опубликовано в газете Деловые ведомости 3 августа 2016 года
(с 12-й минуты)
Поскольку приватизация жилья в Эстонии была скроена по модели "народного капитализма" Великобритании эпохи тэтчеризма, то и результаты нашей приватизации не сильно отличаются от модели. Мы получили те же плюсы: одномоментный выигрыш населения в дешёвом приобретении жилья в собственность; возникновение рынка жилья и потребителей товаров и услуг, связанных с жильём; освобождение государства и местных самоуправлений от расходов, связанных с содержанием жилого фонда. Негативные результаты были в виде маргинализации муниципального жилищного фонда и роста арендной платы за жильё, потери населением части приватизированных квартир из-за неудачных сделок на рынке.
Коллективная ответственность
Коллективная ответственность квартирособственников в Эстонии за общедомовое потребление коммунальных услуг (тепло, вода, газ, электричество и т.п.), помноженная на должников, бедность и деградацию рынка недвижимости, стала сегодня первопричиной потери жилья населением Ида-Вирумаа, так как после отключения услуг жизнеобеспечения дома люди были вынуждены покинуть обречённые на физическое разрушение и разграбление квартиры.
Зимой этого года подобная история произошла с домом номер 23 по улице Вахтра в Кохтла-Ярве. Квартирное товарищество не смогло погасить долг перед VKG Soоjus к началу отопительного сезона, хотя в отношении четырех из десяти должников уже были вынесены судебные решения о погашении долгов в рассрочку, а с остальных должников, по словам председателя, и взять было нечего: у них ни работы, ни пособия. Продажа квартир должников тоже было делом безнадежным: стоимость квартиры – от 1500 до 5000 евро, но спроса на них нет. Кохтла-Ярве в этом плане уникальный город: цена квартиры здесь может быть меньше, чем долг за отопление, накопившийся за пару лет. Из-за общего долга товарищества предприятие VKG Soоjus не подключило дом к отоплению, в результате чего в январские морозы лопнули батареи и стояки центрального отопления, затем замёрзла система водоснабжения. Стены и имущество жильцов заплесневели и пришли в негодность. Таким образом было потеряно 32 квартиры, потому что дом пойдёт под снос, а ведь 22 квартирособственника исправно платили за отопление, но стали, по сути, жертвами эстонского законодательства.
Недавно стало известно, что в этом году ещё 70 жилых домов в Ида-Вирумаа ожидает та же печальная участь быть отключёнными от теплоснабжения и последующее разрушение.
Закон суров к квартирособственникам
К причинам потери населением своего жилья можно смело добавить эстонское законодательство, которое защищает исключительно интересы монополистов, поставляющим в жилые дома необходимыми для проживания услуги, в ущерб интересам собственников квартир. Закон не обязывает монополистов заключать договор с каждым собственником квартиры, а только с товариществом. Для поставщика коммунальных услуг это очень удобно: было 100 должников – собственников, стало три товарищества. На содержании бухгалтерии и судебных расходах – тоже сплошная экономия средств, что соответственно увеличивает прибыль.
Обязанность по оплате общедомового потребления коммунальных услуг возложена на квартирное товарищество, что обременяет собственников не только необходимостью содержать бухгалтера, но и дополнительными расходами на судебное взыскание долгов, госпошлину и юридические услуги. Обнищание населения и деградация рынка недвижимости лишает квартирные товарищества возможности получить долг даже через продажу квартиры должника, загоняет товарищества в тупик, ведёт к физической потере целого жилого дома. В то же время поставщики обласканы государством, они имеют право и возможность не вести правовые споры с квартирособственниками и товариществом в суде, а просто отключить тепло, свет и воду.
Все предложения сбалансировать интересы квартирособственников, которых у нас около одного миллиона человек, и поставщиков коммунальных услуг через изменение законодательства разбиваются о непреклонную позицию правительства. В марте этого года центристы внесли предложение об изменений законодательства для заключения договоров между каждым квартирособственником и поставщиком тепла.
Правительство отреагировало следующим образом: квартирные товарищества сами виноваты, что не взыскивают долги эффективно, местное самоуправление хорошо помогает бедным пособиями, а обременять поставщиков тепла индивидуальными договорами и должниками нельзя, так как это приведёт к удорожанию теплоэнергии для всех потребителей. Логика лукавая, так как судебные расходы по взысканию долга обязаны возмещать сами должники, их нельзя возлагать на других потребителей. Аргумент о том, что отдельные договоры с каждой квартирой невозможны технически – просто смешной. До 1991 года это было почему-то возможно, ведь каждая квартира имела отдельные расчетные книжки по всем видам услуг, или с 2002 по 2011 год AS Tallinna Küte имел 50 тысяч индивидуальных договоров с квартирособственниками в Таллинне, значит, технических препятствий не было и нет.
Ждём деприватизации?
Поскольку правительство и законодатель не желают отказываться от политики протекционизма в отношении монополистов, очевидно, что история с жилыми домами в Ида-Вирумаа – это только начало, а конец не будет весёлым. По мере того, как население покидает регион, бросая свои квартиры в поисках работы в другом месте, количество разрушающихся домов и нуждающихся в жилье людей будет только увеличиваться. Местные управы региона также сигналят о нежеланных квартирах, перешедших в собственность управы из-за отказов от наследства, которые им приходится содержать, так как невозможно продать. Управа Кохтла-Ярве уже решилась передать государству 31 проблемную квартиру, содержание которых создаёт нагрузку на городской бюджет.
В этих условиях у квартирного товарищества есть последний шанс переложить ответственность на государство, которое не желает решать проблему, воспользовавшись процедурой деприватизации. Статья 126 Закона о вещном праве предусматривает право добровольного отказа собственника от недвижимости независимо от причины и, конечно, бесплатно. В этом случае квартира перейдёт в собственность государства (согласие не требуется), которое и должно будет оплачивать долги и дальнейшее содержание квартиры. Такой процедурой могут воспользоваться как сами собственники квартир, которые не могут содержать или продать неликвидную недвижимость, так и квартирное товарищество, если на торгах стоимость квартиры должника незначительная. В этом случае товариществу выгоднее самому купить квартиру на торгах, после чего отказаться от неё в пользу государства, которое станет новым членом товарищества.