ПЕНЯЙТЕ НА СЕБЯ

(опубликовано в газете Деловые ведомости 21 января 2015)

 

Перефразируя классика и без преувеличения можно утверждать, что все квартирные товарищества несчастливы одинаково. Подтверждение этому – стереотипность совершаемых правлениями квартирных товариществ или квартирособственниками ошибок, которые проявляются в судебных спорах или становятся известными из медийных публикаций. Например, правления всегда жалуются на должников, законы и суд, в котором не смогли взыскать долги, а должники обвиняют правление в неправильных начислениях. На самом деле, товарищам нужно пенять только на себя.

Не доказали долги

Обязанность правления квартирного товарищества по взысканию задолженности квартирособственников по хозяйственным платежам обеспечивают устойчивую экономическую деятельность товарищества. Право правления по взысканию долгов вытекает из закона (ч. 1 ст. 2 Закона о квартирном товариществе и п. 1 ч. 2 ст. 21 Закона о квартирной собственности), поэтому правление не должно получать решение общего собрания для обращения в суд. Однако нужно помнить, что право взыскания  через суд невозможно реализовать без доказательства обоснованности и правильности начисленных должнику сумм. Доказательством в суде не является бухгалтерская справка или сводный табель начислений и оплат, доказательством не являются выставленные должнику счета (решение Государственного Суда от 16.06.2010). Доказательством являются только первичные правоустанавливающие документы: протоколы действующих решений общих собраний, утвердивших тарифы на обслуживание и ремонт; первичные счета поставщиков и расчет их распределения между членами товарищества доказывают суммы коммунальных услуг, купленных у поставщиков; если методика распределения хозяйственных расходов отличается от положений закона, то она должна быть отражена в уставе товарищества. Товарищество обязано рассчитывать платежи на один квадратный  метр общей площади квартиры, внесенной в крепостную книгу, которая не включает в себя площадь лоджии или балкона. Недоказанные требования товарищества остаются без удовлетворения. 

Также рискуют проиграть в суде товарищества, которые слишком медлят с подачей исков. Прежде всего, высока вероятность пропуска срока исковой давности. По требованиям товарищества срок составляет 3 года. Это значит, что долги «старее» 3 лет взыскать с должника не удастся, а придется списывать на общие расходы товарищества. Также доказано, что сопротивление должников возрастает пропорционально сумме долга, большинству легче заплатить 300 евро, чем судиться. Поэтому уже при такой сумме долга товариществу надо бы обращаться в ускоренное судебное производство.

Прокатились на пенях

Подавляющее большинство правлений товариществ вместо своевременного обращения в суд занимается начислением пени и поглощением всех сумм, поступивших от должника, в счет пеней. Из-за этого основной долг остаётся не оплаченным, на него продолжают начислять пени, «надувая» долги в геометрической прогрессии и обращая члена товарищества в долговое рабство. Мотивация правления проста – наказать должника побольнее, особенно, если должник находится в оппозиции действующему правлению. Такое поведение поддерживается бухгалтерами товариществ, которые стоят в вопросе пеней насмерть, опираясь на норму части 8 статьи 88 Обязательственно-правового закона, которая даёт кредитору право засчитывать из поступивших сумм вначале интрессы, а потом основной долг. Однако применение всех положений указанного закона ограничено принципом добросовестного поведения, который установлен в статье 6. То есть, если сторона правоотношений ведёт себя недобросовестно, то нормы Обязательственно-правового закона не применяются. 

Таллиннский Окружной Суд в решении по делу № 2-07-49386 в декабре 2014 года отказал КТ Лийкури 28 в праве применять положения части 8 статьи 88 ОПЗ. В этом споре товарищество потеряло все «надутые» за семь лет по вышеуказанной методике пени в сумме 10’222,41 евро. Суд согласился с должником, что действия квартирного товарищества по зачислению поступивших от него платежей в погашение пени были необоснованными, так как находились в противоречии с принципом добросовестного поведения. Несмотря на то, что собственник в течение длительного периода оплачивал лишь частично начисленные ему платежи, товарищество не обратилось в суд с требованием взыскания долга, но ограничилось только начислением пеней с долга и покрытием их из сумм, поступивших от собственника для оплаты счетов. Более того, суд отказал товариществу во взыскании всех пеней, начисленных до подачи искового заявления, так как товарищество не делало шагов для разрешения по существу многолетнего спора сторон по поводу размера расходов за отопление. Также товариществу было отказано во взыскании части основного долга по давности (3 года) в размере 1485,11 евро, и сумм, начисленных за общую воду и циркуляцию в размере 186,20 евро, потому что товарищество не доказало обоснованность начислений. По решению суда расходы КТ Лийкури 28 за семь лет судебного процесса не будут компенсированы за счёт этого члена товарищества.

Заплатили за принципы

Было бы неправильным оставить без внимания членов товарищества, которые становятся должниками по причине несогласия с начислениями в счетах. В качестве метода борьбы люди, как правило, выбирают неоплату спорных сумм или счетов товарищества и годами переписываются с правлением по поводу начислений. Долг растёт, товарищество обращается в суд, где зачастую выясняется, что претензии квартирособственника к товариществу были неправильные и долг придётся заплатить. Однако кроме основного долга должнику придётся оплатить пени за просрочку платежей, юридические расходы товарищества и госпошлину. В общей сложности, проигравшим в суде должникам, приходится платить за «принципы» суммы в три раза превышающие сумму долга. 

Спору нет, многие правления товариществ ведут себя с квартирособственниками недобросовестно, и в работе бухгалтерии товариществ много ошибок. Спорным и ущербным для члена товарищества является метод борьбы с возможно необоснованными начислениями в виде отказа от оплаты счетов. Надо выбирать другие правоохранительные меры, например, самому удостоверить своё право не оплачивать необоснованно начисленные суммы подачей заявления в суд и потребовать переплаченные суммы к возврату. Если член товарищества оплатит спорную сумму счёта с пометкой «предоплата», он не лишается права потребовать возврата денег через суд, но избежит начисления пени за неоплату. Так квартирособственник взыскал с КТ Лийвамяэ 4 необоснованно начисленную за потребление воды сумму 321,85 евро, также члены КТ Лайне (Сыле 45) установили в суде, что имеют право не оплачивать товариществу незаконно начисленные расходы.

Кто должен платить

Проигравшие в суде КТ Лийвамяэ 4 и КТ Лайне будут оплачивать не только свои судебные расходы, но и расходы выигравших процессы квартирособственников. Члены этих товариществ вероятно обнаружат в своих счетах, что потраченные товариществом в судах деньги правление распределило на всех квартирособственников или списало из средств обслуживания или ремонтного фонда. Собственники не обязаны соглашаться с такими поборами, потому что возместить товариществу все затраты должны действительные виновники – члены правления, которые нанесли вред финансовому имуществу товарищества неправильным ведением дел. Для взыскания суммы ущерба с членов правления нужно принять решение на общем собрании товарищества и обратиться в суд с требованием возмещения вреда. Тем членам товарищества, которые безропотно оплачивают из своего кармана любые огрехи правления, надо пенять только на себя.

КТ НЕОБОСНОВАННО ЗАСЧИТЫВАЛО ПОСТУПИВШИЕ ОТ ЧЛЕНА ТОВАРИЩЕСТВА ПЛАТЕЖИ В ПОГАШЕНИЕ ПЕНИ

Таллиннский Окружной Суд в гражданском деле № 2-07-49386 согласился с квартирособственником, что квартирное товарищество необоснованно засчитывало поступившие от члена товарищества платежи в погашение пени. Из части 8 статьи 88 Обязательственно-правового Закона следует, что у кредитора есть право покрывать оплаченными суммами интресс (статья 94 ОПЗ). Однако, в данном случае, подобные действия квартирного товарищества находились бы в противоречии с принципом добросовестного поведения, так как несмотря на то, что собственник в течение длительного периода оплачивал лишь частично начисленные ему платежи, товарищество не обратилось в суд с требованием взыскания долга, но ограничилось только начислением пеней с долга и покрытием их из сумм, поступивших от собственника для оплаты счетов.

Согласно части 1 статьи 6 Обязательственно-правового Закона кредитор и должник должны строить свои взаимоотношения на принципе добросовестности. По части 2 статьи 6 ОПЗ к обязательственным отношениям не применяются положения, вытекающие из закона, обычаев и сделок, если их применение считалось бы неприемлемым  с точки зрения принципа добросовестности. Так как стороны несколько лет спорили по поводу размера расходов за отопление, подлежащих оплате (в каком размере должен собственник их оплачивать), но товарищество не делало шагов для разрешения спора по существу, то окружной суд не считает обоснованным начислять пени с недоплаченных за тепло сумм до даты подачи искового заявления.

Решение Таллиннского Окружного Суда

Kas korteriühistul on õigus kustutada kõigepealt viivist ja seejärel võla põhiosa?

Korteriühistu õigus arvestada viivist hilinenud makse eest järeldub Korteriühistuseaduse §7 lg.-st 4, vastavalt millele majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Viivise kui õiguskaitsemeetme eesmärgiks on lihtsustada kahjutasu, mis on tekkinud lepingu osapoolel seoses võlgniku makse hilinemisega, väljanõudmist ja arvestust (Riigikohtu 18.11.2004. a. otsuse nr. 3-2-1-132-04 p. 15).

Paljudes korteriühistutes võlgnikult laekunud summadest lahutatakse maha kõigepealt kogunenud viivised ja seejärel arvestatakse allesjäänud summa põhivõla kustutamisena. Kas see on õige?

   Tallinna Ringkonnakohus on rõhutanud tsiviilasjas nr 2-07-49386, et teatud juhtudel selline

  arvestus ei ole korrektne. Antud juhul ei olnud ühistul alust arvestada hageja tasutud

 summasid viivise katteks. VÕS § 88 lg 8 sõnastusest tulenevalt on võlausaldajal õigus katta

tasutud summaga intressi (VÕS § 94). Pealegi oleks ühistu selline käitumine vastuolus ka hea

 usu põhimõttega, sest hoolimata sellest, et korteriomank on talle määratud makseid pika

 perioodi jooksul tasunud vaid osaliselt, ei ole ühistu pöördunud võla nõudmiseks kohtusse,

 vaid piirdunud järjekindlalt üksnes võlalt viivise arvestamisega ning selle katmisega hageja

 poolt arvete alusel tasutud summade arvelt. 

 VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 järgi ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kuna pooled vaidlesid mitmeid aastaid tasumisele kuuluva küttekulu suuruse üle (kui suures osas peab omanik neid tasuma), kuid korteriühistu ei astunud samme vaidluse sisuliseks lahendamiseks, siis ei pea ringkonnakohus põhjendatuks arvestada vähemtasutud küttekuludelt viivist jooksvalt perioodi eest, vaid alates hagi (vastuhagi) esitamisest.

Tallinna Ringkonnakohtu otsus

ЗАЩИТА ЛИЧНЫХ ДАННЫХ В КВАРТИРНОМ ТОВАРИЩЕСТВЕ

Опубликовано в газете Деловые ведомости 5.10.2014

Личными данными в значении Закона о защите личных данных считаются любые данные об определённом или определяемом физическом лице, независимо от того каким образом или в какой форме эти данные существуют. Опубликовывать личные данные можно с согласия лица или на основании закона. Квартирное товарищество являются обработчиком личных данных своих членов на основании закона, но вот с законностью опубликования обработанных данных часто возникают проблемы. Кроме того, в товариществах нередки ссоры в связи с публичным распространением несоответствующих действительности данных, особенно достаётся членам правления.

Права и обязанности обработчика данных

Квартирное товарищество имеет право и обязанность собирать, обрабатывать и хранить личные данные своих членов на основании Закона о некоммерческих объединениях. Например, это фамилии, имена членов, адреса, средства связи, имущественные обязанности членов перед товариществом (долги). Часто задают вопрос вправе ли товарищество вывешивать списки должников товарищества на информационных досках дома. 

В информационном письме от 10.12.2008 Комиссия по защите личных данных сообщает свою точку зрения о том, что опубликование списков должников товарищества на информационных досках дома без согласия этих лиц вообще недопустимо. Списки должников с указанием фамилии в подъездах вывешивать нельзя. А если в подъезде или на почтовых ящиках квартир есть фамилии жильцов, то недопустимо вывешивать и списки с указанием только лишь номера квартиры, так как третьи лица имеют возможность установить конкретное физическое лицо и по номеру квартиры.
  
С другой стороны, члены товарищества имеют оправданный интерес знать о дебиторской задолженности всех сособственников дома, так как управляют хозяйственным обслуживанием дома совместно. Это право поддерживается и частью 6 статьи 11 Закона о защите личных данных. Инспекция по защите личных данных считает допустимым опубликование данных о должниках во внутренних документах товарищества, которые не будут вывешены на инфодоски, например, в протоколах собраний, в бухгалтерских документах, в отчётах ревизоров. Эти данные должны доставляться членам товарищества лично, например, через почтовые ящики.

Ответственность

Член товарищества, который считает, что его права нарушены неправильным опубликованием его личных данных, вправе обратиться в Инспекцию по защите личных данных с требованием прекратить нарушение и с требованием возмещения вреда. Ответственность квартирного товарищества за нарушение правил опубликования данных может состоять и в выплате штрафа до 32 000 евро.

Неправильные данные

К сожалению, во многих товариществах имеет место публичное распространение несоответствующих действительности сведений или оскорблений в адрес членов правления или, наоборот, членов товарищества. Публичное распространение неправильных сведений или фактических данных о лице или оскорбление лица неподобающими оценками причиняет вред личным правам человека и защищается в судебном порядке в порядке статьи 1047 Обязательственно-правового Закона.

Для защиты своих личных прав лицо, потерпевшее от распространения неправильных сведений, должно подать в суд исковое заявление с требованием обязать нарушителя опровергнуть неправильные сведения или фактические данные. Если нарушитель не докажет в суде, что распространённые им данные соответствуют действительности или, что нарушитель не знал и не должен был знать о неправильности данных, то разглашение неправильных сведений считается противоправным. В этом случае нарушитель будет обязан опровергнуть неправильные сведения или фактические данные обычно таким же способом, которым эти данные были распространены.

 Если имело место оскорбление лица неподобающими ценностными оценками, то пострадавший вправе требовать с нарушителя возмещения неимущественного (морального) вреда в денежном выражении в порядке статьи 1046 Обязательственно-правового закона. Государственный Суд подчеркивал в деле № 3-2-1-11-04, что не в каждом случае нарушения личных прав следует реагировать взысканием денежной компенсации, так как судебное разбирательство само по себе может достаточным для того, чтобы исключить негативные последствия нарушения. Также удовлетворением морального вреда можно считать добровольные извинения нарушителя. Хотя такой вид принудительной ответственности, как извинение, законом не предусмотрен, но нарушитель может извиниться добровольно.

Кроме того, следует учитывать обширные дискреционные права суда в процессе по взысканию морального вреда, то есть суд сам вправе при назначении суммы возмещения оценивать причины, мотивы, тяжесть нарушения, личность нарушителя и пострадавшего. Например, к члену правления товарищества, как к лицу, ведущему публичную деятельность, предъявляются более высокие требования по переносимости негативных высказываний. Это значит, что требования члена правления о взыскании денежной компенсации морального вреда за разглашение неправильных сведений, как правило, не удовлетворяются.

БРИЛЛИАНТОВАЯ КВАРТИРА

© Марина Сухнёва
MTÜ Agentuur KETA

Опубликовано в газете "Деловые ведомости" 24.07.2013

Современные маркетологи от недвижимости неустанно креативят ради удержания роста цен и спроса на жильё. Чего только стоят перлы типа «Чем выше цены – тем доступнее жильё» от  члена правления Kinnisvarakool OÜ Тыну Тоомпарка. А к периодическим выкрикам «Это что, новый бум на рынке жилья?» публика вроде уже и попривыкла. Однако местный банковский индекс BETI, так называемый индекс доступности жилья, вполне сравним со знаменитым рекламным слоганом компании De Beers «Бриллиант – навсегда». Оба производят в сознании потребителя подмену действительного статуса товара, создавая новый имидж стандарта и доступности.

Люди и бриллианты

Если бы все добываемые в прошлом веке компанией De Beers алмазы начали свободно поступать на рынок, то цена камней не превышала бы цены простого угля, имеющего с алмазом одинаковый химический состав (С – углерод). Цену бриллианта определяет отнюдь не себестоимость его добычи, а качество огранки и регулируемый спрос. Монополисту De Beers удалось совместить невозможное: удержать высокие цены на камни и постоянный спрос на них. Выбранной целевой группе, молодым людям на пороге брака, внушили с помощью статей и рекламы в прессе, мюзиклов, кинематографа и лекций, что  кольцо с бриллиантом – это лучший подарок невесте. Реклама сделала своё дело: в середине прошлого века 80% американцев, вступающих в брак, стали заказывать кольца с бриллиантами. Пользуясь своим монопольным положением De Beers продолжал диктовать цены на камни, потому что ежегодно выпускал на продажу ровно столько бриллиантов, сколько игралось свадеб. Более 100 лет богатство De Beers зиждется на товаре, цену которого определяет не себестоимость, а умелый маркетинг. Слоган «Бриллиант – навсегда» подтвердил, что изобретательные маркетологи могут управлять миром, формируя потребительские привычки.

Люди и квартиры

Где бриллианты и где квартиры, есть ли между ними ассоциации? Смею утверждать, что маркетинговая стратегия De Beers получила второе дыхание на нашем рынке недвижимости. В качестве слогана работает индекс BETI (Balti Eluaseme Taskukohasuse Indeks), что в дотошном переводе означает Балтийский индекс жилья, которое по карману. Основанием для расчета индекса BETI является средний доход семьи, который способен погасить сумму кредита на покупку квартиры и интрессы банка за 25 лет, ежемесячными платежами 30% от зарплаты при 20% самофинансировании. Потенциальная целевая группа, попадающая под эти критерии – тридцатилетние молодые люди, состоящие в браке, сумевшие за три года накопить деньги на самофинансирование. Монополисты кредитно-ипотечного рынка, банки, помощью индекса BETI внушают молодым семьям со средним доходом, что покупка новой квартиры является доступным и вполне обычным делом. Монополисты строительного рынка, застройщики, строят в год количество новых квартир, равное количеству молодых семей со средним доходом. Такая стратегия позволяет не только удерживать цены квадратного метра на жильё, но и постоянно толкать их вверх. За ценами на новое жильё быстро подтягиваются и цены на рынке вторичного жилья.

Люди и статистика

Какое количество людей охватывает индекс BETI, по которому таллиннская семья со средним доходом могла позволить себе в первом квартале 2013 года приобрести в кредит типовую квартиру 50,2 м2 (по версии SEB банка)? Согласно последней переписи населения количество тридцатилетних молодых людей в Харьюмаа в 2013 году составляет 9636 человек, из них по данным статистики примерно половина, 4818 человек, состоят в браке, что составляет 2409 семейных пар – потенциальных покупателей, подходящих под критерии индекса BETI. На деле не более половины из них планируют покупку недвижимости, что не вызывает удивления по причине высокого уровня безработицы среди молодежи. Получается, что ежегодно наша целевая группа хочет и способна купить в среднем 1200 – 1400 квартир. Примерно такое же количество новых квартир за год строят застройщики в Харьюмаа.

Люди и цены

Не бывает случайных совпадений. Очевидно, что цены на квадратные метры жилья формируются и удерживаются за счёт точно рассчитанного количества выпускаемого на рынок нового жилья в год, которое соответствует количеству потенциальных покупателей, молодых семей, подходящих под индекс BETI. Очевидно также, что себестоимость строительства не оказывает существенного влияния на формирование цен на жильё. В основе назначения цены лежит пресловутый индекс BETI, то есть, какую в принципе цену квадратного метра потянет кошелек молодой семьи со средним доходом, приобретающей квартиру за счет ипотечного кредита. Спекулятивный характер формирования цены на жильё позволяет застройщикам получать от 30% до 50% прибыли от действительной себестоимости строительства. В свою очередь индекс BETI позволяет банкам получать в виде интрессов 50% прибыли от суммы выданного кредита. Таким образом, молодая семья, платит за квартиру фактически три цены: 1/3 – собственно себестоимость строительства, а 2/3  - доходы застройщика и банка. Бриллиантовая квартира ценою в жизнь, и не только потому, что кредитный долг придётся выплачивать до пенсии. Экономические трудности или распад семьи ведут к потере квартиры, и второго шанса на покупку жилья у таких людей, как правило, нет.

Что дальше

Спекулятивный характер рынка недвижимости всегда движется по траектории обвал-пузырь-обвал, и сегодня мало кого волнует, что в в этой загогулине пропадают не только деньги, но и судьбы людей. Однако, должно бы волновать то, что уже через 10 лет наступит демографический провал, и количество тридцатилетних молодых людей в Эстонии будет всего 50% от сегодняшних показателей. Строить будет не для кого, целевая группа «усохнет» в разы, потому что количество людей, способных купить квартиру на личные средства, ограничено.

Такое положение на рынке строительства жилья невозможно исправить, пока у людей существует единственная возможность приобретения жилья – это покупка квартир, которые строит застройщик, и приобретение с помощью ипотечного кредита. Выход из этого порочного круга лежит через разрушение монополии на стратегию строительства и кредитования жилья. Монополия De Beers была разрушена в 90-х годах прошлого века появлением новых производителей алмазов. На рынке жилья назрела необходимость поддерживать и развивать альтернативные способы строительства и кредитования жилья, ведь реально в улучшении жилищных условий, например в Харьюмаа, нуждаются 30% населения.

В Европе поддержка государства направлена на строительство кооперативного жилья. В Польше жилищные кооперативы составляют около 27% от общего объема жилищного фонда страны, в Австрии – 23%, в Швеции – 22%, Франции – 19%, Норвегии –15% (ICA Housing, 2012). Кооперативное жилье повсеместно ценят за доступность за разумную квартплату, прозрачность управления, сотрудничество и возможность социального развития. В Эстонии же все программы кооперативного строительства были свернуты в 1991 году. Между тем, поддержка строительства кооперативного жилья могла бы дать мощный толчок развитию экономики страны и сделать жильё действительно доступным для людей с разным уровнем доходов, кроме того – это реальный сектор для трудоустройства молодежи и снижения безработицы. Да, фундаментом кооперации являются социал-демократические идеи развития, но ведущие экономисты считают, что за ними будущее, потому что экономика должна служить обществу, а либеральная модель завела мировую экономику в тупик.

---

НИКАКОЙ АЛЬТЕРНАТИВЫ

© Марина Сухнёва
Опубликовано в газете "Деловые ведомости" 22.05.2013

Взаимоотношения собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах с квартирными товариществами остаются по-прежнему проблемными. Слишком разнятся интересы предпринимателей и простых жильцов. Квартирособственники жилых помещений не желают, да и не обязаны поддерживать планы по перестройке нежилых помещений или техносистем, например, по отделению нежилых помещений от общей системы отопления дома с целью установить отдельный счетчик тепла и требовать снижения начислений за теплоснабжение.

Статус квартирособственника

Нежилое помещение в жилом доме имеет юридический статус квартирной собственности как и все другие жилые помещения дома, а собственник нежилого помещения так же, как и другие квартирособственники, автоматически становится членом квартирного товарищества. Считается, что приобретая нежилое помещение в доме, где учреждено товарищество, лицо соглашается с членством в товариществе и вытекающими из этого членства правами и обязанностями. Собственник нежилого помещения наравне с обычными членами товарищества имеет обязанность оплачивать необходимые расходы товарищества по обслуживанию и ремонту жилых помещений и прилегающей к нему территории, выполнять решения собраний товарищества о хозяйственном обслуживании и сохранении жилого дома. Кроме того, в многоквартирном доме надо учитывать особенности юридической конструкции квартирной собственности, например, что весь комплекс системы отопления дома является совместной собственностью всех квартирособственников дома, даже если часть технических сетей и установок находится в границах отдельной квартирной собственности.

Альтернативные решения

С самого начала приватизации нежилых помещений желание минимизировать расходы на отопление больших бизнес площадей побуждало предпринимателей искать альтернативные решения. С одной стороны, их можно понять, ведь в многоквартирном доме расходы на тепло распределяются между членами товарищества пропорционально общей площади квартирных собственностей. Бытовая логика подсказывала, что отступление от этого принципа и установка счетчика должна дать существенную экономию. К этому надо добавить твердое убеждение всех квартирособственников, что расположенные в собственном помещении конструкции, в том числе радиаторы, являются личной собственностью, которой можно распоряжаться по своему усмотрению. Все это подвигло предпринимателей к переводу своих помещений на альтернативные системы отопления. При этом не спрашивали согласия других квартирособственников, самовольно обрезали радиаторы и трубопроводы центрального отопления, устанавливали электроприборы или собственные счетчики теплоэнергии, даже альтернативные теплоузлы. Результатом стали многочисленные судебные споры.  

Суды первой и апелляционной инстанций принимали по этому вопросу различные решения, пока проблему не рассмотрел Государственный Суд, который в решении № 3-2-1-76-04 пришел к выводу, что система отопления дома является цельной системой вместе с радиаторами и трубопроводами и находится в совместной собственности квартирособственников, даже в случае, если ее отдельные части проходят в границах отдельной квартирной собственности. В решении № 3-2-1-153-05 Государственный Суд отметил, что комплексные системы отопления, которые могут состоять из нескольких теплоузлов, тоже являются совместной собственностью квартирособственников дома независимо от того, кто их купил и установил. Сособственники (товарищество) должны обслуживать все части и теплоузлы целостной системы отопления совместно. Таким образом, суды не поддерживают поквартирное отделение от общей системы отопления жилого дома и переход на альтернативное отопление.

Без альтернативы

На сегодняшний день судебная практика установила, что собственники нежилых помещений, которые отсоединились от общей системы теплоснабжения дома, срезали радиаторы и перешли на альтернативную систему обогрева своих помещений, действовали противоправно. Собственники нежилых помещений не вправе требовать от квартирного товарищества, чтобы расходы за теплоэнергию начислялись им по показаниям счетчика. Если в доме единая система отопления, то для перехода на альтернативное отопление собственнику нужно получить согласие всех квартирособственников дома в соответствии с частью 1 статьи 74 Закона о вещном праве,  так как отсоединение от общей системы отопления дома является существенным изменением общей вещи. К такой точке зрения пришел Государственный Суд в пункте 10 решения № 3-2-1-50-11 от 18.07.2011. 

Для того, чтобы узаконить альтернативное отопление и урегулировать порядок расчетов за тепло, собственник нежилого помещения может только просить, но не требовать, других сособственников дома заключить соответствующее соглашение. При заключении этого соглашения другие квартирособственники должны изучить также возможные негативные для себя последствия отделения одной из квартир дома от общей системы отопления. Именно в этом соглашении нужно определиться с методикой распределения платежей за тепло между всеми собственниками и отделившейся квартирой, с техническими вопросами обеспечения в отделившейся квартире необходимой температуры и контроля за этим. Учитывая актуальность проблемы, составители исследования „Распределение расходов на тепло в многоэтажном квартирном доме в случае отделения от системы отопления“ считают нежелательным и недопустимым, с точки зрения технических аспектов, давать разрешение на поквартирное отделение от общей системы отопления жилого дома. Если качество теплоснабжения дома требует улучшения, его нужно повышать улучшением системы теплоснабжения всего дома целиком, стр.27 исследования, доступно по адресу: www.v-maarja.ee/systematic/files.php?id=181.

БУМЫ И БУМЕРАНГИ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ

Жилищная политика Эстонии исчерпала себя и находится в тупике. Скроенная по модели «народного капитализма» Великобритании эпохи тэтчеризма, приватизация жилья в Эстонии в те же сроки показала те же негативные для общества результаты: увеличение количества бездомных и дефицит дешевого социального жилья. Оказалось, что радикальная приватизация может решить жилищную проблему только краткосрочно, для одного поколения, а главная задача жилищной политики – обеспечение доступности жилья для средней семьи, остается нерешенной.

Бум приватизации
Правящая элита Эстонии запустила приватизацию жилья по тэтчеристской модели вначале 90-х, несмотря на то, что к этому времени в Великобритании уже проявились все негативные последствия. Но политический аспект, обеспечивающий интересы правящей элиты, был важнее, ведь обратная сторона тэтчеризма – расщепление общества на индивиды-единицы, ориентированные на получение личной выгоды, что снижает протестный потенциал общества. Это позволило консерваторам Великобритании продержаться во власти 18 лет, что вселяло в  эстонских политиков определенные надежды.

Население побуждали покупать муниципальные квартиры в собственность почти бесплатной раздачей жилого фонда и лозунгами типа: собственная квартира – это спокойная старость, престиж, независимость, чувство хозяина, источник дохода, пробуждавшими частнособственнические инстинкты людей. Одновременно прошло резкое свертывание всех программ строительства муниципального и кооперативного жилья. Все эти манипуляции отобрали у людей другие альтернативы, кроме приватизации квартиры, вот население и ринулось приватизировать амортизированное жилье, чтобы получить от «народного капитализма» хоть что-то. Большинство из тех, кто сталкивается сегодня с проблемами собственности в квартирных товариществах, на вопрос, зачем же вы приватизировали квартиру, отвечают: – а, некуда было деваться. Так что вопрос добровольности приватизации остается открытым.

Бумеранги
Бумерангом радикальной приватизации стало ее негативное влияние на развитие экономики из-за  потери мобильности населения, на что обратили внимание эксперты Всемирного банка еще в 2006 году. В Эстонии до 96% жилья находится в собственности, что создало дефицит съемного жилья и подавляет мобильность рабочей силы. Люди из регионов оказываются привязанными к своим собственным квартирам, даже если в их месте жительства нет работы, потому что недостаток съемного жилья порождает дороговизну аренды там, где работа есть, то есть в столице. В развитых странах доля съемного жилья составляет от 30 до 55%, молодые люди, как правило, снимают жилье недалеко от работы, а люди постарше и пенсионеры предпочитают спокойно жить в пригороде. У нас же все наоборот – пенсионеры живут в 3-х комнатных городских квартирах, едва справляясь с коммунальными платежами, а молодежь уезжает заграницу, где установилось благоприятное соотношение величины заработка и арендной платы. На фоне стареющего населения результатом этой опасной тенденции рано или поздно станет ввоз мигрантов.

Бумерангом ударило по обществу увеличение количества бездомных, потерявших жилье из-за долгов. Печальный пример этих людей разрушил миф о том, что «из собственной квартиры никто не выгонит». Банк отберет все и превратит жизнь недавних квартирособственников и членов их семей в пожизненное долговое рабство.

Бумерангом вернулись проблемы разрушения жилого фонда, который  стремительно амортизируется. Навязчивые призывы увеличивать стоимость квартиры больше не работают. Большинство населения никогда не собиралось продавать свое единственное жилье. Люди уже поняли, что призывы тратить большие средства на реновацию и брать кредиты принесут выгоду только банкам, потому что старое жилье даже в новой упаковке нужно только старым собственникам, – молодежь ищет новые квартиры. О какой экономии на коммунальных расходах можно мечтать, если монополисты-поставщики все равно поднимают цены? По этим причинам наши нищие пенсионеры не хотят делать капитальный ремонт, ценой пожизненного долга.

Наконец, бумерангом ударило по обществу превращение жилья в рыночный товар, – жилье подорожало за несколько лет в 6-10 раз, во многом за счет спекуляций. Это означает, что сегодня приобретение жилья по-прежнему финансово недоступно для семей со скромными доходами. Это значит, что лозунг «Плана развития жилищного фонда Эстонии 2008-2013» о доступном жилье – заведомо останется пустой бумагой до тех пор, пока правящая элита будет связывать доступность жилья исключительно с предприимчивостью населения. Эта идеология не работает в условиях кризиса, а также в силу доказанных данных, что только 20% населения имеют способности к предпринимательству, и 80% из вновь созданных предприятий банкротятся в течение первых трех лет  существования.

Резонный вопрос
На резонный вопрос, есть ли в мире примеры успешного решения проблемы доступности жилья, можно привести пример жилищной политики социал-демократического типа Северных стран, где государства строят социальное жилье, контролируют рынок частного жилья и его финансирование, поддерживают кооперативное жилищное строительство через национальные банки или фонды. В результате такой жилищной политики качественное жилье действительно доступно каждому, в том числе молодежи и пожилым, также поддерживается полезное для экономики соотношение съемного жилья до 55% от всего жилого фонда.

В Польше, имеющей примерно такие же жилищные проблемы, как и у нас, нашли точку совмещения социального права человека на жилье и рынка в строительстве средствами национального фонда социального жилья, которое сдается жителям с небольшими доходами в аренду с правом выкупа. Сегодня в Польше социального жилья – 16% , частного – 57% и кооперативного – 27%.

Резонный вопрос к правящей верхушке, почему она готова вкладывать  деньги эстонских налогоплательщиков в европейские фонды для помощи «бедным грекам», вместо того, чтобы создать и вложить эти средства в национальный фонд для решения жилищных проблем эстоноземельцев?

Опубликовано в газете "Деловые ведомости 25.07.2012