Квартирное товарищество в голосах и лицах


Квартирособственники жилого дома принимают решения по вопросам управления и обслуживания своего дома большинством голосов на общих собраниях КТ, которое управляет жилым домом. Поскольку товарищество – это юридическое лицо, предусматривающее членство, то часто задают вопрос: почему количество членов в КТ не всегда совпадает с количеством голосов на общем собрании? Кто из собственников квартиры считается членом товарищества, а кто нет ? Как провести собрание без ошибок, чтобы избежать возможного судебного оспаривания принятых решений?

Члены квартирного товарищества

Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает, что членами квартирного товарищества являются все квартирособственники дома (часть 4 статьи 1 закона). Поэтому количество членов товарищества может быть больше, чем количество квартир в доме. Дело в том, что членами квартирного товарищества считаются и те лица, которые имеют одну квартиру в совместной собственности, например, супруги, наследники и т.д., если запись о собственниках внесена в Крепостную книгу. Списки участников общего собрания товарищества должны содержать данные обо всех квартирособственниках-членах КТ, внесённых в крепостную книгу. Совместные собственники могут осуществлять связанные с квартирной собственностью права только совместно. Они должны вместе подписывать какие-либо заявления в товарищество или участвовать в собрании, либо выдать одному из сособственников письменную доверенность. Также уставы некоторых товариществ допускают, что совместные собственники квартиры могут представить в правление письменное соглашение о том, кто из них будет считаться членом товарищества.

Количество членов квартирного товарищества может не совпадать с количеством квартир в доме и по другой причине. Некоторые собственники имеют несколько квартир в доме, но количество их «членства» в товариществе от этого не увеличивается. Статья 2 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает, что один собственник целого здания (например, застройщик дома) может разделить здание по соответствующей процедуре на квартирные собственности и одновременно с этим создать квартирное товарищество. Очевидно, что застройщик будет единственным членом товарищества, пока не начнёт продавать квартиры. Следовательно, закон поддерживает, что одно и то же лицо независимо от того, сколько квартир в доме ему принадлежит считается одним членом товарищества. А вот количество голосов такого члена на общем собрании КТ будет равно количеству квартир, находящихся в его собственности, если уставом КТ не предусмотрено иное.

Квартирные собственности в доме могут быть разного назначения использования: жилые квартиры или нежилые помещения. Физические и юридические лица, владеющие квартирной собственностью членами квартирного товарищества. Поэтому попытки некоторых КТ «исключить» собственников нежилых помещений из списков участников общего собрания, является грубым нарушением прав квартирособственника и может привести к судебным спорам.

Голоса членов товарищества

Квартирособственник/и осуществляет своё право принимать решения об управлении и обслуживании дома на общих собраниях КТ лично или через своего представителя. В законе установлено общее правило: одна квартирная собственность даёт члену один голос на общем собрании товарищества, если уставом КТ не предусмотрено иное. Голос как единицу волеизъявления невозможно каким-либо образом поделить на части между совместными собственниками квартиры. Они могут присутствовать на собрании вдвоём (или, по количеству собственников, все вместе), но при голосовании учитывается только один голос от квартиры. Что делать, если мнения совместных собственников по одному и тому же вопросу разные, такое ведь бывает? Лучший вариант – воздержаться при голосовании.

Также любой квартирособственник может осуществлять свои права на общем собрании товарищества через представителя по простой письменной доверенности, в которой может быть перечислен объём прав, то есть содержание волеизъявлений по решениям, по которым доверено голосовать. Представителем квартирособственника на собрании товарищества может быть любое лицо, а не только член товарищества или члены семьи, эти ограничения были отменены ещё в 2009 году. Право квартирособственника иметь представителя или нескольких представителей и вместе с ними самому присутствовать на собрании товарищества не может быть ограничено уставом. Положения уставов со старыми правилами перестали действовать автоматически. Уставом КТ можно предусмотреть только предельное количество членов товарищества, представляемых одним и тем же лицом.

Доверенность может быть оформлена на любом языке. В случае необходимости предоставления доверенности в регистр квартирных товариществ, нужно будет сделать письменный перевод с русского на эстонский язык, нотариального заверения не требуется. Нередко правление отказывается принимать доверенность, заявляя, что «подпись поддельная». Непонятно, как члены правления, не обладающие специальным оборудованием, могут установить подделку чужой подписи на доверенности? Заявить о подделке своей подписи может только само лицо, выдавшее доверенность, а другие лица не вправе делать за него подобные заявления. Если правление сомневается, то можно во время регистрации участников собрания позвонить, выдавшему доверенность квартирособственнику с вопросом, подтверждает ли он полномочия своего представителя. Правление может установить действительность полномочий представителя и после собрания, обратившись к лицу, выдавшему доверенность. Если квартирособственник не подтвердит доверенность, то голос от этой квартиры аннулируется, а в протоколе собрания исправляются результаты голосования.

Член правления товарищества

Еще раз следует напомнить, что членом правления квартирного товарищества может быть любое дееспособное физическое лицо, а не только квартирособственник этого дома. Государственный Суд подтвердил в решении № 3-2-1-109-99, что подобное ограничение не установлено в законе. Также Государственный Суд подтвердил в решении № 3-2-1-145-08 точку зрения, что закон не запрещает члену правления голосовать за себя при выборах или отзыве членов правления. Если же в уставе товарищества есть подобные ограничительные пункты, то они автоматически считаются юридически ничтожными, так как противоречат закону.

Если член правления является одновременно квартирособственником в доме, то он имеет на общем собрании один голос от себя по всем вопросам деятельности товарищества, также может иметь голоса по доверенностям от других членов КТ. Однако член правления не может голосовать, если решается вопрос об освобождении его от ответственности, о совершении сделки между ним и товариществом или о ведении с ним правового спора; или решаются вопросы, которые касаются контроля или оценки его деятельности как члена правления. При определении кворума голос этого члена не учитывается.

опубликовано в газете МК Эстония 15 мая 2019 года

Права, которыми не пользуются в товариществе



Владение квартирной собственностью связано с добровольно-принудительным членством в товариществе. Добровольность членства заключается в том, что человек сам решает, приобретать или нет сопряжённую с членством в КТ квартирную собственность. Квартирное товарищество (в более точном смысловом переводе с эстонского языка – квартирный кооператив) надолго закреплено в нашем законодательстве в качестве управляющего квартирным домом, это является фактом. И если от товарищества и связанных с ним проблем никуда не деться, то пора понять, что одни лишь жалобы в газету на председателя, соседей, «несовершенство законов» и т.п. не решают конкретную проблему конкретного квартирособственника.

Более конструктивным является изучение правил функционирования квартирного товарищества и овладение средствами правовой защиты своих личных прав внутри его. Увы, большинство членов товарищества не умеют или не хотят пользоваться правовыми средствами для защиты своих прав, установленных действующим законодательством. Это означает, что люди не предпринимают разрешённых законом самостоятельных действий, или не просят помощи у государства, то есть в суде, чтобы решить проблемы. Вот перечень прав, которыми редко пользуются собственники квартир.

Право на информацию о деятельности КТ

Право члена товарищества на информацию о хозяйственной деятельности товарищества установлено в части 1 статьи 45 Закона квартирной собственности и квартирном товариществе, согласно которой квартирособственник имеет право получать информацию от правления о деятельности квартирного товарищества и знакомиться с документацией квартирного товарищества.

Необходимыми информативными документами являются устав КТ, протоколы общих собраний и план деятельности товарищества на год, в которых содержатся методика распределения общих расходов между членами КТ, тарифы на обслуживание и ремонт дома, обязанности товарищества по содержанию и стоимости ремонта и обслуживания, размер вознаграждения председателя, порядок пользования парковкой и т.п. Под отчётами подразумевается годовой хозяйственный отчёт о деятельности товарищества; отчёт о техническом состоянии недвижимости; отчёт о действиях и расходах на управление, обслуживание и ремонт дома за определённый период; отчёт об организации ремонтных или аварийных работ; отчёт о денежных потоках за период; отчёт о действиях правления по взысканию долгов.  Требование о получении информации нужно оформить в письменном виде и отправить правлению простой, заказной или электронной почтой. Правление должно представить документы или дать возможность ознакомиться с документами в разумные сроки. Разумный срок определяется периодом от 5-ти до 30 дней в зависимости от сложности подготовки документов.

В случае, если правление неоправданно отказывается от выдачи информации или не позволяет ознакомиться с документацией, член товарищества может представить в суд заявление против товарищества с требованием обязать правление выдать информацию или дать возможность ознакомиться с документацией (госпошлина составляет 50 евро).

Право на ознакомление с документами

Поскольку члены товарищества являются еще и долевыми собственниками недвижимости у них есть право ознакомления со всеми документами, относящимися к недвижимости и её обслуживанию, которые есть в товариществе. Такими документами являются бухгалтерские документы, договоры с членами правления, договоры по обслуживанию и ремонту, проекты, акты приемки работ, документы надзора собственника, карты и планы здания. Право ознакомления с документами обеспечено дополнительно к закону о квартирной собственности и квартирном товариществе также статьями 1015-1017 Обязательственно-правового Закона, при этом следует учитывать, что риск и расходы, связанные с предъявлением документа либо ознакомлением с ними, несёт член товарищества, требующий предъявления документа. Кстати, многие документы можно получить самим из открытых регистров бесплатно, посетив Интернет-порталы учреждений с ИД картой. Копии устава, протоколов перевыборных собраний КТ, отчётов о хозяйственной деятельности можно получить в регистре квартирных товариществ, данные квартирособственников дома можно получить в крепостной книге.

Правление не может отказаться от предъявления документа или ознакомления члена товарищества с документами, прикрываясь мифической «коммерческой тайной», потому что, документация товарищества не содержит признаков коммерческой тайны, то есть данных об изобретениях, технологию или процесс производства продукции или информацию о стратегии продаж. Правление не может отказаться, прикрываясь Законом о защите личных данных. Нужно только соблюсти минимальные меры, предусмотренные законодательством: 1) затребовать от получателя письменные гарантии, что данные будут использоваться им только в личных целях и не будут использоваться с целью причинения вреда другим квартирособственникам или третьим лицам; и 2) предупредить о недопустимости дальнейшего распространения полученных данных: вывешивания на информационных досках дома или публикации в Интернете, об ответственности за распространение неправильных сведений о лице или оскорбления лица неподобающими оценками (ответственность может выражаться в возмещения материального и морального вреда). Также запрещено передавать данные о долгах квартирособственников, если со дня нарушения обязанности по оплате прошло менее 30 дней или более 3-х лет. Личный код физического лица не относится к составу личных данных, запрещённых к опубликованию. Личные коды квартирособственников есть в крепостном регистре, бесплатный доступ в который имеет любой собственник дома.

Право оспорить начисления в счетах

У члена товарищества есть право требовать от КТ распределения хозяйственных расходов между собственниками квартир в соответствии с частью 1 статьи 40 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах, то есть пропорционально размеру своей доли в долевой собственности, если уставом квартирного товарищества не установлено по-другому. Простого решения общего собрания КТ о порядке распределения расходов недостаточно для того, чтобы начисления стали «законными». Если квартирособственник считает, что товарищество ошибается в начислениях, то он вправе проконтролировать правильность начисленных ему сумм на основании первичных документов товарищества (устава, годового плана хозяйственной деятельности, решения общего собрания, счетов поставщиков коммунальных услуг).

Если правление игнорирует требование, то член товарищества вправе обратиться в суд, чтобы обязать товарищество сделать перерасчёт. Как быть в это время с платежами? Лучшее решение – оплачивать счета полностью с отметкой, что спорная сумма – это авансовый платёж. Если начисления окажутся неправильными, суд обяжет товарищество сделать перерасчёт в соответствии с правильным размером площади квартиры. Практика частичной оплаты счетов может превратить собственника в должника, а в случае неудачи в суде, ему придётся оплатить не только долг, но и судебные расходы товарищества.

опубликовано в газете Виру Проспект 8 мая 2019 года