© Марина Сухнёва
Магистр права, RADA Õiguskeksus OÜ
Опубликовано в газете "Деловые ведомости" 30.05.2012
Время от времени возобновляются
рекламные дискуссии о недостатках аренды квартиры по сравнению с приобретением ее
в собственность. Сегодня реклама, конечно, скромнее, чем во времена бума, когда
людей обрабатывало и государство, и банки, и маклеры, подталкивая на покупку
ипотечной квартиры, обещая счастливый билет и крупный выигрыш в этой лотерее.
Грянул кризис, цены рухнули, и стало ясно, что счастливый билет всегда был у банков,
прибыль которых в 2011 году
выросла в 6 раз. Стоит ли после этого удивляться, что люди предпочитают свободу
аренды ипотечному рабству?
Аренда за и против
Аренда
позволяет вам жить в любом районе и в любой квартире, какую вы захотите. Нет необходимости покупать мебель и бытовую
технику (все это может быть в наличии). Арендатор может сравнительно легко
поменять жилье по мере роста доходов или в случае форс-мажора. Цена на аренду будет всегда адекватна
рыночной ситуации. Арендатор имеет возможность тратить деньги на себя и
семью, купить машину, путешествовать, поддерживая достойный уровень жизни здесь
и сейчас.
Одним словом, аренда квартиры или дома – для современных мобильных и
энергичных людей, которые ценят свободу, уверены в своих силах и способны
быстро адаптироваться к изменениям на рынке труда. Для них не является пределом мечтаний ипотечная квартира, которую
они выкупят, может быть, к пенсии, отказывая себе во всем, выплатив банку
огромную сумму процентов сверх стоимости квартиры, прожив жизнь в постоянном
стрессе и страхе потерять все.
Основной аргумент маклеров, агитирующих против аренды за
покупку квартиры – платеж по ипотечному кредиту равен стоимости аренды. Ипотека
выдается ими за такую же арендную плату, но которая в конце концов возвращается
в виде собственной квартиры. И ни слова об особенностях нашей ипотеки и ее
грустной перспективе во время кризиса.
Особенности нашей ипотеки
В отличие от США, где финансовые риски поровну несут и банк и заемщик, то
есть должник освобождается от всех обязательств, если отдает банку ключи и
съезжает с ипотечной квартиры, Эстония предпочитает защищать интересы банков.
Поэтому основные финансовые риски возложены на заемщика. Если должник не
справляется с платежами, а ипотечная квартира продается во время кризиса
намного дешевле покупной стоимости, то человек остается без жилья, но не
освобождается от кредитного долга банку. Банковские счета должника будут
арестованы, а из поступивших сумм банк будет забирать интрессы по ставке
кредитного договора (свою прибыль) и основной долг до его окончательного
погашения. Фактически человек попадает в пожизненное долговое рабство и нищету
без права ходатайствовать о
получении муниципального жилья.
В Эстонии 25% семей имеют жилищные
кредиты, по некоторым оценкам 1/3 заемщиков имеют трудности с возвратом
кредита, ежегодно только судебные исполнители продают с принудительных торгов
2200 ипотечных объектов недвижимости. Эти объекты продаются плохо, с 4-й и
более попытки торгов. Одна из причин этого – люди стали с большей осторожностью
относится к приобретению жилья в «пожилом» многоквартирном доме.
Особенности нашего жилья
Материальное и моральное состояние
«пожилых» домов оставляет желать лучшего. Что бы там не говорили, но дома
амортизируются, балконы падают, рано или поздно станет ясно, что
реновировать «старую панель» – себе дороже. Впечатлило решение специалистов
ТТУ, которые смело снесли старое общежитие на Акадеемиа и построили на его
месте новое здание.
Уже не секрет, что после установки стеклопакетов и утепления фасадов
появляется плесень и ухудшается климат жилых помещений. После реновации
теплосистемы и установки терморегуляторов на каждый радиатор, фантастически
увеличиваются счета за отопление, и т.д. и т.п.
Добиться исправления недостатков от товарищества практически невозможно,
потому что особенностью «пожилого» многоквартирного дома является настолько
разношерстная по социальному, имущественному и образовательному уровню публика,
что совпадение ее интересов в общем хозяйствовании домом просто невозможно.
Словом, если ваша ипотечная квартира находится в таком доме, то качеству вашей
жизни не позавидуешь.
Альтернативное решение
Между тем, альтернатива «старой
панели» и ипотеке для тех, кому собственное жилье дает ощущение стабильности,
есть. Это несправедливо забытый сегодня жилищно-строительный
кооператив, в современном наименовании – товарищество строения. В советские
времена кооперативное строительство имело серьезную законодательную и
финансовую поддержку государства. Современное законодательство Эстонии тоже регулирует
строительство и управление кооперативным жильем. А для финансирования
кооперативного строительства можно и
специальный банк создать, была же у властей Таллинна идея создания банка для
квартирных товариществ?
Товарищество само строит жилой дома, за счет банковского кредитования и
членских взносов. Взносы (по старому – паи) за квартиру выплачиваются товариществу
в течение 10-20 лет. Если член товарищества столкнется с экономическими
трудностями, он может продать свое членство в товариществе в размере оплаченной
суммы. Человек оставляет жилье, но уходит с деньгами и без рабской долговой
зависимости перед банком или товариществом, что для молодых семей очень важно.
Кроме того, члены товарищества могут сами участвовать в строительстве дома,
что не только создаст рабочие места и получение дохода членами товарищества, но
сделает возможным на стадии строительства самим определять внутреннюю
планировку и отделку квартир. Упразднение предпринимателя-застройщика в
кооперативном строительстве должно повлиять на стоимость строительства в
сторону ее уменьшения.
Управление товариществом строения на сегодняшний день тоже выглядит более
привлекательно, чем управление квартирным товариществом, поскольку регулируется
Законом о кооперативах. Например, каждый член товарищества может контролировать
его хозяйственную деятельность через суд, потребовав специальную проверку. В
конце концов, при желании, можно разделить дом на квартирные собственности и
вести управление через квартирное товарищество.