Может ли закон разрушить целый дом?

Опубликовано в газете МК Эстония 9 августа 2017

В нашей реальности – эта фраза уже не фигура речи, сочетание несочетаемого, а горькая реальность для сотен квартирособственников Кохтла-Ярве, жильё которых пришло в полную негодность из-за отключения домов от теплоснабжения за долги товарищества перед поставщиком тепла. Людям пришлось искать новое жильё, а дома подверглись нападению мародёров. Большинство пострадавших – это добросовестные собственники, которые оплачивали свою долю за отопление. По сути, они стали жертвами действующего законодательства, которое защищает исключительно интересы монополистов, поставщиков необходимых для проживания услуг, в ущерб интересам собственников квартир. Закон не обязывает монополистов заключать договор с каждым собственником квартиры, а только с товариществом, что значительно уменьшает расходы и проблемы монополиста, ведь в случае задолженности ему не запрещается просто закрыть вентиль в доме.

Законодательное лишение прав

Действительно, законодательство Эстонии лишило долевых собственников многоквартирных домов права требовать заключения договора с каждой квартирой на поставку насущных коммунальных услуг, таких как тепло, вода, газ. Таким образом около 1 миллиона человек (количество квартирособственников в Эстонии) вытолкнуты за рамки правового поля и судебной защиты во взаимоотношениях с поставщиками- монополистами. Общедомовой договор на услуги означает, что финансовая нагрузка по сбору платежей лежит солидарно на всех собственниках квартирного дома. В то же время поставщик имеет право не вести судебные споры с товариществом, а просто отключить тепло или воду.

Кроме того, получение коммунальной услуги через договор с товариществом лишает квартирособственников статуса потребителя и связанной с этим защиты и прав, предусмотренных Законом о защите потребителя. Члены товарищества не считаются потребителями в значении указанного закона, так как имеют право принятия решений внутри товарищества, в том числе по размеру хозяйственных платежей. Разумному человеку ясно, что в случае с тарифом на коммунальные услуги – это чистой воды профанация. Никакое влияние на стоимость теплоэнергии внутри КТ невозможно, так как товарищество неизбежно распределяет общий счёт поставщика между собственниками квартир, чтобы собрать деньги на оплату. Таким образом, квартирособственники лишены права требовать продажи услуги, соответствующей установленным требованиям, лишены права на информацию, на бесплатную консультацию в соответствующих ведомствах, также на возмещение вреда в случае нарушения прав.

Например, Госконтроль в ходе ревизий неоднократно подчёркивал, что из-за плохого состояния теплосетей и устаревшего оборудования, потребитель вынужден оплачивать до 30% потерь тепла при транспортировке, это миллионы евро в год.  Однако существующее правовое регулирование не позволяет квартирособственникам отстаивать свои права и требовать возврата денег. Вот и вопрос о том, кто заплатит компенсацию квартирособственникам Ида-Вирумаа, которые добросовестно оплачивали счета за теплоэнергию, но потеряли свои квартиры в замороженном доме, повис в воздухе.

От смены коалиции ничего не меняется

До сих пор все просьбы и предложения к правительству и Riigikogu сбалансировать интересы квартирособственников и поставщиков коммунальных услуг через изменение законодательства разбиваются о непреклонную позицию, что отдельный договор с каждой квартирой невозможен по технической причине (счётчиков нет). Неужели такие забывчивые, ведь до 1991 года отдельные договоры были возможны и каждая квартира имела расчётные книжки по всем видам услуг. Или вот с 2002 по 2011 год AS Tallinna Küte фактически принудил 50 тысяч квартирособственников части города Ласнамяэ заключить индивидуальные договоры, чтобы получать деньги в обход неплатёжеспособной фирмы Brem. Значит, технических препятствий для договоров на самом деле не было и нет. Или, что обременение поставщиков индивидуальными договорами и должниками приведёт к удорожанию теплоэнергии для всех потребителей. Аргументы лукавые, так как судебные расходы по взысканию долга обязаны возмещать сами должники, их нельзя возлагать на других потребителей.

Надо сказать, что от смены состава правящей коалиции в Riigikogu ничего не изменилось. Весной 2016 года, будучи в меньшинстве, центристы сделали попытку внести законопроект, обязывающий поставщиков тепла заключать индивидуальные договоры, но это ожидаемо не принесло никакого результата, кроме политической трескотни и пиара центристов в роли «защитников собственников квартир». Заметьте, что нынче, имея в парламенте коалиционное большинство и возможность изменить закон с учётом интересов собственников квартир, центристы словно воды в рот набрали.

Видимо, от смены коалиции у нас ничего не изменилось, правительство по-прежнему считает, что квартирные товарищества сами виноваты, что не взыскивают долги эффективно. Вот и проблему расселения ставших бомжами людей спихнули на местное самоуправление Кохтла-Ярве. К слову, напомню, что Эстония не ратифицировала 31-ю статью Европейской социальной Хартии в полном объеме, которая обязывает государство обеспечить право человека на жилье. Это означает, что потеряв приватизированную квартиру, человек остаётся на улице.

Ждём деприватизации?

Поскольку правительство и законодатель не желают отказываться от политики протекционизма в отношении монополистов, очевидно, что история с жилыми домами в Ида-Вирумаа – это только начало, а конец не будет весёлым. По мере того, как население покидает регион, бросая свои квартиры в поисках работы в другом месте, количество разрушающихся домов и нуждающихся в жилье людей будет только увеличиваться. Местные управы региона также сигналят о нежеланных квартирах, которые им приходится содержать. Кохтла-Ярве уже начал активно передавать государству такие заброшенные квартиры, чтобы сбросить с себя непосильное бремя расходов.

Реакция из министерств поражает непробиваемым упрямством. Признавая, что проблема имеет место быть и стала затратной для государственного бюджета, они даже не рассматривают единственно правильное решение в пользу индивидуальных договоров между квартирособственниками и поставщиками услуг, а придумывают схемы как бы скинуть «нехорошие» квартиры обратно самоуправлениям.

Напомню, что у товариществ также есть возможность подарить проблемную квартиру государству, воспользовавшись процедурой деприватизации. Статья 126 Закона о вещном праве предусматривает право добровольного отказа собственника от недвижимости независимо от причины в пользу государства (согласие не требуется), которое и должно будет оплачивать долги и дальнейшее содержание квартиры. Такой процедурой могут воспользоваться как сами собственники квартир, которые не могут содержать или продать неликвидную недвижимость, так и товарищество, если на торгах стоимость квартиры должника незначительная. В этом случае нужно купить квартиру на торгах, после чего отказаться от неё в пользу государства, которое и станет новым членом квартирного товарищества.

Один против собрания

опубликовано в газете МК Эстония 22 марта 2017 года

Поскольку квартирособственники являются одновременно долевыми собственниками своего дома, у каждого из них есть право принимать участие в управлении домом. Если управление домом осуществляет КТ, то это право реализуется принятием решений на общем собрании товарищества. В законах, регулирующих деятельность квартирного товарищества, установлены определённые требования и правила для обеспечения права членов участвовать в принятии решений, в реальной жизни члены товарищества могут столкнуться с ограничениями и нарушениями своих прав, которые санкционируют как правление так и общее собрание товарищества. Как понять, что право принятия решений на собрании нарушено и что можно сделать?

Машина для голосования

Решения на общем собрании принимаются большинством голосов участников, поэтому перед организаторами собрания стоит задача убедить большинство голосовать «за» свои проекты. Каким же образом у человека возникает желание голосовать на собрании за какое-то решение? Законодательство исходит из того, что для формирования свободного волеизъявления человеку необходима информация по существу вопроса, достаточное время для оценки информации и формирования точки зрения, отсутствие внешнего психологического или физического давления на процесс волеизъявления. Тогда и возникает свободное мотивированное желание голосовать на собрании за какое-то решение, например, за обязанность члена КТ оплачивать ремонтные расходы. Вроде бы понятно, что получения большинства нужно до собрания выдать участникам как можно больше информации и провести разъяснительную работу.

Часто происходит всё наоборот, чтобы принять нужное решение, правление усложняет доступность информации для членов товарищества. Отчёты и планы с колонками цифр вывешиваются только на информационных досках в подъездах. Но стоя у доски подъезде, крайне сложно усвоить информацию в виде набора цифр, поэтому её никто и не читает. Этот приём обеспечивает на собрании большинство участников, которые не владеют предметом, но делают вид, что понимают, а на самом деле становятся машиной для голосования, которая штампует подготовленные решения. Ясно, что на таких собраниях дискуссии не предусмотрены, руководство, нацеленное на единомыслие и количество голосов, не даёт оппозиции и слова сказать. Но и сами участники собрания воспринимают выпавших из состава большинства товарищей с их неудобными вопросами или обличениями правления как угрозу всеобщему спокойствию. Вывод, если член товарищества, оказался на собрании в одиночестве со своей позицией, он не сможет противостоять давлению большинства. Лучший способ заставить товарищество соблюдать порядок созыва и проведения общего собрания – требовать приглашения на собрание нотариуса, который будет контролировать соблюдение законности и засвидетельствует протокол. Такое требование могут предъявить правлению не менее 1/5 членов товарищества в течение 3-х дней после получения приглашения на общее собрание.

Законодательная защита

Законодательство устанавливает ряд требований, обеспечивающих юридическую чистоту сделок, а голосование за решение на общем собрании КТ считается сделкой. Так, в Законе о некоммерческих объединениях установлены правила для обеспечения права участия члена в общем собрании. Закон предусматривает минимальный возможный срок предварительного уведомления членов о проведении общего собрания, который составляет 7 дней до дня проведения собрания, также обязательные требования для содержания приглашения, в котором должно быть указано время и место проведения собрания, также вопросы, которые планируется на собрании обсуждать (повестка дня). Требование предварительного уведомления о повестке дня собрания даёт члену товарищества временное пространство, чтобы изучить связанную с вопросом информацию, предварительно всё обдумать и подготовить свою точку зрения к собранию.

Приглашения на собрание должны доставляться членам товарищества через обычную или электронную почту, возможно в почтовый ящик. Это правило должно обеспечить доведение информации до каждого члена КТ. Например, вывешивание приглашений на собрание на инфодосках в подъездах дома эту задачу не выполняет, так как часть собственников просто не сможет, поднимаясь по лестнице с сумками, прочитать текст без очков, которые лежат в квартире. А собственники, которые сдают квартиру в найм и не бывают ежедневно в доме, вообще не увидят приглашение. А приглашение на собрание, полученное своевременно, позволит члену товарищества выделить время для участия в собрании, пристроить детей под надзор родственников, не уехать в отпуск или, наоборот, купить билеты и вернуться домой к нужному дню. Наконец, у собственника квартиры будет временное пространство найти представителя, который вместо него реализует право принимать решения на собрании.

Требование Закона о квартирном товариществе о представлении членам КТ за две недели до отчётного собрания планов и отчётов по хозяйственной деятельности даёт членам товарищества информацию по существу вопроса и позволяет её оценить, а если нет необходимых знаний – привлечь для консультации специалистов. Указанные правила информирования членов, установленные в законе, призваны обеспечить право свободного выражения воли при голосовании на общих собраниях.

Решение собрания можно отменить в суде

Член товарищества, который не согласен с незаконным решением собрания и не желает его исполнять может обратиться в суд с требованием решение собрания КТ отменить или удостоверить его юридическую ничтожность. Признаки юридически ничтожных решений, то есть не влекущих за собой юридических обязательств перечислены в Законе о некоммерческих объединениях. Они касаются нарушения порядка созыва собрания, например, несоблюдения временного промежутка уведомления о собрании, отсутствие вопроса, по которому приняли решение, в повестке дня, недоведение информации до всех членов КТ, несоблюдение кворума участников или кворума голосования, отказ пригласить нотариуса по требованию членов товарищества и другие.

Недействительными или спорными считаются решения, которые противоречит закону или уставу. Срок для оспаривания решения собрания в суде составляет пока 3 месяца, с 2018 года – срок 2 месяца со дня принятия решения. Для получения права подать судебный иск член товарищества должен объявить на общем собрании о своём возражении против решения и потребовать занести возражение в протокол собрания. Если ведущие собрание лица не вносят возражение в протокол, то нужно позаботиться о свидетелях, которые подтвердят в суде, что возражение было заявлено.

Конечно, до обращения в суд члену товарищества надо оценить пропорциональность влияния решения на свои экономические интересы и стоимость спора. Также следует учитывать, что товариществу даётся возможность самому исправить противоречащее закону или уставу решение на новом собрании. Это означает, что член КТ теряет возможность рассмотрения своего иска, если после получения искового заявления через суд, товарищество утвердит неправильное решение на новом собрании с соблюдением требований закона. В судебной практике также не являются редкостью юридически необоснованные иски против решений общих собраний, поэтому в интересах всего товарищества вести с согласия собрания видеосъёмку. Просмотр видеозаписи в суде позволяет отделить действительные нарушения от фантазий истцов и оценить добросовестность поведения товарищей на собрании.

Парадоксы коллективного управления

опубликовано в газете МК Эстония 8 февраля 2017 года

Проживающие в многоквартирных домах люди часто сетуют, что до эпохи квартирных товариществ жильцы дома жили дружно, между собой не скандалили, недовольство по квартплате относилось в домоуправление. С появлением квартирных товариществ в домах не прекращаются конфликты. Кто-то винит в этом «плохие законы» и своеволие председателей, кто-то недоволен агрессивностью или, наоборот, равнодушием членов товарищества. Действительная причина кроется в порядке управления квартирным товариществом, которое, обязано решать вопросы обслуживания дома на общем собрании. Учёные доказали, что коллективное управление сопряжено с социальными парадоксами, из которых неизбежно произрастают напряжение и конфликты.                              

Парадокс Эрроу                                                                           Для гурманов: Владик Аветисов. Противоречия общества

В 1972 году американский экономист Кеннет Эрроу получил Нобелевскую премию за «теорему невозможности», которая доказывает, что любая процедура принятия коллективного решения с одновременным соблюдением коллективной рациональности, способности принимать решения и равенства власти – невозможна. При голосовании на этих условиях индивидуальные предпочтения всегда находятся в непримиримом противоречии с коллективным рациональным выбором. Эрроу доказал, что единственная процедура, которая удовлетворяет этим правилам – это диктаторская процедура, когда обладающий властью диктатор принимает решения и навязывает их обществу. Роль диктатора может выполнять обладающая властью личность, партия, внешняя угроза, влиятельное меньшинство.

Парадокс Эрроу дополнили экономист Марк Саттертуэйт и философ Алан Гиббард, которые доказали, что любая процедура принятия коллективных решений при наличии более двух альтернатив будет либо диктаторской, либо будет возможность для манипуляций. Манипуляции могут быть со стороны избирателей, которые высказывают свои неискренние предпочтения, чтобы получить для себя лучшее решение. С той же целью осуществляются манипуляции со стороны власти. Эти шокирующие результаты пошатнули авторитет демократических процедур принятия решений большинством.

Разные интересы

Люди часто объединяются по экономическим интересам. Например, в коммерческом товариществе общий интерес состоит в получении дохода, некоммерческое объединение вроде союза гидов, объединяет интерес подготовки и продвижения гидов. Целью учреждения квартирных товариществ во время массовой приватизации государственного жилья было создание альтернативной домоуправлениям структуры, которая обеспечила бы собственникам квартир совместное хозяйственное обслуживание дома и представляла бы их общие интересы. Но парадокс товарищества состоит в том, что обязанность обслуживания дома не пробуждает во владельцах квартирного дома никакого интереса, ни личного, ни общего.  Каждый собственник с интересом и удовольствием обихаживает свою квартиру, а расходы на содержание общего домового имущества: крыша, фасады, технические коммуникации, считает чужими, большими и обременительными.

Получается, что в основании деятельности товарищества изначально заложен конфликт, связанный со стремлением каждого сделать вклад в общее дело поменьше, а получить побольше. Именно из этих побуждений автомобилисты-квартирособственники стараются протолкнуть решение КТ финансировать строительство парковки из общего ремонтного фонда дома. Если за строительство парковки платят 60 человек, а пользуются парковочными местами всего 20-30 человек, это означает, что парковочное место обходится автовладельцу в 2-3 раза дешевле самофинансирования.

Диктатор в КТ

Для совместного обслуживания дома и соблюдения баланса интересов собственников в товариществе предусмотрена демократичная и, как нас продолжают убеждать, самая лучшая процедура принятия решений, то есть голосование большинством голосов. Но дело в том, что парадокс Эрроу проявляется всегда и на всех уровнях принятия коллективных решений, будь то выборы президента США или голосование на общем собрании КТ. Поэтому и в квартирных товариществах процветает либо диктатура, либо манипулирование. Роль диктатора в товариществе играет большинство на общем собрании, которое может легализовать любое решение обязательное для исполнения.

Замечено, что при возникновении группового мышления появляется иллюзия единодушия и безупречности, процветает конформизм, то есть люди поступаются собственным мнением и здравым смыслом в угоду общего согласия. Группа поляризуется и разбивается на тех, кто «всегда за» и на тех, кто «никогда». Большинство начинает воспринимать альтернативные предложения как враждебные и оказывать на оппозицию открытое давление. Так на общих собраниях возникают взаимная агрессия и конфликты.

Правда, для ограничения своеволия большинства в законе установлены процедурные требования к созыву и проведению общего собрания, требование кворума участников, требование кворума голосования, право меньшинства вносить свои вопросы в повестку дня собрания, ограничение принятия решений по вопросам, которые не были предварительно включены в повестку собрания, ограничения права голоса в случае конфликта интересов и другие. Нарушение процедурных правил может быть основанием для признания решения общего собрания в суде недействительным. Но юридические правила не могут отменить социальные явления, то есть парадоксы принятия коллективных решений.

Манипуляторы в КТ

Манипулирование голосованием сопровождает демократию с самого начала и на всех уровнях. Манипулятор голосует неискренне, чтобы получить лучшие для себя решения. Разве не так происходит в товариществах, когда должник отдаёт свой голос председателю в обмен на списание части долга, или группа поддержки правления освобождается от платежей за общую воду? В некоторых товариществах умудряются искусственно уменьшать расчётные тарифы за коммунальные услуги. Чем меньше суммы в счетах, тем больше это нравится людям с низким доходами. В таких товариществах пенсионеры всегда голосуют за «доброе» правление, обеспечивая на собрании большинство голосов.

Также давно научились манипулировать демократическими процедурами, когда определённый порядок голосования может дать привилегии и необходимый конечный результат. К примеру, в современной политической жизни Эстонии мы сталкиваемся с этим постоянно, как только приближается время выборов. Чтобы получить процедурные преференции при выборах в парламент, большинство в Riigikogu то соединяет административные единицы Таллинна, то придумывает электронное голосование, то наделяет правом голоса молодёжь, достигшую 16-лет и т.п. манипуляции с целью увеличить количество своего потенциального электората.

В арсенале квартирного товарищества замечены манипуляции с регистрацией участников и регламентом голосования. Например, список регистрации может быть заполнен каким-то количеством подписей «мёртвых душ» ещё до собрания. Чтобы не раскрывать количество действительно присутствующих на собрании участников, при голосовании считают не голоса «за», а голоса «против». Ну и, конечно, свою роль в обеспечении большинства на собрании играют доверенности, которые собственники квартир выдают ведь не под дулом пистолета, а исходя из личных интересов. Словом, квартирное товарищество – это зеркало нашей демократии, оно просто не может быть другим.

Как обучить председателя КТ

опубликовано в газете МК Эстония 23 ноября 2016 года

Квартирным товариществом руководит и представляет его во всех сделках правление или председатель. Это простое предложение содержит в себе либо гарантии надлежащего обслуживания жилого дома и наличие комфортной среды для совместного существования населяющих его людей, либо гарантированные конфликты между собственниками квартир и правлением. Реализация обоих сценариев полностью зависит от председателя КТ, которого выбрало товарищество. Несмотря на то, что все собственники квартир мечтают о «хорошем» руководителе товарищества, они не смогут объяснить, по каким признакам доверяют руководство конкретным людям. Поэтому в председатели КТ часто попадают не только компетентные в области управления квартирным домом люди, но также персонажи несведущие и авторитарные, о причудах которых часто пишут газеты. 

Государство не помогает 

За двадцать лет существования института квартирных товариществ государство почти ничего не сделало для того, чтобы организовать обучение людей управлению квартирным домом, возложив все расходы и риски на квартирособственников, которые вынуждены сами финансировать обучение председателей на краткосрочных курсах и семинарах, которые организуют некоммерческие организации и частные обучающие фирмы. Кроме того, сегодня для всех квартирных товариществ наступил период смены поколений в правлениях. Председателей, работавших 10-15 лет, имевших, кстати, неплохое базовое советское профобразование, и освоивших на практике навыки управления многоквартирным домом, сменяют новые люди. Вопросы, которые новички задают на учебных семинарах, раскрывают глубину их некомпетентности в вопросах руководства товариществом. А ведь от компетентности председателя зависти не только техническое состояние дома, но иногда и жизнь окружающих.

С одной стороны, член правления квартирного товарищества не обязан иметь квалификационный уровень руководителя КТ, но с другой стороны, государство не обеспечивает право профессионального обучения тех, кто хочет учиться. В системе профессионального образования открыты учебные группы с бесплатным обучением на десятки специальностей: бухгалтер, секретарь, советник клиента в банке, специалист по организации бизнеса, специалист по персоналу, по организации туризма и т.д. и т.п. Чтобы получить квалификационное удостоверение по перечисленным профессиям надо освоить 120 EKAP (3120 академических часов учебной работы и практики). Нет ни одной бесплатной учебной программы по специальности «руководитель квартирного товарищества». Для подготовки к квалификационному экзамену для получения удостоверения «руководителя квартирного товарищества 4 уровня» рекомендовано пройти 120 часовые курсы (стоимость около 600 евро) и заплатить за экзамен 158 евро. По данным портала Квалификационной комиссии (Kutsekoda)на ноябрь 2016 года в Эстонии только 21 человек имеет действующее квалификационное удостоверение руководителя КТ.

Что это за профессия руководитель КТ

Требования к профессиональным знаниям и умениям руководителя квартирного товарищества, так называемый профессиональный стандарт, были утверждены Квалификационной комиссией только в 2013 году. Согласно профессиональному стандарту руководитель КТ должен уметь анализировать хозяйственную деятельность товарищества и составлять хозяйственные планы деятельности, давать квартирособственникам отчёт о деятельности. Он должен проводить технический осмотр дома, составлять графики обслуживания оборудования; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма. Также руководитель должен организовать парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представлять товарищество перед должностными лицами и т.д., список не полный. Это предполагает умение понимать техническую документацию (строительные проекты и инструкции), быть в курсе технологических изменений в строительном секторе.

Кроме того руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Уровень владения эстонским языком – С1, русским и английским языком – А1. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством и хорошими обычаями. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. 

Как обучить председателя

Авторы стандарта заявляют, что перечисленными выше профессиональными умениями обычно овладевает человек со средним образованием, который приобрел профессиональные знания на курсах дополнительного обучения и в ходе практической работы. Однако реальность такова, что у нас таких «идеальных» руководителей КТ не делают. Невозможно на 120-часовых курсах подготовить руководителя товарищества из человека со средним образованием, если только для обучения бухгалтера требуется 3120 академических часов учебной работы и практики. Понятно же, что без овладения хотя бы основами знаний в области строительства и эксплуатации жилого дома, техники безопасности, бухгалтерского учёта и экономического планирования, овладения основами права, социологии и психологии, делопроизводства и компьютерной грамотности и т.д. список можно продолжать, человек не сможет соответствовать профессиональным требованиям стандарта.

Государство давно должно было бы открыть бесплатные учебные программы для подготовки руководителей квартирных товариществ в системе профессионального образования. Тогда собственники квартир могли бы выбрать себе руководителя не из списка в 21 фамилию, а из нескольких тысяч предложений. Желание учиться у действующих председателей есть, из опроса участников семинаров следует, что сто процентов из них поступили бы учиться в бесплатные группы. Профессиональные учебные учреждения имеют соответствующих специалистов и готовы открыть учебные программы. Дело за государственным заказом для получения финансирования учебного процесса, для чего социальные партнёры квартирособственников должны подать ходатайство в Министерство образования и науки. Социальными партнёрами являются соответствующие союзы и объединения собственников квартир. Представить соответствующее ходатайство могли бы и коммерческие фирмы, которые занимаются обслуживанием недвижимости и заинтересованы в обучении руководителей КТ.

Где бесплатно учат

Сегодня председатели-руководители КТ могут получить полезные для работы знания и умения на бесплатных курсах, которые организуют профессиональные учебные учреждения в разных городах Эстонии. Несколько раз в году там можно пройти курсы обучения на эстонском и русском языках по основам предпринимательства и составлению бизнес-плана, бухгалтерскому учёту для малого предприятия, компьютерные курсы и т.п.

Конец истории или деприватизация?

опубликовано в газете Деловые ведомости 3 августа 2016 года  

Смотрите видеосюжет ETV+ от 23.02.2017 

(с 12-й минуты)

Поскольку приватизация жилья в Эстонии была скроена по модели "народного капитализма" Великобритании эпохи тэтчеризма, то и результаты нашей приватизации не сильно отличаются от модели. Мы получили те же плюсы: одномоментный выигрыш населения в дешёвом приобретении жилья в собственность; возникновение рынка жилья и потребителей товаров и услуг, связанных с жильём; освобождение государства и местных самоуправлений от расходов, связанных с содержанием жилого фонда. Негативные результаты были в виде маргинализации муниципального жилищного фонда и роста арендной платы за жильё, потери населением части приватизированных квартир из-за неудачных сделок на рынке.

Коллективная ответственность
 
Коллективная ответственность квартирособственников в Эстонии за общедомовое потребление коммунальных услуг (тепло, вода, газ, электричество и т.п.), помноженная на должников, бедность и деградацию рынка недвижимости, стала сегодня первопричиной потери жилья населением Ида-Вирумаа, так как после отключения услуг жизнеобеспечения дома люди были вынуждены покинуть обречённые на физическое разрушение и разграбление квартиры.

Зимой этого года подобная история произошла с домом номер 23 по улице Вахтра в Кохтла-Ярве. Квартирное товарищество не смогло погасить долг перед VKG Soоjus к началу отопительного сезона, хотя в отношении четырех из десяти должников уже были вынесены судебные решения о погашении долгов в рассрочку, а с остальных должников, по словам председателя, и взять было нечего: у них ни работы, ни пособия. Продажа квартир должников тоже было делом безнадежным: стоимость квартиры – от 1500 до 5000 евро, но спроса на них нет. Кохтла-Ярве в этом плане уникальный город: цена квартиры здесь может быть меньше, чем долг за отопление, накопившийся за пару лет. Из-за общего долга товарищества предприятие VKG Soоjus не подключило дом к отоплению, в результате чего в январские морозы лопнули батареи и стояки центрального отопления, затем замёрзла система водоснабжения. Стены и имущество жильцов заплесневели и пришли в негодность. Таким образом было потеряно 32 квартиры, потому что дом пойдёт под снос, а ведь 22 квартирособственника исправно платили за отопление, но стали, по сути, жертвами эстонского законодательства. 

Недавно стало известно, что в этом году ещё 70 жилых домов в Ида-Вирумаа ожидает та же печальная участь быть отключёнными от теплоснабжения и последующее разрушение.

Закон суров к квартирособственникам
 
К причинам потери населением своего жилья можно смело добавить эстонское законодательство, которое защищает исключительно интересы монополистов, поставляющим в жилые дома необходимыми для проживания услуги, в ущерб интересам собственников квартир. Закон не обязывает монополистов заключать договор с каждым собственником квартиры, а только с товариществом. Для поставщика коммунальных услуг это очень удобно: было 100 должников – собственников, стало три товарищества. На содержании бухгалтерии и судебных расходах – тоже сплошная экономия средств, что соответственно увеличивает прибыль.

Обязанность по оплате общедомового потребления коммунальных услуг возложена на квартирное товарищество, что обременяет собственников не только необходимостью содержать бухгалтера, но и дополнительными расходами на судебное взыскание долгов, госпошлину и юридические услуги. Обнищание населения и деградация рынка недвижимости лишает квартирные товарищества возможности получить долг даже через продажу квартиры должника, загоняет товарищества в тупик, ведёт к физической потере целого жилого дома. В то же время поставщики обласканы государством, они имеют право и возможность не вести правовые споры с квартирособственниками и товариществом в суде, а просто отключить тепло, свет и воду.

Все предложения сбалансировать интересы квартирособственников, которых у нас около одного миллиона человек, и поставщиков коммунальных услуг через изменение законодательства разбиваются о непреклонную позицию правительства. В марте этого года центристы внесли предложение об изменений законодательства для заключения договоров между каждым квартирособственником и поставщиком тепла.

Правительство отреагировало следующим образом: квартирные товарищества сами виноваты, что не взыскивают долги эффективно, местное самоуправление хорошо помогает бедным пособиями, а обременять поставщиков тепла индивидуальными договорами и должниками нельзя, так как это приведёт к удорожанию теплоэнергии для всех потребителей. Логика лукавая, так как судебные расходы по взысканию долга обязаны возмещать сами должники, их нельзя возлагать на других потребителей. Аргумент о том, что отдельные договоры с каждой квартирой невозможны технически – просто смешной. До 1991 года это было почему-то возможно, ведь каждая квартира имела отдельные расчетные книжки по всем видам услуг, или с 2002 по 2011 год AS Tallinna Küte имел 50 тысяч индивидуальных договоров с квартирособственниками в Таллинне, значит, технических препятствий не было и нет.

Ждём деприватизации? 

Поскольку правительство и законодатель не желают отказываться от политики протекционизма в отношении монополистов, очевидно, что история с жилыми домами в Ида-Вирумаа – это только начало, а конец не будет весёлым. По мере того, как население покидает регион, бросая свои квартиры в поисках работы в другом месте, количество разрушающихся домов и нуждающихся в жилье людей будет только увеличиваться. Местные управы региона также сигналят о нежеланных квартирах, перешедших в собственность управы из-за отказов от наследства, которые им приходится содержать, так как невозможно продать. Управа Кохтла-Ярве уже решилась передать государству 31 проблемную квартиру, содержание которых создаёт нагрузку на городской бюджет.

В этих условиях у квартирного товарищества есть последний шанс переложить ответственность на государство, которое не желает решать проблему, воспользовавшись процедурой деприватизации. Статья 126 Закона о вещном праве предусматривает право добровольного отказа собственника от недвижимости независимо от причины и, конечно, бесплатно. В этом случае квартира перейдёт в собственность государства (согласие не требуется), которое и должно будет оплачивать долги и дальнейшее содержание квартиры. Такой процедурой могут воспользоваться как сами собственники квартир, которые не могут содержать или продать неликвидную недвижимость, так и квартирное товарищество, если на торгах стоимость квартиры должника незначительная. В этом случае товариществу выгоднее самому купить квартиру на торгах, после чего отказаться от неё в пользу государства, которое станет новым членом товарищества.

Не так страшен закон, как его малюют

     Проект нового закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (ЗоКСКТ) имели возможность обсуждать с 2012 по 2014 год все заинтересованные лица, которые внесли множество возражений, предложений и поправок. Новый закон был принят и вступает в силу 1 января 2018 года. Неожиданно, нынешней весной, люди, которые не принимали участия в обсуждении законопроекта, открыли дискуссию на предмет «ужасности» нового закона, пугая квартирособственников откровенными вымыслами, не имеющими под собой никакого основания. То ли они не читали текст закона, но мнение имеют, то ли намеренно морочат людям голову.

Нет бумажки – нет председателя? 

  

Утверждение, что с 2018 года председателем КТ может быть только лицо, получившее квалификацию управляющего квартирным товариществом, является откровенным вымыслом. ЗоКСКТ не устанавливает новых требований к обычным членам правления, председателям квартирного товарищества, кроме тех, что прописаны в статье 26 Закона о некоммерческих объединениях. Член правления некоммерческого объединения, в том числе квартирного товарищества, должен быть дееспособным физическим лицом. Членом правления не может быть лицо, в отношении которого суд установил запрет работать членом правления.

Новый ЗоКСКТ действительно допускает, что вместо правления квартирным товариществом может руководить юридическое лицо, фирма, которую назначает общее собрание членов КТ. Наверняка какие-то товарищества сделают выбор в пользу управляющей фирмы, отказавшись от обычного правления с которым были проблемы. Тогда управляющая фирма должна назначить в дом конкретного своего работника, с квалификацией управляющего по недвижимости или управляющего многоквартирным домом в значении закона о профессии. Но если квартирособственников не устроит работа управляющего, например по цене и качеству, то всегда смогут отозвать управляющую фирму большинством голосов и вновь выбрать себе правление (статьи 26-28 ЗоКСКТ). Таким образом, требование специальной квалификации установлено только в отношении работника управляющей фирмы и не распространяются на обычных членов правления. 

Во многих товариществах всю работу по обслуживанию дома организуют председатели, большинство из которых на практике освоили профессию управляющего КТ и хорошо с этой работой справляются, не зря же квартирособственники продляют им сроки полномочий. Кроме того, такая форма организации дешевле. Но есть немало товариществ, которые давно обслуживают свой дом по договору с фирмой недвижимости. Само же правление выполняет в товариществе только функции руководства и представления интересов всех членов. ЗоКСКТ не препятствует такой форме хозяйствования и в дальнейшем. Очевидно, что лица, например, Эрика Шоллер, распространяющие слухи о несуществующих требованиях к председателям, хотят таким образом расчистить место для захвата управления КТ. Добровольно их назначать не хотят, вот и пытаются запугать председателей и квартирособственников вымыслом, что закон требует убрать председателя без квалификации.

Управляющих назначит суд?
  
Новые товарищества возникнут в квартирном доме, в котором до 1.01.2018 ещё не было учреждено КТ. Поскольку квартирное товарищество – это юридическое лицо, то для него будет открыта карта в регистре квартирных товариществ. Если управляющим домом до 2018 года было физическое лицо, то оно будет внесено в регистрационную карту как член правления нового товарищества. Если управляющим домом было юридическое лицо, оно будет внесено в карту как управляющий. Это значит, что вновь созданное товарищество без управления не останется, но к 30-му июня 2018 года квартирособственники должны будут определиться, продолжат ли они обслуживание и управление домом через прежнюю фирму недвижимости или выберут своё правление. Это относится и к товариществам, возникшим на базе домов с малым количеством квартир. Членом правления станет управлявшее домом физическое лицо. А в домах с количеством квартир менее 10 правление не обязательно, собственникам достаточно выдать одному из них совместную доверенность для руководства и представления своего товарищества. Понятие совместного управления вовсе не означает групповое совместное хождение собственников квартир на все сделки КТ.

Действующим на базе одного дома квартирным товариществам вообще нечего беспокоиться, для них переход в новый регистр будет чисто техническим и незаметным. Может измениться наименование тех КТ, которые назывались берёзками, маяками и т.п., так как основным наименованием товарищества должен быть адрес дома, при этом прежнее название отразится как дополнительное. Побеспокоиться стоит членам товарищества, обслуживающего несколько домов. Если они ничего не предпримут до конца 2016 года, то 1 января 2018 года каждый дом проснётся в новом квартирном товариществе, а прежнее товарищество будет ликвидировано. Если квартирособственники нескольких домов хотят и в дальнейшем хозяйствовать в одном общем  товариществе, то согласно статье 17_2 действующего Закона о квартирном товариществе, каждый дом должен большинством голосов принять соответствующее решение, пригласив на собрание нотариуса. Решение нужно представить держателю регистра до 31 декабря 2016 года, так что для принятия решения осталось полгода.

Без устава жизнь не ужасна
  
Без устава в КТ настанет ужасная жизнь, считают паникёры, потому что их члены не смогут узнать о своих правах. Но реальность такова, что большинство членов и не хотят ничего знать, а во многих уставах КТ содержатся нормы, противоречащие закону, поэтому можно смело сказать, что закон лучше защищает членов КТ, чем Созданные с 2018 г. товарищества могут жить без устава, потому что закон подробно описывает основы деятельности КТ.

Куда деться от товарищества
  
Могут ли собственники квартир избежать товарищества, если они считают, что КТ не принесёт им никаких плюсов, а только минусы? Вопрос только в том, какой юридический статус имеет жилое помещение, называемое квартирой. Большинство приватизированных квартир эстоноземельцев занесены в крепостную книгу как квартирные собственности – это одна из юридических конструкций долевой собственности в квартирном доме. С 2018 года квартирная собственность и квартирное товарищество будут неразделимы, другими словами, говорим квартирная собственность, подразумеваем – квартирное товарищество.
 
Но квартира может иметь также статус юридически не разделённой части целого дома, т.н. кооперативная квартира, а владение такой квартирой основано на членстве в кооперативе, товариществе строения. Квартира может быть зарегистрирована и в статусе мыслимой доли в жилом доме. В жилом доме, разделённом юридически на мыслимые доли, а не на квартирные собственности, квартирное товарищество не возникает, несмотря на то, что в бытовом смысле квартиры существуют. Так что, принципиальные противники возникновения квартирного товарищества в доме должны вместе сходить к нотариусу и изменить юридический статус своих квартир. В их реальной жизни практически ничего не изменится, а правоотношения будут в дальнейшем регулироваться Законом о вещном праве.