Если квартира расположена в
многоквартирном доме, то следует учитывать риски порчи имущества от
действия/бездействия соседей или квартирного товарищества. Популярным средством
защиты от рисков стало страхование домашнего имущества, потому что страховые
фирмы быстро выплачивают возмещение квартирособственнику. Те, кто не имеют
страховки должны обращаться в суд против товарищества с требованием возмещения
ущерба. Однако есть случаи, когда товарищество не обязано возмещать вред, а за
ущерб должен отвечать сам «пострадавший» квартирособственник.
Когда собственник сам в ответе
Из части 3 статьи 34 Закона о
квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ) следует, что
обязанность содержания долевой собственности в порядке лежит на всех
квартирособственниках дома. Государственный Суд пришёл к выводу, что
обязанность квартирособственников обеспечить надлежащее управление долевой
собственностью не является пассивной обязанностью, а должна сопровождаться активными
действиями по контролю технических систем в квартирах; незамедлительным сообщением
товариществу об амортизации систем, протечках. Эта обязанность состоит и в
своевременном принятии на общих собраниях решений о содержании техносистем в
порядке; в оплате расходов товарищества за содержание дома в порядке. В случае возникновения
вреда доля ответственности самого собственника увеличивается пропорционально
его «вкладу» (часть 2 статьи 137 Обязательственно-правового Закона).
Вот примеры, когда ответственность за ущерб полностью или
частично ложится на самого собственника квартиры. Если он не даёт
возможности товариществу производить необходимые работы по ремонту общих
техносетей, находящихся в квартире, а потом именно этот участок становится
причиной аварии в квартире. Или собственник сам перестраивает коммуникации,
проходящие в квартире (водоснабжение, канализация, система отопления, в том
числе радиаторы), при этом товарищество не ставится в известность, не привлекается
к работам и не может контролировать качество работ. Причиной аварии в квартире
становится именно этот участок коммуникаций из-за ошибки в ходе работ.
Собственник застраивает проходящие в
квартире техносистемы наглухо закрытыми коробами, что не позволяет
контролировать и своевременно обслуживать техносети. Причиной аварии в квартире
становится именно этот участок. Собственник забивает канализацию тряпками,
памперсами, строительным мусором, что становится причиной аварии.
В
указанных случаях ответственность
товарищества уменьшается пропорционально влиянию самого собственника на
возникновение вреда. Также товарищество вправе отказаться от возмещения
расходов по восстановлению сооружённых в квартире без проекта коробов,
закрывающих технические коммуникации, так как это препятствует обслуживанию
предмета долевой собственности. Страховая фирма также может отказать
собственнику квартиры в выплате возмещения, поскольку полис страхования
предусматривает исключения, связанные с поведением страхователя.
Когда отвечает товарищество
Ответственность
за причинение ущерба возникает у товарищества в случае, если оно не исполняет
должным образом обязанности по содержанию в порядке жилого дома, который
обслуживает, и вследствие этого наносится ущерб квартирной собственности.
Примеры ущербов:
- затопление квартиры
из засорения или разрыва канализационной трубы или прорыва общего
водопровода;
- затопление квартиры с
протекающей крыши дома или из-за разрыва оборудования на крыше;
- повреждения квартиры
из-за некачественных строительных работ, или в ходе строительных работ;
- физические
повреждения лица (скользкие дорожки, сосульки, снег, обрушение частей
здания);
- повреждение
автомобиля снегом, сосулькой с крыши дома, движением мусорных ящиков или
обрушением веток деревьев
Собственник
квартиры вправе требовать возмещения вреда на основании части 3 статьи 34
Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ), которая
устанавливает, что собственники квартир несут друг перед другом солидарную
ответственность, но требования, связанные с управлением долевой собственностью,
нужно предъявлять товариществу. Если квартира застрахована, и страховая фирма
выплатила собственнику возмещение ущерба, то страховщик имеет регрессное право
требовать с квартирного товарищества возмещения своих убытков в размере
выплаченной компенсации. Если КТ имеет свой полис страхования ответственности,
то возмещение заплатит страховая фирма товарищества.
Товарищество
освобождается от обязательства компенсации ущерба в следующих случаях: во-первых,
в случае природных катастроф,
во-вторых, если вред возник по связанным с самим потерпевшим лицом
обстоятельствам, … за которую оно несет ответственность (часть 1 статьи 139
Обязательственно-правового Закона). В-третьих, если причинителем вреда является
собственник другой квартиры (не закрыли кран, самовольно меняли радиаторы,
делали ремонт и т.п.). В-четвёртых, в связи с давностью, например,
возникновение плесени. Товарищество может применить срок давности, если имеет
доказательства, что собственник квартиры знал о появлении плесени более, чем
три года назад до обращения за возмещением вреда.
Когда отвечают члены правления
Согласно
части 2 статьи 32 Закона о некоммерческих объединениях член правления несёт
имущественную ответственность перед товариществом, если имеет место ущерб,
который возник из-за нарушения членом правления своих обязанностей, и он не
доказал, что исполнял свои обязанности с обычно ожидаемым от члена правления
прилежанием. Ответственность члена правления связана, прежде всего, с
бездействием из-за которого и возник ущерб. Например, если правление не
предпринимало необходимых действий по заявлению собственников о протекании
крыши или трубы, из-за чего товариществу пришлось по судебному решению
возместить ущербы. Если же в доме
начались аварии технических систем и коммуникаций, то это сигнал правлению, что
вся система амортизирована и требует ремонта.
Прилежное
правление должно не только ликвидировать аварию, но и запланировать работы по
замене техносистем или конструкций дома, представить план на утверждение общему
собранию. Если квартирособственники отказались утверждать необходимые для
содержания дома в порядке работы, то правление освобождается от ответственности
за расходы товарищества на аварийные работы, на возмещение ущербов квартирам по
требованиям страховых фирм на возможные судебные расходы. В этом случае
ответственность за все риски непринятия своевременного решения и производства
работ берут на себя солидарно квартирособственники или те из них, кто
препятствовал проведению работ. Можно даже внести соответствующий пункт в устав,
что в случае непринятия необходимых для содержания долевой собственности
решений, расходы товарищества на аварийные ремонты и возмещение ущерба,
нанесённого долевой собственности, распределяются
на тех квартирособственников, которые проголосовали против решения о ремонте,
если этим было заблокировано необходимое решение.