Сезон закрытых дверей



Для кого-то с наступлением лета наступает сезон отпусков, а для квартирных товариществ наступает «сезон закрытых дверей». Дело в том, что летом в многоквартирных домах начинаются внешние и внутренние ремонтные работы, часто связанные с заменой коммуникаций внутри квартир или ремонтом балконов. При этом практически все товарищества сталкиваются с противодействием одного или нескольких собственников, которые не впускают работников фирмы-подрядчика внутрь своей квартиры для осуществления ремонтов или другим образом препятствуют. Закон защищает в этом вопросе товарищества и предусматривает санкции для упрямых квартирособственников.


Обязанности квартирособственника
Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает в статье 31 обязанности собственника квартиры, в том числе давать возможность другим лицам использовать предмет индивидуальной собственности (квартиры), если это необходимо для содержания в порядке предмета долевой собственности. Также собственник квартиры обязан обеспечить, чтобы члены его семьи, временные жильцы и лица, пользующиеся квартирной собственностью, выполняли эту обязанность.

Указанное положение как раз и обязывает собственника квартиры дать возможность товариществу (или подрядчику по договору) обслуживать или ремонтировать долевую собственность, находящуюся внутри квартиры. К долевой собственности относятся технические коммуникации дома: водопроводы, трубы канализации, трубы и стояки теплоснабжения, включая радиаторы и змеевики. Таким образом, если общее собрание квартирного товарищества приняло решение о соответствующем ремонте, то каждый собственник квартиры обязан дать товариществу возможность пользоваться квартирой для осуществления работ.

Доступ – это возможность
Фраза в эстонском оригинальном тексте закона võimaldama eriomandi eset kasutada, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks переводится дословно, как возможность использовать индивидуальную собственность (квартиру), если это необходимо для содержания в порядке долевой собственности. Применяемое в обиходе русскоговорящих людей выражение «доступ в квартиру», во-первых, не отражает точный перевод статьи закона, а во-вторых, даёт лазейку для искажения смысла требования сужением его до значения «впустить в квартиру».

Именно так пытаются трактовать требование закона квартирособственники, которые некогда без проекта закрыли коммуникации в своей квартире различными коробами, панелями, плиткой, мебелью и т.п. Они пускают товарищество в квартиру, но не обеспечивают реальную возможность производства ремонтов. Понятно, что без удаления коробов подобраться к коммуникациям и заменить их невозможно. Часто, если возникает такая ситуация, стороны начинают спорить о том, кто же должен удалять препятствия на пути к коммуникациям? Товарищество утверждает, что это обязанность собственника всё разобрать, квартирособственник заявляет, что он обеспечил доступ, а инструментов для разборки у него нет, и вообще, товарищество должно само разобрать самострой, а потом восстановить всё как было за счёт общего ремонтного фонда.

Как же быть? Надо договариваться. Собственник квартиры не вправе требовать восстановления самостроя или возмещения вреда за разборку коробов. На эту проблему обращал внимание Государственный Суд в деле № 3-2-1-116-11. Суд пришёл к выводу, что требование собственника восстановить прежнее состояние своей квартиры, в которой в нарушение проекта был самовольно закрыт свободный доступ к стоякам и трубопроводам технических систем, является неоправданным, так как это препятствует общему использованию и обслуживанию предмета долевой собственности. Если общее собрание КТ не решило, что работы по подготовке к ремонту будут финансироваться из общего ремонтного фонда, то член товарищества должен сам оплачивать работы по разборке коробов и препятствий, заказав их у стороннего подрядчика или у товарищества.

Правовое регулирование
Содержание технических систем дома в порядке является одной из обязанностей квартирного товарищества, вытекающей из закона. Эта обязанность охватывает как необходимые расходы по замене аварийного технического оборудования, так и полезные расходы по реновации систем, решения о которых принимаются большинством голосов на общем собрании и являются обязательными для исполнения всеми членами товарищества. Если есть решение, то член товарищества не вправе препятствовать работам по замене технических систем, проходящих в квартире. Если собственник квартиры препятствует работам, то товарищество вправе обратиться в суд с требованием принудительного исполнения обязательства, о есть обеспечения возможности пользоваться квартирой для осуществления работ, и возмещения вреда, который мог быть причинён противоправным поведением собственника. Альтернативное требование – принудить квартирособственника восстановить положение технических сетей в квартире в соответствии с проектом. Наконец, товарищество вправе требовать принудительного отчуждения квартиры на торгах, чтобы исключить незаконопослушного квартирособственника из членов КТ.

Собственники квартир должны иметь ввиду, что судебная практика защищает в таких спорах квартирное товарищество. В 2010 году суд взыскал с члена КТ Кивила 38 в пользу товарищества 1074 евро (16800 крон) в возмещение вреда, которое товарищество было вынуждено оплатить подрядчику за простой из-за препятствий ремонтным работам по замене отопительных коммуникаций. В 2011 году суд обязал члена КТ Мыйзавахе 7 дать возможность товариществу пользоваться квартирой для осуществления работ по замене систем отопления и возместить вред. Также суды неоднократно обязывали квартирособственников восстанавливать в квартирах срезанные радиаторы (Олеви 36) и даже вентиляционные шахты (Лембиту 8),

Балкон как яблоко раздора
Несмотря на то, что вход на балкон или лоджию возможен только из конкретной квартиры, эти конструкции считаются долевой собственностью дома, так как составляют часть внешней конструкции здания. Любые застройки на балконе влекут за собой изменения конструкций и внешнего вида здания, поэтому ремонты и перестройки балконов и лоджий могут осуществляется только по решению общего собрания товарищества. Также нужно получить разрешение или согласие местного самоуправления. Между тем 90% застеклений с рамами балконов или лоджий в домах были сделаны много лет назад самовольно, без решения большинства собственников и без проекта.

Когда сегодня некоторые собственники возмущаются, что квартирное товарищество утверждает на общем собрании новый проект фасада с безрамным застеклением балконов или лоджий и обязывает их ликвидировать «самострой с рамами» на балконах, они должны подумать, чем можно возражать против КТ?  Есть ли у них проект своего застекления, смогут ли они легализовать самострой задним числом? Следует учитывать, что политика Таллина в этом вопросе – разрешать только безрамное застекление. Получается, что препятствовать работам на балконе будет себе дороже. Можно дождаться штрафа и предписания от городского департамента ликвидировать самовольную застройку.

Опубликовано в МК Эстония 20 июня 2018



Имеет ли право товарищество штрафовать своих членов?


В некоторых квартирных товариществах продолжают применять в качестве меры наказания квартирособственников штрафные санкции. Штрафуют за то, что члены товарищества не выходят на субботник по уборке территории, за то, что ставят машину в неположенном месте, за то, что не подают вовремя показания водомеров, даже за то, что не приходят на общее собрание. Законодательство, регулирующее деятельность товариществ, не содержит понятия штрафных санкций, это значит, что решение общего собрания о штрафах или компенсациях не имеет для члена товарищества юридических последствий без его согласия.

Дело в том, что понятие штраф относится к договорному праву, а свобода заключения договора предполагает согласие и свободное волеизъявление стороны. Товариществу не запрещено вступать со своими членами в договорные отношения, но только при условии, что есть согласие другой стороны договора. Таким образом, если решение о штрафах принимается на общем собрании большинством голосов квартирособственников, то этого недостаточно для того, чтобы создать для всех членов товариществ юридическую обязанность платить штраф.

Государственный Суд рассматривал в решении № 3-2-1-117-12 от 28.11.2012 года проблему возникновения у члена товарищества обязанности оплатить договорное возмещение. Товарищество приняло на общем собрании решение, что члены должны лично участвовать в дежурствах, а в случае отказа в участии, платить товариществу каждый раз возмещение в размере 100 крон за уборку территории. Государственный Суд в пункте 12 указанного решения пришел к выводу, что решение общего собрания будет действительно только в отношении тех членов товарищества, которые участвовали в общем собрании и проголосовали «за».

Против практики штрафования членов товарищества говорит и тот факт, что штраф или неустойка негативно воспринимаются членами товарищества как непропорциональная и карательная мера наказания, которая не влечет за собой ничего, кроме ухудшения взаимоотношений. Кроме того, размер неустойки или возмещения – это не просто средство сбора дополнительных денег, он должен быть связан и оправдан размером ущерба, причиненного товариществу. Например, в указанном выше деле товарищество ничем не оправдало размер возмещения 100 крон за пропуск дежурства. Было бы понятно, если бы член товарищества оплатил таким способом работу соседей, которые дежурили сами вместо того, чтобы платить договорным работникам. Но послушные квартирособственники тоже отработали бесплатно, товарищество не выплатило им денег за работу, следовательно, незаконно обогатилось за счёт собранных с нарушителей” средств.