Отвечает юрист, магистр
права Марина
Сухнёва
Что такое правовое основание требования товарищества при
взыскании задолженности в суде?
Базовым правовым основанием требования
товарищества является Закон о вещном праве, статья 75 которого в части 1
определяет обязанность участников долевой собственности соразмерно с
принадлежащей ему долей нести убытки и издержки, связанные с сохранением этой
вещи, а также владением и пользованием ею. Закон о квартирной собственности и квартирном
товариществе устанавливает порядок распределения между квартирособственниками
расходов по хозяйственному обслуживанию дома. Согласно этому порядку, платежи
могут рассчитываться на один квадратный метр общей площади жилого помещения или
на основании методики, утвержденной уставом квартирного товарищества. При
взыскании с членов товарищества задолженности по платежам необходимо учитывать
следующие существенные обстоятельства:
- Срок давности по взысканию задолженности в товариществе составляет 3 (три) года по каждому отдельному счету/извещению. Течение срока давности начинается с окончания календарного года, когда соответствующее обязательству требование становится взыскиваемым (решение Государственного Суда № 3-2-1-174-11 от 14.02.2012).
- Обязанность члена товарищества по оплате конкретных сумм за хозяйственное обслуживание не возникает путем выставления счета, которым нельзя доказать сумму долга квартирособственника (решение Государственного Суда № 3-2-1-53-10 от 16.06.2010).
- Обязанность члена товарищества по оплате конкретных требуемых сумм не возникает путем утверждения годового отчета хозяйственной деятельности (решение Государственного Суда № 3-2-1-181-12 от 13.02.2013).
Отсюда следует, что товарищество должно
доказывать в суде правильность начисленных квартирособственнику сумм первичными
документами: тарифы на обслуживание и ремонт – протоколами решений общих
собраний, утвердивших тарифы; суммы коммунальных услуг, купленных у поставщиков
– первичными счетами поставщиков и расчетами тарифов распределения услуг между
членами; если методика распределения отличается от положений закона, то это
должно быть отражено в уставе товарищества.
Другим
важным основанием для требований являются положения части 1 статьи 20 Закона о
квартирной собственности и квартирном товариществе, устанавливающие обязанность
членов товарищества нести хозяйственные расходы по обслуживанию дома на
основании решений общих собраний товарищества. Государственный Суд неоднократно
подчеркивал в своих решениях (№ 3-2-1-132-05, пункт 11, № 3-2-1-53-10, пункт
15), что решение общего собрания обязательно для исполнения, если член
товарищества не оспорил решение в суде. Решение собрания будет обязательно и
для тех членов товарищества, которые не участвовали в его принятии или
голосовали против (см. решение Государственного Суда № 3-2-1-116-11 пункт 21).
Согласно части 2 статьи 103
Обязательственно-правового Закона член товарищества не несет ответственности за
нарушение обязанностей, вытекающих из решения общего собрания, только в том
случае, если он докажет, что нарушил свою обязанность из-за обстоятельств, на
которые он не мог повлиять (Решение Государственного Суда № 3-2-1-116-11 от 13.02.2012).
Как
товариществу получить долг с собственника, у которого нет легального дохода и
денег в банке, а банк не дает разрешения продавать ипотечную квартиру?
Риск потери
возможности взыскания долга возникает в тех товариществах, которые слишком
медлят с подачей исков. Прежде всего, высока вероятность пропустить срок
давности искового требования, который составляет 3 года с момента возникновения
долга. Это значит, что долги «старее» 3 лет невозможно взыскать в
принудительном порядке и придется списывать в расходы. Пропорционально времени
и сумме долга возрастает и сопротивление должников. Человеку легче заплатить
300 евро, чем судиться, сумма 2000 евро вызывает психологическое напряжение,
желание сопротивляться, хотя бы для того, чтобы оттянуть час расплаты.
Многие товарищества сталкивались также с
ситуацией, когда в исполнительном производстве не удается получить деньги с
должника, купившего квартиру с помощью ипотечного кредита. Если должник не
имеет денег на расчетном счете в банке или официальной зарплаты, а банк-ипотекодержатель не дает согласия на продажу квартиры,
то исполнить решения суда по взысканию денежной суммы в пользу товарищества за
счет продажи квартиры должника будет невозможно.
Обойти препятствие в
лице банка и продать квартиру должника можно только через специальное
требование отчуждения квартиры в порядке статьи 32 Закона о квартирной
собственности и квартирном товариществе, согласно которой квартирособственники
могут потребовать, чтобы квартирособственник, неоднократно нарушающий свои
обязанности, отчуждал свою квартирную собственность. Требование об отчуждении
за долги можно предъявлять, если сумма долга равна или больше сумме квартирных
платежей за шестимесячный период и оплата этого долга просрочена свыше трех
месяцев.
Поскольку
отчуждение квартирной собственности является крайней мерой воздействия на
должника, суд контролирует все формальные основания искового требования
(наличие долга, его величину, период просрочки с платежами и т.д.). Должник
вправе оспаривать сумму долга, но может и оплатить долг, освободившись от
обязанности отчуждения (см решение Государственного Суда № 3-2-1-2-05 от 23
февраля 2005 года пункт 13).
Если
решение суда, обязывающее собственника отчуждать квартиру, вступило в силу, оно
подлежит исполнению на основании Кодекса об исполнительном производстве без
согласия банка-ипотекодержателя. Квартира продается на публичных торгах,
вырученные деньги идут на погашение долгов кредиторов, остаток перечисляется
должнику.
С кого
товарищество может требовать долг, если собственниками квартиры являются
несколько человек?
В вопросе востребования долга нужно
исходить из того, что членами квартирного товарищества являются все собственники
квартир одной недвижимой вещи, разделенной на квартирные
собственности (часть 4 статьи 1 Закона о квартирной собственности и квартирном
товариществе). Другими
словами, членами товарищества являются также все собственники квартиры (супруги
или собственники мыслимых долей), которая находится в совместной собственности
нескольких лиц. Права и обязанности совместных собственников в квартирном
товариществе установлены в статье 15, часть 2 которой устанавливает, что совместные
собственники квартирной собственности несут солидарную ответственность за
исполнение обязанностей, вытекающих из квартирной собственности. В части 3
установлено, что если квартирособственники не назначили себе общего
представителя для осуществления прав, вытекающих из квартирной собственности,
то сделка, совершённая квартирным товариществом в отношении совместных
собственников, считается действительной и тогда, если она осуществлена в
отношении только одного квартирособственника.
Несмотря на то, что товарищество, как
правило, выставляет счета на лицо, внесённое в крепостную книгу, или делит
хозяйственные расходы на два счета по просьбе сособственников квартиры, в
случае возникновения долга можно предъявлять требование по платежам к любому из
сособственников как к солидарным должникам.
Как
можно взыскать долги за квартиру с собственника, которого невозможно найти?
Товарищество может использовать право
установить попечительство над имуществом безвестно отсутствующего лица, если
нет сведений о месте пребывания, нахождения в живых или смерти собственника
квартиры в течение столь длительного времени, что в соответствии с
обстоятельствами имеются серьезные сомнения относительно нахождения лица в
живых. Попечительство над имуществом безвестно отсутствующего лица устанавливает
суд по ходатайству товарищества. Основанием для подачи заявления является долг
квартирособственника, который доказывается документально. Необходимо
представить выписку из крепостного регистра о собственнике квартиры, выписку из
регистра народонаселения о месте проживания лица в Эстонии, свидетельства
соседей о том, что квартира длительное время пустует. Кандидат в попечители
должен представить свое письменное согласие с назначением на должность,
поскольку с попечительством связаны определенные обязанности.
Попечителем может быть
назначен как родственник безвестно отсутствующего, так и предложенный
товариществом представитель. Попечитель вправе сдавать квартиру внаём, продажа
квартиры запрещена. Из полученного дохода попечитель обязан погашать долги безвестно
отсутствующего лица перед товариществом, также он имеет право на
вознаграждение, размер которого определяет суд. В случае если собственник
квартиры объявится, попечитель обязан отчитаться перед ним и передать
собственнику оставшиеся после управления имуществом средства. В этом случае суд
прекращает попечительство своим постановлением.
опубликовано в газете МК Эстония 4 декабря 2019