Квартирное товарищество в голосах и лицах

Квартирособственники жилого дома принимают решения по вопросам управления и обслуживания своего дома большинством голосов на общих собраниях КТ, которое управляет жилым домом. Поскольку товарищество – это юридическое лицо, предусматривающее членство, то часто задают вопрос: почему количество членов в КТ не всегда совпадает с количеством голосов на общем собрании? Кто из собственников квартиры считается членом товарищества, а кто нет ? Как провести собрание без ошибок, чтобы избежать возможного судебного оспаривания принятых решений?

Члены квартирного товарищества

Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает, что членами квартирного товарищества являются все квартирособственники дома (часть 4 статьи 1 закона). Поэтому количество членов товарищества может быть больше, чем количество квартир в доме. Дело в том, что членами квартирного товарищества считаются и те лица, которые имеют одну квартиру в совместной собственности, например, супруги, наследники и т.д., если запись о собственниках внесена в Крепостную книгу. Списки участников общего собрания товарищества должны содержать данные обо всех квартирособственниках-членах КТ, внесённых в крепостную книгу. Совместные собственники могут осуществлять связанные с квартирной собственностью права только совместно. Они должны вместе подписывать какие-либо заявления в товарищество или участвовать в собрании, либо выдать одному из сособственников письменную доверенность. Также уставы некоторых товариществ допускают, что совместные собственники квартиры могут представить в правление письменное соглашение о том, кто из них будет считаться членом товарищества.

Количество членов квартирного товарищества может не совпадать с количеством квартир в доме и по другой причине. Некоторые собственники имеют несколько квартир в доме, но количество их «членства» в товариществе от этого не увеличивается. Статья 2 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает, что один собственник целого здания (например, застройщик дома) может разделить здание по соответствующей процедуре на квартирные собственности и одновременно с этим создать квартирное товарищество. Очевидно, что застройщик будет единственным членом товарищества, пока не начнёт продавать квартиры. Следовательно, закон поддерживает, что одно и то же лицо независимо от того, сколько квартир в доме ему принадлежит считается одним членом товарищества. А вот количество голосов такого члена на общем собрании КТ будет равно количеству квартир, находящихся в его собственности, если уставом КТ не предусмотрено иное.

Квартирные собственности в доме могут быть разного назначения использования: жилые квартиры или нежилые помещения. Физические и юридические лица, владеющие квартирной собственностью членами квартирного товарищества. Поэтому попытки некоторых КТ «исключить» собственников нежилых помещений из списков участников общего собрания, является грубым нарушением прав квартирособственника и может привести к судебным спорам.

Голоса членов товарищества

Квартирособственник/и осуществляет своё право принимать решения об управлении и обслуживании дома на общих собраниях КТ лично или через своего представителя. В законе установлено общее правило: одна квартирная собственность даёт члену один голос на общем собрании товарищества, если уставом КТ не предусмотрено иное. Голос как единицу волеизъявления невозможно каким-либо образом поделить на части между совместными собственниками квартиры. Они могут присутствовать на собрании вдвоём (или, по количеству собственников, все вместе), но при голосовании учитывается только один голос от квартиры. Что делать, если мнения совместных собственников по одному и тому же вопросу разные, такое ведь бывает? Лучший вариант – воздержаться при голосовании.

Также любой квартирособственник может осуществлять свои права на общем собрании товарищества через представителя по простой письменной доверенности, в которой может быть перечислен объём прав, то есть содержание волеизъявлений по решениям, по которым доверено голосовать. Представителем квартирособственника на собрании товарищества может быть любое лицо, а не только член товарищества или члены семьи, эти ограничения были отменены ещё в 2009 году. Право квартирособственника иметь представителя или нескольких представителей и вместе с ними самому присутствовать на собрании товарищества не может быть ограничено уставом. Положения уставов со старыми правилами перестали действовать автоматически. Уставом КТ можно предусмотреть только предельное количество членов товарищества, представляемых одним и тем же лицом.

Доверенность может быть оформлена на любом языке. В случае необходимости предоставления доверенности в регистр квартирных товариществ, нужно будет сделать письменный перевод с русского на эстонский язык, нотариального заверения не требуется. Нередко правление отказывается принимать доверенность, заявляя, что «подпись поддельная». Непонятно, как члены правления, не обладающие специальным оборудованием, могут установить подделку чужой подписи на доверенности? Заявить о подделке своей подписи может только само лицо, выдавшее доверенность, а другие лица не вправе делать за него подобные заявления. Если правление сомневается, то можно во время регистрации участников собрания позвонить, выдавшему доверенность квартирособственнику с вопросом, подтверждает ли он полномочия своего представителя. Правление может установить действительность полномочий представителя и после собрания, обратившись к лицу, выдавшему доверенность. Если квартирособственник не подтвердит доверенность, то голос от этой квартиры аннулируется, а в протоколе собрания исправляются результаты голосования.

Член правления товарищества

Еще раз следует напомнить, что членом правления квартирного товарищества может быть любое дееспособное физическое лицо, а не только квартирособственник этого дома. Государственный Суд подтвердил в решении № 3-2-1-109-99, что подобное ограничение не установлено в законе. Также Государственный Суд подтвердил в решении № 3-2-1-145-08 точку зрения, что закон не запрещает члену правления голосовать за себя при выборах или отзыве членов правления. Если же в уставе товарищества есть подобные ограничительные пункты, то они автоматически считаются юридически ничтожными, так как противоречат закону.

Если член правления является одновременно квартирособственником в доме, то он имеет на общем собрании один голос от себя по всем вопросам деятельности товарищества, также может иметь голоса по доверенностям от других членов КТ. Однако член правления не может голосовать, если решается вопрос об освобождении его от ответственности, о совершении сделки между ним и товариществом или о ведении с ним правового спора; или решаются вопросы, которые касаются контроля или оценки его деятельности как члена правления. При определении кворума голос этого члена не учитывается.

опубликовано в газете МК Эстония 15 мая 2019 года