Как получить долг с квартирособственника


Отвечает юрист, магистр права Марина Сухнёва
из книги 100 ОТВЕТОВ НА ВОПРОСЫ О КВАРТИРНОМ ТОВАРИЩЕСТВЕ

Что такое правовое основание требования товарищества при взыскании задолженности в суде?


Базовым правовым основанием требования товарищества является Закон о вещном праве, статья 75 которого в части 1 определяет обязанность участников долевой собственности соразмерно с принадлежащей ему долей нести убытки и издержки, связанные с сохранением этой вещи, а также владением и пользованием ею. Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает порядок распределения между квартирособственниками расходов по хозяйственному обслуживанию дома. Согласно этому порядку, платежи могут рассчитываться на один квадратный метр общей площади жилого помещения или на основании методики, утвержденной уставом квартирного товарищества. При взыскании с членов товарищества задолженности по платежам необходимо учитывать следующие существенные обстоятельства:
  • Срок давности по взысканию задолженности в товариществе составляет 3 (три) года по каждому отдельному счету/извещению. Течение срока давности начинается с окончания календарного года, когда соответствующее обязательству требование становится взыскиваемым (решение Государственного Суда № 3-2-1-174-11 от 14.02.2012).
  • Обязанность члена товарищества по оплате конкретных сумм за хозяйственное обслуживание не возникает путем выставления счета, которым нельзя доказать сумму долга квартирособственника (решение Государственного Суда № 3-2-1-53-10 от 16.06.2010).
  • Обязанность члена товарищества по оплате конкретных требуемых сумм не возникает путем утверждения годового отчета хозяйственной деятельности (решение Государственного Суда № 3-2-1-181-12 от 13.02.2013). 
Отсюда следует, что товарищество должно доказывать в суде правильность начисленных квартирособственнику сумм первичными документами: тарифы на обслуживание и ремонт – протоколами решений общих собраний, утвердивших тарифы; суммы коммунальных услуг, купленных у поставщиков – первичными счетами поставщиков и расчетами тарифов распределения услуг между членами; если методика распределения отличается от положений закона, то это должно быть отражено в уставе товарищества.

Другим важным основанием для требований являются положения части 1 статьи 20 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, устанавливающие обязанность членов товарищества нести хозяйственные расходы по обслуживанию дома на основании решений общих собраний товарищества. Государственный Суд неоднократно подчеркивал в своих решениях (№ 3-2-1-132-05, пункт 11, № 3-2-1-53-10, пункт 15), что решение общего собрания обязательно для исполнения, если член товарищества не оспорил решение в суде. Решение собрания будет обязательно и для тех членов товарищества, которые не участвовали в его принятии или голосовали против (см. решение Государственного Суда № 3-2-1-116-11 пункт 21).

Согласно части 2 статьи 103 Обязательственно-правового Закона член товарищества не несет ответственности за нарушение обязанностей, вытекающих из решения общего собрания, только в том случае, если он докажет, что нарушил свою обязанность из-за обстоятельств, на которые он не мог повлиять (Решение Государственного Суда № 3-2-1-116-11 от 13.02.2012).

Как товариществу получить долг с собственника, у которого нет легального дохода и денег в банке, а банк не дает разрешения продавать ипотечную квартиру?

Риск потери возможности взыскания долга возникает в тех товариществах, которые слишком медлят с подачей исков. Прежде всего, высока вероятность пропустить срок давности искового требования, который составляет 3 года с момента возникновения долга. Это значит, что долги «старее» 3 лет невозможно взыскать в принудительном порядке и придется списывать в расходы. Пропорционально времени и сумме долга возрастает и сопротивление должников. Человеку легче заплатить 300 евро, чем судиться, сумма 2000 евро вызывает психологическое напряжение, желание сопротивляться, хотя бы для того, чтобы оттянуть час расплаты.

Многие товарищества сталкивались также с ситуацией, когда в исполнительном производстве не удается получить деньги с должника, купившего квартиру с помощью ипотечного кредита. Если должник не имеет денег на расчетном счете в банке или официальной зарплаты, а банк-ипотекодержатель не дает согласия на продажу квартиры, то исполнить решения суда по взысканию денежной суммы в пользу товарищества за счет продажи квартиры должника будет невозможно.

Обойти препятствие в лице банка и продать квартиру должника можно только через специальное требование отчуждения квартиры в порядке статьи 32 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, согласно которой квартирособственники могут потребовать, чтобы квартирособственник, неоднократно нарушающий свои обязанности, отчуждал свою квартирную собственность. Требование об отчуждении за долги можно предъявлять, если сумма долга равна или больше сумме квартирных платежей за шестимесячный период и оплата этого долга просрочена свыше трех месяцев.
Поскольку отчуждение квартирной собственности является крайней мерой воздействия на должника, суд контролирует все формальные основания искового требования (наличие долга, его величину, период просрочки с платежами и т.д.). Должник вправе оспаривать сумму долга, но может и оплатить долг, освободившись от обязанности отчуждения (см решение Государственного Суда № 3-2-1-2-05 от 23 февраля 2005 года пункт 13).
Если решение суда, обязывающее собственника отчуждать квартиру, вступило в силу, оно подлежит исполнению на основании Кодекса об исполнительном производстве без согласия банка-ипотекодержателя. Квартира продается на публичных торгах, вырученные деньги идут на погашение долгов кредиторов, остаток перечисляется должнику.

С кого товарищество может требовать долг, если собственниками квартиры являются несколько человек?

В вопросе востребования долга нужно исходить из того, что членами квартирного товарищества являются все собственники квартир одной недвижимой вещи, разделенной на квартирные собственности (часть 4 статьи 1 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе). Другими словами, членами товарищества являются также все собственники квартиры (супруги или собственники мыслимых долей), которая находится в совместной собственности нескольких лиц. Права и обязанности совместных собственников в квартирном товариществе установлены в статье 15, часть 2 которой устанавливает, что совместные собственники квартирной собственности несут солидарную ответственность за исполнение обязанностей, вытекающих из квартирной собственности. В части 3 установлено, что если квартирособственники не назначили себе общего представителя для осуществления прав, вытекающих из квартирной собственности, то сделка, совершённая квартирным товариществом в отношении совместных собственников, считается действительной и тогда, если она осуществлена в отношении только одного квартирособственника.

Несмотря на то, что товарищество, как правило, выставляет счета на лицо, внесённое в крепостную книгу, или делит хозяйственные расходы на два счета по просьбе сособственников квартиры, в случае возникновения долга можно предъявлять требование по платежам к любому из сособственников как к солидарным должникам.

Как можно взыскать долги за квартиру с собственника, которого невозможно найти?

Товарищество может использовать право установить попечительство над имуществом безвестно отсутствующего лица, если нет сведений о месте пребывания, нахождения в живых или смерти собственника квартиры в течение столь длительного времени, что в соответствии с обстоятельствами имеются серьезные сомнения относительно нахождения лица в живых. Попечительство над имуществом безвестно отсутствующего лица устанавливает суд по ходатайству товарищества. Основанием для подачи заявления является долг квартирособственника, который доказывается документально. Необходимо представить выписку из крепостного регистра о собственнике квартиры, выписку из регистра народонаселения о месте проживания лица в Эстонии, свидетельства соседей о том, что квартира длительное время пустует. Кандидат в попечители должен представить свое письменное согласие с назначением на должность, поскольку с попечительством связаны определенные обязанности.
Попечителем может быть назначен как родственник безвестно отсутствующего, так и предложенный товариществом представитель. Попечитель вправе сдавать квартиру внаём, продажа квартиры запрещена. Из полученного дохода попечитель обязан погашать долги безвестно отсутствующего лица перед товариществом, также он имеет право на вознаграждение, размер которого определяет суд. В случае если собственник квартиры объявится, попечитель обязан отчитаться перед ним и передать собственнику оставшиеся после управления имуществом средства. В этом случае суд прекращает попечительство своим постановлением.


опубликовано в газете МК Эстония 4 декабря 2019

Организация парковочных мест возле дома








                                         Одной из самых проблемных тем в квартирном товариществе остаётся вопрос организации парковой и распределение парковочных мест. Возможные решения проблемы отражены в книге 100 вопросов о квартирном товариществе, выдержки из которой начала публиковать газета МК Эстония с разрешения автора. В этой статье размещены 5 вопросов и 5 ответов о парковках. 

Как можно разделить двор на места парковки, чтобы каждой квартире выделить определенное место? 

Соглашение об организации парковочных мест во дворе, на территории, принадлежащей долевым собственникам многоквартирного жилого дома – это существенный для собственников вопрос, который нельзя рассматривать как другое обычное пользование. По вопросу пользования парковкой должно быть достигнуто соглашение всех собственников жилого дома. Это правило опирается на положения ч.3 и 5 статьи 72 Закона о вещном праве, которые обязывают собственников обращаться друг с другом, исходя из принципа добросовестности, и не препятствовать совместному пользованию вещью. Только общее соглашение всех долевых собственников может учесть их интересы, обеспечить всем справедливое решение проблемы. На это обращал внимание Государственный Суд в решении № 3-2-1-151-10 от 18 января 2011 года в пункте 10. 

Определяя порядок пользования парковкой, можно договориться, кто финансирует строительство парковки, закрепить размеченные места парковки за конкретными квартирособственниками, установить их права и обязанности в качестве пользователей, возможную плату за обслуживание (уборку) парковки. Если парковочных мест не хватает для всех желающих, то распределение парковочных мест можно организовать по жребию. Можно также предусмотреть порядок замещения освободившихся парковочных мест из очереди квартирособственников дома, чтобы избежать будущих конфликтов из-за продажи парковочного места в придачу к квартире. Такая „продажа“ не имеет законного основания, потому что правовое закрепление парковочного места за конкретной квартирой возникает только в том случае, если право пользования занесено в крепостную книгу по нотариальному соглашению всех долевых собственников.
Своим соглашением собственники квартир могут поручить товариществу организацию строительства парковки и сбор целевых взносов с будущих пользователей парковочными местами. Строительство парковки для отдельных квартирособственников за счет общих средств товарищества является крайне несправедливым по отношению к тем членам, которые не имеют машин и не будут пользоваться парковкой. Также товариществу может быть поручена уборка территории парковки и защитные меры по организации парковки, в том числе договор с парковочной фирмой для буксировки нарушителей порядка.

Может ли квартирособственник оспорить неправильный порядок парковки?

Квартирособственник вправе оспорить порядок парковки, который принят не соглашением квартирособственников, а голосованием большинства на общем собрании квартирного товарищества, и который нарушает его права. Основанием для такого требования является часть 5 статьи 72 Закона о вещном праве, согласно которой собственник вправе требовать от других долевых собственников, чтобы владение и пользование вещью, находящейся в долевой собственности, осуществлялось в соответствии с интересами всех собственников. В решении № 3-2-1-151-10 от 18 января 2011 года Государственный Суд как раз рассматривал дело, связанное с требованием определить порядок парковки. Суд установил, что законного порядка парковки в доме не было, а общее собрание товарищества не вправе устанавливать порядок парковки. 

Существенным для искового права заявителя в таких спорах является обстоятельство: давал ли сам заявитель согласие на оспариваемый порядок парковки. Суд в своем решении должен исходить из принципа добросовестности и разумности, должен учитывать, как общие интересы квартирособственников, так и размер идеальных долей недвижимости, существующий ранее обычай, взаимоотношения сторон и другие существенные обстоятельства, суд также может отдать предпочтение интересам меньшинства (решение Государственного Суда № 3-2-1-12-08 пункт 13).


Имеет ли право квартирное товарищество отбуксировать неправильно припаркованные автомобили нарушителей парковки?

Нарушителем порядка парковки на земле, принадлежащей долевым собственникам жилого дома, может быть квартирособственник этого дома, который по закону вправе пользоваться собственной дворовой территорией. В этом случае буксировка автомобиля возможна только при условии, что такая ответственность предусмотрена соглашением всех квартирособственников. Товарищество не вправе производить буксировку автомобилей квартирособственников с их собственной земли без их согласия. 

Однако, право пользования общей вещью ограничено в части 3 статьи 72 Закона о вещном праве требованием не создавать другим долевым собственникам препятствий в оговоренном соглашениями пользовании и правом требования, чтобы пользование общей вещью осуществлялось в соответствии с интересами всех долевых собственников. Поэтому законной правоохранительной мерой квартирособственников к недобросовестному соседу, который не считается с интересами других собственников и создает им препятствия в пользовании квартирными собственностями, может быть требование отчуждения квартиры, предусмотренное статьёй 32 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе.

Если порядок парковки нарушает владелец автомобиля, который не является квартирособственником, но припарковался на частной парковке жилого дома, то буксировка его автомобиля с территории недвижимости будет законной. Это вытекает из положений статей 41 и 44 Закона о вещном праве, на основании которых собственник (или товарищество как управляющий) имеет право потребовать устранения нарушения или своими силами удалить лицо, совершившее самоуправство, с недвижимой вещи. 


Может ли товарищество или парковочная фирма штрафовать владельцев автомобилей на территории дома? 

Штрафование квартирособственника за нарушение порядка парковки на собственной территории возможно только в одном случае – если такая ответственность была предусмотрена соглашением квартирособственников, и нарушитель тоже был с этим согласен. Только на основании этого соглашения у квартирособственника возникнет обязанность оплачивать штрафы товарищества или парковочной фирмы. Во всех других случаях требования фирмы не имеют правового основания, поскольку квартирособственник не заключал с фирмой договор, не соглашался на штрафы и вправе пользоваться собственной дворовой территорией.

Можно ли считать, что, припарковавшись на частной парковке определенного дома, посторонний автомобилист нарушил договор с товариществом или заключил договор с парковочной фирмой, даже если у въезда на парковку висит соответствующее объявление? Обязательственно-правовой закон не поддерживает такой способ заключения договоров. Поэтому штрафование посторонних автомобилистов на собственной территории жилого дома не имеет под собой правового основания. На основании Закона о вещном праве собственник (или товарищество как управляющий) имеет право потребовать устранения нарушения или своими силами удалить с недвижимой вещи лицо, совершившее самоуправство. Другими словами, законной мерой будет буксировка нарушителя с территории.

опубликовано в газете МК Эстония 5 ноября 2019

Как не потеряться в лабиринтах закона




Люди любят порассуждать о законах, независимо от рода своей деятельности и образования. С одной стороны, это неплохо, обсуждать, установленные государством законы и правоприменение. С другой стороны, рассуждающий о законодательстве неспециалист сильно рискует потеряться в правовых нормах и принципах как в лабиринте. Такие рассуждения и выводы о законах, сделанные публично, возможно, из лучших побуждений, могут только запутать публику. Хочу разъяснить как на самом деле законодательно регулируется вопрос доверенностей в гражданском праве вообще и в квартирном товариществе в частности.


Принципы права
В гражданском праве действуют не только нормы, но и принципы, например, принцип свободы договора или волеизъявления. Это означает, что каждый человек свободен заключать по своей воле любые сделки, кроме тех, которые прямо запрещены законом, которым государство осторожно ограничивает свободы в гражданском праве. Так, законодательно не ограничено право человека предоставлять полномочия для совершения сделки любому другому человеку или нескольким представителям. Эта свобода распространяется и на квартирособственников при голосовании на общем собрании квартирного товарищества. Законодательное регулирование состоит только в том, что доверенность должна быть письменной или уставом КТ можно ограничить количество доверенностей на собрании в руках одного представителя.

Все остальные вопросы с полномочиями должен решать сам квартирособственник, он же несёт риски и ответственность за свои решения. А как же иначе? Свободы не может быть без ответственности. Поэтому квартирособственники должны сами выучить и осуществлять свои права в товариществе. Только сам квартирособственник может определить круг полномочий (например, вопросов желательных решений) своего представителя на собрании и запомнить, что все действия представителя будут считаться равнозначными действиям его самого, независимо от того знал квартирособственник обо всех обстоятельствах сделки или должен был знать. Поэтому перед выдачей доверенности и для формирования своей воли при голосовании по вопросам повестки дня собрания надо бы ознакомиться с пакетом документов к собранию (например, проект плана хозяйственной деятельности, отчёт по итогам года). У нас же проблема в том, что большинство собственников пассивны, не желают ни во что вникать и просто доверяют все дела товарищества председателю.

Что нельзя ограничить
Законом нельзя ограничить право члена КТ выдать сколько угодно доверенностей председателю, если уставом товарищества не ограничено количество доверенностей в руках одного представителя. Законом нельзя ограничить голосование представителя члена КТ на собрании, «как ему вздумается», если квартирособственник не написал в доверенности, как он хочет голосовать по каждому вопросу.  И этот порядок не противоречит действующей правовой системе. Законом нельзя обязать квартирособственников ходить на собрания, тем более установить последствия неявки на собрание (интересно, какие?). Гражданское законодательство исходит из того, что лица, совершающие сделки свободны в своих решениях и сами несут все риски возможных негативных последствий.

Также нельзя ограничить право членов правления голосовать за годовой отчёт по хозяйственной деятельности КТ. Председатель КТ не является подотчётным лицом в понимании бухгалтерской терминологии, то есть лицом, которое получило у юридического лица деньги или товары и должно за них отчитаться. Правление товарищества – это законные представители товарищества, которые организуют хозяйственную деятельность на основании закона и решений общих собраний. Правление представляет общему собранию КТ не личный отчёт председателя о расходовании денег, а отчёт хозяйственной единицы о деятельности, и если члены правления одновременно являются квартирособственниками дома, то нельзя лишить их права собственника голосовать за отчёт деятельности товарищества.

Ограничения права голоса для членов КТ установлены только в части 4 статьи 22 Закона о некоммерческих объединениях, согласно которой член не может голосовать, если принимается решение … касающееся контроля или оценки его деятельности в качестве члена правления. То есть, член правления не может голосовать, если стоит вопрос «провести контроль деятельности имярек на должности председателя» или «оценить деятельность председателя как неудовлетворительную».
  
Что регулируется законом
А вот вопрос аннулирования доверенностей, наоборот хорошо проработан в Общей части Гражданского Кодекса (статьи 125-126). Если в отношении полномочия выдана доверенность, то считается, что полномочие действительно до возврата доверенности представляемому или признания ее недействительной. Отозвать (аннулировать) доверенность может только само выдавшее доверенность лицо. Отсюда следует, что если представитель члена КТ предъявил на общем собрании письменную доверенность, то никто не может заявить о её недостоверности до тех пор, пока сам доверитель не заявил об этом. Остается непонятным, как некоторые люди, не обладающие специальным оборудованием, умудряются „на глазок“ установить подделку чужой подписи на документе? Заявить о подделке своей подписи может только сам доверитель, которого можно попросить подтвердить полномочия своего представителя и во время собрания, и после собрания. И только в случае, если член товарищества сам подтвердит, что он никому не выдавал доверенность, товарищество может исправить в протоколе собрания результаты голосования, аннулировав голос неполномочного представителя.

О взятии кредита
По вопросу взятия кредита или аналогичного денежного обязательства, если это обязательство само или вместе с уже имеющимися обязательствами превышает сумму хозяйственных расходов квартирного товарищества за предыдущий хозяйственный год, в Законе о квартирной собственности и квартирном товариществе в части 1 статьи 36 установлена специальная норма, согласно которой этот вопрос считается принятым только в случае, если за проголосовали более половины голосов от всех квартирособственников, которым принадлежит более половины долей в долевой собственности. Это значит, что по вопросу взятия кредита общая норма кворума голосования на повторном собрании любым количеством участников не будет применяться. За кредит на любом собрании должны проголосовать более половины квартирособственников, у которых, к тому же больше долевой собственности в доме.
На повторном собрании квартирного товарищества при любом количестве участников могут приниматься только вопросы обычного управления, в том числе, выборы правления.

опубликовано в Нарвской Газете 21 августа 2019 года

Квартирное товарищество в голосах и лицах


Квартирособственники жилого дома принимают решения по вопросам управления и обслуживания своего дома большинством голосов на общих собраниях КТ, которое управляет жилым домом. Поскольку товарищество – это юридическое лицо, предусматривающее членство, то часто задают вопрос: почему количество членов в КТ не всегда совпадает с количеством голосов на общем собрании? Кто из собственников квартиры считается членом товарищества, а кто нет ? Как провести собрание без ошибок, чтобы избежать возможного судебного оспаривания принятых решений?

Члены квартирного товарищества

Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает, что членами квартирного товарищества являются все квартирособственники дома (часть 4 статьи 1 закона). Поэтому количество членов товарищества может быть больше, чем количество квартир в доме. Дело в том, что членами квартирного товарищества считаются и те лица, которые имеют одну квартиру в совместной собственности, например, супруги, наследники и т.д., если запись о собственниках внесена в Крепостную книгу. Списки участников общего собрания товарищества должны содержать данные обо всех квартирособственниках-членах КТ, внесённых в крепостную книгу. Совместные собственники могут осуществлять связанные с квартирной собственностью права только совместно. Они должны вместе подписывать какие-либо заявления в товарищество или участвовать в собрании, либо выдать одному из сособственников письменную доверенность. Также уставы некоторых товариществ допускают, что совместные собственники квартиры могут представить в правление письменное соглашение о том, кто из них будет считаться членом товарищества.

Количество членов квартирного товарищества может не совпадать с количеством квартир в доме и по другой причине. Некоторые собственники имеют несколько квартир в доме, но количество их «членства» в товариществе от этого не увеличивается. Статья 2 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает, что один собственник целого здания (например, застройщик дома) может разделить здание по соответствующей процедуре на квартирные собственности и одновременно с этим создать квартирное товарищество. Очевидно, что застройщик будет единственным членом товарищества, пока не начнёт продавать квартиры. Следовательно, закон поддерживает, что одно и то же лицо независимо от того, сколько квартир в доме ему принадлежит считается одним членом товарищества. А вот количество голосов такого члена на общем собрании КТ будет равно количеству квартир, находящихся в его собственности, если уставом КТ не предусмотрено иное.

Квартирные собственности в доме могут быть разного назначения использования: жилые квартиры или нежилые помещения. Физические и юридические лица, владеющие квартирной собственностью членами квартирного товарищества. Поэтому попытки некоторых КТ «исключить» собственников нежилых помещений из списков участников общего собрания, является грубым нарушением прав квартирособственника и может привести к судебным спорам.

Голоса членов товарищества

Квартирособственник/и осуществляет своё право принимать решения об управлении и обслуживании дома на общих собраниях КТ лично или через своего представителя. В законе установлено общее правило: одна квартирная собственность даёт члену один голос на общем собрании товарищества, если уставом КТ не предусмотрено иное. Голос как единицу волеизъявления невозможно каким-либо образом поделить на части между совместными собственниками квартиры. Они могут присутствовать на собрании вдвоём (или, по количеству собственников, все вместе), но при голосовании учитывается только один голос от квартиры. Что делать, если мнения совместных собственников по одному и тому же вопросу разные, такое ведь бывает? Лучший вариант – воздержаться при голосовании.

Также любой квартирособственник может осуществлять свои права на общем собрании товарищества через представителя по простой письменной доверенности, в которой может быть перечислен объём прав, то есть содержание волеизъявлений по решениям, по которым доверено голосовать. Представителем квартирособственника на собрании товарищества может быть любое лицо, а не только член товарищества или члены семьи, эти ограничения были отменены ещё в 2009 году. Право квартирособственника иметь представителя или нескольких представителей и вместе с ними самому присутствовать на собрании товарищества не может быть ограничено уставом. Положения уставов со старыми правилами перестали действовать автоматически. Уставом КТ можно предусмотреть только предельное количество членов товарищества, представляемых одним и тем же лицом.

Доверенность может быть оформлена на любом языке. В случае необходимости предоставления доверенности в регистр квартирных товариществ, нужно будет сделать письменный перевод с русского на эстонский язык, нотариального заверения не требуется. Нередко правление отказывается принимать доверенность, заявляя, что «подпись поддельная». Непонятно, как члены правления, не обладающие специальным оборудованием, могут установить подделку чужой подписи на доверенности? Заявить о подделке своей подписи может только само лицо, выдавшее доверенность, а другие лица не вправе делать за него подобные заявления. Если правление сомневается, то можно во время регистрации участников собрания позвонить, выдавшему доверенность квартирособственнику с вопросом, подтверждает ли он полномочия своего представителя. Правление может установить действительность полномочий представителя и после собрания, обратившись к лицу, выдавшему доверенность. Если квартирособственник не подтвердит доверенность, то голос от этой квартиры аннулируется, а в протоколе собрания исправляются результаты голосования.

Член правления товарищества

Еще раз следует напомнить, что членом правления квартирного товарищества может быть любое дееспособное физическое лицо, а не только квартирособственник этого дома. Государственный Суд подтвердил в решении № 3-2-1-109-99, что подобное ограничение не установлено в законе. Также Государственный Суд подтвердил в решении № 3-2-1-145-08 точку зрения, что закон не запрещает члену правления голосовать за себя при выборах или отзыве членов правления. Если же в уставе товарищества есть подобные ограничительные пункты, то они автоматически считаются юридически ничтожными, так как противоречат закону.

Если член правления является одновременно квартирособственником в доме, то он имеет на общем собрании один голос от себя по всем вопросам деятельности товарищества, также может иметь голоса по доверенностям от других членов КТ. Однако член правления не может голосовать, если решается вопрос об освобождении его от ответственности, о совершении сделки между ним и товариществом или о ведении с ним правового спора; или решаются вопросы, которые касаются контроля или оценки его деятельности как члена правления. При определении кворума голос этого члена не учитывается.

опубликовано в газете МК Эстония 15 мая 2019 года

Права, которыми не пользуются в товариществе



Владение квартирной собственностью связано с добровольно-принудительным членством в товариществе. Добровольность членства заключается в том, что человек сам решает, приобретать или нет сопряжённую с членством в КТ квартирную собственность. Квартирное товарищество (в более точном смысловом переводе с эстонского языка – квартирный кооператив) надолго закреплено в нашем законодательстве в качестве управляющего квартирным домом, это является фактом. И если от товарищества и связанных с ним проблем никуда не деться, то пора понять, что одни лишь жалобы в газету на председателя, соседей, «несовершенство законов» и т.п. не решают конкретную проблему конкретного квартирособственника.

Более конструктивным является изучение правил функционирования квартирного товарищества и овладение средствами правовой защиты своих личных прав внутри его. Увы, большинство членов товарищества не умеют или не хотят пользоваться правовыми средствами для защиты своих прав, установленных действующим законодательством. Это означает, что люди не предпринимают разрешённых законом самостоятельных действий, или не просят помощи у государства, то есть в суде, чтобы решить проблемы. Вот перечень прав, которыми редко пользуются собственники квартир.

Право на информацию о деятельности КТ

Право члена товарищества на информацию о хозяйственной деятельности товарищества установлено в части 1 статьи 45 Закона квартирной собственности и квартирном товариществе, согласно которой квартирособственник имеет право получать информацию от правления о деятельности квартирного товарищества и знакомиться с документацией квартирного товарищества.

Необходимыми информативными документами являются устав КТ, протоколы общих собраний и план деятельности товарищества на год, в которых содержатся методика распределения общих расходов между членами КТ, тарифы на обслуживание и ремонт дома, обязанности товарищества по содержанию и стоимости ремонта и обслуживания, размер вознаграждения председателя, порядок пользования парковкой и т.п. Под отчётами подразумевается годовой хозяйственный отчёт о деятельности товарищества; отчёт о техническом состоянии недвижимости; отчёт о действиях и расходах на управление, обслуживание и ремонт дома за определённый период; отчёт об организации ремонтных или аварийных работ; отчёт о денежных потоках за период; отчёт о действиях правления по взысканию долгов.  Требование о получении информации нужно оформить в письменном виде и отправить правлению простой, заказной или электронной почтой. Правление должно представить документы или дать возможность ознакомиться с документами в разумные сроки. Разумный срок определяется периодом от 5-ти до 30 дней в зависимости от сложности подготовки документов.

В случае, если правление неоправданно отказывается от выдачи информации или не позволяет ознакомиться с документацией, член товарищества может представить в суд заявление против товарищества с требованием обязать правление выдать информацию или дать возможность ознакомиться с документацией (госпошлина составляет 50 евро).

Право на ознакомление с документами

Поскольку члены товарищества являются еще и долевыми собственниками недвижимости у них есть право ознакомления со всеми документами, относящимися к недвижимости и её обслуживанию, которые есть в товариществе. Такими документами являются бухгалтерские документы, договоры с членами правления, договоры по обслуживанию и ремонту, проекты, акты приемки работ, документы надзора собственника, карты и планы здания. Право ознакомления с документами обеспечено дополнительно к закону о квартирной собственности и квартирном товариществе также статьями 1015-1017 Обязательственно-правового Закона, при этом следует учитывать, что риск и расходы, связанные с предъявлением документа либо ознакомлением с ними, несёт член товарищества, требующий предъявления документа. Кстати, многие документы можно получить самим из открытых регистров бесплатно, посетив Интернет-порталы учреждений с ИД картой. Копии устава, протоколов перевыборных собраний КТ, отчётов о хозяйственной деятельности можно получить в регистре квартирных товариществ, данные квартирособственников дома можно получить в крепостной книге.

Правление не может отказаться от предъявления документа или ознакомления члена товарищества с документами, прикрываясь мифической «коммерческой тайной», потому что, документация товарищества не содержит признаков коммерческой тайны, то есть данных об изобретениях, технологию или процесс производства продукции или информацию о стратегии продаж. Правление не может отказаться, прикрываясь Законом о защите личных данных. Нужно только соблюсти минимальные меры, предусмотренные законодательством: 1) затребовать от получателя письменные гарантии, что данные будут использоваться им только в личных целях и не будут использоваться с целью причинения вреда другим квартирособственникам или третьим лицам; и 2) предупредить о недопустимости дальнейшего распространения полученных данных: вывешивания на информационных досках дома или публикации в Интернете, об ответственности за распространение неправильных сведений о лице или оскорбления лица неподобающими оценками (ответственность может выражаться в возмещения материального и морального вреда). Также запрещено передавать данные о долгах квартирособственников, если со дня нарушения обязанности по оплате прошло менее 30 дней или более 3-х лет. Личный код физического лица не относится к составу личных данных, запрещённых к опубликованию. Личные коды квартирособственников есть в крепостном регистре, бесплатный доступ в который имеет любой собственник дома.

Право оспорить начисления в счетах

У члена товарищества есть право требовать от КТ распределения хозяйственных расходов между собственниками квартир в соответствии с частью 1 статьи 40 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах, то есть пропорционально размеру своей доли в долевой собственности, если уставом квартирного товарищества не установлено по-другому. Простого решения общего собрания КТ о порядке распределения расходов недостаточно для того, чтобы начисления стали «законными». Если квартирособственник считает, что товарищество ошибается в начислениях, то он вправе проконтролировать правильность начисленных ему сумм на основании первичных документов товарищества (устава, годового плана хозяйственной деятельности, решения общего собрания, счетов поставщиков коммунальных услуг).

Если правление игнорирует требование, то член товарищества вправе обратиться в суд, чтобы обязать товарищество сделать перерасчёт. Как быть в это время с платежами? Лучшее решение – оплачивать счета полностью с отметкой, что спорная сумма – это авансовый платёж. Если начисления окажутся неправильными, суд обяжет товарищество сделать перерасчёт в соответствии с правильным размером площади квартиры. Практика частичной оплаты счетов может превратить собственника в должника, а в случае неудачи в суде, ему придётся оплатить не только долг, но и судебные расходы товарищества.

опубликовано в газете Виру Проспект 8 мая 2019 года


Зачем товариществу план хозяйственной деятельности

Организация ремонтов и содержания и жилого дома в порядке, обеспечение квартирособственников коммунальными услугами – это обязанность квартирного товарищества. Квартирособственники, со своей стороны, обязаны возместить товариществу все понесённые на долевую собственность расходы. Обязательства сторон и порядок распределения хозяйственных расходов регулирует Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе (далее ЗксКТ), который требует от товарищества составлять годовой план хозяйственной деятельности.

Без плана нельзя
Квартирное товарищество не может без утверждённого общим собранием КТ плана хозяйственной деятельности: а) востребовать периодические авансовые платежи с собственников квартир; б) взыскать в полном объёме задолженность в исполнительном производстве или получить часть долга при продаже ипотечной квартиры. Созданные в 2018 году новые товарищества также не смогут реализовать своё залоговое право при взыскании долга. ЗксКТ устанавливает, что собственники квартир делают авансовые платежи на основании хозяйственного плана. Следовательно, без утверждённого плана, КТ не может востребовать от собственников платежи за обслуживание, управление и ремонт. Выставление счетов не доказывает сумму долга. Также, если квартира должника продаётся в исполнительном производстве по заявлению товарищества или другого кредитора, то, чтобы не потерять сумму начисленных квартире платежей до момента продажи квартиры на торгах, КТ должно представить исполнителю действующий план хозяйственной деятельности (часть 44 статьи 23 Кодекса исполнительного производства).

Созданные в 2018 году квартирные товарищества, которые обслуживались ранее фирмами недвижимости, сталкиваются при передаче дома с одной и той же проблемой: огромные суммы долгов квартирособственников. Дело в том, что фирмы недвижимости вообще не желают заниматься взысканием долгов, а перекладывают бремя содержания дома на плечи платёжеспособных собственников квартир. Так вот, при продаже квартир должников новые товарищества не смогут реализовать своё залоговое право без утверждённого плана хозяйственной деятельности (в первый год деятельности товарищества размер залогового права по каждой квартире определяется на основании плана). Это значит, что из вырученных при продаже ипотечной квартиры денег, товарищество не сможет получить свои требования к должнику.

Принцип пропорциональности
План хозяйственной деятельности КТ устанавливает предполагаемые расходы квартирного товарищества и распределение этих расходов между квартирособственниками. Общее правило распределения расходов товарищества, установленное в законе – пропорциональное распределение расходов между квартирособственниками согласно размеру их долей в долевой собственности. Надо сказать, что законы, регулирующие деятельность КТ до 2018 года, также предусматривали принцип пропорционального распределения расходов товарищества. Несмотря на это во многих товариществах бухгалтера и правление продолжают неправильный учёт, применяют неизвестно откуда взявшиеся цифры квадратных метров для начисления хозяйственных тарифов.


Правильные размеры долей квартирной собственности указаны только в крепостной книге. Каждый собственник может взять бесплатную выписку по своей квартире на сайте https://uuskinnistusraamat.rik.ee/ В выписке размер долевой собственности указан обыкновенной дробью, числитель которой отражает  размер квартиры, если поставить запятую после первой цифры справа. Если бухгалтерия указывает неправильные цифры, собственник вправе требовать перерасчёта в соответствии с законом. Если товарищество хочет установить отличающийся от закона порядок распределения расходов, то оно должно внести свою методику распределения расходов в устав и зарегистрировать устав в регистре квартирных товариществ. На это обращал внимание Государственный Суд в своём решении ещё в 2010 году. Теперь точка зрения Государственного Суда закреплена в части 2 статьи 40 ЗксКТ. Это означает, что если товарищество рассчитывает какой-то вид расхода по количеству квартир или количеству проживающих в квартире лиц без изменения своего устава, то этот порядок противоречит закону. Несогласный с такой методикой квартирособственник может требовать перерасчёта платежей.
           
Как утверждать хозяйственный план
Правила утверждения хозяйственного плана товарищества с 2018 года несколько изменились. Во-первых, утверждение плана не связано теперь с отчётом правления по итогам прошлого года. Это значит, что план на 2019 год можно утверждать уже в ноябре-декабре 2018 или в самом начале следующего года. Для квартирного товарищества такой порядок удобнее, так как в случае изменения тарифов на управление, обслуживание и ремонт новые тарифы можно выставлять в счетах уже с начала хозяйственного года, также появляется время для поиска подрядчиков для ремонтных работ. Ранее, когда план утверждался в мае-июне хозяйственного года многим товариществам приходилось делать неприятные перерасчёты платежей, да и с работами управиться не успевали.

Во-вторых, теперь у товарищества нет обязанности представлять документацию проекта плана хозяйственной деятельности до собрания каждому квартирособственнику. Вместо этого план хозяйственной деятельности выдаётся по требованию активных квартирособственников и в приглашении на общее собрание КТ следует указать место, где можно ознакомиться с планом до собрания. Товарищество должно отсылать проект плана тем квартирособственникам, которые сообщили правлению адрес электронной почты.

Особенности голосования
Размер вознаграждения председателя правления всегда ставится на отдельное голосование. Ограничение размера вознаграждения установлено в ч. 2 ст. 28¹ Закона о некоммерческих объединениях: общее собрание должно обеспечить, чтобы общая сумма выплачиваемых члену правления выплат находилась в разумном соответствии с задачами члена правления и экономическим состоянием товарищества.

Те товарищества, в которых за принятие плана хозяйственной деятельности принято голосовать «разом», а не за каждый вид тарифа отдельно, делают большую ошибку. В случае взыскания долгов в суде они не смогут доказать, как голосовали за размер отдельных видов платежей. Тарифы ремонтного фонда, перечень работ и их стоимость нужно указывать не только в плане, но и в протоколе общего собрания. Можно также указывать ценовой диапазон стоимости работ, в пределах которого разрешается действовать правлению.

Для принятия решений по вопросам обычного управления достаточно большинства голосов «за» от количества голосов присутствующих на собрании членов товарищества. Но если принимается решение о работе по модернизации или взятии займа, размер которого превышает сумму хозяйственных расходов товарищества за предыдущий хозяйственный год, то для принятия решения нужно квалифицированное большинство голосов. Это значит, что «за» решение должно быть отдано более половины голосов от голосов всех квартирособственников, которым принадлежит более половины долей в долевой собственности. 

опубликовано в газете МК Эстония 4.11.2018