Марина Сухнёва

Управление квартирным товариществом. Есть ли выбор?

Прошёл ровно год с тех пор, как каждый многоквартирный дом стал управляться через квартирное товарищество. Появилось более 10 тысяч новых квартирных товариществ на базе домов, которые до 2018 года управлялись фирмами недвижимости. Надо сказать, что в жизни большинства из них ничего не изменилось. Несмотря на то, что закон предусмотрел полугодовой период, в течение которого квартирособственники должны были определиться с формой управления домом, данные регистра квартирных товариществ показывают, что они не выполнили задание. Большинство из новичков-товариществ имеют пробелы в строке «правление». Только единицы удосужились взять управление домом в свои руки и выбрать правление из числа квартирособственников. Остальные продолжают по факту обслуживаться через фирмы недвижимости. Главной причиной является пассивность собственников квартир. Также многим непонятно, как же управлять домом и какую форму управления выбрать?

Фирма-управляющий

Статья 26 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает, что руководить товариществом вместо правления может управляющая фирма, которую квартирособственники выбирают на общем собрании своего товарищества. Наименование и регистрационный код управляющей фирмы должны быть внесены в регистрационную карту квартирного товарищества. В этом случае правление товарищества не выбирается, потому что все полномочия правления переходят к управляющей фирме, например, созыв общего собрания товарищества, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, ведение бухгалтерского учёта, обслуживание и ремонт дома, представление товарищества в суде и т.п. Проверить, есть ли товарищества управляющая фирма с полномочиями правления можно бесплатно в регистре квартирных товариществ по адресу https://ariregister.rik.ee/ если набрать в поисковой строке название или регистрационный номер своего товарищества и открыть регистрационную карту.

В обязанности управляющей квартирным товариществом фирмы входит назначение управдома в каждом доме. Фирма должна сообщить квартирособственникам контактные данные и имя назначенного управдома. Управдом должен иметь квалификацию управляющего по недвижимости, управляющего квартирным товариществом или управляющего многоквартирным домом в значении закона о профессии.

Договорной управляющий

В товариществе может работать договорной управляющий, которого правление товарищества нанимает по договору. Управляющим может быть как физическое, так и юридическое лицо. Договорной управляющий не внесён в регистрационную карту товарищества, а действует на основании доверенности. Полномочия договорного управляющего обычно ограничены техническим обслуживанием жилого дома. Товарищество выбирает на общем собрании правление со всеми полномочиями по руководству товариществом, то есть, созыв общего собрания, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, представление товарищества в суде. Договорному управляющему передаются только обязанности по обслуживанию и ремонту дома, часто, ведению бухгалтерского учёта. Договорной управляющий не обязан иметь квалификацию управляющего по недвижимости или управляющего квартирным товариществом.

Безусловно, каждый квартирособственник хочет, чтобы домом управляли профессионально и в соответствии с разработанными профессиональными стандартами. Ведь кроме административной и хозяйственной работы, обслуживание строения и недвижимости предусматривает знания о строительных конструкциях и технических системах жилого дома. Квартирособственники могут при приёме договорного управляющего на работу в товарищество руководствоваться утверждённым стандартом «Руководитель квартирного товарищества 4 уровня», разработанному Квалификационной комиссией.

Профессия руководитель КТ

Согласно утверждённому профессиональному стандарту руководитель КТ должен уметь составлять хозяйственные планы деятельности и давать квартирособственникам отчёт о деятельности товарищества. Он должен проводить технический осмотр дома, составлять графики обслуживания оборудования; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма. Также руководитель организует парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представляет КТ в учреждениях, список не полный.

Кроме того, руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. К сожалению, в Эстонии только 33 человека имеют удостоверение руководителя квартирного товарищества 4 уровня. Так что выбор пока небольшой.

Обучение профессии

Пока что освоить знания по управлению квартирным товариществом можно только на платных курсах, которые предлагают различные некоммерческие объединения. Но в 2017 году более 200 председателей квартирных товариществ представили ходатайства об открытии бесплатного обучения на русском языке. Этот проект продвигает для своих членов Таллиннский Городской Союз Квартирных Товариществ. Уже составлена двухгодичная учебная программа «руководитель квартирного товарищества 4 уровня», которая проходит согласование в профессиональной системе образования. Обучение предусмотрено также на русском языке. По окончании обучения выдаётся соответствующее профессиональное удостоверение, которое подтверждает, что учащийся:

1) имеет системное представление об управлении товариществом и ведению хозяйства многоквартирного дома, о роли и ответственности руководителя квартирного товарищества

2) имеет общее представление о строительных конструкциях и технических системах жилого дома, знает базовые принципы комплексной деятельности по содержанию недвижимости в порядке;

3) умеет планировать и организовывать систематическое ведение хозяйства квартирного дома, составляет планы хозяйственной деятельности и отчёты по деятельности товарищества;

4) умеет организовывать, проводить и документировать общие собрания КТ, обеспечивать внутреннюю коммуникацию;

5) знает правовые акты, регулирующие деятельность квартирного товарищества;

6) знает основы бухгалтерского учёта и делопроизводства в квартирном товариществе;

7) умеет самостоятельно организовывать свою работу, следует в работе правилам профессиональной этики и хороших обычаев

8) владеет необходимыми для работы навыками общения и руководства.

Бесплатное обучение позволит получить профессиональные знания и навыки большому числу квартирособственников, что несомненно повысит качество управления недвижимостью и квартирными товариществами. Также у собственников квартир появится реальный выбор при назначении руководителя товарищества из числа тех, кто имеет профессиональную квалификацию. А с членом правления, претендующим на управление жилым домом, можно заключать договор с условием получения профессионального обучения.

опубликовано в газете МК Эстония 16.01.2019

Капиталы и фонды квартирного товарищества

В хозяйственной деятельности квартирных товариществ вместо «паевого капитала» появилось новое понятие: резервный капитал. Различные толкования этого термина, появившиеся в прессе, скорее запутали квартирособственников, чем прояснили ситуацию. Руководители КТ продолжают задавать вопросы, для чего нужен резервный капитал и можно ли его расходовать или нужно хранить на отдельном банковском счёте? Кроме того, в товариществе есть ремонтный фонд и чем он отличается от резервного капитала?

Назначение резервного капитала

Экономическим термином «резервный капитал» обозначают размер имущества хозяйствующего субъекта, который предназначен для покрытия общих убытков от деятельности. Действительно, квартирное товарищество может столкнуться в своей деятельности с требованиями выплат, покрытие которых не было предусмотрено планом хозяйственной деятельности, например, аварийные работы или судебные издержки. Для обеспечения экстренных выплат и предусмотрен резервный капитал, который является имуществом товарищества. В случае уменьшения размера резервного капитала из-за экстренных выплат его размер должен быть восстановлен в течение хозяйственного года утверждением нового плана хозяйственной деятельности, как предусматривает часть 4 статьи 41 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ) «Если в течение хозяйственного года выяснится, что принятый хозяйственный план не обеспечивает управление квартирными собственностями в предусмотренном хозяйственным планом объёме или имеется стойкая неплатежеспособность квартирного товарищества, правление квартирного товарищества обязано составить новый хозяйственный план и созвать внеочередное общее собрание квартирособственников для принятия нового хозяйственного плана.»

Кроме того, хозяйственная деятельность товарищества характеризуется месячными производственными циклами потребления услуг. Так, в начале каждого месяца товарищество получает от поставщиков воды, тепла, газа, электроэнергии счета за потреблённые в прошлом месяце услуги со сроком оплаты 10-20 дней. Товарищество распределяет расходы на всех квартирособственников дома со сроком оплаты до 30 числа текущего месяца. Это значит, что срок поступления средств от квартирособственников и срок обязательств КТ по оплате счёта поставщика не совпадают, и для оплаты счетов поставщиков в срок товарищество должно использовать свои средства из резервного капитала. То есть, резервный капитал выполняет в квартирном товариществе также функцию оборотного капитала. В этом случае резервный капитал восстанавливается в конце производственного цикла за счёт поступивших от квартирособственников в конце каждого месяца обычных платежей. Таким образом мнение о том, что товариществу категорически запрещено расходовать резервный капитал, не является правильным. Подобный запрет не содержит ни одна норма законов, регулирующих деятельность КТ.

Законодатель установил размер резервного капитала КТ как 1/12 от суммы всех годовых хозяйственных расходов товарищества, то есть, в среднем, это расходы товарищества в производственном цикле одного хозяйственного месяца. В состав хозяйственных расходов КТ входят абсолютно все расходы/выплаты товарищества на обслуживание, управление, за потреблённые домом коммунальные услуги. В критической ситуации резервный капитал должен обеспечить экономическую устойчивость товарищества в течение одного месяца и дать возможность утвердить на общем собрании новый план хозяйственной деятельности.

Ремонтный фонд

Согласно статье 35 КСиКТ для обеспечения обычного управления квартирным домом товарищество должно создать ремонтный фонд в надлежащем размере. На общем собрании КТ квартирособственники утверждают план ремонтных работ, которое должно сделать товарищество и собирают для финансирования этих работ деньги. Поэтому в юридическом смысле ремонтный фонд является обязательством квартирного товарищества перед собственниками квартир по производству ремонтных работ. В бухгалтерии товарищества ремонтный фонд должен отражаться в строке обязательств, а не собственного имущества. Ошибочным является мнение, что цифра ремонтного фонда в годовом отчёте товарищества – это деньги, которые должны лежать на банковском счёте. В бухгалтерском балансе только одна строчка отражает денежные средства КТ, она так и называется – «деньги». Другие строчки/записи бухгалтерского баланса отражают имущество и обязательства в цифрах, на основании хозяйственных документов на определённую дату года. Например, квартирособственникам выставляются счета 10-го числа месяца, и бухгалтер сразу разносит цифры – требования и обязательства товарищества – в учёт. Реально же денежные средства по счетам поступают только в конце месяца. Наличие должников в товариществе показывает, что деньги не поступили, а значит, и ремонтный фонд не получил реального денежного наполнения, но остался в требованиях товарищества к должникам.

опубликовано в газете Виру проспект 16.01.2019

Подводные камни на парковке

Строительство парковочных мест во дворах и придомовых территориях многоквартирных домов стало серьёзной проверкой для отношений его собственников. Споры и скандалы между квартирособственниками возникают там, где действуют «по понятиям», а не по закону. В этой статье разъясняются проблемы, возникающие в случае организации парковки на земле, взятой квартирным товариществом в пользование у городского самоуправления, и их возможные решения. Следует иметь ввиду, что законодательное регулирование организации и пользования парковкой на собственной земле многоквартирного дома существенно отличается от правил пользования арендованной территорией.

Конфликт интересов

Практика показывает, что уже на этапе строительства возникает конфликт интересов. Квартирособственники – автомобилисты хотят получить конкретное парковочное место в личное пользование, при этом расходы на строительство хотят разделить между всеми долевыми собственниками дома. Их интерес понятен – сократить собственные затраты на парковочное место. Так и появляются «аргументы» про бабушек с внуками, которые смогут получить место в неизведанном будущем. Однако бабушки справедливо не желают оплачивать чужие блага, потому что сейчас у них нет автомобиля и сейчас парковочное место им не нужно. Остаётся также загадкой, как парковка на муниципальной земле, не принадлежащей квартирособственнику, который даже не имеет на этой парковке места, может повысить рыночную стоимость его квартиры? Не говоря уже о том, что бабушки не толпятся на рынке жилья с неуёмным желанием продать свою квартиру.

Поскольку речь идёт об организации парковки на муниципальной земле, взятой в пользование квартирным товариществом, то все вопросы, связанные с парковкой, решаются на общем собрании квартирособственников большинством голосов. Любой член товарищества может обратиться в суд, чтобы аннулировать неправильное решение общего собрания. Судебная практика решает подобные конфликты исходя из принципа добросовестности (решения Государственного Суда № 3-2-1-28-11; № 3-2-1-50-11; № 3-2-1-116-11). Общая часть Гражданского Кодекса в статье 32 устанавливает обязанность членов юридического лица соблюдать во взаимоотношениях принцип добросовестности и учитывать оправданные интересы друг друга. Цель принципа добросовестности – препятствовать злоупотреблениям в осуществлении прав. Судебная практика конкретизирует добросовестное поведение как честное, не причиняющее вреда интересам других лиц, пропорциональное с точки зрения прав и обязанностей. А будет ли пропорциональным решение общего собрания товарищества финансировать строительство парковки из общего ремонтного фонда, а право пользования парковочными местами разделить только между некоторыми из них? Разве не ясно, что решение перекошено в пользу владельцев автомобилей, которые получают не только обязанности, но и право пользования, в то время как другие члены товарищества имеют только обязанности, но лишены прав?

Так как подобное решение общего собрания КТ будет непропорциональным по отношению к квартирособственникам, которые не получат место на парковке, то любой обиженный квартирособственник вправе:

· Признать решение общего собрания товарищества юридически ничтожным в судебном порядке, даже если большинство проголосовало «за» решение. Недобросовестное поведение не защищается государством.

· Отказаться от исполнения непропорционального решения общего собрания.

Решением, соответствующим принципу добросовестного поведения, будет создание целевого фонда для финансирования строительства парковки, взносы в который будут делать квартирособственники, получающие право пользования парковочным местом на парковке. Действующее (не оспоренное в суде) решение общего собрания по несению расходов на строительство парковки является обязательным к исполнению в отношении тех квартирособственников, которые участвуют в финансировании строительства. Следовательно, в случае отказа от оплаты целевого взноса квартирное товарищество может обратиться в суд для взыскания долга с должника.

Нет порядка пользования

Другой типичной ошибкой, которая является причиной конфликтов в товариществах, является отсутствие письменного соглашения о распределении мест и порядке пользования парковочными местами между товариществом и автомобилистами-пользователями. Вопрос распределения парковочных мест и установления порядка пользования нужно решать ещё до того, как парковка будет построена. На общем собрании квартирособственников вопрос решается большинством голосов. Общее собрание товарищества утверждает распределение парковочных мест, общие положения порядка пользования, ответственность тех, кто нарушает порядок.

Содержание права пользования парковочным местом:

· право пользоваться парковочным местом для парковки транспортных средств;

· право других лиц, пользоваться парковочным местом (родственники);

· может быть условие, что передача места в субаренду без согласия КТ недопустима;

· право пользования не подлежит продаже вместе с квартирой покупателю квартиры;

· в случае прекращения права пользования, оно переходит к другому квартирособственнику дома согласно очереди на замещение свободных мест;

· новый пользователь возмещает расходы за строительство парковочного места продавшему квартиру собственнику.

· право пользования может быть прекращено в случае, если неоднократно нарушает обязанности, предусмотренные в Порядке пользования парковкой.

Обязанности товарищества на парковке

В порядке пользования парковкой предусматриваются и права/обязанности квартирного товарищества: организовать учёт пользователей парковочными местами; устанавливать средства организации и ограничения дорожного движения на дворовой территории; взимать плату за обслуживание парковки с пользователей; осуществлять надзор за соблюдением порядка парковки; осуществлять поддержание парковочных мест в порядке. В качестве защитных мер от нарушителей порядка в случае парковки на арендованной земле судебная практика признаёт шлагбаум, «башмаки», буксировку автомобиля.

Закон не запрещает квартирному товариществу заключать соглашение о пользовании парковочным местом с третьими лицами (не квартирособственниками дома), если своих желающих не хватает. Поэтому непонятно, зачем для администрирования парковками при нарвских товариществах создаются юридические лица-прокладки с типовым названием «MTÜ Parkla». Новое юридическое лицо, некоммерческое объединение, требует расходов на администрирование, ведение бухгалтерского учёта и тому подобное. Кроме того, члены квартирного товарищества не имеют возможности влиять и контролировать деятельность этого некоммерческого объединения. В то время как право на информацию о деятельности товарищества обеспечено для каждого квартирособственника статьёй 45 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, доступа к информации «MTÜ Parkla» они не имеют. Члены товарищества не могут влиять на распределение парковочных мест, размер платы, возможные незаконные продажи и аренды внутри «MTÜ Parkla». Также утеряна возможность получить свободное место на арендованной парковке по справедливой цене, если в будущем появится автомобиль. Словом, «MTÜ Parkla» даёт возможности для манипуляций. А ведь договор пользования с городом заключило квартирное товарищество, это значит, что все квартирособственники являются солидарными должниками и несут, в том числе материальную ответственность, в случае нарушения товариществом договора пользования.

Опубликовано в газете Виру проспект 7.12.2018

Управляющий квартирным товариществом – это кто?

В Эстонии насчитывается более 23 тысяч квартирных домов, но только половина из них управлялась до 2018 года квартирными товариществами. Остальные дома управлялись фирмами недвижимости. С 2018 года каждый многоквартирный дом должен иметь товарищество, но для тех, кто хочет обслуживать дом через фирму недвижимости, Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ) предусмотрел должность управляющего вместо правления. В точном переводе с эстонского слово valitseja означает руководитель, но у нас применяют термин «управляющий», что запутывает квартирособственников в понимании того, кто же такой управляющий КТ.

Фирма-управляющий

Статья 26 КСиКТ предусматривает, что руководить товариществом вместо правления может управляющая фирма, которую квартирособственники выбирают на общем собрании своего товарищества. Наименование и регистрационный код управляющей фирмы должны быть внесены в регистрационную карту квартирного товарищества. В этом случае правление товарищества не выбирается, потому что все полномочия правления переходят к управляющей фирме, например, созыв общего собрания товарищества, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, ведение бухгалтерского учёта, обслуживание и ремонт дома, представление товарищества в суде и т.п. Проверить, есть ли товарищества управляющая фирма с полномочиями правления можно бесплатно в регистре квартирных товариществ если набрать в поисковой строке название или регистрационный номер своего товарищества и открыть регистрационную карту.

Договорной управляющий

В то же время, во многих товариществах наряду с правлением работают договорные управляющие, как физические, так и юридические лица. Договорные управляющие не внесены в регистрационную карту товарищества, их полномочия ограничены техническим обслуживанием жилого дома. Действующее правление квартирного товарищества сохраняет все полномочия по руководству товариществом, то есть, созыв общего собрания, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, представление товарищества в суде. Договорному управляющему передаются только обязанности по обслуживанию и ремонту дома, ведению бухгалтерского учёта. Работник договорного управляющего не обязан иметь квалификацию управляющего по недвижимости, управляющего квартирным товариществом.

Профессия руководитель КТ

Кроме того, руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. В Эстонии только 33 человека имеют квалификацию руководителя квартирного товарищества.

Опубликовано в газете Виру Проспект 7 ноября 2018 года

Квартиру испортили. Кто заплатит

Если квартира расположена в многоквартирном доме, то следует учитывать риски порчи имущества от действия/бездействия соседей или квартирного товарищества. Популярным средством защиты от рисков стало страхование домашнего имущества, потому что страховые фирмы быстро выплачивают возмещение квартирособственнику. Те, кто не имеют страховки должны обращаться в суд против товарищества с требованием возмещения ущерба. Однако есть случаи, когда товарищество не обязано возмещать вред, а за ущерб должен отвечать сам «пострадавший» квартирособственник.

Когда собственник сам в ответе

Из части 3 статьи 34 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ) следует, что обязанность содержания долевой собственности в порядке лежит на всех квартирособственниках дома. Государственный Суд пришёл к выводу, что обязанность квартирособственников обеспечить надлежащее управление долевой собственностью не является пассивной обязанностью, а должна сопровождаться активными действиями по контролю технических систем в квартирах; незамедлительным сообщением товариществу об амортизации систем, протечках. Эта обязанность состоит и в своевременном принятии на общих собраниях решений о содержании техносистем в порядке; в оплате расходов товарищества за содержание дома в порядке. В случае возникновения вреда доля ответственности самого собственника увеличивается пропорционально его «вкладу» (часть 2 статьи 137 Обязательственно-правового Закона).

Вот примеры, когда ответственность за ущерб полностью или частично ложится на самого собственника квартиры. Если он не даёт возможности товариществу производить необходимые работы по ремонту общих техносетей, находящихся в квартире, а потом именно этот участок становится причиной аварии в квартире. Или собственник сам перестраивает коммуникации, проходящие в квартире (водоснабжение, канализация, система отопления, в том числе радиаторы), при этом товарищество не ставится в известность, не привлекается к работам и не может контролировать качество работ. Причиной аварии в квартире становится именно этот участок коммуникаций из-за ошибки в ходе работ.

Собственник застраивает проходящие в квартире техносистемы наглухо закрытыми коробами, что не позволяет контролировать и своевременно обслуживать техносети. Причиной аварии в квартире становится именно этот участок. Собственник забивает канализацию тряпками, памперсами, строительным мусором, что становится причиной аварии.

В указанных случаях ответственность товарищества уменьшается пропорционально влиянию самого собственника на возникновение вреда. Также товарищество вправе отказаться от возмещения расходов по восстановлению сооружённых в квартире без проекта коробов, закрывающих технические коммуникации, так как это препятствует обслуживанию предмета долевой собственности. Страховая фирма также может отказать собственнику квартиры в выплате возмещения, поскольку полис страхования предусматривает исключения, связанные с поведением страхователя.

Когда отвечает товарищество

Ответственность за причинение ущерба возникает у товарищества в случае, если оно не исполняет должным образом обязанности по содержанию в порядке жилого дома, который обслуживает, и вследствие этого наносится ущерб квартирной собственности. Примеры ущербов:

затопление квартиры из засорения или разрыва канализационной трубы или прорыва общего водопровода;
затопление квартиры с протекающей крыши дома или из-за разрыва оборудования на крыше;
повреждения квартиры из-за некачественных строительных работ, или в ходе строительных работ;
физические повреждения лица (скользкие дорожки, сосульки, снег, обрушение частей здания);
повреждение автомобиля снегом, сосулькой с крыши дома, движением мусорных ящиков или обрушением веток деревьев

Собственник квартиры вправе требовать возмещения вреда на основании части 3 статьи 34 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ), которая устанавливает, что собственники квартир несут друг перед другом солидарную ответственность, но требования, связанные с управлением долевой собственностью, нужно предъявлять товариществу. Если квартира застрахована, и страховая фирма выплатила собственнику возмещение ущерба, то страховщик имеет регрессное право требовать с квартирного товарищества возмещения своих убытков в размере выплаченной компенсации. Если КТ имеет свой полис страхования ответственности, то возмещение заплатит страховая фирма товарищества.

Товарищество освобождается от обязательства компенсации ущерба в следующих случаях: во-первых, в случае природных катастроф, во-вторых, если вред возник по связанным с самим потерпевшим лицом обстоятельствам, … за которую оно несет ответственность (часть 1 статьи 139 Обязательственно-правового Закона). В-третьих, если причинителем вреда является собственник другой квартиры (не закрыли кран, самовольно меняли радиаторы, делали ремонт и т.п.). В-четвёртых, в связи с давностью, например, возникновение плесени. Товарищество может применить срок давности, если имеет доказательства, что собственник квартиры знал о появлении плесени более, чем три года назад до обращения за возмещением вреда.

Когда отвечают члены правления

Согласно части 2 статьи 32 Закона о некоммерческих объединениях член правления несёт имущественную ответственность перед товариществом, если имеет место ущерб, который возник из-за нарушения членом правления своих обязанностей, и он не доказал, что исполнял свои обязанности с обычно ожидаемым от члена правления прилежанием. Ответственность члена правления связана, прежде всего, с бездействием из-за которого и возник ущерб. Например, если правление не предпринимало необходимых действий по заявлению собственников о протекании крыши или трубы, из-за чего товариществу пришлось по судебному решению возместить ущербы. Если же в доме начались аварии технических систем и коммуникаций, то это сигнал правлению, что вся система амортизирована и требует ремонта.

Прилежное правление должно не только ликвидировать аварию, но и запланировать работы по замене техносистем или конструкций дома, представить план на утверждение общему собранию. Если квартирособственники отказались утверждать необходимые для содержания дома в порядке работы, то правление освобождается от ответственности за расходы товарищества на аварийные работы, на возмещение ущербов квартирам по требованиям страховых фирм на возможные судебные расходы. В этом случае ответственность за все риски непринятия своевременного решения и производства работ берут на себя солидарно квартирособственники или те из них, кто препятствовал проведению работ. Можно даже внести соответствующий пункт в устав, что в случае непринятия необходимых для содержания долевой собственности решений, расходы товарищества на аварийные ремонты и возмещение ущерба, нанесённого долевой собственности, распределяются на тех квартирособственников, которые проголосовали против решения о ремонте, если этим было заблокировано необходимое решение.

Опубликовано в МК Эстония 10 октября 2018 года

Паркур или паркинг

Парковка машин квартирособственников на придомовой территории занимает одно из первых мест в рейтинге скандалов в квартирных товариществах. Скандалы возникают обычно там, где квартирное товарищество решает вопросы пользования парковочными местами в узком кругу, а не по согласию всех квартирособственников, где для одних автовладельцев созданы «тепличные условия», а к другим применяются штрафы и принудительная буксировка автомашин. Причина недовольства последних понятна: несправедливое отношение и искусственно созданные препятствия при пользовании долевой собственностью, то есть принадлежащей всем квартирособственникам территорией жилого дома. Как же организовать парковку возле дома таким образом, чтобы она стала цивилизованным паркингом, а не превращалась в зону преодоления конфликтов и препятствий наподобие паркура[1]?

Несогласных быть не должно

Главным рецептом ликвидации «парковочных» конфликтов на принадлежащей многоквартирному дому земле является консенсус, что означает стопроцентное согласие всех собственников. Государственный Суд отметил в решении № 3-2-1-151-10, что распределение парковочных мест между квартирособственниками дома должно рассматриваться как определение порядка пользования долевой собственностью. Это существенный вопрос, решение которого должно учесть интересы всех долевых собственников, быть добросовестным и справедливым в соответствии с требованиями части 1 статьи 74 и частей 3 и 5 статьи 72 Закона о вещном праве. Поэтому для установления справедливого порядка парковки нужно получить стопроцентное согласие всех квартирособственников дома. Соглашение оформляется письменным документом, под которым подписываются все долевые собственники дома.

В большинстве многоквартирных домов нет никакого установленного порядка пользования парковкой, только обычаи. Но если начались недоразумения, то квартирособственникам пора приступить к установлению порядка и прийти к согласию, кому выделяются места парковки, определить права и обязанности пользователей, «гостевые» места, возможную плату за обслуживание (уборку) парковки, обязанность удалить неисправный автомобиль с территории, полномочия квартирного товарищества в администрировании парковкой и т.п. Если парковочных мест не хватает для всех желающих, то распределение парковочных мест можно организовать по жребию. Право пользования парковочным местом не является вечным, а действует до установления нового порядка парковки.

Право «на вечного» закрепления парковочного места за конкретной квартирой может возникнуть только в том случае, если оно занесено по соглашению всех квартирособственников в крепостную книгу, что в многоквартирном доме технически сделать маловероятно. Поэтому соглашением можно также предусмотреть порядок замещения освободившихся парковочных мест из очереди квартирособственников дома, чтобы избежать будущих конфликтов из-за незаконной продажи парковочного места в придачу к квартире. Это не исключает право продавца квартиры получить со следующего по порядку пользователя возмещение расходов, произведённых когда-то на строительство парковочного места.

Что делать с несогласными?

А можно ли вообще достичь стопроцентного соглашения по вопросу парковки в многоквартирном доме, в котором всегда есть несогласные по любым вопросам? Возможно. Если какой-то долевой собственник недвижимости отказывается заключать соглашение об определении порядка парковки, то любой заинтересованный квартирособственник дома может обратится в суд с требованием, чтобы порядок парковки определил суд.

Дело рассматривается в неисковом производстве с привлечением в процесс всех квартирособственников дома. Суд в своем решении должен исходить из принципа добросовестности и разумности, должен учитывать, как общие интересы квартирособственников, так и существующий ранее обычай, взаимоотношения сторон и другие существенные обстоятельства. При необходимости суд даже может отдать предпочтение интересам меньшинства. Рассмотрение дела заканчивается вынесением судебного решения об определении порядка пользования парковкой на территории конкретного доме, которое заменяет (приравнивается) соглашение долевых собственников и обязательно к исполнению.

Когда решение собрания ничтожно

Поскольку для определения порядка пользования парковочными местами нужно получить согласие всех долевых собственников дома, то становится ясно, что квартирное товарищество не вправе решать вопросы закрепления парковочных мест за определёнными квартирами, выдачи гостевых талонов и т.п. на общем собрании КТ большинством голосов участников. Такое решение собрания КТ является юридически ничтожным, то есть необязательно к исполнению. Квартирособственник вправе потребовать в суде признать юридически ничтожным решение общего собрания КТ по регулированию парковки, которое нарушает его права.

Исключением может быть только решение такого собрания товарищества, в котором участвовали и голосовали за решение абсолютно все члены КТ, которые одновременно являются и квартирособственниками. Существенным для искового права заявителя в таких спорах является обстоятельство: голосовал ли сам заявитель за решение собрания по парковке. Если заявитель на собрании голосовал «за», а потом пошёл с иском в суд, то такое поведение считается недобросовестным.

Арендованная парковка

Квартирные товарищества также организовывают парковку для собственников квартир на городской земле, заключая с местными самоуправлениями договоры пользования или аренды. В этом случае именно квартирное товарищество является владельцем парковки и вопросы целевого строительства, организации, распределения мест между квартирособственниками решает общее собрание товарищества. Общее собрание определяет и принципы финансирования строительства за счет целевых взносов будущих пользователей парковочными местами. Следует обратить внимание, что строительство парковки для отдельных квартирособственников за счёт средств общего ремонтного фонда товарищества было бы крайне несправедливым по отношению к тем квартирособственникам, которые не имеют машин и не могут пользоваться парковкой. Поскольку решение несправедливое, то недовольный квартирособственник вправе оспорить такое решение в суде и освободиться от платежей за строительство парковки.

Общее собрание может поручить правлению КТ решать вопросы обеспечения порядка на парковке и также определить ответственность тех, кто без разрешения занимает чужое место, например в виде штрафа. Однако действовать это решение будет в отношении только тех членов товарищества, которые участвовали в собрании и проголосовали «за», указывает судебная практика. В отношении других членов товарищества, штрафные санкции парковочной фирмы не будут иметь правовых последствий. Судебная практика также отмечает, что хорошим способом организации частной парковки для пресечения въезда неправомочных лиц является шлагбаум.

Опубликовано в МК Эстония 15 августа 2018

[1] Парку́р (фр. parkour, искажённое от parcours, parcours du combattant) — дистанция, полоса препятствий) — искусство перемещения и преодоления препятствий.

Страницы