У фирмы-собственника другие тарифы: правильно ли это?

Долевые собственники могут договориться о разном порядке распределения между ними расходов на обслуживание дома. Статья 40 закона о КС и КТ предусматривает, что для распределения между квартирособственниками обязанностей по несению хозяйственных расходов (1) Квартирособственники делают периодические авансовые платежи на основании хозяйственного плана пропорционально размеру своей доли в долевой собственности. (2) С учётом условий соглашений квартирособственников, уставом квартирного товарищества можно предусмотреть отличающиеся от установленного в части 1 настоящей статьи основания распределения обязанностей по несению хозяйственных расходов и порядок оплаты, если это, с учётом всех обстоятельств, является разумным и чрезмерно не ущемляет оправданные интересы ни одного из квартирособственников. Прежде всего, в уставе можно предусмотреть, что хозяйственные расходы, зависящие от действительного потребления, квартирособственник оплачивает после выяснения размера расходов и в соответствии с размером его доли в долевой собственности или в соответствии с объёмом потребленной им услуги.

То есть, одно требование по существу - это разумность (перечень, размер, пропорциональность и т.п. расходов) и не ущемление интересов других собственников); также формальное требование: оформить порядок распределения в уставе или соглашением. Квартирособственники должны подсчитать абсолютные цифры расходов на м2 при обслуживании жилых и нежилых помещений, тогда можно будет сделать вывод, какой порядок распределения расходов более справедливый. Нужно также учитывать возможные побочные факторы. Например, в доме по адресу Ситси 28 в Таллине много лет помещениями владел небольшой строительный магазин, собственник которого по договору оплачивал КТ за обслуживание по другому тарифу, чем собственники жилых помещений, но в то же время сам оплачивал свои, возникающие при обслуживании и ремонте расходы. Квартирособственники захотели абсолютного равенства, судились с магазином за это, не желали разумного компромисса в результате магазин не выдержал расходов и съехал, продал свои помещения фирме, которая открыла в этом помещении пункт обмена шприцев (смотрите публикации https://rus.delfi.ee/daily/estonia/vladelec-pomeschenij-na-sitsi-28-o-tom-kak-nashel-u-doma-shpric-i-prinyal-reshenie-o-dogovore-s-tai?id=79364172) .С 2017 года жадные до денег квартирособственники Ситси 28 получают с нежилых помещений больше денег, но имеют вдобавок больше проблем, бегают с плакатиками на пикеты и судятся с новым владельцем.

Нарвская газета 11 июня 2020

Уроки письменного голосования

Ограничительные меры в связи с пандемией внесли существенные изменения в деятельность квартирных товариществ. Многие выжидали, что действующий запрет на общие собрания к июню отменят и можно будет, собрать квартирособственников в одном помещении на обычное собрание, чтобы утвердить годовой отчёт и план хозяйственной деятельности. Но сейчас ясно, что правило 2+2 придётся соблюдать ещё долго. Для соблюдения правила при организации обычного собрания КТ пришлось бы расставлять собственников большого многоквартирного дома на площади размером с футбольное поле, обеспечивать масками, ручками для регистрации или перчатками, а информацию кричать в мегафон. А как же товариществу принимать решения? Закон о Квартирной собственности и КТ предусматривает для товариществ принятие решений без созыва собрания, то есть процедуру письменного голосования. Этой весной многие КТ уже применили процедуру практике, так что можно подвести некоторые итоги и извлечь некоторые уроки.

Итоги письменного голосования

Подавляющее большинство квартирных товариществ, которые в связи с обстоятельствами впервые принимали этой весной решения путём письменного голосования, заявили, что хотели бы и в дальнейшем применять этот способ в своём доме. Руководители товариществ отметили, что процедура позволяет привлечь к участию большинство квартирособственников дома. Многие ведь годами не посещают собрания и не принимают участие в принятии решений. Некоторые – по причине занятости на работе, а большинство – по причине неадекватного поведения соседей на собраниях КТ. Кроме того, руководители КТ отметили, была нивелирована проблема скандалов и потрёпанных на собраниях нервов.

В этот раз каждый квартирособственник, получив пакет хозяйственных документов товарищества, мог спокойно разобраться в них, сложить на калькуляторе цифры отчёта и хозяйственного плана, дополнительно уточнить информацию у правления и сделать выводы и проставить своё волеизъявление на листе голосования, написать особое мнение. На обычном собрании КТ о таком можно не мечтать, там всегда кто-то кричит, создавая нервную обстановку, вопросы задавать некогда, а ответы не слышно. Так что и собственники, в основном, остались довольны письменной процедурой.

Но в каждом доме есть категория «борцов с кем угодно». Вот они-то остались недовольны письменным голосованием, узрели в этом злые намерения правления, требовали провести обычное собрание несмотря ни на что. Вероятно, причина недовольства этих персонажей кроется в том, что они не смогли в этот раз выступить перед публикой со своими обличениями.

           

Документы для голосования

Несмотря на некоторые опасения руководителей КТ, процедура письменного голосования прошла успешно и в обычных (60 квартир) домах и в домах с количеством квартир до 200 и более. В голосовании приняли участие от 60 до 80% собственников. Главные составляющие успеха – это качественно составленная документация для процедуры голосования и хорошо организованная обратная связь с квартирособственниками.       Правление должно обеспечить, чтобы в голосовании приняли участие все квартирособственники. Для этого правление высылает проект решения/ий, по которым проводится письменное голосование всем квартирособственникам и назначает срок, в течение которого квартирособственник должен представить в отношении решения свою точку зрения. Если принимается решение об утверждении годового отчёта и плана хозяйственной деятельности, то указанные документы должны быть отосланы по всем известным правлению электронным адресам квартирособственников, другим же должно быть по желанию обеспечено ознакомление с документами на бумажном носителе или на домашней страничке товарищества в Интернете.

            Что значит «отдать голос» по новой процедуре голосования? Это значит письменно известить правление о своей точке зрения в отношении проекта решения. Волеизъявление отмечается значком по каждому вопросу проекта решения в графе «за» или «против» в бюллетене голосования, высланном квартирособственнику на бумажном носителе или файлом. Волеизъявление должно быть подписано, ручкой или дигитальной подписью. После проведения голосования правление должно подсчитать результаты и оформить их протоколом, о решениях надо проинформировать всех квартирособственников дома.

Уроки письменного голосования

В ходе проведения процедуры письменного голосования выяснились следующие слабые места, которые прямо и косвенно могут создавать в товариществе проблемы:

·     Неумение бухгалтера составить правильный годовой отчёт (баланс) товарищества и отчёт по доходам/расходам в соответствии с Законом о бухгалтерском учёте. В таких балансах можно обнаружить прибыль или убыток (положено результат деятельности КТ обозначать как доход, а отрицательный результат оставлять в балансе как расходы будущих периодов. Ремонтный фонд товарищества не учитывается отдельно в обязательствах товарищества по ремонтам, а смешивается в кучу с нетто имуществом, у кого-то осталась строка паевой капитал (с 2018 года у КТ резервный капитал).

·       Неумение правления составить простой и понятный бюджет/план хозяйственной деятельности товарищества с перечнем наименований мероприятий по обслуживанию, управлению и ремонту дома и предполагаемых сумм для финансирования этих расходов (что в итоге должно обосновать тарифы сборов на обслуживание и в ремонтный фонд). Не выполняется требование включения в план обзора состояния дома. На самом деле только единичные КТ имеют строительно-техническую экспертизу состояния многоквартирного дома, на основании которого можно запланировать действительно необходимые работы.

Всё вышеперечисленное порождает недоверие собственников к правлению и обвинения на собраниях. А ведь председатель отдувается из-за недотёпы-бухгалтера, потому что не может назвать сумму/размер ремонтного фонда и объяснить собственникам, почему в результате деятельности товарищества возник убыток (большинство неправильно считает, что если убыток, то это, значит деньги своровали). Правления КТ, которые привлекали для письменного голосования специалиста смогли в этот раз своевременно провести работу над ошибками в бухгалтерском отчёте и получить качественно составленный план хозяйственной деятельности. Некоторые признались, что впервые сами стали понимать какие, где и зачем стоят цифры и ответить на вопросы собственников.

          

опубликовано в газете МК Эстония 20 мая 2020 года

Принятие решений в КТ в 2020 году

Квартирным товариществам можно принимать решения без созыва собрания, соблюдая правила Закона о КСиКТ.

Разработку пакета документации для проведения письменного голосования по конкретным решениям в своём КТ и инструкции по организации голосования можно заказать по имейл associacia.kt@gmail.com 

Пакет включает:

(документы на эстонском и русском языках)

1. Сопроводительное письмо

2. Бюллетень голосования

3. Протокол голосования

4. Решения КТ на инфостенд

5. Алгоритмы проведения голосования

Стоимость пакета 150 евро

Для членов Korteriühistute Koondis - пакет бесплатный

Как выбраться из проблем квартирного товарищества

Квартирное товарищество остаётся местом сосредоточения многочисленных проблем. И, похоже, квартирособственники застряли в этой ловушке надолго. Словно мальчик Том из романа Марка Твена¹, попавший из трущобы в королевский дворец, бывшие квартиросъёмщики попали на должность квартирособственников. Не имея опыта домовладения и управления недвижимостью, они обращаются со своим многоквартирным домом и товариществом так же, как мальчик Том обращался с королевской печатью. Том приспособил печать для колки орехов. Квартирособственники тоже продолжают «колоть орехи» в своих квартирных товариществах, порождая бесконечные конфликты и проблемы, вместо того чтобы учиться управлять недвижимостью.

Конфликт интересов

Многоквартирный дом неизбежно продуцирует конфликты, поскольку в орбиту обслуживания недвижимости вовлечено большое количество людей. Уже само получение статуса квартирособственника вселило в людей уверенность, что в своей квартире они могут делать всё, что угодно: отрезать радиаторы и устанавливать альтернативную систему отопления, «замуровывать» стояки воды и тепла в стены и короба красивой плиткой, вырезать арки в несущих стенах, соединять лоджии с жилой комнатой, и так далее, список перестроек может быть длинным. Об общих проблемах дома не задумываются, о том, что дома неизбежно амортизируются, а значит техносети и конструкции требуют своевременного и надлежащего ремонта. Тут и сталкиваются личные интересы квартирособственников и товарищества, когда для ремонта или ликвидации аварий приходится удалять незаконные застройки.

Вместо превентивного обслуживания долевой недвижимости собственники часто выбирают ликвидацию аварий (самое слабое звено в пожилых многоквартирных домах – амортизированные водо-канализационные сети). Аварии влекут за собой дополнительные расходы на погашение ущерба пострадавшим застрахованным квартирам соседей из общедомовых денег товарищества. Общее недовольство обращается уже на пострадавших. Можно было бы застраховать имущество и деятельность товарищества, но собственники не хотят. Квартирособственники не желают финансировать качественное обслуживание своей «пожилой» недвижимости, проводить технические экспертизы и превентивные ремонты. Они скорее всего и не догадываются, что разработан стандарт обслуживания недвижимости, который даёт описание должного поддержания дома в порядке.

Ищем виноватых

Во всём виноваты плохие законы, плохие суды, плохие чиновники плохой председатель КТ, который не желает решать проблемы товарищества как надо, уверены многие квартирособственники. Ошибка кроется в слове «как надо», потому как недовольные собственники толком не знают как надо, поэтому оценки выставляются, исходя из личного опыта или пристрастий, возраста или уровня образования, то есть субъективно. Почти в каждом доме имеются «недовольные борцы» с председателем, которые демонстрируют невежество и агрессию не только в отношении членов правления, но и «отрываются» на общих собраниях товарищества. Личная неприязнь доводит людей даже до рукоприкладства, оскорблений и травли. Справедливости ради надо отметить, что некоторые председатели не остаются в долгу, чтобы побольнее «наказать» недовольных. И всё же, конфликт интересов и невежество собственников в вопросах управления недвижимостью остаются главной причиной всех бед в товариществах.

Кстати, от начинающих председателей тоже нередко услышишь: «Да что там сложного? Какая-то бабка справилась, а я не смогу?» Сразу становится ясно, что человек не знаком с требованиями к руководителю КТ, установленными в профессиональном стандарте. Парадокс в том, что квартирособственники не хотят платить за качественное управление домом. На вопрос: «Почему вы не ходите на обучение?» – многие председатели так и отвечают: «Да наши бабушки удавятся, чтобы за курсы платить!». Своего председателя оценивают очень низко, типа, и так сойдёт. Если размер средней оплаты услуг специалиста по обслуживанию недвижимости составляет в республике 0,1 евро/м2 брутто, то председатели КТ из числа собственников дома получают за свою работу 50% от этой ставки. 

Бумеранг вернётся

Но такое отношение к делу и такие решения обязательно вернутся и возвращаются к собственникам квартир бумерангом в виде бездумного расходования денег товарищества на некачественные, дорогие или вовсе ненужные работы (ошибки с выбором необходимых работ и подрядчика); в виде финансирования из денег КТ ремонтов квартир соседей, пострадавших от аварий (не было страхования от ущербов деятельности товарищества); в виде судебных расходов из-за неправильных собраний, в виде финансовых потерь товарищества из-за несвоевременного взыскания долгов и так далее, список может быть длинный. А какой спрос с необученных людей?

Тем, кто захочет взыскать какой-то ущерб товарищества с председателя – простого квартирособственника, не имеющего квалификации управляющего КТ, советую прежде хорошенько подумать о перспективе иска, изучив судебную практику. Суд при установлении вины лица обязан учитывать положение, возраст, образование, знания, способности и иные личные качества человека. Судебная практика не склонна обвинять в небрежности при выполнении обязанностей возрастного председателя товарищества со средним образованием, не имеющего специального обучения. 

Что умеет специалист

Руководитель квартирного товарищества должен уметь по составлять хозяйственные планы деятельности и отчитываться по ним; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма, организовать парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представлять товарищество перед должностными лицами и т.д., список не полный. Руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством и хорошими обычаями. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. 

Тем, кто хочет заниматься управлением профессионально нужно подтвердить свою квалификацию в Kutsekoda (Квалификационной комиссии), которая два раза в год проводит тестирование для лиц, имеющих хотя бы двухлетний практический опыт руководства товариществом. По итогам аттестации выдаётся профессиональное свидетельства Руководителя квартирного товарищества 4-го уровня, то есть подтверждение, что специалист соответствует требованиям стандарта профессии. Вот у такого специалиста с удостоверением уже возникает ответственность в случае, если он не следует требованиям профессионального стандарта.

опубликовано в газете МК Эстония 19 февраля 2020

[1] Марк Твен. Принц и нищий

Представители на общем собрании квартирного товарищества

Отвечает юрист, магистр права Марина Сухнёва

из книги 100 ОТВЕТОВ НА ВОПРОСЫ О КВАРТИРНОМ ТОВАРИЩЕСТВЕ

Кто имеет право быть представителем члена товарищества на собрании?

Несмотря на то, что законодатели ещё в 2009 году изменили норму, согласно которой представителем члена товарищества на общем собрании по простой письменной доверенности могли быть только супруг/супруга квартирособственника, совершеннолетний член семьи, сособственник квартиры или другой член товарищества, в некоторых товариществах пытаются применять уже недействующие, то есть незаконные правила.

Государственный Суд отмечал в пункте 9 решения № 3-2-1-38-06 от 25.04.2006, что трудно понять цель таких ограничений представительских прав членов товарищества. Разъяснялось также, что для особой регуляции представительских прав членов квартирного товарищества на общем собрании нет разумных причин. То обстоятельство, что представителем члена товарищества будет его родственник или другой член товарищества вовсе не гарантирует, что этот представитель в большей степени будет исходить из интересов представляемого или товарищества, чем другое лицо, которому член товарищества желает дать права представителя. Каждый представитель должен при осуществлении представительских прав исходить из оговорённых с представляемым условий и интересов представляемого.

Поскольку ограничения представительских прав членов товарищества, были отменены в 2009 году, член товарищества может назначить себе любого представителя, в том числе представителями могут быть и члены правления товарищества. Поскольку право члена квартирного товарищества назначить себе представителя на собрании не может быть ограничено уставом, автоматически перестали действовать положения уставов квартирных товариществ, в которых прописана старая норма закона. Часть 2 статьи 7 Закона о некоммерческих объединениях предусматривает, что в случае, если положение устава находится в противоречии с положением закона, применяется положение закона.

Какое количество доверенностей на собрании может быть у одного человека?

Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе не ограничивает напрямую право лица быть доверенным представителем сразу нескольких членов товарищества на общем собрании. Однако часть 5 статьи 22 этого закона устанавливает, что уставом квартирного товарищества можно предусмотреть предельное количество квартирособственников, представляемых одним и тем же лицом. Например, если квартирособственники не считают этичным, что члены правления товарищества имеют на общем собрании от десяти до тридцати и более голосов за счет доверенностей, то необходимо созвать собрание для внесения соответствующих ограничений количества доверенностей в руках одного представителя в устав товарищества и зарегистрировать новую редакцию устава в регистре квартирных товариществ.

Для принятия решения об изменении устава квартирного товарищества требуется 2/3 голосов от участников общего собрания, но если в уставе была предусмотрена прежняя норма (более половины голосов от общего количества членов товарищества), то придётся придерживаться уставных правил. К заявлению о внесении в регистр изменений устава прилагается протокол общего собрания, принявшего решение об изменении устава, и новый текст устава, подписанный хотя бы одним из членов правления. Устав в новой редакции вступает в силу с момента внесения записи в регистр (часть 2 статьи 23 Закона о некоммерческих объединениях). Поэтому товарищество сможет проводить собрания с ограничением количества доверенностей в руках одного представителя только после регистрации новой редакции устава в регистре.

Может ли у одного члена товарищества быть несколько представителей на собрании?

Закон об Общей части Гражданского Кодекса предусматривает возможность представительства, осуществляемого несколькими представителями. Согласно части 1 статьи 122 Закона об Общей части Гражданского Кодекса в случае представления несколькими лицами полномочия одного и того же содержания предполагается, что каждый из представителей вправе представлять доверителя самостоятельно. Также часть 5 статьи 22 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает, что в общем собрании может принимать участие квартирособственник лично или его представитель, представительские права которого подтверждены письменным документом. Присутствие представителя не отнимает у квартирособственника право самому участвовать в общем собрании, то есть участвовать в обсуждении вопросов повестки дня.

Однако следует учитывать ограничения права голоса на собрании квартирного товарищества, согласно которому каждая квартирная собственность дает один голос, если уставом квартирного товарищества не установлено иное (часть 1 статьи 22 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе). Отсюда следует, что если в уставе товарищества нет иной, отличной от закона нормы, то все представители одной квартирной собственности будут иметь при голосовании 1 голос.

Имеет ли право правление не принимать доверенность представителя, заявляя о подделке подписи?

Выдача доверенности представителю для совершения сделки, например, для голосования на собрании товарищества, происходит путем одностороннего волеизъявления лица.  Это означает, во-первых, что доверенность остается действительной для лиц, которым она предъявлена, до тех пор, пока выдавшее доверенность лицо само не отзовет доверенность или не заявит, что полномочия прекращены (часть 1 статьи 127 Закона об Общей части ГК). Во-вторых, получатель доверенности должен истолковывать полномочия так, как волеизъявление должно было понимать лицо, которому выдали доверенность, то есть сам представитель (часть 2 статьи 120 Закона об Общей части ГК).

Остается непонятным, как члены правления, не обладающие специальным оборудованием, умудряются „на глазок“ установить подделку чужой подписи на документе? Заявить о подделке своей подписи может только само лицо, другие лица не вправе делать за него подобные заявления и должны принять представленную на собрании доверенность представителя. Правление может во время регистрации участников собрания позвонить члену товарищества, выдавшему доверенность, по телефону, чтобы узнать подтверждает ли он полномочия своего представителя.

Если во время собрания не удалось выяснить полномочия представителя, то товарищество должно истолковывать доверенность так, как ее должно понимать разумное лицо в подобных обстоятельствах. Необходимо допустить представителя на собрание и приложить доверенность к протоколу в соответствии с требованиями части 5 статьи 21 Закона о некоммерческих объединениях. Если эти требования нарушены, и впоследствии выяснится, что представителя не допустили к участию в собрании незаконно, член товарищества может представить в суд иск о признании решений общего собрания недействительными. Участники собрания, нарушающие права членов товарищества и их представителей должны знать, что расплатой за неправильное поведение может стать выплата истцу больших сумм в возмещение его судебных расходов, а также расходы самого товарищества за судебный процесс.

Правление может установить действительность полномочий представителя и после собрания, обратившись к члену, выдавшему доверенность. В соответствии со статьями 128 и 129 Закона об Общей части ГК, лицо, выдавшее полномочие может и позднее одобрить сделку, совершенную его представителем без полномочий (см решение Государственного Суда № 3-2-1-112-12 от 10.10.12 пункт 13). И только в случае, если член товарищества сам подтвердит, что он никому не выдавал доверенность, товарищество может исправить в протоколе собрания результаты голосования, аннулировав голос неполномочного представителя.

опубликовано в газете МК Эстония 15 января 2020 года