Владение
квартирной собственностью связано с добровольно-принудительным членством в
товариществе. Добровольность членства заключается в том, что человек сам
решает, приобретать или нет сопряжённую с членством в КТ квартирную
собственность. Квартирное товарищество (в более точном смысловом переводе с
эстонского языка – квартирный кооператив) надолго закреплено в нашем
законодательстве в качестве управляющего квартирным домом, это является фактом.
И если от товарищества и связанных с ним проблем никуда не деться, то пора
понять, что одни лишь жалобы в газету на председателя, соседей, «несовершенство
законов» и т.п. не решают конкретную проблему конкретного квартирособственника.
Более конструктивным является изучение правил функционирования
квартирного товарищества и овладение средствами правовой защиты своих личных
прав внутри его. Увы, большинство членов товарищества не умеют или не хотят
пользоваться правовыми средствами для защиты своих прав, установленных действующим
законодательством. Это означает, что люди не
предпринимают разрешённых законом самостоятельных действий, или не просят помощи
у государства, то есть в суде, чтобы решить проблемы. Вот перечень прав,
которыми редко пользуются собственники квартир.
Право на информацию о деятельности КТ
Право члена товарищества на информацию о хозяйственной
деятельности товарищества установлено в части 1 статьи 45 Закона квартирной
собственности и квартирном товариществе, согласно которой квартирособственник
имеет право получать информацию от правления о деятельности квартирного
товарищества и знакомиться с документацией квартирного товарищества.
Необходимыми информативными документами являются устав КТ,
протоколы общих собраний и план деятельности товарищества на год, в которых
содержатся методика распределения общих расходов между членами КТ, тарифы на
обслуживание и ремонт дома, обязанности товарищества по содержанию и стоимости
ремонта и обслуживания, размер вознаграждения председателя, порядок пользования
парковкой и т.п. Под отчётами подразумевается годовой хозяйственный отчёт о
деятельности товарищества; отчёт о техническом состоянии недвижимости; отчёт о
действиях и расходах на управление, обслуживание и ремонт дома за определённый
период; отчёт об организации ремонтных или аварийных работ; отчёт о денежных
потоках за период; отчёт о действиях правления по взысканию долгов. Требование о получении информации нужно
оформить в письменном виде и отправить правлению простой, заказной или электронной
почтой. Правление должно представить документы или дать возможность
ознакомиться с документами в разумные сроки. Разумный срок определяется
периодом от 5-ти до 30 дней в зависимости от сложности подготовки документов.
В случае, если правление неоправданно отказывается от
выдачи информации или не позволяет ознакомиться с документацией, член
товарищества может представить в суд заявление
против товарищества с требованием обязать правление выдать информацию или дать
возможность ознакомиться с документацией (госпошлина составляет 50
евро).
Право на ознакомление с документами
Поскольку члены товарищества являются еще и долевыми
собственниками недвижимости у них есть право ознакомления со всеми документами,
относящимися к недвижимости и её обслуживанию, которые есть в товариществе.
Такими документами являются бухгалтерские документы, договоры с членами
правления, договоры по обслуживанию и ремонту, проекты, акты приемки работ,
документы надзора собственника, карты и планы здания. Право ознакомления с
документами обеспечено дополнительно к закону о квартирной собственности и
квартирном товариществе также статьями 1015-1017 Обязательственно-правового
Закона, при этом следует учитывать, что риск и расходы, связанные с предъявлением
документа либо ознакомлением с ними, несёт член товарищества, требующий
предъявления документа. Кстати, многие документы можно получить самим из
открытых регистров бесплатно, посетив Интернет-порталы учреждений с ИД картой.
Копии устава, протоколов перевыборных собраний КТ, отчётов о хозяйственной
деятельности можно получить в регистре квартирных товариществ, данные
квартирособственников дома можно получить в крепостной книге.
Правление не может отказаться от предъявления документа
или ознакомления члена товарищества с документами, прикрываясь мифической
«коммерческой тайной», потому что, документация товарищества не содержит
признаков коммерческой тайны, то есть данных об изобретениях,
технологию или процесс производства продукции или информацию
о стратегии продаж. Правление не может отказаться, прикрываясь Законом о
защите личных данных. Нужно только соблюсти минимальные меры, предусмотренные
законодательством: 1) затребовать от получателя письменные гарантии, что данные
будут использоваться им только в личных целях и не будут использоваться с целью
причинения вреда другим квартирособственникам или третьим лицам; и 2) предупредить
о недопустимости дальнейшего распространения полученных данных: вывешивания на
информационных досках дома или публикации в Интернете, об ответственности за
распространение неправильных сведений о лице или оскорбления лица неподобающими
оценками (ответственность может выражаться в возмещения материального и
морального вреда). Также запрещено
передавать данные о долгах квартирособственников, если со дня нарушения
обязанности по оплате прошло менее 30 дней или более 3-х лет. Личный код
физического лица не относится к составу личных данных, запрещённых к
опубликованию. Личные коды квартирособственников есть в крепостном регистре,
бесплатный доступ в который имеет любой собственник дома.
Право оспорить начисления в счетах
У члена товарищества есть право
требовать от КТ распределения хозяйственных расходов между собственниками
квартир в соответствии с частью 1 статьи 40 Закона о квартирной собственности и
квартирных товариществах, то есть пропорционально размеру своей доли в долевой
собственности, если уставом квартирного товарищества не установлено по-другому.
Простого решения общего собрания КТ о порядке распределения расходов
недостаточно для того, чтобы начисления стали «законными». Если
квартирособственник считает, что товарищество ошибается в начислениях, то он
вправе проконтролировать правильность начисленных ему сумм на основании
первичных документов товарищества (устава, годового плана хозяйственной деятельности, решения общего собрания, счетов поставщиков
коммунальных услуг).
Если правление игнорирует требование, то член
товарищества вправе обратиться в суд, чтобы обязать товарищество сделать
перерасчёт. Как быть в это время с платежами? Лучшее решение – оплачивать счета
полностью с отметкой, что спорная сумма – это авансовый платёж. Если начисления
окажутся неправильными, суд обяжет товарищество сделать перерасчёт в
соответствии с правильным размером площади квартиры. Практика частичной оплаты
счетов может превратить собственника в должника, а в случае неудачи в суде, ему
придётся оплатить не только долг, но и судебные расходы товарищества.