Квартирный вопрос


© Марина Сухнёва
Магистр права, RADA Õiguskeksus OÜ
Опубликовано в газете "Деловые ведомости" 30.05.2012
        Время от времени возобновляются рекламные дискуссии о недостатках аренды квартиры по сравнению с приобретением ее в собственность. Сегодня реклама, конечно, скромнее, чем во времена бума, когда людей обрабатывало и государство, и банки, и маклеры, подталкивая на покупку ипотечной квартиры, обещая счастливый билет и крупный выигрыш в этой лотерее. Грянул кризис, цены рухнули, и стало ясно, что счастливый билет всегда был у банков, прибыль которых в 2011 году выросла в 6 раз. Стоит ли после этого удивляться, что люди предпочитают свободу аренды ипотечному рабству?

Аренда за и против
            Аренда позволяет вам жить в любом районе и в любой квартире, какую вы захотите.  Нет необходимости покупать мебель и бытовую технику (все это может быть в наличии). Арендатор может сравнительно легко поменять жилье по мере роста доходов или в случае форс-мажора. Цена на аренду будет всегда адекватна рыночной ситуации. Арендатор имеет возможность тратить деньги на себя и семью, купить машину, путешествовать, поддерживая достойный уровень жизни здесь и сейчас.
Одним словом, аренда квартиры или дома – для современных мобильных и энергичных людей, которые ценят свободу, уверены в своих силах и способны быстро адаптироваться к изменениям на рынке труда.   Для них не является пределом мечтаний ипотечная квартира, которую они выкупят, может быть, к пенсии, отказывая себе во всем, выплатив банку огромную сумму процентов сверх стоимости квартиры, прожив жизнь в постоянном стрессе и страхе потерять все.
              Основной аргумент маклеров, агитирующих против аренды за покупку квартиры – платеж по ипотечному кредиту равен стоимости аренды. Ипотека выдается ими за такую же арендную плату, но которая в конце концов возвращается в виде собственной квартиры. И ни слова об особенностях нашей ипотеки и ее грустной перспективе во время кризиса.
 
Особенности нашей ипотеки
            В отличие от США, где финансовые риски поровну несут и банк и заемщик, то есть должник освобождается от всех обязательств, если отдает банку ключи и съезжает с ипотечной квартиры, Эстония предпочитает защищать интересы банков. Поэтому основные финансовые риски возложены на заемщика. Если должник не справляется с платежами, а ипотечная квартира продается во время кризиса намного дешевле покупной стоимости, то человек остается без жилья, но не освобождается от кредитного долга банку. Банковские счета должника будут арестованы, а из поступивших сумм банк будет забирать интрессы по ставке кредитного договора (свою прибыль) и основной долг до его окончательного погашения. Фактически человек попадает в пожизненное долговое рабство и нищету без права ходатайствовать о получении муниципального жилья.
В Эстонии 25% семей имеют жилищные кредиты, по некоторым оценкам 1/3 заемщиков имеют трудности с возвратом кредита, ежегодно только судебные исполнители продают с принудительных торгов 2200 ипотечных объектов недвижимости. Эти объекты продаются плохо, с 4-й и более попытки торгов. Одна из причин этого – люди стали с большей осторожностью относится к приобретению жилья в «пожилом» многоквартирном доме.

Особенности нашего жилья
            Материальное и моральное состояние «пожилых» домов оставляет желать лучшего. Что бы там не говорили, но дома амортизируются, балконы падают, рано или поздно станет ясно, что реновировать «старую панель» – себе дороже. Впечатлило решение специалистов ТТУ, которые смело снесли старое общежитие на Акадеемиа и построили на его месте новое здание.
Уже не секрет, что после установки стеклопакетов и утепления фасадов появляется плесень и ухудшается климат жилых помещений. После реновации теплосистемы и установки терморегуляторов на каждый радиатор, фантастически увеличиваются счета за отопление, и т.д. и т.п.
Добиться исправления недостатков от товарищества практически невозможно, потому что особенностью «пожилого» многоквартирного дома является настолько разношерстная по социальному, имущественному и образовательному уровню публика, что совпадение ее интересов в общем хозяйствовании домом просто невозможно. Словом, если ваша ипотечная квартира находится в таком доме, то качеству вашей жизни не позавидуешь.

Альтернативное решение
            Между тем, альтернатива «старой панели» и ипотеке для тех, кому собственное жилье дает ощущение стабильности, есть. Это несправедливо забытый сегодня жилищно-строительный кооператив, в современном наименовании – товарищество строения. В советские времена кооперативное строительство имело серьезную законодательную и финансовую поддержку государства. Современное законодательство Эстонии тоже регулирует строительство и управление кооперативным жильем. А для финансирования кооперативного строительства  можно и специальный банк создать, была же у властей Таллинна идея создания банка для квартирных товариществ?
Товарищество само строит жилой дома, за счет банковского кредитования и членских взносов. Взносы (по старому – паи) за квартиру выплачиваются товариществу в течение 10-20 лет. Если член товарищества столкнется с экономическими трудностями, он может продать свое членство в товариществе в размере оплаченной суммы. Человек оставляет жилье, но уходит с деньгами и без рабской долговой зависимости перед банком или товариществом, что для молодых семей очень важно.
Кроме того, члены товарищества могут сами участвовать в строительстве дома, что не только создаст рабочие места и получение дохода членами товарищества, но сделает возможным на стадии строительства самим определять внутреннюю планировку и отделку квартир. Упразднение предпринимателя-застройщика в кооперативном строительстве должно повлиять на стоимость строительства в сторону ее уменьшения.
Управление товариществом строения на сегодняшний день тоже выглядит более привлекательно, чем управление квартирным товариществом, поскольку регулируется Законом о кооперативах. Например, каждый член товарищества может контролировать его хозяйственную деятельность через суд, потребовав специальную проверку. В конце концов, при желании, можно разделить дом на квартирные собственности и вести управление через квартирное товарищество.