 2 статьи 23 Закона о некоммерческих объединениях). Поэтому товарищество сможет проводить собрания с ограничением количества доверенностей в руках одного представителя только после регистрации новой редакции устава в регистре.

Может ли у одного члена товарищества быть несколько представителей на собрании?

Закон об Общей части Гражданского Кодекса предусматривает возможность представительства, осуществляемого несколькими представителями. Согласно части 1 статьи 122 Закона об Общей части Гражданского Кодекса в случае представления несколькими лицами полномочия одного и того же содержания предполагается, что каждый из представителей вправе представлять доверителя самостоятельно. Также часть 5 статьи 22 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает, что в общем собрании может принимать участие квартирособственник лично или его представитель, представительские права которого подтверждены письменным документом. Присутствие представителя не отнимает у квартирособственника право самому участвовать в общем собрании, то есть участвовать в обсуждении вопросов повестки дня.

Однако следует учитывать ограничения права голоса на собрании квартирного товарищества, согласно которому каждая квартирная собственность дает один голос, если уставом квартирного товарищества не установлено иное (часть 1 статьи 22 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе). Отсюда следует, что если в уставе товарищества нет иной, отличной от закона нормы, то все представители одной квартирной собственности будут иметь при голосовании 1 голос.

Имеет ли право правление не принимать доверенность представителя, заявляя о подделке подписи?

Выдача доверенности представителю для совершения сделки, например, для голосования на собрании товарищества, происходит путем одностороннего волеизъявления лица.  Это означает, во-первых, что доверенность остается действительной для лиц, которым она предъявлена, до тех пор, пока выдавшее доверенность лицо само не отзовет доверенность или не заявит, что полномочия прекращены (часть 1 статьи 127 Закона об Общей части ГК). Во-вторых, получатель доверенности должен истолковывать полномочия так, как волеизъявление должно было понимать лицо, которому выдали доверенность, то есть сам представитель (часть 2 статьи 120 Закона об Общей части ГК).

Остается непонятным, как члены правления, не обладающие специальным оборудованием, умудряются на глазок установить подделку чужой подписи на документе? Заявить о подделке своей подписи может только само лицо, другие лица не вправе делать за него подобные заявления и должны принять представленную на собрании доверенность представителя. Правление может во время регистрации участников собрания позвонить члену товарищества, выдавшему доверенность, по телефону, чтобы узнать подтверждает ли он полномочия своего представителя.

Если во время собрания не удалось выяснить полномочия представителя, то товарищество должно истолковывать доверенность так, как ее должно понимать разумное лицо в подобных обстоятельствах. Необходимо допустить представителя на собрание и приложить доверенность к протоколу в соответствии с требованиями части 5 статьи 21 Закона о некоммерческих объединениях. Если эти требования нарушены, и впоследствии выяснится, что представителя не допустили к участию в собрании незаконно, член товарищества может представить в суд иск о признании решений общего собрания недействительными. Участники собрания, нарушающие права членов товарищества и их представителей должны знать, что расплатой за неправильное поведение может стать выплата истцу больших сумм в возмещение его судебных расходов, а также расходы самого товарищества за судебный процесс.

Правление может установить действительность полномочий представителя и после собрания, обратившись к члену, выдавшему доверенность. В соответствии со статьями 128 и 129 Закона об Общей части ГК, лицо, выдавшее полномочие может и позднее одобрить сделку, совершенную его представителем без полномочий (см решение Государственного Суда № 3-2-1-112-12 от 10.10.12 пункт 13). И только в случае, если член товарищества сам подтвердит, что он никому не выдавал доверенность, товарищество может исправить в протоколе собрания результаты голосования, аннулировав голос неполномочного представителя.


опубликовано в газете МК Эстония 15 января 2020 года

Как получить долг с квартирособственника


Отвечает юрист, магистр права Марина Сухнёва
из книги 100 ОТВЕТОВ НА ВОПРОСЫ О КВАРТИРНОМ ТОВАРИЩЕСТВЕ

Что такое правовое основание требования товарищества при взыскании задолженности в суде?


Базовым правовым основанием требования товарищества является Закон о вещном праве, статья 75 которого в части 1 определяет обязанность участников долевой собственности соразмерно с принадлежащей ему долей нести убытки и издержки, связанные с сохранением этой вещи, а также владением и пользованием ею. Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает порядок распределения между квартирособственниками расходов по хозяйственному обслуживанию дома. Согласно этому порядку, платежи могут рассчитываться на один квадратный метр общей площади жилого помещения или на основании методики, утвержденной уставом квартирного товарищества. При взыскании с членов товарищества задолженности по платежам необходимо учитывать следующие существенные обстоятельства:
  • Срок давности по взысканию задолженности в товариществе составляет 3 (три) года по каждому отдельному счету/извещению. Течение срока давности начинается с окончания календарного года, когда соответствующее обязательству требование становится взыскиваемым (решение Государственного Суда № 3-2-1-174-11 от 14.02.2012).
  • Обязанность члена товарищества по оплате конкретных сумм за хозяйственное обслуживание не возникает путем выставления счета, которым нельзя доказать сумму долга квартирособственника (решение Государственного Суда № 3-2-1-53-10 от 16.06.2010).
  • Обязанность члена товарищества по оплате конкретных требуемых сумм не возникает путем утверждения годового отчета хозяйственной деятельности (решение Государственного Суда № 3-2-1-181-12 от 13.02.2013). 
Отсюда следует, что товарищество должно доказывать в суде правильность начисленных квартирособственнику сумм первичными документами: тарифы на обслуживание и ремонт – протоколами решений общих собраний, утвердивших тарифы; суммы коммунальных услуг, купленных у поставщиков – первичными счетами поставщиков и расчетами тарифов распределения услуг между членами; если методика распределения отличается от положений закона, то это должно быть отражено в уставе товарищества.

Другим важным основанием для требований являются положения части 1 статьи 20 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, устанавливающие обязанность членов товарищества нести хозяйственные расходы по обслуживанию дома на основании решений общих собраний товарищества. Государственный Суд неоднократно подчеркивал в своих решениях (№ 3-2-1-132-05, пункт 11, № 3-2-1-53-10, пункт 15), что решение общего собрания обязательно для исполнения, если член товарищества не оспорил решение в суде. Решение собрания будет обязательно и для тех членов товарищества, которые не участвовали в его принятии или голосовали против (см. решение Государственного Суда № 3-2-1-116-11 пункт 21).

Согласно части 2 статьи 103 Обязательственно-правового Закона член товарищества не несет ответственности за нарушение обязанностей, вытекающих из решения общего собрания, только в том случае, если он докажет, что нарушил свою обязанность из-за обстоятельств, на которые он не мог повлиять (Решение Государственного Суда № 3-2-1-116-11 от 13.02.2012).

Как товариществу получить долг с собственника, у которого нет легального дохода и денег в банке, а банк не дает разрешения продавать ипотечную квартиру?

Риск потери возможности взыскания долга возникает в тех товариществах, которые слишком медлят с подачей исков. Прежде всего, высока вероятность пропустить срок давности искового требования, который составляет 3 года с момента возникновения долга. Это значит, что долги «старее» 3 лет невозможно взыскать в принудительном порядке и придется списывать в расходы. Пропорционально времени и сумме долга возрастает и сопротивление должников. Человеку легче заплатить 300 евро, чем судиться, сумма 2000 евро вызывает психологическое напряжение, желание сопротивляться, хотя бы для того, чтобы оттянуть час расплаты.

Многие товарищества сталкивались также с ситуацией, когда в исполнительном производстве не удается получить деньги с должника, купившего квартиру с помощью ипотечного кредита. Если должник не имеет денег на расчетном счете в банке или официальной зарплаты, а банк-ипотекодержатель не дает согласия на продажу квартиры, то исполнить решения суда по взысканию денежной суммы в пользу товарищества за счет продажи квартиры должника будет невозможно.

Обойти препятствие в лице банка и продать квартиру должника можно только через специальное требование отчуждения квартиры в порядке статьи 32 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, согласно которой квартирособственники могут потребовать, чтобы квартирособственник, неоднократно нарушающий свои обязанности, отчуждал свою квартирную собственность. Требование об отчуждении за долги можно предъявлять, если сумма долга равна или больше сумме квартирных платежей за шестимесячный период и оплата этого долга просрочена свыше трех месяцев.
Поскольку отчуждение квартирной собственности является крайней мерой воздействия на должника, суд контролирует все формальные основания искового требования (наличие долга, его величину, период просрочки с платежами и т.д.). Должник вправе оспаривать сумму долга, но может и оплатить долг, освободившись от обязанности отчуждения (см решение Государственного Суда № 3-2-1-2-05 от 23 февраля 2005 года пункт 13).
Если решение суда, обязывающее собственника отчуждать квартиру, вступило в силу, оно подлежит исполнению на основании Кодекса об исполнительном производстве без согласия банка-ипотекодержателя. Квартира продается на публичных торгах, вырученные деньги идут на погашение долгов кредиторов, остаток перечисляется должнику.

С кого товарищество может требовать долг, если собственниками квартиры являются несколько человек?

В вопросе востребования долга нужно исходить из того, что членами квартирного товарищества являются все собственники квартир одной недвижимой вещи, разделенной на квартирные собственности (часть 4 статьи 1 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе). Другими словами, членами товарищества являются также все собственники квартиры (супруги или собственники мыслимых долей), которая находится в совместной собственности нескольких лиц. Права и обязанности совместных собственников в квартирном товариществе установлены в статье 15, часть 2 которой устанавливает, что совместные собственники квартирной собственности несут солидарную ответственность за исполнение обязанностей, вытекающих из квартирной собственности. В части 3 установлено, что если квартирособственники не назначили себе общего представителя для осуществления прав, вытекающих из квартирной собственности, то сделка, совершённая квартирным товариществом в отношении совместных собственников, считается действительной и тогда, если она осуществлена в отношении только одного квартирособственника.

Несмотря на то, что товарищество, как правило, выставляет счета на лицо, внесённое в крепостную книгу, или делит хозяйственные расходы на два счета по просьбе сособственников квартиры, в случае возникновения долга можно предъявлять требование по платежам к любому из сособственников как к солидарным должникам.

Как можно взыскать долги за квартиру с собственника, которого невозможно найти?

Товарищество может использовать право установить попечительство над имуществом безвестно отсутствующего лица, если нет сведений о месте пребывания, нахождения в живых или смерти собственника квартиры в течение столь длительного времени, что в соответствии с обстоятельствами имеются серьезные сомнения относительно нахождения лица в живых. Попечительство над имуществом безвестно отсутствующего лица устанавливает суд по ходатайству товарищества. Основанием для подачи заявления является долг квартирособственника, который доказывается документально. Необходимо представить выписку из крепостного регистра о собственнике квартиры, выписку из регистра народонаселения о месте проживания лица в Эстонии, свидетельства соседей о том, что квартира длительное время пустует. Кандидат в попечители должен представить свое письменное согласие с назначением на должность, поскольку с попечительством связаны определенные обязанности.
Попечителем может быть назначен как родственник безвестно отсутствующего, так и предложенный товариществом представитель. Попечитель вправе сдавать квартиру внаём, продажа квартиры запрещена. Из полученного дохода попечитель обязан погашать долги безвестно отсутствующего лица перед товариществом, также он имеет право на вознаграждение, размер которого определяет суд. В случае если собственник квартиры объявится, попечитель обязан отчитаться перед ним и передать собственнику оставшиеся после управления имуществом средства. В этом случае суд прекращает попечительство своим постановлением.


опубликовано в газете МК Эстония 4 декабря 2019

Организация парковочных мест возле дома








                                         Одной из самых проблемных тем в квартирном товариществе остаётся вопрос организации парковой и распределение парковочных мест. Возможные решения проблемы отражены в книге 100 вопросов о квартирном товариществе, выдержки из которой начала публиковать газета МК Эстония с разрешения автора. В этой статье размещены 5 вопросов и 5 ответов о парковках. 

Как можно разделить двор на места парковки, чтобы каждой квартире выделить определенное место? 

Соглашение об организации парковочных мест во дворе, на территории, принадлежащей долевым собственникам многоквартирного жилого дома – это существенный для собственников вопрос, который нельзя рассматривать как другое обычное пользование. По вопросу пользования парковкой должно быть достигнуто соглашение всех собственников жилого дома. Это правило опирается на положения ч.3 и 5 статьи 72 Закона о вещном праве, которые обязывают собственников обращаться друг с другом, исходя из принципа добросовестности, и не препятствовать совместному пользованию вещью. Только общее соглашение всех долевых собственников может учесть их интересы, обеспечить всем справедливое решение проблемы. На это обращал внимание Государственный Суд в решении № 3-2-1-151-10 от 18 января 2011 года в пункте 10. 

Определяя порядок пользования парковкой, можно договориться, кто финансирует строительство парковки, закрепить размеченные места парковки за конкретными квартирособственниками, установить их права и обязанности в качестве пользователей, возможную плату за обслуживание (уборку) парковки. Если парковочных мест не хватает для всех желающих, то распределение парковочных мест можно организовать по жребию. Можно также предусмотреть порядок замещения освободившихся парковочных мест из очереди квартирособственников дома, чтобы избежать будущих конфликтов из-за продажи парковочного места в придачу к квартире. Такая „продажа“ не имеет законного основания, потому что правовое закрепление парковочного места за конкретной квартирой возникает только в том случае, если право пользования занесено в крепостную книгу по нотариальному соглашению всех долевых собственников.
Своим соглашением собственники квартир могут поручить товариществу организацию строительства парковки и сбор целевых взносов с будущих пользователей парковочными местами. Строительство парковки для отдельных квартирособственников за счет общих средств товарищества является крайне несправедливым по отношению к тем членам, которые не имеют машин и не будут пользоваться парковкой. Также товариществу может быть поручена уборка территории парковки и защитные меры по организации парковки, в том числе договор с парковочной фирмой для буксировки нарушителей порядка.

Может ли квартирособственник оспорить неправильный порядок парковки?

Квартирособственник вправе оспорить порядок парковки, который принят не соглашением квартирособственников, а голосованием большинства на общем собрании квартирного товарищества, и который нарушает его права. Основанием для такого требования является часть 5 статьи 72 Закона о вещном праве, согласно которой собственник вправе требовать от других долевых собственников, чтобы владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, осуществлялось в соответствии с интересами всех собственников. В решении № 3-2-1-151-10 от 18 января 2011 года Государственный Суд как раз рассматривал дело, связанное с требованием определить порядок парковки. Суд установил, что законного порядка парковки в доме не было, а общее собрание товарищества не вправе устанавливать порядок парковки. 

Существенным для искового права заявителя в таких спорах является обстоятельство: давал ли сам заявитель согласие на оспариваемый порядок парковки. Суд в своем решении должен исходить из принципа добросовестности и разумности, должен учитывать, как общие интересы квартирособственников, так и размер идеальных долей недвижимости, существующий ранее обычай, взаимоотношения сторон и другие существенные обстоятельства, суд также может отдать предпочтение интересам меньшинства (решение Государственного Суда № 3-2-1-12-08 пункт 13).


Имеет ли право квартирное товарищество отбуксировать неправильно припаркованные автомобили нарушителей парковки?

Нарушителем порядка парковки на земле, принадлежащей долевым собственникам жилого дома, может быть квартирособственник этого дома, который по закону вправе пользоваться собственной дворовой территорией. В этом случае буксировка автомобиля возможна только при условии, что такая ответственность предусмотрена соглашением всех квартирособственников. Товарищество не вправе производить буксировку автомобилей квартирособственников с их собственной земли без их согласия. 

Однако, право пользования общей вещью ограничено в части 3 статьи 72 Закона о вещном праве требованием не создавать другим долевым собственникам препятствий в оговоренном соглашениями пользовании и правом требования, чтобы пользование общей вещью осуществлялось в соответствии с интересами всех долевых собственников. Поэтому законной правоохранительной мерой квартирособственников к недобросовестному соседу, который не считается с интересами других собственников и создает им препятствия в пользовании квартирными собственностями, может быть требование отчуждения квартиры, предусмотренное статьёй 32 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе.

Если порядок парковки нарушает владелец автомобиля, который не является квартирособственником, но припарковался на частной парковке жилого дома, то буксировка его автомобиля с территории недвижимости будет законной. Это вытекает из положений статей 41 и 44 Закона о вещном праве, на основании которых собственник (или товарищество как управляющий) имеет право потребовать устранения нарушения или своими силами удалить лицо, совершившее самоуправство, с недвижимой вещи. 


Может ли товарищество или парковочная фирма штрафовать владельцев автомобилей на территории дома? 

Штрафование квартирособственника за нарушение порядка парковки на собственной территории возможно только в одном случае – если такая ответственность была предусмотрена соглашением квартирособственников, и нарушитель тоже был с этим согласен. Только на основании этого соглашения у квартирособственника возникнет обязанность оплачивать штрафы товарищества или парковочной фирмы. Во всех других случаях требования фирмы не имеют правового основания, поскольку квартирособственник не заключал с фирмой договор, не соглашался на штрафы и вправе пользоваться собственной дворовой территорией.

Можно ли считать, что, припарковавшись на частной парковке определенного дома, посторонний автомобилист нарушил договор с товариществом или заключил договор с парковочной фирмой, даже если у въезда на парковку висит соответствующее объявление? Обязательственно-правовой закон не поддерживает такой способ заключения договоров. Поэтому штрафование посторонних автомобилистов на собственной территории жилого дома не имеет под собой правового основания. На основании Закона о вещном праве собственник (или товарищество как управляющий) имеет право потребовать устранения нарушения или своими силами удалить с недвижимой вещи лицо, совершившее самоуправство. Другими словами, законной мерой будет буксировка нарушителя с территории.

опубликовано в газете МК Эстония 5 ноября 2019

Как не потеряться в лабиринтах закона



Люди любят порассуждать о законах, независимо от рода своей деятельности и образования. С одной стороны, это неплохо, обсуждать, установленные государством законы и правоприменение. С другой стороны, рассуждающий о законодательстве неспециалист сильно рискует потеряться в правовых нормах и принципах как в лабиринте. Такие рассуждения и выводы о законах, сделанные публично, возможно, из лучших побуждений, могут только запутать публику. Хочу разъяснить как на самом деле законодательно регулируется вопрос доверенностей в гражданском праве вообще и в квартирном товариществе в частности.


Принципы права
В гражданском праве действуют не только нормы, но и принципы, например, принцип свободы договора или волеизъявления. Это означает, что каждый человек свободен заключать по своей воле любые сделки, кроме тех, которые прямо запрещены законом, которым государство осторожно ограничивает свободы в гражданском праве. Так, законодательно не ограничено право человека предоставлять полномочия для совершения сделки любому другому человеку или нескольким представителям. Эта свобода распространяется и на квартирособственников при голосовании на общем собрании квартирного товарищества. Законодательное регулирование состоит только в том, что доверенность должна быть письменной или уставом КТ можно ограничить количество доверенностей на собрании в руках одного представителя.

Все остальные вопросы с полномочиями должен решать сам квартирособственник, он же несёт риски и ответственность за свои решения. А как же иначе? Свободы не может быть без ответственности. Поэтому квартирособственники должны сами выучить и осуществлять свои права в товариществе. Только сам квартирособственник может определить круг полномочий (например, вопросов желательных решений) своего представителя на собрании и запомнить, что все действия представителя будут считаться равнозначными действиям его самого, независимо от того знал квартирособственник обо всех обстоятельствах сделки или должен был знать. Поэтому перед выдачей доверенности и для формирования своей воли при голосовании по вопросам повестки дня собрания надо бы ознакомиться с пакетом документов к собранию (например, проект плана хозяйственной деятельности, отчёт по итогам года). У нас же проблема в том, что большинство собственников пассивны, не желают ни во что вникать и просто доверяют все дела товарищества председателю.

Что нельзя ограничить
Законом нельзя ограничить право члена КТ выдать сколько угодно доверенностей председателю, если уставом товарищества не ограничено количество доверенностей в руках одного представителя. Законом нельзя ограничить голосование представителя члена КТ на собрании, «как ему вздумается», если квартирособственник не написал в доверенности, как он хочет голосовать по каждому вопросу.  И этот порядок не противоречит действующей правовой системе. Законом нельзя обязать квартирособственников ходить на собрания, тем более установить последствия неявки на собрание (интересно, какие?). Гражданское законодательство исходит из того, что лица, совершающие сделки свободны в своих решениях и сами несут все риски возможных негативных последствий.

Также нельзя ограничить право членов правления голосовать за годовой отчёт по хозяйственной деятельности КТ. Председатель КТ не является подотчётным лицом в понимании бухгалтерской терминологии, то есть лицом, которое получило у юридического лица деньги или товары и должно за них отчитаться. Правление товарищества – это законные представители товарищества, которые организуют хозяйственную деятельность на основании закона и решений общих собраний. Правление представляет общему собранию КТ не личный отчёт председателя о расходовании денег, а отчёт хозяйственной единицы о деятельности, и если члены правления одновременно являются квартирособственниками дома, то нельзя лишить их права собственника голосовать за отчёт деятельности товарищества.

Ограничения права голоса для членов КТ установлены только в части 4 статьи 22 Закона о некоммерческих объединениях, согласно которой член не может голосовать, если принимается решение … касающееся контроля или оценки его деятельности в качестве члена правления. То есть, член правления не может голосовать, если стоит вопрос «провести контроль деятельности имярек на должности председателя» или «оценить деятельность председателя как неудовлетворительную».
  
Что регулируется законом
А вот вопрос аннулирования доверенностей, наоборот хорошо проработан в Общей части Гражданского Кодекса (статьи 125-126). Если в отношении полномочия выдана доверенность, то считается, что полномочие действительно до возврата доверенности представляемому или признания ее недействительной. Отозвать (аннулировать) доверенность может только само выдавшее доверенность лицо. Отсюда следует, что если представитель члена КТ предъявил на общем собрании письменную доверенность, то никто не может заявить о её недостоверности до тех пор, пока сам доверитель не заявил об этом. Остается непонятным, как некоторые люди, не обладающие специальным оборудованием, умудряются „на глазок“ установить подделку чужой подписи на документе? Заявить о подделке своей подписи может только сам доверитель, которого можно попросить подтвердить полномочия своего представителя и во время собрания, и после собрания. И только в случае, если член товарищества сам подтвердит, что он никому не выдавал доверенность, товарищество может исправить в протоколе собрания результаты голосования, аннулировав голос неполномочного представителя.

О взятии кредита
По вопросу взятия кредита или аналогичного денежного обязательства, если это обязательство само или вместе с уже имеющимися обязательствами превышает сумму хозяйственных расходов квартирного товарищества за предыдущий хозяйственный год, в Законе о квартирной собственности и квартирном товариществе в части 1 статьи 36 установлена специальная норма, согласно которой этот вопрос считается принятым только в случае, если за проголосовали более половины голосов от всех квартирособственников, которым принадлежит более половины долей в долевой собственности. Это значит, что по вопросу взятия кредита общая норма кворума голосования на повторном собрании любым количеством участников не будет применяться. За кредит на любом собрании должны проголосовать более половины квартирособственников, у которых, к тому же больше долевой собственности в доме.
На повторном собрании квартирного товарищества при любом количестве участников могут приниматься только вопросы обычного управления, в том числе, выборы правления.

опубликовано в Нарвской Газете 21 августа 2019 года