Как обойтись без общего собрания товарищества


Возможность принимать решения по хозяйственным вопросам КТ без созыва общего собрания регулирует Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе (далее КСиКТ). Как это часто бывает, конечные пользователи, то есть квартирособственники, уже начали придумывать свои варианты применения закона. У кого-то фраза 21-й статьи указанного закона «принятие решения без созыва общего собрания» превратилась в «электронное голосование», что исказило смысл до неузнаваемости. Придумали даже, что есть какие-то сайты в Интернете для электронного голосования в товариществе. Разберёмся, что же написано в первоисточнике, то есть соответствующей статье закона.


Процедура голосования без собрания
Возможность принятия решения без созыва общего собрания в КТ была и раньше возможна по Закону о некоммерческих объединениях, но для принятия решения требовалось 100% голосов «за». На практике эта процедура в товариществах не применялась, потому что даже в маленьких домах 100% результат недостижим. Новая норма в специальном для товариществ законе (КСиКТ) предусматривает, что решение принято, если за него отдано больше половины голосов квартирособственников, если уставом не предусмотрено требование особого большинства голосов. Голоса квартирособственников, которые не захотели принимать участие в голосовании, то есть не сообщили правлению свою точку зрения по проекту решения в указанный срок, будут считаться голосами против решения.

Что значит «отдать голос» по новой процедуре голосования? Это значит письменно ответить правлению о своей точке зрения в отношении проекта решения. Точка зрения может выглядеть как значок (галочка, крестик) в графе «за» или «против» по проекту решения в бюллетене голосования (бумажный носитель или э-файл), высланного квартирособственнику. Также это может быть письменное особое мнение по проекту решений, которое член КТ может представить правлению. Заполненный бланк голосования и особое мнение квартирособственник должен подписать и вернуть правлению. Бланк-бумага подписывается ручкой. Другой вариант – поставить дигитальную подпись под заполненным бланком-файлом и отправить файл на э-почту товарищества.

Правление в свою очередь должно обеспечить, чтобы в голосовании приняли участие все квартирособственники. Для этого правление высылает проект решения/ий, по которым проводится письменное голосование всем квартирособственникам и назначает срок, в течение которого квартирособственник должен представить в отношении решения свою точку зрения. То есть бланк для голосования с проектом решения нужно доставить каждому квартирособственнику либо в почтовый ящик, либо лично, либо по э-почте. После проведения голосования правление должно подсчитать результаты и оформить их протоколом, который высылается всем квартирособственникам дома. Решение принято и обязательно к исполнению, если за него отдано больше половины голосов квартирособственников дома.

Какая польза от письменных голосований
Все знают о пассивности основной массы квартирособственников, люди не хотят участвовать в управлении домом. Кто-то занят на работе с утра до вечера, кто-то сдаёт квартиру в найм, а сам в доме не живёт – они не видят смысла тратить время и нервы на собрания, им проще и спокойнее оплатить счёт за квартиру. Основные участники собраний – люди старшего возраста, которые посещают собрания ради дополнительного общения и развлечения. Есть категория «борцов с кем угодно», которые используют собрания как площадку для личного выступления и обличения правления. Либо правление активизирует пачки доверенностей и обученную для борьбы с активистами группу поддержки. Из-за этого общие собрания в товариществах нередко превращаются в балаган и нервотрёпку. Это главные причины, по которым адекватные квартирособственники и молодёжь игнорируют общие собрания. Так и получается, что хозяйственные решения для всего дома принимает небольшая группа квартирособственников на повторных собраниях товарищества.

Процедура письменного голосования даёт возможность купировать указанные проблемы и привлечь к участию в принятии решений большее количество квартирособственников. Как пример, могу привести ситуацию в Ranna Majakas. Товарищество обслуживает три жилых дома, 150 квартир. Более 10 лет на общие собрания приходит человек 25-30, столько же дают доверенности. Причина – неадекватное поведение Дмитрия Милашенко, которое выражается в нескончаемом потоке оскорблений и криков в адрес правления на протяжении полутора часов пока идёт собрание. Беседы, вызовы полиции, недопуск на собрания результатов не дают. Для Милашенко общее собрание – это звёздный час, бенефис, хоть и один раз в год. В январе 2019 года правление решило провести письменное собрание товарищества по утверждению плана хозяйственной деятельности. В конструктивном обсуждении плана работ приняли участие 60% квартирособственников дома, то есть, те кто ранее не был активно вовлечён в процесс принятия решений и управления товариществом. Предложенный правлением план приняли большинством голосов.

По каким вопросам голосовать
Без созыва общего собрания можно принимать решения и голосовать по всем вопросам хозяйственной деятельности товарищества. Прежде всего – это решение по утверждению плана хозяйственной деятельности КТ на год. Товарищества по старинке проводят в мае-июне одно собрание для утверждения итогов прошлого года и плана на текущий год. Новый закон позволяет утверждать план деятельности на следующий год уже в ноябре-декабре уходящего года. Можно принять решение без созыва общего собрания, письменным голосованием, а уже с января приступить к исполнению, подготовить проекты, найти подрядчиков. Если же план принимается в середине текущего года, это значит, что исполнятся он будет не ранее, чем в следующем году. Так и получается, что некоторые дома приступают к ремонту крыши в ноябре-январе, когда обеспечить высокое качество работ невозможно хотя бы из-за погодных условий.

Письменным голосованием можно и правление выбирать. Надо только предварительно определить процедуру выдвижения кандидатов в правление, чтобы всех бюллетенях были одни и те же фамилии. Не следует забывать, что голосовать всё же надо по каждому кандидату отдельно, а не списком. В правление будет избран тот, кто наберёт большее количество голосов (арифметически большее по сравнению с другими).

Письменное голосование – это не просто
Организация письменного голосования потребует от правления КТ определённых навыков канцелярской работы. Нужно составить понятный для обычного человека бланк для голосования, написать подробную инструкцию по процедуре, обеспечить доставку бланка и необходимых информационных материалов каждому (решение по утверждению плана деятельности предусматривает, например, доставку каждому проекта плана). Затем необходимо подсчитать поступившие обратно бюллетени (кворум процедуры) и количество голосов «за» решение. После этого в соответствии с требованиями закона оформляется протокол голосования, который нужно выслать каждому квартирособственнику. 


опубликовано в газете МК Эстония 27 марта 2019 года

Как контролировать своё товарищество

ЧИТАТЬ ONLINE

Управление и обслуживание жилого дома относится к сферам деятельности, в которых безразличие и отсутствие контроля со стороны квартирособственников является катализатором для злоупотреблений со стороны управляющих лиц. Квартирособственники по старой привычке ищут «на стороне» некий орган, который навел бы порядок в товариществе и наказал бы нерадивое правление. Бесполезно бегать в Департамент защиты потребителей, потому что члены КТ не являются в Эстонии потребителями, бесполезно заваливать заявлениями полицию, там ответят, что надо разбираться в рамках гражданских правоотношений. Дело в том, что законодатель возложил контроль за деятельностью товарищества на самих квартирособственников, чтобы они его сами осуществляли и оплачивали.                                                                                                            
Ревизор для квартирособственников

Квартирособственникам пора понять, что главным органом контроля за хозяйственной деятельностью товариществе является сегодня ревизионная комиссия. Если годовой оборот средств 60-ти квартирного дома составляет шестьдесят и более тысяч евро, а квартирособственники не желают контролировать финансы товарищества, они выглядят, по крайней мере, странно. Неужели на фоне растущих расходов за квартиру они не задают себе простые вопросы:
  • соответствует ли размер площадей квартир в бухгалтерском учёте КТ размеру долевой собственности квартир, записанных в Крепостной книге?
  • правильно ли рассчитываются и распределяются тарифы по коммунальным услугам?
  • не производятся ли выплаты членам правления без решения общего собрания?
  • не выполняют ли все работы в товариществе родственники или фирмы председателя КТ без решения общего собрания и по произвольным ценам?
  • как израсходован банковский кредит?
  • сколько стоили ремонтные работы?
  • сколько денег на банковском счёте товарищества? 

Кто еще, кроме ревизионной комиссии, ответит на эти, естественные вопросы квартирособственников? Ведь именно ревизоры имеют право доступа ко всем необходимым для проверки документам, а правление, согласно Закону о некоммерческих объединениях, обязано предоставить эти документы ревизору и давать необходимую для контроля информацию. Так что ревизоры – это представители всех квартирособственников в деле полного контроля над деятельностью правления. Если ваш ревизор владеет специальными знаниями, он сможет дать правильную оценку хозяйственной деятельности правления, подтвердить или рассеять циркулирующие среди квартирособственников сомнения, пресечь необоснованные обвинения, принять меры, поправить ошибки.

Как назначать ревизионную комиссию

Правила назначения ревизионной проверки установлены в статье 34 Закона о некоммерческих объединениях. Во-первых, назначение ревизора или ревизионной комиссии – это исключительное право общего собрания товарищества. Это значит, что решение, типа «поручить правлению найти фирму для проведения ревизии» является юридически ничтожным, так как правление не полномочно выбирать контрольный орган своей деятельности во избежание конфликта интересов. По той же причине не разрешается назначать ревизором члена правления или бухгалтера квартирного товарищества. А вот ограничений по признаку проживания в том же доме или членства в ревизуемом КТ – не существует.

Во-вторых, решение о выборах ревизора или членов ревизионной комиссии должно быть конкретным. Решение должно содержать фамилию конкретного лица или название фирмы, которые назначаются для проверки, задачи ревизоров, размер вознаграждения. Распространённой ошибкой при назначении аудитора является решение типа «Повести ревизионную проверку итогов года». Конкретная кандидатура ведь не утверждена, а кто будет искать ревизоров, обсуждать условия договора, ставить задачи? Такое решение незаконно делегирует полномочия общего собрания правлению. При таких решениях неизбежны дальнейшие упрёки, что правление подыскало «удобного» для себя ревизора. А ведь ситуацию создали сами члены товарищества, которое плохо поработали перед собранием, не подготовили кандидатов в ревизоры, не собрали ценовые предложения.

В-третьих, общее собрание может и должно дать ревизионной комиссии конкретные задания. Например, члены товарищества хотят проверить соответствует ли стоимость ремонтных работ рыночным ценам и каковы реальные объёмы сделанных работ? В зависимости от вопросов, на которые нужно получить ответы, надо искать специалистов для проведения ревизии в своём товариществе. Главный критерий – это компетентность: знание законов, бухгалтерского учёта, методики проведения ревизии и специфики хозяйственной деятельности товарищества или строительного сектора, если надо проконтролировать объёмы и цены ремонтных работ.

Ревизоры и правление

Иногда члены товарищества выбирают ревизоров по признаку оппозиционности к правлению, считая, что именно это противостояние обеспечит честную ревизию. Однако, если взаимоотношения ревизоров и правления окрашены личной неприязнью и носят характер непримиримого конфликта, то пострадают сами квартирособственники, потому что воюющие стороны всегда преследуют только свои личные интересы, а интересы членов товарищества и обслуживания дома уходят при этом на десятый план.

Правление должно быть заинтересовано в проведении контроля даже больше, чем члены товарищества. Во-первых, чтобы рассеять, действительно зачастую необоснованные, обвинения в нечестном ведении дел. В товариществе, где циркулирует мало информации, где правление не хочет или не способно доступно, толково и спокойно ответить на любые «каверзные» вопросы членов о хозяйственной деятельности, распускает свои корни недоверие. И будьте уверены – квартирособственники сами придумают ответы на все свои вопросы. Во-вторых, ревизор должен рекомендовать правлению как исправить ошибки, устранить слабые места в деятельности КТ, ведь не ошибается только тот, кто не работает. Да, встречаются ошибки и в процедуре проведении собраний, и при планировании ремонтных работ, очень часто встречаются ляпы в бухгалтерском учёте. Но многие из этих ошибок можно поправить в рабочем порядке.

Правление должно предоставить ревизорам возможность ознакомиться со всеми необходимыми для проведения ревизии документами и давать нужную информацию. Правление не вправе давать ревизорам указания по написанию отчёта или мнения, но вправе, как и другие члены КТ, ознакомиться с отчётом ревизоров заранее, чтобы иметь возможность дать на собрании дополнительные пояснения.

Ревизоры на общем собрании

Ревизоры составляют о результатах проверки отчёт, который представляется общему собранию вместе с годовым отчётом товарищества о хозяйственной деятельности. Ревизионный отчёт несёт информативную функцию, чтобы члены товарищества смогли определиться утверждать годовой отчёт товарищества или нет. Конечно по результатам деятельности КТ формируется и мнение членов товарищества о способности выбранного правления руководить товариществом и обслуживать дом.


Закон не устанавливает прямой обязанности ревизоров или аудиторов выступать перед собранием со своим отчётом. Но по письменному требованию 1/5 членов товарищества, если оно представлено за пять дней до собрания, аудитор или ревизор должен явиться на собрание и давать членам КТ пояснения к своему отчёту.


Опубликовано в газете Виру проспект 13.03.2019