ДОМОМУЧИТЕЛЬНЫЕ СОСЕДИ

Собственники нежилых помещений, расположенных в первых этажах жилых домов по  городу Нарва зачастую становятся проблемой для квартирособственников из-за своего неуёмного желания сэкономить. Они придумывают многочисленные схемы и правила как бы обойти закон и не платить по счетам товарищества наравне с другими. Их можно понять, они площади большие купили, а платить за их содержание не хочется. Но нельзя простить, потому что бизнес бессовестно перекладывает свои расходы на плечи пенсионеров. Если «в доме появляется такой замечательный сосед», то он часто приносит с собой в товарищество скандалы, базар на собраниях, судебные процессы. Слишком уж разные интересы у бизнеса, который получает доходы от недвижимости, и пенсионера, для которого недвижимость – это единственное место проживания.

 Схемы как образ жизни

Можно привести типичные схемы, с помощью которых бизнесмены пытаются сэкономить на содержании своих помещений в жилых домах. Например, собственник магазина, находящегося в доме по ул. Суур 8, без согласия всех квартирособственников срезал трубы отопления «за ненадобностью» и с помощью правления КТ добился 90% скидки платежей на отопление. Теперь расходы за отопление распределяются на собственников жилых квартир, без учёта 90% площади магазина, соответственно у жилых квартир выросли счета. В том же районе, в доме по Вестервалли 6, собственник нежилых помещений Alfamen Group OÜ (член правления Вячеслав Малышев) заключил с членом правления КТ Романом Копыловым без согласия квартирособственников договор, по которому имел преференции по оплате товариществу хозяйственных и коммунальных расходов. Льготные условия этого юридически ничтожного договора позволяют фирме сокращать свои расходы на содержание недвижимости. За свои помещения в доме площадью 350 квадратных метров бизнесмен заплатил за год (2023 год) всего 835 евро, то есть по 0,198 евро/м2/месяц, а обычные собственники квартир платили в среднем по 1,80 евро/м2/месяц, то есть в ВОСЕМЬ раз больше.

Скандалы как образ жизни

Есть обратные примеры, когда правление твёрдо защищает интересы простых квартирособственников от бизнесменов-собственников нежилых помещений, которые через неплатежи товариществу пытаются кредитовать свой бизнес. Например, товарищество Кересе 4 в центре Нарвы. Первый этаж дома – весь нежилой, бизнесмены скупили квартиры и перевели их в нежилые помещения. Фасад дома, выходящий на улицу прорезан отдельными входами, с красивыми дверями и козырьками. И прохожим, конечно, невдомёк, что за одним из входов скрываются квартирные собственности Ирины Николас, которая много лет сладострастно тиранит квартирное товарищество.

Роль начальницы по жизни Николас играет в режиме 24/7, и не меняет свои привычки в квартирном товариществе.  Николас всячески демонстрирует своё превосходство над населяющими дом собственниками, что выражается в высокомерной манере поведения и оскорблениях. Николас постоянно недовольна правилами в товариществе, потому что это не её правила, потому что эти правила требуют соблюдать люди, которых она, мягко говоря, презирает. На общих собраниях товарищества Николас выражает свои мнения исключительно с визгами и криками, не давая возможности никому и рот раскрыть. Она без остановки унижает и разоблачает членов правления, упиваясь собственным величием. Любимая фраза Николас: «А ты кто?» Так что неудивительно, что члены правления уходят с таких собраний больными.

Судебные тяжбы как образ жизни

Однако от Николас невозможно спрятаться и в своей квартире. Она вылезает к членам правления из компьютерной почты с бесконечными требованиями и хамскими обвинениями. За последние годы она затребовала от правления кучу документов, в общей сложности её были предоставлены выписки из банков 2021-2026 годов, 20 договоров, хозяйственные отчёты и т.п. Документы выдавались по требованию, но, видимо, ей не хватало масштаба для показательной порки правления, поэтому Ирина Николас затеяла параллельно судебные дела с требованием о выдаче копий документов. В зале суда Николас с упоением играла роль разоблачителя, не стесняясь назвала членов правление ворами. Так разошлась, что суду пришлось призывать её к порядку под угрозой удаления из зала. Кроме того, в другие судебные дела по взысканию с Николас долгов по счетам товарищества было предоставлено ещё более 150 листов хозяйственных документов (счета поставщиков, протоколы общих собраний, и т.п.). До сих пор Николас не предъявила факты о выявлении воровства в товариществе. Так по вине Николас пожираются в судах денежные средства товарищества.

Должник как образ жизни

Если кто-то решит, что Ирина Николас – борец за всё хорошее, против всего плохого в товариществе, разочарую. Николас разыгрывает роль разоблачителя плохого правления для прикрытия и оправдания личной цели сэкономить на платежах. Она много лет кредитует свой бизнес за счёт других квартирособственников дома, самовольно уменьшая размер платы за обслуживание своих квартир в доме, являясь хроническим должником. Постоянный текущий долг Николас перед товариществом составляет около 2000 евро, который товариществу приходится «выбивать» через суд. 

Первая серия неплатежей возникла у Николас с 2019 по 2022 год, через суд получили 1715 евро. Кроме того, Николас должна будет оплатить КТ судебные издержки 1900 евро. Однако Ирина Николас продолжила платить счета выборочно. Товариществу пришлось снова обращаться в суд, чтобы взыскать новые долги. Недавно получили решение суда о взыскании долгов за 2023-2024 годы в размере 2725 евро. 

Полный текст статьи в газете gazeta.ee

Защити близких от телефонных мошенников!

 

Полиция постоянно предупреждает население о схемах обмана, применяемых мошенниками для отъёма денег у людей. Но количество пострадавших не уменьшается. В 2025 году мошенникам удалось выманить у жителей Эстонии свыше 30 миллионов евро. В декабре прошлого года пресса освещала, как пенсионерки продали свои квартиры и отдали деньги мошенникам. Остаётся загадкой, почему пожилой человек не сообщает о продаже квартиры своим родственникам, почему нотариусы без вопросов совершают сделки продажи недвижимости, почему банки без вопросов выдают за раз крупные суммы наличных денег людям.

Вопросы без ответов. Но у родственников есть способ защитить единственное жильё своих близких и своё потенциально наследственное имущество от мошенников. 

Во-первых, убедите пожилых родственников, что брать вызов с незнакомого номера телефона нельзя. Конечно, можно понять, что для большинства людей это сложно. Люди стали рабами телефона. Пожилые почему-то верят, что их сейчас осчастливят чужие люди. Кроме того, срабатывает банальное любопытство (обезьяний инстинкт). Однако, взял трубку – значит попался в ловушку зомбирования от мошенников. Вместо немедленного ответа на звонок отправьте на незнакомый номер смс с имейл-адресом для контакта. Если адресат был реальный, он напишет вопрос на имейл, а если не напишет, то это был мошенник. Во-вторых, можно самим установить в телефонной трубке фильтр входящих номеров, чтобы вызов с номера, не внесённого в контакты, просто физически не отражался в телефоне.

Наконец, вы вместе с пожилым родственником можете в крепостной книге поставить на его квартиру запись об ипотеке на своё имя. Тогда продать квартиру без вашего согласия будет невозможно. Что такое ипотека? В общепринятом смысле - это залог недвижимого имущества в пользу лица-ипотекодержателя который, имеет право удовлетворить своё требование, за счёт заложенного недвижимого имущества (Закон вещного права часть 1 ст.325). Однако, для установления ипотеки не требуется обязательное наличие обеспеченного требования (Закон вещного права часть 4 ст. 325). 

Ипотека без действительного требования называется «пустой ипотекой». Собственник квартиры может установить пустую ипотеку и на своё имя – «ипотека собственника», или на имя родственников. Сам владелец пустой ипотеки не может требовать от собственника продажи квартиры, потому что действующих обязательств между сторонами не существует. Однако, нотариус будет обязан призвать ипотекодержателя и запросить его согласие в случае продажи квартиры с записью об ипотеке. Установление пустой ипотеки поможет вам уберечь родственника от мошеннических действий на стадии подписания договора продажи квартиры, даже если зомбированный родственник не сообщит вам о том, что он  вытворяет по требованию мошенников. 

ОПАСНЫЕ БАЛКОНЫ СТАЛИ ПРЕДМЕТОМ СПОРА

 

Небольшой дом по улице Садама 29 в городе Палдиски был построен в 60-х годах прошлого века. Солидный возраст принёс дому типичные для таких зданий проблемы, связанные со старением коммуникаций и конструкций. Строительная экспертиза 2016 года дала собственникам правильное направление для осуществления ремонтов и сохранения дома в порядке, и, как поётся в известной песне, «могли бы жить». Но не случилось. В 2020-м году группа собственников свергла управляющего Геннадия Шипина, имеющего квалификацию руководителя КТ 4-го уровня, и назначило правление во главе с Вероникой Ерёминой. Глупые и неадекватные действия правления привели товарищество к судебному спору длиной четыре года и стоимостью почти 10 тысяч евро.

 Балконы – это солидарная ответственность

Итак, 9 лет назад, в ряду многочисленных проблем пожилого дома, экспертиза установила, что все балконы в доме являются аварийными. Согласно крепостной книги, балконы в доме относятся к долевой собственности, следовательно обязанность ремонта лежит на квартирном товариществе, которое финансирует работы из средств ремонтного фонда. Однако в этом доме собственники препятствовали организации ремонта. Управляющий Геннадий Шипин несколько раз ставил план хозяйственной деятельности с ремонтом балконов на утверждение общего собрания КТ, однако собственники блокировали решение. Дело в том, что в доме 27 квартир, из них всего 14 квартир с балконами. «Безбалконные» члены товарищества не желали тратить общий ремонтный фонд на другую половину дома и всегда голосовали против ремонта балконов. Возможные решения со сбором долгосрочных целевых фондов вообще не рассматривались. Также не хотели думать о возможных последствиях обрушения балконов в случае причинения физических увечий или смерти человека, за которые наступит солидарная ответственности всех квартирособственников из-за халатного пренебрежения своими обязанностями.

Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе даёт правлению КТ право осуществлять действия, необходимые для сохранения предмета долевой собственности без согласия других собственников (статья 37 закона). Под такими действиями судебная практика понимает аварийные ремонты. Такими же правами закон наделяет каждого собственника квартиры для немедленного осуществления аварийного ремонта долевой собственности. Более того, собственник может требовать от квартирного товарищества возмещения понесённых на ремонт необходимых расходов.

 Ремонт по договору

Некоторые сознательные собственники квартир этого дома предложили управляющему самостоятельно отремонтировать аварийные балконы, на которые уже было опасно выходить. Так и были заключены договоры между собственниками и представителем КТ Геннадием Шипиным о возмещении расходов на ремонт балконов. Ремонт балкона стоил чуть больше 1200 евро, рассрочка платежа для товарищества на один год. Договор соответствовал требованиям закона. Собственники квартир подошли к ремонту балконов ответственно, нашли надёжного подрядчика, документировали ремонт. В результате балконы были реновированы и облагорожены, риски обрушения сведены на нет.

Разумный человек подумал бы: «Очень хорошо, люди избавляют товарищество от рисков». Но в этом доме таких немного. Большинство возмутилось, что за счёт ремонтного фонда товарищества облупленные балконы, с отваливающимися кусками цемента превратились в обновлённых красавцев. В общем, это большинство и свергло Геннадия Шипина за «самоуправство», а договоры объявили недействительными. Место председателя правления заняла Вероника Ерёмина.

 Судебный спор

Из тех, кто вложился в ремонт, только один собственник решил отстаивать свои права в суде и требовать от товарищества выплаты денег по договору. Судебное разбирательство продолжалось четыре года и прошло два круга, то есть разбирательство в двух судах первой инстанции, в двух окружных коллегиях, также товарищество подавало жалобу в Государственный Суд, но канцелярия определила не принимать жалобу в производство как необоснованную. И во всех своих жалобах правление ссылалось на то, что договор между КТ и собственником нужно признать недействительным, так как управляющий заключил договор без решения общего собрания и без плана хозяйственной деятельности.

 В то же время сама Вероника Ерёмина и правление КТ без решения общего собрания судилось четыре года и не жалело денег на судебный процесс. Правление потратило на юристов КТ около 4-х тысяч евро, да ещё 406 евро на экспертизу от Владимира Маркова, который пишет в своих экспертизах любые нужные заказчикам заключения.

Вот и в данном деле Марков написал заключение об аварийности спорного балкона и плохом его ремонте после прогулки вокруг дома и фотографирования объекта. 

Только судьи не поверили, что внутреннее состояние бетона можно определить на глазок, без специальных измерений, и не приняли голословные выводы эксперта Маркова во внимание. На сегодняшний день решение суда уже вступило в силу и товарищество обязано возместить собственнику деньги, потраченные на ремонт балкона плюс судебные расходы собственника.

 Когда закончится клоунада

Все четыре года пока длился спор собственнику приходилось выдерживать нападки председателя Вероники Ерёминой и троллинг других соседей, которые не стеснялись в выражениях и оценках происходящего, видимо юристы товарищества были очень убедительны и заинтересованы в этой работе. А вот после победы собственника в этом споре Вероника Ерёмина стала требовать рассрочку платежей, мол у товарищества нет денег. Почему собственник должен ещё пару лет ждать возврата своих денег и идти навстречу людям, которые издевались над ним все эти годы? За отказом рассрочки от правления КТ последовали угрозы, что товарищество принудительно снесёт балкон, а также требование убрать с балкона циркуляционный насос для отопления квартиры. По-другому, как клоунадой злых клоунов такое поведение не назовёшь.

Это теперь некоторые квартирособственники прозрели, что за 10 тысяч, которые придётся отдать за суд, можно было бы отремонтировать оставшиеся аварийными балконы дома. Но почему-то за четыре года судебного процесса никто не предложил собрать резервный фонд на случай проигрыша в суде, особенно после решения Окружного суда в 2022 году, который однозначно определил, как надо решать этот спор, и что собственник вправе требовать оплаты за ремонт балкона. Будет странным, если члены товарищества не потребуют от правления КТ, а особенно от Вероники Ерёминой, лично возместить растраченные на судебный процесс деньги товарищества. Также будет странным, если собственники не потребуют отставки Вероники Ерёминой и членов правления. Без такого результата клоунада в доме по улице Садама 29 в Палдиски не закончится.

Где найти защиту от курильщиков

 

Институт развития здоровья (Tervise Arengu Instituut) предупреждает об опасности сигаретного дыма, распространяемого курящими соседями на других людей, проживающих в доме. Имеет место нарушение права на здоровье, предусмотренное статьёй 28 Конституции ЭР. Однако это право не получило должного обеспечения в законодательстве Эстонии.  

Закон о табаке в пункте 19 части 1 статьи 29 запрещает курение в коридорах, на лестничных площадках и других помещениях общего пользования многоквартирного дома. К общим помещениям можно отнести и общий балкон с общим выходом с этажа. Ответственность до 200 штрафных единиц, то есть до 800 евро. Жильцы дома должны обратиться в полицию с заявлением и доказательствами (фото/видео съёмка, свидетели).

 В целом же защита права жильцов многоквартирного дома на здоровье (чистый от табачного дыма воздух в квартирах) не получила должного обеспечения в законодательстве Эстонии.  В законе о квартирной собственности и квартирном товариществе нет чёткого запрета на курение в жилых помещениях или распространение дыма, которых проникает с балконов и через вентиляцию. Между тем, даже пользуясь общими положениями закона об обязанности учитывать интересы других жильцов, квартирособственник может потребовать через суд запретить другому собственнику или его жильцам курение в квартире или на балконе, если этим причиняются вредные влияния. Однако судебной практики нет, так как обращение в суд для квартирособственников обременительно. Остаётся надеяться, что законодатель когда-то дополнит закон соответствующими нормами по примеру Финляндии или Литвы.

Закон, стандарт и практика

 

Закон, стандарт и практика

Справочник руководителя КТ

Справочник содержит Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе с постатейными комментариями правоприменения из судебной практики, практические материалы организации руководства КТ, профессиональный стандарт руководителя КТ и стандарт обслуживания недвижимости.

Всего 288 страниц.

Стоимость книги 64 евро (вместе с налогами и почтовой доставкой).

Заявки посылайте по имейлу keta.oigusburoo@gmail.com

Посмотреть содержание

При покупке справочника читатель получает бесплатным бонусом также электронную версию книги 100 вопросов о квартирном товариществе 

Содержание по ссылке

Как товарищество Кадака 163 гонялось за крохою

 Есть такая старинная русская поговорка «За крохою гонялся, да без ломтя остался», которая подчёркивает несообразный дисбаланс между копеечной стоимостью вещи и огромными затратами для её приобретения. Поговорка старинная, но и сегодня ей нашлось место в квартирном товариществе Кадака тее 163, в котором приключилась история по взысканию с квартирособственника 90 евро. По итогам проигранного судебного процесса правление товарищества растратило более пяти с половиной тысяч евро товарищеских денег, при этом заветные 90 евро так и не получило. Сегодня квартирособственники дома задаются вопросом: «Когда правление собирается возместить товариществу ущерб, возникший из-за необдуманных и незаконных решений?»

 Игра не по правилам

Эта история началась в 2017 году, когда в доме проводили реновацию балконов. Квартирособственники должны были снять рамы на время ремонта, чтобы не препятствовать работам. Все квартирособственники послушно выполнили обязательство, причём не в первый раз. Ведь ремонт балконных ограждений проводили в доме ещё в 2003 году, когда председателем товарищества была Светлана Климкович. Даже статья была про это товарищество в газете Молодёжь Эстонии от 07.11.2003 года. Большинство балконов на Кадака 163 были закрыты рамными застеклениями ещё в 90-х годах прошлого века по действовавшим тогда правилам и по разрешению домоуправления. В 2003 году модным профилем раннила заменили в доме не только балконные ограждения, но установили профиль также на потолках балконов с учётом размеров рамного остекления. Так что после ремонта квартирособственники смогли снова вернуть прежние остекления на свои балконы. Поскольку правление учитывало интересы как товарищества, так и квартирособственников, то споров и судебных процессов не было.

Через 14 лет всё пошло иначе, ведь большинство в правлении КТ принадлежало Яне Соллманн, Сергею Легинову и Виктору Холму, которые установили в товариществе свои правила и учитывали прежде всего свои интересы. По ходу работ правление вдруг решило, что укороченные из-за рамного застекления потолочные покрытия балконов надо бы поменять, заказало эту работу подрядчику, а расходы возложило на квартирособственников с балконами, поставив последних перед фактом. Так в квартирном счёте у квартир с балконами, в том числе, и у Светланы Климкович, появилась сумма 90 евро «за замену потолочного покрытия балкона». Поскольку на потолках всех балконов поставили сплошной профиль, то квартирособственники лишились также возможности вернуть рамные остекления на свои балконы.

Как водится, собственники повозмущались на кухнях самоуправством правления, но заплатили-таки по 90 евро, «чтобы не связываться», возможно вспоминая о том, что случилось с бухгалтером Ирене Мейстер, которая в 2013 году помогла ревизионной комиссии товарищества выявить, что эти же члены правления втихаря поменяли в своих квартирах неаварийные радиаторы отопления на новые из средств товарищества на сумму 3936 евро. После скандала на общем собрании КТ бухгалтера Ирене Мейстер незаконно уволили из КТ, выплатив позже компенсации по решению трудовой комиссии опять-таки из средств товарищества. Одна Светлана Климкович, возмущённая  самоуправством и наглостью членов правления, принципиально не заплатила 90 евро и решила отстаивать свои права, даже если товарищество обратится в суд.

 Игра на нервах

Светлана Климкович человек немолодой, в этом году ей исполнилось 83 года, но стойкий. С 2017 года она сорок восемь раз получала от товарищества счета с незаконным долгом, который к тому же подрастал за счёт начисленных пеней. Вдобавок два года на Климкович оказывалось дополнительное психологическое давление, чтобы принудить к оплате  90 евро и пени. Светлану как должника вызывали на правление, разбирали на общем собрании, забрасывали невежливыми письменными напоминаниями. Светлана обратилась к юристу, который разъяснил правлению товарищества, что требование незаконно, но правление упорно требовало оплаты. Что двигало этими людьми? Трудно поверить, что причиной такого рвения были 90 евро и «интересы товарищества», скорее правленцами двигало желание показать свою власть и отомстить неугодному квартирособственнику за разоблачение с заменой радиаторов.

Правление даже попыталось надавить на Климкович с помощью комиссии по квартирным товариществам при местном самоуправлении. Несмотря на то, что подобные комиссии не вправе решать споры о денежных требованиях и рассмотрение спора возможно только при согласии сторон, заявление товарищества было почему-то принято. Председатель комиссии позвонила Светлане с предложением оплатить долг, так как «комиссия изучила все документы и пришла к выводу, что надо платить». Надо ли говорить, что при получении очередной бумаги, будь то счёт с нарастающим долгом или письмо с напоминанием, что Светлана является должником, человек нервничал и пил сердечные капли. Но Светлана Климкович не сдавалась, так как вопиющая несправедливость действий правления и уверенность в своих правах придавали ей сил.

 Суд да дело

В 2019 году правление обратилось в суд против Светланы Климкович с требованием взыскания вреда, нанесённого товариществу. Заявленная к взысканию сумма составляла уже 124,36 евро, из которых 90 евро – за замену потолочного покрытия, 13,82 евро – за письма-напоминания и пени 20,54 евро. Вред по версии товарищества состоял в том, что, застеклив свой балкон, квартирособственник изменил внешний вид балкона и дома, из-за чего пришлось заменить потолочное покрытие балкона. Получалось, что новое правление не признаёт деятельность товарищества в прошлые годы, например, установку во всём доме в 2003 году укороченных потолочных покрытий балконов, а расходы должна почему-то возмещать Светлана. При этом правление не смогло представить решений общих собраний КТ, которыми были бы утверждены эти дополнительные работы, или обязанность квартирособственников их оплачивать сверх платежей в ремонтный фонд.

Вторая версия правления была такая, что застеклением был причинён ущерб конструкциям верхнего балкона. Но доказать версию не удалось, потому что экспертизы не подтвердили повреждений балконной плиты верхнего балкона. Тем не менее уездный суд решил дело в пользу товарищества, с чем Светлана не смирилась и обжаловала решение дальше. Окружной суд поставил точку: квартирособственник не причинил рамным застеклением вред конструкциям верхнего балкона, поэтому требование товарищества о взыскании 90 евро и дополнительных сумм оставить без удовлетворения, а судебные расходы возложить на товарищество. Тогда уже правление КТ составило жалобу в Государственный Суд, которую не приняли и решение, наконец, вступило в силу.

По итогам проигранного судебного процесса правление товарищества растратило более пяти с половиной тысяч евро на своих адвокатов и возмещение расходов Светланы в суде. Сегодня остаётся открытым вопрос, должны ли всё это оплачивать квартирособственники, или своим решением они обяжут членов правления возместить товариществу ущерб, возникший из-за необдуманных и незаконных решений по взысканию 90 евро.

опубликовано в газете МК Эстония 13 октября 2021 года

 

Ассоциация Квартирных товариществ в рамках проекта 4-й УРОВЕНЬ объявляет набор руководителей квартирных товариществ, имеющих опыт работы, в группу экспресс-подготовки для аттестации и получения профессионального удостоверения «Руководитель квартирного товарищества 4-го уровня» в Квалификационной Kомиссии (Kutsekoda) весной 2021 года. Подробнее о системе профессинальной квалификации можно узнать здесь

Тест и квалификационная работа сдаются на русском языке.

С 2019 года в рамках проекта успешно прошли аттестацию и получили удостоверения восемь руководителей квартирных товариществ из Таллина и Нарвы.

Подробнее об условиях участия https://kykoondis.blogspot.com/p/blog-page_15.html

Что это за профессия, руководитель квартирного товарищества

Требования к профессиональным знаниям и умениям руководителя квартирного товарищества 4 уровня изложены в профессиональном стандарте, разработанном Квалификационной комиссией. Согласно профессиональному стандарту руководитель КТ должен уметь анализировать хозяйственную деятельность товарищества и составлять хозяйственные планы деятельности, давать квартирособственникам отчёт о деятельности. Он должен проводить технический осмотр дома, составлять графики обслуживания оборудования; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма. Также руководитель должен организовать парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представлять товарищество перед должностными лицами и т.д., список не полный. Это предполагает умение понимать техническую документацию (строительные проекты и инструкции), быть в курсе технологических изменений в строительном секторе.

Кроме того руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Уровень владения эстонским языком – В2. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством и хорошими обычаями. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. 

У фирмы-собственника другие тарифы: правильно ли это?

Долевые собственники могут договориться о разном порядке распределения между ними расходов на обслуживание дома. Статья 40 закона о КС и КТ предусматривает, что для распределения между квартирособственниками обязанностей по несению хозяйственных расходов (1) Квартирособственники делают периодические авансовые платежи на основании хозяйственного плана пропорционально размеру своей доли в долевой собственности. (2) С учётом условий соглашений квартирособственников, уставом квартирного товарищества можно предусмотреть отличающиеся от установленного в части 1 настоящей статьи основания распределения обязанностей по несению хозяйственных расходов и порядок оплаты, если это, с учётом всех обстоятельств, является разумным и чрезмерно не ущемляет оправданные интересы ни одного из квартирособственников. Прежде всего, в уставе можно предусмотреть, что хозяйственные расходы, зависящие от действительного потребления, квартирособственник оплачивает после выяснения размера расходов и в соответствии с размером его доли в долевой собственности или в соответствии с объёмом потребленной им услуги.

То есть, одно требование по существу - это разумность (перечень, размер, пропорциональность и т.п. расходов) и не ущемление интересов других собственников); также формальное требование: оформить порядок распределения в уставе или соглашением. Квартирособственники должны подсчитать абсолютные цифры расходов на м2 при обслуживании жилых и нежилых помещений, тогда можно будет сделать вывод, какой порядок распределения расходов более справедливый. Нужно также учитывать возможные побочные факторы. Например, в доме по адресу Ситси 28 в Таллине много лет помещениями владел небольшой строительный магазин, собственник которого по договору оплачивал КТ за обслуживание по другому тарифу, чем собственники жилых помещений, но в то же время сам оплачивал свои, возникающие при обслуживании и ремонте расходы. Квартирособственники захотели абсолютного равенства, судились с магазином за это, не желали разумного компромисса в результате магазин не выдержал расходов и съехал, продал свои помещения фирме, которая открыла в этом помещении пункт обмена шприцев (смотрите публикации https://rus.delfi.ee/daily/estonia/vladelec-pomeschenij-na-sitsi-28-o-tom-kak-nashel-u-doma-shpric-i-prinyal-reshenie-o-dogovore-s-tai?id=79364172) .С 2017 года жадные до денег квартирособственники Ситси 28 получают с нежилых помещений больше денег, но имеют вдобавок больше проблем, бегают с плакатиками на пикеты и судятся с новым владельцем.

Нарвская газета 11 июня 2020

Уроки письменного голосования

Ограничительные меры в связи с пандемией внесли существенные изменения в деятельность квартирных товариществ. Многие выжидали, что действующий запрет на общие собрания к июню отменят и можно будет, собрать квартирособственников в одном помещении на обычное собрание, чтобы утвердить годовой отчёт и план хозяйственной деятельности. Но сейчас ясно, что правило 2+2 придётся соблюдать ещё долго. Для соблюдения правила при организации обычного собрания КТ пришлось бы расставлять собственников большого многоквартирного дома на площади размером с футбольное поле, обеспечивать масками, ручками для регистрации или перчатками, а информацию кричать в мегафон. А как же товариществу принимать решения? Закон о Квартирной собственности и КТ предусматривает для товариществ принятие решений без созыва собрания, то есть процедуру письменного голосования. Этой весной многие КТ уже применили процедуру практике, так что можно подвести некоторые итоги и извлечь некоторые уроки.

Итоги письменного голосования

Подавляющее большинство квартирных товариществ, которые в связи с обстоятельствами впервые принимали этой весной решения путём письменного голосования, заявили, что хотели бы и в дальнейшем применять этот способ в своём доме. Руководители товариществ отметили, что процедура позволяет привлечь к участию большинство квартирособственников дома. Многие ведь годами не посещают собрания и не принимают участие в принятии решений. Некоторые – по причине занятости на работе, а большинство – по причине неадекватного поведения соседей на собраниях КТ. Кроме того, руководители КТ отметили, была нивелирована проблема скандалов и потрёпанных на собраниях нервов.

В этот раз каждый квартирособственник, получив пакет хозяйственных документов товарищества, мог спокойно разобраться в них, сложить на калькуляторе цифры отчёта и хозяйственного плана, дополнительно уточнить информацию у правления и сделать выводы и проставить своё волеизъявление на листе голосования, написать особое мнение. На обычном собрании КТ о таком можно не мечтать, там всегда кто-то кричит, создавая нервную обстановку, вопросы задавать некогда, а ответы не слышно. Так что и собственники, в основном, остались довольны письменной процедурой.

Но в каждом доме есть категория «борцов с кем угодно». Вот они-то остались недовольны письменным голосованием, узрели в этом злые намерения правления, требовали провести обычное собрание несмотря ни на что. Вероятно, причина недовольства этих персонажей кроется в том, что они не смогли в этот раз выступить перед публикой со своими обличениями.

           

Документы для голосования

Несмотря на некоторые опасения руководителей КТ, процедура письменного голосования прошла успешно и в обычных (60 квартир) домах и в домах с количеством квартир до 200 и более. В голосовании приняли участие от 60 до 80% собственников. Главные составляющие успеха – это качественно составленная документация для процедуры голосования и хорошо организованная обратная связь с квартирособственниками.       Правление должно обеспечить, чтобы в голосовании приняли участие все квартирособственники. Для этого правление высылает проект решения/ий, по которым проводится письменное голосование всем квартирособственникам и назначает срок, в течение которого квартирособственник должен представить в отношении решения свою точку зрения. Если принимается решение об утверждении годового отчёта и плана хозяйственной деятельности, то указанные документы должны быть отосланы по всем известным правлению электронным адресам квартирособственников, другим же должно быть по желанию обеспечено ознакомление с документами на бумажном носителе или на домашней страничке товарищества в Интернете.

            Что значит «отдать голос» по новой процедуре голосования? Это значит письменно известить правление о своей точке зрения в отношении проекта решения. Волеизъявление отмечается значком по каждому вопросу проекта решения в графе «за» или «против» в бюллетене голосования, высланном квартирособственнику на бумажном носителе или файлом. Волеизъявление должно быть подписано, ручкой или дигитальной подписью. После проведения голосования правление должно подсчитать результаты и оформить их протоколом, о решениях надо проинформировать всех квартирособственников дома.

Уроки письменного голосования

В ходе проведения процедуры письменного голосования выяснились следующие слабые места, которые прямо и косвенно могут создавать в товариществе проблемы:

·     Неумение бухгалтера составить правильный годовой отчёт (баланс) товарищества и отчёт по доходам/расходам в соответствии с Законом о бухгалтерском учёте. В таких балансах можно обнаружить прибыль или убыток (положено результат деятельности КТ обозначать как доход, а отрицательный результат оставлять в балансе как расходы будущих периодов. Ремонтный фонд товарищества не учитывается отдельно в обязательствах товарищества по ремонтам, а смешивается в кучу с нетто имуществом, у кого-то осталась строка паевой капитал (с 2018 года у КТ резервный капитал).

·       Неумение правления составить простой и понятный бюджет/план хозяйственной деятельности товарищества с перечнем наименований мероприятий по обслуживанию, управлению и ремонту дома и предполагаемых сумм для финансирования этих расходов (что в итоге должно обосновать тарифы сборов на обслуживание и в ремонтный фонд). Не выполняется требование включения в план обзора состояния дома. На самом деле только единичные КТ имеют строительно-техническую экспертизу состояния многоквартирного дома, на основании которого можно запланировать действительно необходимые работы.

Всё вышеперечисленное порождает недоверие собственников к правлению и обвинения на собраниях. А ведь председатель отдувается из-за недотёпы-бухгалтера, потому что не может назвать сумму/размер ремонтного фонда и объяснить собственникам, почему в результате деятельности товарищества возник убыток (большинство неправильно считает, что если убыток, то это, значит деньги своровали). Правления КТ, которые привлекали для письменного голосования специалиста смогли в этот раз своевременно провести работу над ошибками в бухгалтерском отчёте и получить качественно составленный план хозяйственной деятельности. Некоторые признались, что впервые сами стали понимать какие, где и зачем стоят цифры и ответить на вопросы собственников.

          

опубликовано в газете МК Эстония 20 мая 2020 года

Принятие решений в КТ в 2020 году

Квартирным товариществам можно принимать решения без созыва собрания, соблюдая правила Закона о КСиКТ.

Разработку пакета документации для проведения письменного голосования по конкретным решениям в своём КТ и инструкции по организации голосования можно заказать по имейл associacia.kt@gmail.com 

Пакет включает:

(документы на эстонском и русском языках)

1. Сопроводительное письмо

2. Бюллетень голосования

3. Протокол голосования

4. Решения КТ на инфостенд

5. Алгоритмы проведения голосования

Стоимость пакета 150 евро

Для членов Korteriühistute Koondis - пакет бесплатный

Как выбраться из проблем квартирного товарищества

Квартирное товарищество остаётся местом сосредоточения многочисленных проблем. И, похоже, квартирособственники застряли в этой ловушке надолго. Словно мальчик Том из романа Марка Твена¹, попавший из трущобы в королевский дворец, бывшие квартиросъёмщики попали на должность квартирособственников. Не имея опыта домовладения и управления недвижимостью, они обращаются со своим многоквартирным домом и товариществом так же, как мальчик Том обращался с королевской печатью. Том приспособил печать для колки орехов. Квартирособственники тоже продолжают «колоть орехи» в своих квартирных товариществах, порождая бесконечные конфликты и проблемы, вместо того чтобы учиться управлять недвижимостью.

Конфликт интересов

Многоквартирный дом неизбежно продуцирует конфликты, поскольку в орбиту обслуживания недвижимости вовлечено большое количество людей. Уже само получение статуса квартирособственника вселило в людей уверенность, что в своей квартире они могут делать всё, что угодно: отрезать радиаторы и устанавливать альтернативную систему отопления, «замуровывать» стояки воды и тепла в стены и короба красивой плиткой, вырезать арки в несущих стенах, соединять лоджии с жилой комнатой, и так далее, список перестроек может быть длинным. Об общих проблемах дома не задумываются, о том, что дома неизбежно амортизируются, а значит техносети и конструкции требуют своевременного и надлежащего ремонта. Тут и сталкиваются личные интересы квартирособственников и товарищества, когда для ремонта или ликвидации аварий приходится удалять незаконные застройки.

Вместо превентивного обслуживания долевой недвижимости собственники часто выбирают ликвидацию аварий (самое слабое звено в пожилых многоквартирных домах – амортизированные водо-канализационные сети). Аварии влекут за собой дополнительные расходы на погашение ущерба пострадавшим застрахованным квартирам соседей из общедомовых денег товарищества. Общее недовольство обращается уже на пострадавших. Можно было бы застраховать имущество и деятельность товарищества, но собственники не хотят. Квартирособственники не желают финансировать качественное обслуживание своей «пожилой» недвижимости, проводить технические экспертизы и превентивные ремонты. Они скорее всего и не догадываются, что разработан стандарт обслуживания недвижимости, который даёт описание должного поддержания дома в порядке.

Ищем виноватых

Во всём виноваты плохие законы, плохие суды, плохие чиновники плохой председатель КТ, который не желает решать проблемы товарищества как надо, уверены многие квартирособственники. Ошибка кроется в слове «как надо», потому как недовольные собственники толком не знают как надо, поэтому оценки выставляются, исходя из личного опыта или пристрастий, возраста или уровня образования, то есть субъективно. Почти в каждом доме имеются «недовольные борцы» с председателем, которые демонстрируют невежество и агрессию не только в отношении членов правления, но и «отрываются» на общих собраниях товарищества. Личная неприязнь доводит людей даже до рукоприкладства, оскорблений и травли. Справедливости ради надо отметить, что некоторые председатели не остаются в долгу, чтобы побольнее «наказать» недовольных. И всё же, конфликт интересов и невежество собственников в вопросах управления недвижимостью остаются главной причиной всех бед в товариществах.

Кстати, от начинающих председателей тоже нередко услышишь: «Да что там сложного? Какая-то бабка справилась, а я не смогу?» Сразу становится ясно, что человек не знаком с требованиями к руководителю КТ, установленными в профессиональном стандарте. Парадокс в том, что квартирособственники не хотят платить за качественное управление домом. На вопрос: «Почему вы не ходите на обучение?» – многие председатели так и отвечают: «Да наши бабушки удавятся, чтобы за курсы платить!». Своего председателя оценивают очень низко, типа, и так сойдёт. Если размер средней оплаты услуг специалиста по обслуживанию недвижимости составляет в республике 0,1 евро/м2 брутто, то председатели КТ из числа собственников дома получают за свою работу 50% от этой ставки. 

Бумеранг вернётся

Но такое отношение к делу и такие решения обязательно вернутся и возвращаются к собственникам квартир бумерангом в виде бездумного расходования денег товарищества на некачественные, дорогие или вовсе ненужные работы (ошибки с выбором необходимых работ и подрядчика); в виде финансирования из денег КТ ремонтов квартир соседей, пострадавших от аварий (не было страхования от ущербов деятельности товарищества); в виде судебных расходов из-за неправильных собраний, в виде финансовых потерь товарищества из-за несвоевременного взыскания долгов и так далее, список может быть длинный. А какой спрос с необученных людей?

Тем, кто захочет взыскать какой-то ущерб товарищества с председателя – простого квартирособственника, не имеющего квалификации управляющего КТ, советую прежде хорошенько подумать о перспективе иска, изучив судебную практику. Суд при установлении вины лица обязан учитывать положение, возраст, образование, знания, способности и иные личные качества человека. Судебная практика не склонна обвинять в небрежности при выполнении обязанностей возрастного председателя товарищества со средним образованием, не имеющего специального обучения. 

Что умеет специалист

Руководитель квартирного товарищества должен уметь по составлять хозяйственные планы деятельности и отчитываться по ним; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма, организовать парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представлять товарищество перед должностными лицами и т.д., список не полный. Руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством и хорошими обычаями. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. 

Тем, кто хочет заниматься управлением профессионально нужно подтвердить свою квалификацию в Kutsekoda (Квалификационной комиссии), которая два раза в год проводит тестирование для лиц, имеющих хотя бы двухлетний практический опыт руководства товариществом. По итогам аттестации выдаётся профессиональное свидетельства Руководителя квартирного товарищества 4-го уровня, то есть подтверждение, что специалист соответствует требованиям стандарта профессии. Вот у такого специалиста с удостоверением уже возникает ответственность в случае, если он не следует требованиям профессионального стандарта.

опубликовано в газете МК Эстония 19 февраля 2020

[1] Марк Твен. Принц и нищий

Представители на общем собрании квартирного товарищества

Отвечает юрист, магистр права Марина Сухнёва

из книги 100 ОТВЕТОВ НА ВОПРОСЫ О КВАРТИРНОМ ТОВАРИЩЕСТВЕ

Кто имеет право быть представителем члена товарищества на собрании?

Несмотря на то, что законодатели ещё в 2009 году изменили норму, согласно которой представителем члена товарищества на общем собрании по простой письменной доверенности могли быть только супруг/супруга квартирособственника, совершеннолетний член семьи, сособственник квартиры или другой член товарищества, в некоторых товариществах пытаются применять уже недействующие, то есть незаконные правила.

Государственный Суд отмечал в пункте 9 решения № 3-2-1-38-06 от 25.04.2006, что трудно понять цель таких ограничений представительских прав членов товарищества. Разъяснялось также, что для особой регуляции представительских прав членов квартирного товарищества на общем собрании нет разумных причин. То обстоятельство, что представителем члена товарищества будет его родственник или другой член товарищества вовсе не гарантирует, что этот представитель в большей степени будет исходить из интересов представляемого или товарищества, чем другое лицо, которому член товарищества желает дать права представителя. Каждый представитель должен при осуществлении представительских прав исходить из оговорённых с представляемым условий и интересов представляемого.

Поскольку ограничения представительских прав членов товарищества, были отменены в 2009 году, член товарищества может назначить себе любого представителя, в том числе представителями могут быть и члены правления товарищества. Поскольку право члена квартирного товарищества назначить себе представителя на собрании не может быть ограничено уставом, автоматически перестали действовать положения уставов квартирных товариществ, в которых прописана старая норма закона. Часть 2 статьи 7 Закона о некоммерческих объединениях предусматривает, что в случае, если положение устава находится в противоречии с положением закона, применяется положение закона.

Какое количество доверенностей на собрании может быть у одного человека?

Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе не ограничивает напрямую право лица быть доверенным представителем сразу нескольких членов товарищества на общем собрании. Однако часть 5 статьи 22 этого закона устанавливает, что уставом квартирного товарищества можно предусмотреть предельное количество квартирособственников, представляемых одним и тем же лицом. Например, если квартирособственники не считают этичным, что члены правления товарищества имеют на общем собрании от десяти до тридцати и более голосов за счет доверенностей, то необходимо созвать собрание для внесения соответствующих ограничений количества доверенностей в руках одного представителя в устав товарищества и зарегистрировать новую редакцию устава в регистре квартирных товариществ.

Для принятия решения об изменении устава квартирного товарищества требуется 2/3 голосов от участников общего собрания, но если в уставе была предусмотрена прежняя норма (более половины голосов от общего количества членов товарищества), то придётся придерживаться уставных правил. К заявлению о внесении в регистр изменений устава прилагается протокол общего собрания, принявшего решение об изменении устава, и новый текст устава, подписанный хотя бы одним из членов правления. Устав в новой редакции вступает в силу с момента внесения записи в регистр (часть 2 статьи 23 Закона о некоммерческих объединениях). Поэтому товарищество сможет проводить собрания с ограничением количества доверенностей в руках одного представителя только после регистрации новой редакции устава в регистре.

Может ли у одного члена товарищества быть несколько представителей на собрании?

Закон об Общей части Гражданского Кодекса предусматривает возможность представительства, осуществляемого несколькими представителями. Согласно части 1 статьи 122 Закона об Общей части Гражданского Кодекса в случае представления несколькими лицами полномочия одного и того же содержания предполагается, что каждый из представителей вправе представлять доверителя самостоятельно. Также часть 5 статьи 22 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает, что в общем собрании может принимать участие квартирособственник лично или его представитель, представительские права которого подтверждены письменным документом. Присутствие представителя не отнимает у квартирособственника право самому участвовать в общем собрании, то есть участвовать в обсуждении вопросов повестки дня.

Однако следует учитывать ограничения права голоса на собрании квартирного товарищества, согласно которому каждая квартирная собственность дает один голос, если уставом квартирного товарищества не установлено иное (часть 1 статьи 22 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе). Отсюда следует, что если в уставе товарищества нет иной, отличной от закона нормы, то все представители одной квартирной собственности будут иметь при голосовании 1 голос.

Имеет ли право правление не принимать доверенность представителя, заявляя о подделке подписи?

Выдача доверенности представителю для совершения сделки, например, для голосования на собрании товарищества, происходит путем одностороннего волеизъявления лица.  Это означает, во-первых, что доверенность остается действительной для лиц, которым она предъявлена, до тех пор, пока выдавшее доверенность лицо само не отзовет доверенность или не заявит, что полномочия прекращены (часть 1 статьи 127 Закона об Общей части ГК). Во-вторых, получатель доверенности должен истолковывать полномочия так, как волеизъявление должно было понимать лицо, которому выдали доверенность, то есть сам представитель (часть 2 статьи 120 Закона об Общей части ГК).

Остается непонятным, как члены правления, не обладающие специальным оборудованием, умудряются „на глазок“ установить подделку чужой подписи на документе? Заявить о подделке своей подписи может только само лицо, другие лица не вправе делать за него подобные заявления и должны принять представленную на собрании доверенность представителя. Правление может во время регистрации участников собрания позвонить члену товарищества, выдавшему доверенность, по телефону, чтобы узнать подтверждает ли он полномочия своего представителя.

Если во время собрания не удалось выяснить полномочия представителя, то товарищество должно истолковывать доверенность так, как ее должно понимать разумное лицо в подобных обстоятельствах. Необходимо допустить представителя на собрание и приложить доверенность к протоколу в соответствии с требованиями части 5 статьи 21 Закона о некоммерческих объединениях. Если эти требования нарушены, и впоследствии выяснится, что представителя не допустили к участию в собрании незаконно, член товарищества может представить в суд иск о признании решений общего собрания недействительными. Участники собрания, нарушающие права членов товарищества и их представителей должны знать, что расплатой за неправильное поведение может стать выплата истцу больших сумм в возмещение его судебных расходов, а также расходы самого товарищества за судебный процесс.

Правление может установить действительность полномочий представителя и после собрания, обратившись к члену, выдавшему доверенность. В соответствии со статьями 128 и 129 Закона об Общей части ГК, лицо, выдавшее полномочие может и позднее одобрить сделку, совершенную его представителем без полномочий (см решение Государственного Суда № 3-2-1-112-12 от 10.10.12 пункт 13). И только в случае, если член товарищества сам подтвердит, что он никому не выдавал доверенность, товарищество может исправить в протоколе собрания результаты голосования, аннулировав голос неполномочного представителя.

опубликовано в газете МК Эстония 15 января 2020 года

Как получить долг с квартирособственника

Отвечает юрист, магистр права Марина Сухнёва

из книги 100 ОТВЕТОВ НА ВОПРОСЫ О КВАРТИРНОМ ТОВАРИЩЕСТВЕ

Что такое правовое основание требования товарищества при взыскании задолженности в суде?

Базовым правовым основанием требования товарищества является Закон о вещном праве, статья 75 которого в части 1 определяет обязанность участников долевой собственности соразмерно с принадлежащей ему долей нести убытки и издержки, связанные с сохранением этой вещи, а также владением и пользованием ею. Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает порядок распределения между квартирособственниками расходов по хозяйственному обслуживанию дома. Согласно этому порядку, платежи могут рассчитываться на один квадратный метр общей площади жилого помещения или на основании методики, утвержденной уставом квартирного товарищества. При взыскании с членов товарищества задолженности по платежам необходимо учитывать следующие существенные обстоятельства:

• Срок давности по взысканию задолженности в товариществе составляет 3 (три) года по каждому отдельному счету/извещению. Течение срока давности начинается с окончания календарного года, когда соответствующее обязательству требование становится взыскиваемым (решение Государственного Суда № 3-2-1-174-11 от 14.02.2012).
• Обязанность члена товарищества по оплате конкретных сумм за хозяйственное обслуживание не возникает путем выставления счета, которым нельзя доказать сумму долга квартирособственника (решение Государственного Суда № 3-2-1-53-10 от 16.06.2010).
• Обязанность члена товарищества по оплате конкретных требуемых сумм не возникает путем утверждения годового отчета хозяйственной деятельности (решение Государственного Суда № 3-2-1-181-12 от 13.02.2013). 

Отсюда следует, что товарищество должно доказывать в суде правильность начисленных квартирособственнику сумм первичными документами: тарифы на обслуживание и ремонт – протоколами решений общих собраний, утвердивших тарифы; суммы коммунальных услуг, купленных у поставщиков – первичными счетами поставщиков и расчетами тарифов распределения услуг между членами; если методика распределения отличается от положений закона, то это должно быть отражено в уставе товарищества.

Другим важным основанием для требований являются положения части 1 статьи 20 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, устанавливающие обязанность членов товарищества нести хозяйственные расходы по обслуживанию дома на основании решений общих собраний товарищества. Государственный Суд неоднократно подчеркивал в своих решениях (№ 3-2-1-132-05, пункт 11, № 3-2-1-53-10, пункт 15), что решение общего собрания обязательно для исполнения, если член товарищества не оспорил решение в суде. Решение собрания будет обязательно и для тех членов товарищества, которые не участвовали в его принятии или голосовали против (см. решение Государственного Суда № 3-2-1-116-11 пункт 21).

Согласно части 2 статьи 103 Обязательственно-правового Закона член товарищества не несет ответственности за нарушение обязанностей, вытекающих из решения общего собрания, только в том случае, если он докажет, что нарушил свою обязанность из-за обстоятельств, на которые он не мог повлиять (Решение Государственного Суда № 3-2-1-116-11 от 13.02.2012).

Как товариществу получить долг с собственника, у которого нет легального дохода и денег в банке, а банк не дает разрешения продавать ипотечную квартиру?

Риск потери возможности взыскания долга возникает в тех товариществах, которые слишком медлят с подачей исков. Прежде всего, высока вероятность пропустить срок давности искового требования, который составляет 3 года с момента возникновения долга. Это значит, что долги «старее» 3 лет невозможно взыскать в принудительном порядке и придется списывать в расходы. Пропорционально времени и сумме долга возрастает и сопротивление должников. Человеку легче заплатить 300 евро, чем судиться, сумма 2000 евро вызывает психологическое напряжение, желание сопротивляться, хотя бы для того, чтобы оттянуть час расплаты.

Многие товарищества сталкивались также с ситуацией, когда в исполнительном производстве не удается получить деньги с должника, купившего квартиру с помощью ипотечного кредита. Если должник не имеет денег на расчетном счете в банке или официальной зарплаты, а банк-ипотекодержатель не дает согласия на продажу квартиры, то исполнить решения суда по взысканию денежной суммы в пользу товарищества за счет продажи квартиры должника будет невозможно.

Обойти препятствие в лице банка и продать квартиру должника можно только через специальное требование отчуждения квартиры в порядке статьи 32 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, согласно которой квартирособственники могут потребовать, чтобы квартирособственник, неоднократно нарушающий свои обязанности, отчуждал свою квартирную собственность. Требование об отчуждении за долги можно предъявлять, если сумма долга равна или больше сумме квартирных платежей за шестимесячный период и оплата этого долга просрочена свыше трех месяцев.

Поскольку отчуждение квартирной собственности является крайней мерой воздействия на должника, суд контролирует все формальные основания искового требования (наличие долга, его величину, период просрочки с платежами и т.д.). Должник вправе оспаривать сумму долга, но может и оплатить долг, освободившись от обязанности отчуждения (см решение Государственного Суда № 3-2-1-2-05 от 23 февраля 2005 года пункт 13).

Если решение суда, обязывающее собственника отчуждать квартиру, вступило в силу, оно подлежит исполнению на основании Кодекса об исполнительном производстве без согласия банка-ипотекодержателя. Квартира продается на публичных торгах, вырученные деньги идут на погашение долгов кредиторов, остаток перечисляется должнику.

С кого товарищество может требовать долг, если собственниками квартиры являются несколько человек?

В вопросе востребования долга нужно исходить из того, что членами квартирного товарищества являются все собственники квартир одной недвижимой вещи, разделенной на квартирные собственности (часть 4 статьи 1 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе). Другими словами, членами товарищества являются также все собственники квартиры (супруги или собственники мыслимых долей), которая находится в совместной собственности нескольких лиц. Права и обязанности совместных собственников в квартирном товариществе установлены в статье 15, часть 2 которой устанавливает, что совместные собственники квартирной собственности несут солидарную ответственность за исполнение обязанностей, вытекающих из квартирной собственности. В части 3 установлено, что если квартирособственники не назначили себе общего представителя для осуществления прав, вытекающих из квартирной собственности, то сделка, совершённая квартирным товариществом в отношении совместных собственников, считается действительной и тогда, если она осуществлена в отношении только одного квартирособственника.

Несмотря на то, что товарищество, как правило, выставляет счета на лицо, внесённое в крепостную книгу, или делит хозяйственные расходы на два счета по просьбе сособственников квартиры, в случае возникновения долга можно предъявлять требование по платежам к любому из сособственников как к солидарным должникам.

Как можно взыскать долги за квартиру с собственника, которого невозможно найти?

Товарищество может использовать право установить попечительство над имуществом безвестно отсутствующего лица, если нет сведений о месте пребывания, нахождения в живых или смерти собственника квартиры в течение столь длительного времени, что в соответствии с обстоятельствами имеются серьезные сомнения относительно нахождения лица в живых. Попечительство над имуществом безвестно отсутствующего лица устанавливает суд по ходатайству товарищества. Основанием для подачи заявления является долг квартирособственника, который доказывается документально. Необходимо представить выписку из крепостного регистра о собственнике квартиры, выписку из регистра народонаселения о месте проживания лица в Эстонии, свидетельства соседей о том, что квартира длительное время пустует. Кандидат в попечители должен представить свое письменное согласие с назначением на должность, поскольку с попечительством связаны определенные обязанности.

Попечителем может быть назначен как родственник безвестно отсутствующего, так и предложенный товариществом представитель. Попечитель вправе сдавать квартиру внаём, продажа квартиры запрещена. Из полученного дохода попечитель обязан погашать долги безвестно отсутствующего лица перед товариществом, также он имеет право на вознаграждение, размер которого определяет суд. В случае если собственник квартиры объявится, попечитель обязан отчитаться перед ним и передать собственнику оставшиеся после управления имуществом средства. В этом случае суд прекращает попечительство своим постановлением.

опубликовано в газете МК Эстония 4 декабря 2019