Боливар не выдержит троих. Bolivar ei vea kolme välja



© Марина Сухнёва
Магистр права, RADA Õiguskeksus OÜ

 Квартирные товарищества в Эстонии все больше напоминают боливаров из известного рассказа О’Генри[1], уставших  под бременем своих и чужих расходов и обязанностей. Напомню, что уже с момента своего создания наши квартирные товарищества управляют амортизированным жилым фондом, требующим дорогостоящих ремонтов. В Германии, например, правительство сначала привело в порядок 500 тыс. квартир, а после этого дало людям возможность приватизировать или нанимать. Если человек оставался квартиросъемщиком, то оплачивал стоимость работ за счет беспроцентной ссуды государства. У нас же выбора не было, потому что государство установило принудительное членство в товариществе. Причина кроется в том, что квартирное товарищество изначально рассматривалось как неиссякаемый источник  дохода.

Квартирное товарищество Боливар
Квартирное товарищество Боливар – типичное товарищество из тех, которые учреждались у нас в конце 90-х на базе приватизированных жилых помещений. Конечно, дареному коню в зубы не смотрят, но наш Боливар не был свежим с самого начала: на шею квартирособственников спихнули амортизированный жилой дом, требующий дорогостоящих ремонтов и банковских кредитов. В 2009 году Боливар больше напоминает заезженного конька, на шее которого, кроме непосредственной обязанности управления жилым домом, сидят: 
  • Банковский кредит, выданный квартирособственникам под давлением умелой пропаганды: «хороший ремонт повышает стоимость квартиры» и «давай утепляйся, будешь меньше платить за отопление». Так на многие годы Боливар стал источником дохода для банков, которым приносит гарантированный интресс за пользование кредитом, и строителей, которым дает работу.
  • Обязанность по оплате общедомового потребления коммунальных услуг (тепла, воды, электроэнергии, газа) и бесплатное посредничество в распределении этих услуг между квартирособственниками. Боливар много лет учитывает и распределяет эти услуги и выставляет своим членам счета. Содержание бухгалтера обходится товариществу, в среднем, 30 крон/квартира/месяц, из которых 15 крон приходится именно на коммунальные услуги. Таким образом, 5000 тысяч боливаров «экономят» поставщикам примерно 90 миллионов крон в год (15 крон * 100 квартир * 5000 * 12 мес.) расходов на бухгалтерскую услугу. Не похоже ли это на скрытое обогащение поставщиков-монополистов, которым не приходится тратиться на бухгалтера? При этом за свое посредничество Боливар не получает ничего, потому что JOKK, все договоры с поставщиками называются договорами купли-продажи. 
  • Должники-квартирособственники, долг которых на 60% состоит из задолженности по тем же коммунальным услугам. Боливар должен нести все расходы по судебному взысканию долгов, а это, в среднем, 4 тысячи крон на одного должника. Таким образом, 5000 тысяч боливаров, у которых на сегодня до 15% должников «экономят» поставщикам 180 миллионов крон (4000 крон * 60% * 100 квартир * 15% * 5000) на судебных расходах. Не похоже ли это на скрытое обогащение поставщиков-монополистов, которым не приходится тратиться на уплату госпошлины и юристов?
 Наездники
         В качестве наездников у нас банки и поставщики-монополисты, защищенные эстонским законодательством с ног до головы. Так, банки гарантировано получат свой доход и возврат займа если не от товарищества, то от квартирособственников, которые являются солидарными должниками по кредитам товарищества. Поставщики-монополисты вообще хорошо устроились, как с ценообразованием коммунальных услуг, которое недоступно контролю общественности и услужливо штампуется государственными инспекциями, так и с законодательством.
Закон не обязывает монополистов заключать договор с каждым собственником квартиры, поэтому договор за весь дом заключает товарищество. Для поставщика коммунальных услуг это очень удобно: было 100 должников - квартирособственников, стал один – товарищество. На содержании бухгалтерии и судебных расходах – сплошная экономия средств, что соответственно увеличивает прибыль. Не будете способны платить – отключим тепло, обещает и отключает поставщик, конечно не от бессердечия, просто это бизнес. Совсем как разбойник Акула Додсон, который с гримасой глубокого оскорбления заявил, стреляя в напарника: «Ты не знаешь, как отвратительно я сейчас себя чувствую…И вдруг выражение лица Додсона изменилось и запечатлело невероятную смесь алчности и безжалостности..» (О’Генри ).
         И отказ Tallinna Küte AS заключать прямые договоры с квартирособственниками объясняется очень просто – это приведет к увеличению расходов, а значит – к уменьшению прибыли. Отговорки типа невозможности заключения договора без установки счетчика тепла в каждой квартире, никто не принимает всерьез. Отсутствие счетчиков тепла не мешает 5000 товариществ много лет распределять тепло между квартирособственниками по квадратным метрам согласно методике Министерства экономики[2], также не помешало Tallinna Küte AS заключить в 2002 году прямые договоры с 50 000 ласнамяэсцами, клиентами AS Brem’а, который не переводил деньги монополисту.  
                                     
Должники
С ухудшением экономической ситуации и обнищанием населения рост задолженности квартирособственников перед товариществом начинает угрожать платежеспособности самого товарищества. Не помогает даже ускоренное судопроизводство, которое из-за шквального наплыва заявлений растягивается уже до девяти месяцев, исковое производство занимает от одного года до трех лет. Суды также очень неохотно применяют меру предварительного обеспечения иска, позволяющую получить от должника реальные деньги. Поэтому обращение за правовой защитой в суд представляется многим товариществам бессмысленным, так как судебное решение будет невозможно «обратить» в деньги из-за банкротства должника.
Одновременно само правосудие становится для квартирных товариществ все более недоступным. В 2009 году с увеличением судебных пошлин обращение с иском в суд стало для многих товариществ материально затруднительным. А в список лиц, которые освобождаются от уплаты госпошлины, товарищества не попали. Никто не сравнил материальные возможности монополиста-миллионера в суде и возможности некоммерческого объединения.

Ночной сторож
В роли ночного сторожа у нас – неолиберальная модель государства с идеологией невмешательства в экономику и мифотворчеством о пятерках и евро. Сторож сторожит интересы исключительно финансового сектора и поставщиков-монополистов. В отношении КТ Боливара ночной сторож всегда готов изречь: «Я не я и лошадь не моя». Ночной сторож не слышит призывы создать стабилизационный фонд для попавших в беду товариществ или обязать монополистов заключать прямые договоры с квартирособственниками. Таллинн вроде бы делает попытки помочь товариществам, но не допустит до своих «золотых труб», за аренду которых в прошлом году получил, например, 37,6 млн. крон. А ведь это тоже составляющая стоимости тепла в столице.
Ночной сторож ловко обращает любую идею в бизнес-план, как это только что произошло с  европейской помощью, предназначенной для бесплатной поддержки жилого фонда. Чудесным образом, бесплатные деньги превращены в кредиты. За изнанкой этого творчества скрываются интересы банков, которые должны зарабатывать, а значит выдавать кредиты. А строительные работы дадут рабочие места, зарплату и налоги. Очень похоже, что наши жизнерадостные грабители по-прежнему уверены, что « … лошадка без проблем выдержит двойную ношу…. У Боливара полно сил, он дотащит нас до свежих лошадей.» (О’Генри ).

До свежих лошадей?
Что делать бедному, уставшему Боливару, на спине которого уже непосильная тройственная ноша, на ушах лапша от ночного сторожа, а вместо помощи так и норовят приспособить новый доильный аппарат? Неужели он проглотит очередную лапшу о пользе утепления фасадов через займы у добрых наездников? Почему именно квартирособственники должны тащить нашу экономику до свежих лошадей?
Что делать бедному Боливару?
  • сбросить посреднические услуги (нужно изменение законодательства);
  • сменить наездников, то есть избавиться от монополистов (технические возможности перехода на альтернативное отопление имеются, но нужны финансовые вложения);
  • одним махом сбросить ношу и уйти в банкротство, «…старый Боливар свое отбегал», если дальше тащить невмоготу.
Наш бедный Боливар, похоже, понял, что беззащитен перед бесконтрольным увеличением цен на услуги монополистов и произвольным налого- и бизнестворчеством государства, которые сводят на нет любые попытки экономии. На него не действуют неподкрепленные реальной поддержкой призывы заинтересованных лиц бороться, искать, найти и не сдаваться за свой счет.  Боливар не выдержит троих.


20 января 2010
 

[1] О’Генри. – Дороги, которые мы выбираем (рассказ)
 [2] Министерство экономики. Методика учета и распределения расходов теплоснабжения (RTL 1997,137)


BOLIVAR EI VEA KOLME VÄLJA

     Korteriühistud Eestis meenutavad üha enam bolivare O'Henry novellist „Teed, mida me valime”, kes on nõrkemas enda ja teiste kulude ja kohustuste koorma all. Meenutan, et alates loomisest haldavad meie korteriühistud amortiseerunud elamufondi, mis nõuab kulukaid remonte. Näiteks Saksamaal tegi valitsus kõigepealt korda 500 tuhat korterit ning seejärel andis inimestele võimaluse erastada või rentida. Kui isik jäi üürnikuks, maksis ta ehitustööde maksumuse riigi intressita laenu arvelt. Meil aga ei olnud muud valikut, sest riik kehtestas kohustusliku ühistu liikmeks olemise. Põhjuseks on asjaolu, et korteriühistut on algusest peale vaadeldud kui ammendamatut sissetulekuallikat.

Korteriühistu Bolivar
      Korteriühistu Bolivar - tavaline ühistu nende hulgas, mis asutati meil üheksakümnendate lõpus erastatud eluasemete baasil. Kingitud hobuse suhu ei vaadata, kuid meie Bolivar ei olnud päris värske algusest peale: korteriomanikele määriti kaela amortiseerunud elamu, mis nõuab kulukaid remonte ja pangalaene. Aastal 2009 meenutab Bolivar pigem äraaetud hobust, kelle kukil lisaks elamu vahetu haldamise kohustusele istuvad: 
  • Korteriomanikele osava propaganda surve all välja antud pangalaen: „hea remont suurendab korteri hinda” ja „soojusta, maksad vähem kütte eest”. Nii sai Bolivar paljudeks aastateks pankade ja ehitajate sissetulekuallikaks, mis toob sisse garanteeritud intressi krediidi kasutamise eest ja annab tööd.
  • Kohustus maksta kommunaalteenuste eest maja üldtarbimise alusel (soojus, vesi, elekter, gaas) ning kõnealuste teenuste tasuta vahendus nende jaotamisel korteriomanikele. Bolivar arveldab aastaid, jaotab kõnealuseid teenuseid ja esitab oma liikmetele arveid. Raamatupidaja palkamine maksab ühistule keskmiselt 30kr/korter/kuu, millest 15 krooni kulub just kommunaalteenustele. Seega säästavad viis tuhat niisugust Bolivari tarnijatele aastas umbes 90 miljonit krooni (15 krooni x 100 korterit x 5000 x 12 kuud) kulutusi raamatupidamisteenustele. Kas ei ole see sarnane monopolistlike tarnijate varjatud rikastumisega, kes ei pea kulutama raha raamatupidaja palkamiseks? Samal ajal ei saa Bolivar oma vahendustegevuse eest midagi, sest JOKK, lepingud tarnijatega on nimetatud ostu-müügilepinguteks.
  • Võlgnikud-korteriomanikud, kelle võlg koosneb 60% ulatuses võlast nendesamade kommunaalteenuste eest. Bolivar peab kandma võlanõuete kõik juriidilised kulud ja see on keskmiselt 4 tuhat krooni ühe võlgniku kohta. Seega viis tuhat Bolivari, kelle tänaseks kuni 15% võlgu olevatest korteriomanikest säästavad tarnijatele 180 miljonit krooni (4000 krooni x 60% x 100 korterit x 15% x 5000) kohtukulusid. Kas ei ole see sarnane monopolistlike tarnijate varjatud rikastumisega, kes ei pea raha kulutama riigilõivu tasumisele ja juristidele?
Ratsanikud 
     – need on meil pangad ja monopolistidest tarnijad, kes on Eesti seadusandlusega kaitstud pealaest jalatallani. Pankadele on tagatud sissetulek ja laenu tagasimaksmine kui mitte ühistult, siis korteriomanikelt, kes on korteriühistu krediidi solidaarsed võlgnikud. Monopolistlikud tarnijad on ennast mõnusalt sisse seadnud nii kommunaalteenuste hinnakujunduses, mis ei allu ühiskonna avalikule kontrollile ja kinnitatakse abivalmilt riiklike inspektsioonide poolt kui ka seadusandlusega. Seadus ei kohusta monopolisti sõlmima lepingut iga korteriomanikuga eraldi, seega sõlmib lepingu kogu maja eest korteriühistu. Kommunaalteenuste tarnijale on see ülimalt mugav: oli 100 võlgnikku - muutus üheks. Raamatupidamise ja kohtukulude arvelt tekib kulude täielik kokkuhoid, mis vastavalt suurendab kasumit. Ei saa maksta – lülitame välja soojuse, kindlasti mitte kalkusest, see on lihtsalt äri. Just nagu röövel Shark Dodson, tulistades oma paarimeest, teatas sügavalt solvunud grimassiga: "Sa ei tea, kui vastikult ma praegu end tunnen ... Ja äkki moondus Dodsoni nägu ja sellele ilmus uskumatu segu ahnusest ja halastamatustest .." (O'Henry). Näiteks Tallinna Küte AS keeldumine sõlmida otselepingud korteriomanikega on väga lihtsalt seletatav - see toob kaasa suuremad kulud, seega kasumi languse. Vaevalt keegi võtab tõsiselt vabandusi, nagu oleks lepingute sõlmimine võimatu ilma soojusmõõturite paigaldamiseta igasse korterisse. Nende puudumine ei sega 5000 korteriühistul aastaid jaotada soojust korteriomanike vahel ruutmeetrite alusel majandusministeeriumi meetodite kohaselt (majandusministri 11. augusti 1997. aasta käskkiri nr. 86 „Soojusvarustuse kulude arvestamise ja jaotamise metoodika”, RTL 1997, 137, 5189), samuti ei seganud see Tallinna Küte AS-il sõlmida 2002. aastal otselepingud 50 000 Lasnamäe korteriomanikuga, AS Brem klientidega, mis ei kandnud monopolistile raha üle.

Võlgnikud
     Seoses halveneva majandusolukorraga ja rahvastiku vaesumisega hakkab korteriomanike võla kasv korteriühistu ees ohustama ühistu maksevõimet. Ei aita isegi menetlemine kiirendatud korras, mis on avalduste tormilisest juurdevoolust tingituna veninud juba üheksa kuuni, hagi menetlemiseks kulub üks kuni kolm aastat. Kohtud kohaldavad väga vastumeelselt hagi eeltagamise meedet, mis võimaldaks võlgnikult saada reaalset raha. Seetõttu tundub paljudele korteriühistutele mõttetuna pöörduda õiguskaitse taotlemiseks kohtusse, sest kohtuotsust ei ole võimalik "muuta" rahaks võlgniku pankroti tõttu. Samal ajal muutub õigusemõistmine korteriühistutele üha vähem kättesaadavaks. 2009. aastal seoses kohtukulude kasvuga on kaebus kohtusse muutunud rahaliselt raskeks paljude korteriühistute jaoks. Korteriühistud ei saanud riigilõivust vabastatud Isikute nimekirja. Keegi ei ole kohtus võrrelnud monopolisti-miljonäri materiaalseid võimalusi mittetulundusliku ühenduse omadega.

Öövalvur
     Öövalvuri rollis on meil neoliberaalne riigimudel majandusse mittesekkumise ideoloogiaga ja müütide loomisega. Valvur valvab vaid finantssektori ja monopolistidest tarnijate huve. KÜ Bolivar suhtes on öövaht alati valmis kuulutama: "Mina ei ole mina ja hobune pole minu oma.". Öövalvur ei kuule üleskutseid luua stabiliseerimisfond hädas olevate ühistute jaoks või kohustada monopole sõlmima otselepinguid korteriomanikega. Tallinn justkui üritab aidata ühistuid, kuid ei luba neid oma „kuldsete torude” ligi, mille rendi eest sai näiteks eelmisel aastal 37,6 miljonit krooni. See on ka osa soojuse maksumusest pealinnas. Öövalvur muudab kõik ideed osavalt äriplaaniks, mis äsja toimuski Euroopa Liidu abiga, mille eesmärk oli elamufondi tasuta toetus. Imekombel muutusid tasuta rahad laenudeks. Selle loomingu pahupoolele on peidetud pankade huvid, mis peavad teenima ja seega välja andma laene. Ja ehitustööd annavad töökohti, palga ja maksud. Tundub, et meie rõõmsameelsed röövlid on ikka veel kindlad, et "...hobune talub ilma probleemideta topeltkoormust .... Bolivar on täis jõudu, ta veab meid puhanud hobusteni. " (O'Henry).

      Mida peab tegema vaene väsinud Bolivar, kelle seljas on juba ränk kolmekordne koormus, kõrvad kuulevad öövalvuri mesijuttu ja abi asemel sobitatakse talle uut lüpsimasinat? Kas ta tõesti neelab alla järjekordse meelituse fassaadide soojustamise kasulikkuse kohta headelt ratsanikelt saadud laenude abil?
Miks just korteriomanikud peavad vedama meie majandust puhanud hobusteni?
 
Mida peaks tegema vaene Bolivar?
  • visata seljast vahendusteenused (on vaja muuta seadusandlust);
  • vahetada ratsanikud, st vabaneda monopolistidest (tehnilised võimalused üleminekuks alternatiivsele küttele on olemas, kuid vaja on finantsinvesteeringuid);
  • ühe hoobiga visata koorem maha ja minna pankrotti („...vana Bolivar on oma käimised käinud”) kui edasi lohistamine muutub väljakannatamatuks.
Meie vaene Bolivar näib olevat aru saanud, et on kaitsetu kontrollimatu hinnatõusu ees, monopolistide teenuste ja riigi suvalise maksu- ja äriloomingu ees, kes nullivad kõik katsed säästa. Talle ei mõju asjahuvitatud isikute reaalse toetuseta üleskutsed võidelda, otsida, leida ja mitte alla anda omal kulul. Bolivar ei vea kolme välja.