Как товарищество Кадака 163 гонялось за крохою

 Есть такая старинная русская поговорка «За крохою гонялся, да без ломтя остался», которая подчёркивает несообразный дисбаланс между копеечной стоимостью вещи и огромными затратами для её приобретения. Поговорка старинная, но и сегодня ей нашлось место в квартирном товариществе Кадака тее 163, в котором приключилась история по взысканию с квартирособственника 90 евро. По итогам проигранного судебного процесса правление товарищества растратило более пяти с половиной тысяч евро товарищеских денег, при этом заветные 90 евро так и не получило. Сегодня квартирособственники дома задаются вопросом: «Когда правление собирается возместить товариществу ущерб, возникший из-за необдуманных и незаконных решений?»

 Игра не по правилам

Эта история началась в 2017 году, когда в доме проводили реновацию балконов. Квартирособственники должны были снять рамы на время ремонта, чтобы не препятствовать работам. Все квартирособственники послушно выполнили обязательство, причём не в первый раз. Ведь ремонт балконных ограждений проводили в доме ещё в 2003 году, когда председателем товарищества была Светлана Климкович. Даже статья была про это товарищество в газете Молодёжь Эстонии от 07.11.2003 года. Большинство балконов на Кадака 163 были закрыты рамными застеклениями ещё в 90-х годах прошлого века по действовавшим тогда правилам и по разрешению домоуправления. В 2003 году модным профилем раннила заменили в доме не только балконные ограждения, но установили профиль также на потолках балконов с учётом размеров рамного остекления. Так что после ремонта квартирособственники смогли снова вернуть прежние остекления на свои балконы. Поскольку правление учитывало интересы как товарищества, так и квартирособственников, то споров и судебных процессов не было.

Через 14 лет всё пошло иначе, ведь большинство в правлении КТ принадлежало Яне Соллманн, Сергею Легинову и Виктору Холму, которые установили в товариществе свои правила и учитывали прежде всего свои интересы. По ходу работ правление вдруг решило, что укороченные из-за рамного застекления потолочные покрытия балконов надо бы поменять, заказало эту работу подрядчику, а расходы возложило на квартирособственников с балконами, поставив последних перед фактом. Так в квартирном счёте у квартир с балконами, в том числе, и у Светланы Климкович, появилась сумма 90 евро «за замену потолочного покрытия балкона». Поскольку на потолках всех балконов поставили сплошной профиль, то квартирособственники лишились также возможности вернуть рамные остекления на свои балконы.

Как водится, собственники повозмущались на кухнях самоуправством правления, но заплатили-таки по 90 евро, «чтобы не связываться», возможно вспоминая о том, что случилось с бухгалтером Ирене Мейстер, которая в 2013 году помогла ревизионной комиссии товарищества выявить, что эти же члены правления втихаря поменяли в своих квартирах неаварийные радиаторы отопления на новые из средств товарищества на сумму 3936 евро. После скандала на общем собрании КТ бухгалтера Ирене Мейстер незаконно уволили из КТ, выплатив позже компенсации по решению трудовой комиссии опять-таки из средств товарищества. Одна Светлана Климкович, возмущённая  самоуправством и наглостью членов правления, принципиально не заплатила 90 евро и решила отстаивать свои права, даже если товарищество обратится в суд.

 Игра на нервах

Светлана Климкович человек немолодой, в этом году ей исполнилось 83 года, но стойкий. С 2017 года она сорок восемь раз получала от товарищества счета с незаконным долгом, который к тому же подрастал за счёт начисленных пеней. Вдобавок два года на Климкович оказывалось дополнительное психологическое давление, чтобы принудить к оплате  90 евро и пени. Светлану как должника вызывали на правление, разбирали на общем собрании, забрасывали невежливыми письменными напоминаниями. Светлана обратилась к юристу, который разъяснил правлению товарищества, что требование незаконно, но правление упорно требовало оплаты. Что двигало этими людьми? Трудно поверить, что причиной такого рвения были 90 евро и «интересы товарищества», скорее правленцами двигало желание показать свою власть и отомстить неугодному квартирособственнику за разоблачение с заменой радиаторов.

Правление даже попыталось надавить на Климкович с помощью комиссии по квартирным товариществам при местном самоуправлении. Несмотря на то, что подобные комиссии не вправе решать споры о денежных требованиях и рассмотрение спора возможно только при согласии сторон, заявление товарищества было почему-то принято. Председатель комиссии позвонила Светлане с предложением оплатить долг, так как «комиссия изучила все документы и пришла к выводу, что надо платить». Надо ли говорить, что при получении очередной бумаги, будь то счёт с нарастающим долгом или письмо с напоминанием, что Светлана является должником, человек нервничал и пил сердечные капли. Но Светлана Климкович не сдавалась, так как вопиющая несправедливость действий правления и уверенность в своих правах придавали ей сил.

 Суд да дело

В 2019 году правление обратилось в суд против Светланы Климкович с требованием взыскания вреда, нанесённого товариществу. Заявленная к взысканию сумма составляла уже 124,36 евро, из которых 90 евро – за замену потолочного покрытия, 13,82 евро – за письма-напоминания и пени 20,54 евро. Вред по версии товарищества состоял в том, что, застеклив свой балкон, квартирособственник изменил внешний вид балкона и дома, из-за чего пришлось заменить потолочное покрытие балкона. Получалось, что новое правление не признаёт деятельность товарищества в прошлые годы, например, установку во всём доме в 2003 году укороченных потолочных покрытий балконов, а расходы должна почему-то возмещать Светлана. При этом правление не смогло представить решений общих собраний КТ, которыми были бы утверждены эти дополнительные работы, или обязанность квартирособственников их оплачивать сверх платежей в ремонтный фонд.

Вторая версия правления была такая, что застеклением был причинён ущерб конструкциям верхнего балкона. Но доказать версию не удалось, потому что экспертизы не подтвердили повреждений балконной плиты верхнего балкона. Тем не менее уездный суд решил дело в пользу товарищества, с чем Светлана не смирилась и обжаловала решение дальше. Окружной суд поставил точку: квартирособственник не причинил рамным застеклением вред конструкциям верхнего балкона, поэтому требование товарищества о взыскании 90 евро и дополнительных сумм оставить без удовлетворения, а судебные расходы возложить на товарищество. Тогда уже правление КТ составило жалобу в Государственный Суд, которую не приняли и решение, наконец, вступило в силу.

По итогам проигранного судебного процесса правление товарищества растратило более пяти с половиной тысяч евро на своих адвокатов и возмещение расходов Светланы в суде. Сегодня остаётся открытым вопрос, должны ли всё это оплачивать квартирособственники, или своим решением они обяжут членов правления возместить товариществу ущерб, возникший из-за необдуманных и незаконных решений по взысканию 90 евро.

опубликовано в газете МК Эстония 13 октября 2021 года

 

Ассоциация Квартирных товариществ в рамках проекта 4-й УРОВЕНЬ объявляет набор руководителей квартирных товариществ, имеющих опыт работы, в группу экспресс-подготовки для аттестации и получения профессионального удостоверения «Руководитель квартирного товарищества 4-го уровня» в Квалификационной Kомиссии (Kutsekoda) весной 2021 года. Подробнее о системе профессинальной квалификации можно узнать здесь
Тест и квалификационная работа сдаются на русском языке.
С 2019 года в рамках проекта успешно прошли аттестацию и получили удостоверения восемь руководителей квартирных товариществ из Таллина и Нарвы.
Подробнее об условиях участия https://kykoondis.blogspot.com/p/blog-page_15.html



Что это за профессия, руководитель квартирного товарищества


Требования к профессиональным знаниям и умениям руководителя квартирного товарищества 4 уровня изложены в профессиональном стандарте, разработанном Квалификационной комиссией. Согласно профессиональному стандарту руководитель КТ должен уметь анализировать хозяйственную деятельность товарищества и составлять хозяйственные планы деятельности, давать квартирособственникам отчёт о деятельности. Он должен проводить технический осмотр дома, составлять графики обслуживания оборудования; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма. Также руководитель должен организовать парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представлять товарищество перед должностными лицами и т.д., список не полный. Это предполагает умение понимать техническую документацию (строительные проекты и инструкции), быть в курсе технологических изменений в строительном секторе.

Кроме того руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Уровень владения эстонским языком – В2. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством и хорошими обычаями. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. 

У фирмы-собственника другие тарифы: правильно ли это?

Долевые собственники могут договориться о разном порядке распределения между ними расходов на обслуживание дома. Статья 40 закона о КС и КТ предусматривает, что для распределения между квартирособственниками обязанностей по несению хозяйственных расходов (1) Квартирособственники делают периодические авансовые платежи на основании хозяйственного плана пропорционально размеру своей доли в долевой собственности. (2) С учётом условий соглашений квартирособственников, уставом квартирного товарищества можно предусмотреть отличающиеся от установленного в части 1 настоящей статьи основания распределения обязанностей по несению хозяйственных расходов и порядок оплаты, если это, с учётом всех обстоятельств, является разумным и чрезмерно не ущемляет оправданные интересы ни одного из квартирособственников. Прежде всего, в уставе можно предусмотреть, что хозяйственные расходы, зависящие от действительного потребления, квартирособственник оплачивает после выяснения размера расходов и в соответствии с размером его доли в долевой собственности или в соответствии с объёмом потребленной им услуги.
То есть, одно требование по существу - это разумность (перечень, размер, пропорциональность и т.п. расходов) и не ущемление интересов других собственников); также формальное требование: оформить порядок распределения в уставе или соглашением. Квартирособственники должны подсчитать абсолютные цифры расходов на м2 при обслуживании жилых и нежилых помещений, тогда можно будет сделать вывод, какой порядок распределения расходов более справедливый. Нужно также учитывать возможные побочные факторы. Например, в доме по адресу Ситси 28 в Таллине много лет помещениями владел небольшой строительный магазин, собственник которого по договору оплачивал КТ за обслуживание по другому тарифу, чем собственники жилых помещений, но в то же время сам оплачивал свои, возникающие при обслуживании и ремонте расходы. Квартирособственники захотели абсолютного равенства, судились с магазином за это, не желали разумного компромисса в результате магазин не выдержал расходов и съехал, продал свои помещения фирме, которая открыла в этом помещении пункт обмена шприцев (смотрите публикации https://rus.delfi.ee/daily/estonia/vladelec-pomeschenij-na-sitsi-28-o-tom-kak-nashel-u-doma-shpric-i-prinyal-reshenie-o-dogovore-s-tai?id=79364172) .С 2017 года жадные до денег квартирособственники Ситси 28 получают с нежилых помещений больше денег, но имеют вдобавок больше проблем, бегают с плакатиками на пикеты и судятся с новым владельцем.
Нарвская газета 11 июня 2020

Уроки письменного голосования



Ограничительные меры в связи с пандемией внесли существенные изменения в деятельность квартирных товариществ. Многие выжидали, что действующий запрет на общие собрания к июню отменят и можно будет, собрать квартирособственников в одном помещении на обычное собрание, чтобы утвердить годовой отчёт и план хозяйственной деятельности. Но сейчас ясно, что правило 2+2 придётся соблюдать ещё долго. Для соблюдения правила при организации обычного собрания КТ пришлось бы расставлять собственников большого многоквартирного дома на площади размером с футбольное поле, обеспечивать масками, ручками для регистрации или перчатками, а информацию кричать в мегафон. А как же товариществу принимать решения? Закон о Квартирной собственности и КТ предусматривает для товариществ принятие решений без созыва собрания, то есть процедуру письменного голосования. Этой весной многие КТ уже применили процедуру практике, так что можно подвести некоторые итоги и извлечь некоторые уроки.

Итоги письменного голосования

Подавляющее большинство квартирных товариществ, которые в связи с обстоятельствами впервые принимали этой весной решения путём письменного голосования, заявили, что хотели бы и в дальнейшем применять этот способ в своём доме. Руководители товариществ отметили, что процедура позволяет привлечь к участию большинство квартирособственников дома. Многие ведь годами не посещают собрания и не принимают участие в принятии решений. Некоторые – по причине занятости на работе, а большинство – по причине неадекватного поведения соседей на собраниях КТ. Кроме того, руководители КТ отметили, была нивелирована проблема скандалов и потрёпанных на собраниях нервов.

В этот раз каждый квартирособственник, получив пакет хозяйственных документов товарищества, мог спокойно разобраться в них, сложить на калькуляторе цифры отчёта и хозяйственного плана, дополнительно уточнить информацию у правления и сделать выводы и проставить своё волеизъявление на листе голосования, написать особое мнение. На обычном собрании КТ о таком можно не мечтать, там всегда кто-то кричит, создавая нервную обстановку, вопросы задавать некогда, а ответы не слышно. Так что и собственники, в основном, остались довольны письменной процедурой.

Но в каждом доме есть категория «борцов с кем угодно». Вот они-то остались недовольны письменным голосованием, узрели в этом злые намерения правления, требовали провести обычное собрание несмотря ни на что. Вероятно, причина недовольства этих персонажей кроется в том, что они не смогли в этот раз выступить перед публикой со своими обличениями.
           
Документы для голосования

Несмотря на некоторые опасения руководителей КТ, процедура письменного голосования прошла успешно и в обычных (60 квартир) домах и в домах с количеством квартир до 200 и более. В голосовании приняли участие от 60 до 80% собственников. Главные составляющие успеха – это качественно составленная документация для процедуры голосования и хорошо организованная обратная связь с квартирособственниками.       Правление должно обеспечить, чтобы в голосовании приняли участие все квартирособственники. Для этого правление высылает проект решения/ий, по которым проводится письменное голосование всем квартирособственникам и назначает срок, в течение которого квартирособственник должен представить в отношении решения свою точку зрения. Если принимается решение об утверждении годового отчёта и плана хозяйственной деятельности, то указанные документы должны быть отосланы по всем известным правлению электронным адресам квартирособственников, другим же должно быть по желанию обеспечено ознакомление с документами на бумажном носителе или на домашней страничке товарищества в Интернете.
            Что значит «отдать голос» по новой процедуре голосования? Это значит письменно известить правление о своей точке зрения в отношении проекта решения. Волеизъявление отмечается значком по каждому вопросу проекта решения в графе «за» или «против» в бюллетене голосования, высланном квартирособственнику на бумажном носителе или файлом. Волеизъявление должно быть подписано, ручкой или дигитальной подписью. После проведения голосования правление должно подсчитать результаты и оформить их протоколом, о решениях надо проинформировать всех квартирособственников дома.

Уроки письменного голосования

В ходе проведения процедуры письменного голосования выяснились следующие слабые места, которые прямо и косвенно могут создавать в товариществе проблемы:

·     Неумение бухгалтера составить правильный годовой отчёт (баланс) товарищества и отчёт по доходам/расходам в соответствии с Законом о бухгалтерском учёте. В таких балансах можно обнаружить прибыль или убыток (положено результат деятельности КТ обозначать как доход, а отрицательный результат оставлять в балансе как расходы будущих периодов. Ремонтный фонд товарищества не учитывается отдельно в обязательствах товарищества по ремонтам, а смешивается в кучу с нетто имуществом, у кого-то осталась строка паевой капитал (с 2018 года у КТ резервный капитал).
·       Неумение правления составить простой и понятный бюджет/план хозяйственной деятельности товарищества с перечнем наименований мероприятий по обслуживанию, управлению и ремонту дома и предполагаемых сумм для финансирования этих расходов (что в итоге должно обосновать тарифы сборов на обслуживание и в ремонтный фонд). Не выполняется требование включения в план обзора состояния дома. На самом деле только единичные КТ имеют строительно-техническую экспертизу состояния многоквартирного дома, на основании которого можно запланировать действительно необходимые работы.

Всё вышеперечисленное порождает недоверие собственников к правлению и обвинения на собраниях. А ведь председатель отдувается из-за недотёпы-бухгалтера, потому что не может назвать сумму/размер ремонтного фонда и объяснить собственникам, почему в результате деятельности товарищества возник убыток (большинство неправильно считает, что если убыток, то это, значит деньги своровали). Правления КТ, которые привлекали для письменного голосования специалиста смогли в этот раз своевременно провести работу над ошибками в бухгалтерском отчёте и получить качественно составленный план хозяйственной деятельности. Некоторые признались, что впервые сами стали понимать какие, где и зачем стоят цифры и ответить на вопросы собственников.
          

опубликовано в газете МК Эстония 20 мая 2020 года

Принятие решений в КТ в 2020 году


Квартирным товариществам можно принимать решения без созыва собрания, соблюдая правила Закона о КСиКТ.

Разработку пакета документации для проведения письменного голосования по конкретным решениям в своём КТ и инструкции по организации голосования можно заказать по имейл associacia.kt@gmail.com 

Пакет включает:
(документы на эстонском и русском языках)
1. Сопроводительное письмо
2. Бюллетень голосования
3. Протокол голосования
4. Решения КТ на инфостенд
5. Алгоритмы проведения голосования

Стоимость пакета 150 евро

Для членов Korteriühistute Koondis - пакет бесплатный

Как выбраться из проблем квартирного товарищества



Квартирное товарищество остаётся местом сосредоточения многочисленных проблем. И, похоже, квартирособственники застряли в этой ловушке надолго. Словно мальчик Том из романа Марка Твена1, попавший из трущобы в королевский дворец, бывшие квартиросъёмщики попали на должность квартирособственников. Не имея опыта домовладения и управления недвижимостью, они обращаются со своим многоквартирным домом и товариществом так же, как мальчик Том обращался с королевской печатью. Том приспособил печать для колки орехов. Квартирособственники тоже продолжают «колоть орехи» в своих квартирных товариществах, порождая бесконечные конфликты и проблемы, вместо того чтобы учиться управлять недвижимостью.
Конфликт интересов

Многоквартирный дом неизбежно продуцирует конфликты, поскольку в орбиту обслуживания недвижимости вовлечено большое количество людей. Уже само получение статуса квартирособственника вселило в людей уверенность, что в своей квартире они могут делать всё, что угодно: отрезать радиаторы и устанавливать альтернативную систему отопления, «замуровывать» стояки воды и тепла в стены и короба красивой плиткой, вырезать арки в несущих стенах, соединять лоджии с жилой комнатой, и так далее, список перестроек может быть длинным. Об общих проблемах дома не задумываются, о том, что дома неизбежно амортизируются, а значит техносети и конструкции требуют своевременного и надлежащего ремонта. Тут и сталкиваются личные интересы квартирособственников и товарищества, когда для ремонта или ликвидации аварий приходится удалять незаконные застройки.

Вместо превентивного обслуживания долевой недвижимости собственники часто выбирают ликвидацию аварий (самое слабое звено в пожилых многоквартирных домах – амортизированные водо-канализационные сети). Аварии влекут за собой дополнительные расходы на погашение ущерба пострадавшим застрахованным квартирам соседей из общедомовых денег товарищества. Общее недовольство обращается уже на пострадавших. Можно было бы застраховать имущество и деятельность товарищества, но собственники не хотят. Квартирособственники не желают финансировать качественное обслуживание своей «пожилой» недвижимости, проводить технические экспертизы и превентивные ремонты. Они скорее всего и не догадываются, что разработан стандарт обслуживания недвижимости, который даёт описание должного поддержания дома в порядке.

Ищем виноватых

Во всём виноваты плохие законы, плохие суды, плохие чиновники плохой председатель КТ, который не желает решать проблемы товарищества как надо, уверены многие квартирособственники. Ошибка кроется в слове «как надо», потому как недовольные собственники толком не знают как надо, поэтому оценки выставляются, исходя из личного опыта или пристрастий, возраста или уровня образования, то есть субъективно. Почти в каждом доме имеются «недовольные борцы» с председателем, которые демонстрируют невежество и агрессию не только в отношении членов правления, но и «отрываются» на общих собраниях товарищества. Личная неприязнь доводит людей даже до рукоприкладства, оскорблений и травли. Справедливости ради надо отметить, что некоторые председатели не остаются в долгу, чтобы побольнее «наказать» недовольных. И всё же, конфликт интересов и невежество собственников в вопросах управления недвижимостью остаются главной причиной всех бед в товариществах.

Кстати, от начинающих председателей тоже нередко услышишь: «Да что там сложного? Какая-то бабка справилась, а я не смогу?» Сразу становится ясно, что человек не знаком с требованиями к руководителю КТ, установленными в профессиональном стандарте. Парадокс в том, что квартирособственники не хотят платить за качественное управление домом. На вопрос: «Почему вы не ходите на обучение?» – многие председатели так и отвечают: «Да наши бабушки удавятся, чтобы за курсы платить!». Своего председателя оценивают очень низко, типа, и так сойдёт. Если размер средней оплаты услуг специалиста по обслуживанию недвижимости составляет в республике 0,1 евро/м2 брутто, то председатели КТ из числа собственников дома получают за свою работу 50% от этой ставки. 

Бумеранг вернётся

Но такое отношение к делу и такие решения обязательно вернутся и возвращаются к собственникам квартир бумерангом в виде бездумного расходования денег товарищества на некачественные, дорогие или вовсе ненужные работы (ошибки с выбором необходимых работ и подрядчика); в виде финансирования из денег КТ ремонтов квартир соседей, пострадавших от аварий (не было страхования от ущербов деятельности товарищества); в виде судебных расходов из-за неправильных собраний, в виде финансовых потерь товарищества из-за несвоевременного взыскания долгов и так далее, список может быть длинный. А какой спрос с необученных людей?

Тем, кто захочет взыскать какой-то ущерб товарищества с председателя – простого квартирособственника, не имеющего квалификации управляющего КТ, советую прежде хорошенько подумать о перспективе иска, изучив судебную практику. Суд при установлении вины лица обязан учитывать положение, возраст, образование, знания, способности и иные личные качества человека. Судебная практика не склонна обвинять в небрежности при выполнении обязанностей возрастного председателя товарищества со средним образованием, не имеющего специального обучения. 

Что умеет специалист

Руководитель квартирного товарищества должен уметь по составлять хозяйственные планы деятельности и отчитываться по ним; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма, организовать парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представлять товарищество перед должностными лицами и т.д., список не полный. Руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством и хорошими обычаями. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. 

Тем, кто хочет заниматься управлением профессионально нужно подтвердить свою квалификацию в Kutsekoda (Квалификационной комиссии), которая два раза в год проводит тестирование для лиц, имеющих хотя бы двухлетний практический опыт руководства товариществом. По итогам аттестации выдаётся профессиональное свидетельства Руководителя квартирного товарищества 4-го уровня, то есть подтверждение, что специалист соответствует требованиям стандарта профессии. Вот у такого специалиста с удостоверением уже возникает ответственность в случае, если он не следует требованиям профессионального стандарта.


опубликовано в газете МК Эстония 19 февраля 2020


[1] Марк Твен. Принц и нищий