Мифы о квартирном товариществе

С появлением в Эстонии 20 лет назад квартирных товариществ как нового для людей явления, с новыми правилами и непонятными общественными отношениями, возникли и связанные с товариществами мифы, которые укрепились в сознании квартирособственников и передаются «из уст в уста». Мифология о квартирном товариществе не является безобидной, она часто препятствует осуществлению прав и обязанностей членов КТ, приводит к ошибочным решениям и судебным искам. Всё потому, что мифология далека от действующего законодательства. Поскольку в Эстонии, в недалёком будущем, членом квартирного товарищества должен стать каждый собственник квартиры в многоквартирном доме, пора разоблачить некоторые мифы.

Миф о доме как собственности КТ

Многие квартирособственники верят, что жилой дом со всеми техническими коммуникациями и земельный участок принадлежат квартирному товариществу, которое и должно за дом отвечать. Поэтому они мало интересуются состоянием дома, равнодушны к делам товарищества, поскольку уверены, что каждый отдельный квартирособственник за дела КТ не отвечает. На самом деле, весь дом целиком, с крышей, лифтами и фасадами, с трубами водоснабжения и канализации, с системой вентиляции и теплоснабжения, с земельным участком находится в долевой собственности всех собственников квартир этого дома. Товариществу не принадлежат здание или его технические коммуникации. Товариществу делегированы только хозяйственные обязанности квартирособственников по содержанию дома и земельного участка в порядке, а собственностью КТ является лишь оборудование для исполнения своих обязанностей, например, компьютер, газонокосилка и денежные средства товарищества в банке.

Однако делегирование хозяйственных функций товариществу не означает, что с собственников квартир снимается их собственная обязанность по содержанию всего дома в надлежащем порядке, таким образом, чтобы никому не причинялся вред. Эта обязанность собственников должна состоять из активных действий, например, в своевременном принятии на собраниях решений, необходимых для обслуживания дома; в постоянном контроле каждым собственником всех систем в квартире и в доме и в информировании товарищества о выявленных проблемах. Если из-за ненадлежащего обслуживания дома протекает, например, крыша и причиняется ущерб квартире или лицу, либо сосулька с крыши повредит человеку, то все собственники квартир отвечают за ущерб солидарно с КТ.

Миф «моя квартира-моя крепость»

Некоторые собственники квартир уверовали в миф, что их собственность неприкосновенна, и они могут перекраивать свою квартиру как угодно и без спросу: расширять квартиру за счёт лоджии или лестничного пролёта, соединять несколько комнат или даже две квартиры в одну, менять или срезать радиаторы, переносить технические коммуникации и т.п. Инициаторы таких самовольных ремонтов часто действуют без проектной документации, представителей товарищества в квартиру не пускают, отказываются от дополнительной оплаты за «прирезанную» в личное пользование площадь. Они же, в случае плановой замены систем водо- или теплоснабжения, препятствуют доступу строительного подрядчика в квартиру или требуют от товарищества возместить расходы на евроремонт частей своей квартиры. Действительно, 32 статья Конституции Эстонской Республики провозглашает, что собственность неприкосновенна, и каждый имеет право свободно владеть пользоваться и распоряжаться своей собственностью. Но во второй части этой же статьи предусмотрена также возможность на основании закона ограничивать права собственности для защиты общих интересов.

В Эстонии действуют законы, которые в интересах всех квартирособственников ограничивают права отдельного собственника квартиры. Так, Законом о вещном праве не допускается существенное изменение долевой собственности, например, перестройка несущих стен и технических коммуникаций в квартире, включая радиаторы отопления, без согласия всех квартирособственников дома. В Законе о квартирной собственности установлена обязанность собственника допускать в квартиру представителей КТ или строителей, если это необходимо для содержания долевой собственности в порядке (ликвидация аварий, ремонты). Если член КТ препятствует указанным работам, ему придётся заплатить неустойку за простой строителей, а возможно и возместить вред, причинённый аварией другим квартирособственникам. При этом, собственник не вправе требовать от КТ возмещения расходов для восстановления демонтированных в квартире в ходе ремонта самовольной застройки, примером которой является «короб» в ванной комнате, закрывающий технические коммуникации дома, доступ к которым должен быть по проекту всегда обеспечен. Сегодня разрешение на перестройку в квартире можно получить в местном самоуправлении при условии, что против перестройки не возразил ни один квартирособственник дома (Закон о строительстве).

Миф о неограниченных полномочиях КТ

Широко распространён миф о том, что квартирное товарищество может и должно решать все проблемы дома. Поэтому квартирособственники требуют от председателя решительных действий, если соседи по подъезду шумят или заливают квартиру, или оказалось занято парковочное место, или хочется увеличить прихожую за счёт лестничной площадки. Со своей стороны, товарищества пытаются голосованием на собрании решать вопросы организации парковки возле дома или сдачи в аренду общих помещений.

На самом деле, полномочия квартирного товарищества ограничены законом в соответствии с целями этого объединения собственников квартир, созданного для хозяйственного обслуживания дома. Товарищество полномочно заниматься и решать на общих собраниях только вопросы, связанные с содержанием дома и земельного участка в порядке. Товарищество не полномочно решать вопросы, которые отнесены к исключительной компетенции квартирособственников и решаются по соглашению, под которым должны поставить свои подписи все собственники дома.

К исключительной компетенции квартирособственников относятся вопросы организации парковки, если имеет место существенное изменение земельного участка и установление порядка пользования парковочными местами. Вопрос пользования общими помещениями дома также должен оформляться соглашением собственников квартир, а не решаться на собрании товарищества без стопроцентного участия и голосования «за», такие решения не обязательны к исполнению. Также для расширения квартиры за счёт лоджии и лестничной площадки необходимо согласие всех собственников дома, подписи под которым должен собирать сам заинтересованный собственник, а не квартирное товарищество.

Есть ряд вопросов, связанных с проживанием в многоквартирном доме, которые собственники квартир должны решать самостоятельно. Собственник должен сам вызывать полицию, если соседи шумят и нарушают правила общественного порядка, благоустройства или содержания домашних животных, установленных местным самоуправлением. Председатель правления КТ не обязан заниматься такими вопросами. За повреждение квартир соседей отвечает прежде всего собственник, из квартиры которого произошёл залив или пожар, а вовсе не товарищество. Поэтому оформление документации происшествия и расчёты соседей между собой за повреждение квартиры – это обязанность самих собственников, а не квартирного товарищества.

Марина Сухнёва, юрист KETA ÕIGUSBÜROO OÜ, магистр права

Квартирному товариществу 20 лет. Итоги и проблемы

Знаете ли вы, что первые квартирные товарищества появились в Таллинне ещё в 20-х годах прошлого века, когда в столице при поддержке государства развернулось строительство многоквартирных жилищных кооперативов? Тогда члены жилищных кооперативов в составе 4-х депутатов были даже представлены в парламенте Эстонской Республики. О квартирных товариществах вновь вспомнили в 90-х годах в связи с массовой приватизацией жилого фонда, целью которой провозгласили обеспечение лучшего содержания жилых домов. Тогда раскручивался бренд о плохом управляющем (государство) и хорошем управляющем (собственники квартир). Население ринулось выкупать у государства квартиры, не думая, да и не зная о проблемах коллективного обслуживания жилого дома.

Попали в товарищество

     В отличие от Германии, где жилой фонд был приведён в порядок до начала приватизации за счёт государства, и население выкупало квартиры за счёт беспроцентной ссуды, наше государство передавало населению жилой фонд почти бесплатно, но с принудительной обязанностью вступить в квартирное товарищество. Так и получилось, что бывшие квартиросъёмщики стали обладателем жилого фонда, требующего дорогостоящих ремонтов, а люди, не имеющие понятия о самостоятельном управлении домом, попали в квартирное товарищество. Также на товарищества легла обязанность по оплате общедомового потребления коммунальных услуг (тепла, воды, электроэнергии, газа). Товарищества обязаны взыскивать долги квартирособственников не только за внутренние хозяйственные расходы, но и за коммунальные услуги поставщиков, с чем связаны дополнительные расходы на судебный процесс, ведь государство не освободило товарищества от оплаты государственной пошлины. А если товарищество не платит, отключают от услуги весь дом.

Сегодня только ленивый не ругает квартирное товарищество, но все их проблемы были заложены именно в ходе приватизации. И всё-таки, с обслуживанием дома большинство квартирных товариществ справляются. Хотя у нас не принято освящать положительные примеры из жизни квартирных товариществ, может потому, что недовольные всегда найдутся в любом многоквартирном доме.

Дом во власти

      Интернет порталы и газеты переполнены жалобами на квартирные товарищества, на самоуправство председателей и притеснения. Такая ситуация имеет место там, где управление товариществом попало в руки людей невежественных и агрессивных. В таких товариществах процветает полное пренебрежение к правам своих членов, грубая демонстрация власти и борьба за сохранение своих позиций. Любимый инструмент власти – это санкции. Членов товарищества штрафуют, если они не подают вовремя показания водомеров, не выходят на субботник убирать снег (мусор), ставят машину в неположенном месте, даже если не приходят на общее собрание. Правление приписывает несогласным собственникам долги «без права перерасчёта», а если человек отказывается платить, отключает электричество, не утруждая себя доказыванием долга в суде. Заодно успешно решается задача устрашения послушного большинства, чтобы неповадно было «выступать». Неудивительно, что беззаконие в таких товариществах совершается с молчаливого согласия этого большинства, которое предпочитает заплатить, сколько просят, чтобы его не трогали.

     С другой стороны, в каждом доме есть непримиримые борцы с правлением, которые сами мало понимают в предмете обслуживания дома, но всех других считают глупее себя. Товарищи пишут жалобы на председателей в полицию, в Рийгикогу, канцлеру права, в газеты, на радио, на телевидение. Имели место ложные доносы по месту работы председателя с целью добиться увольнения. Очень активно используется Языковая инспекция, которая стала нашим оригинальным явлением в борьбе против правления. В пору перевыборов правления почтовые ящики квартирособственников наполняются листовками противоборствующих сторон, в которых часто ложь, измышления и оскорбления не знают пределов. Часто причиной этой борьбы лежит борьба за рабочее место в товариществе, но почти никогда – интересы дома.

Закон и суд

     Многие уверены, что проблемы в квартирных товариществах возникают от того, что «законы плохие». На самом деле проблемы кроются не в законах, а в людях, которые нарушая установленные законом правила, живут и действуют по своим понятиям без учета интересов других членов общества. Для таких людей можно написать 100 «хороших» законов, а проблемы останутся. Вот и Закон о квартирном товариществе, и Закон о некоммерческих объединениях вполне справляются с задачей регулирования правоотношений в квартирном товариществе, что доказывают судебные решения, принятые на основании этих законов и восстановивших права тех, кто обратился за защитой в суд. Да, в гражданском праве такой принцип: человек, должен сам защищать свои права в суде, если считает, что его права нарушены.

     Именно благодаря тем, кто отстаивал свои права в суде, была улучшена правоприменительная практика. Например, Государственный Суд разъяснил, что вопрос организации парковки или сдачи общих помещений в аренду вправе решать только сами квартирособственники и 100%  согласием, а не решением собрания квартирного товарищества. Что при взыскании долгов товарищество должно доказать каждую цифру в счёте и не вправе применять методику начислений, которая не отражена в уставе, что товарищество не получит пени, если вело себя недобросовестно. Также нашли разъяснение многочисленные споры по законности решений общих собраний товарищества и т.д.

     Судебная практика была учтена законодателем в новом Законе о квартирной собственности и квартирном товариществе, который вступит в силу в 2018 году. Кроме всего прочего, новый закон даст право любому члену товарищества потребовать в суде приостановления полномочий «плохого» правления и назначения замещающего правления. Конечно при условии, что член товарищества представит веские доказательства, что смещение правления необходимо по уважительной причине, а не только в силу личной неприязни.

    

Нерешённые вопросы

     В новый Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе не было включено предложение  по предоставлению квартирособственникам дополнительных прав контроля хозяйственной деятельности товарищества. Действительно, в отличие от членов кооперативов и коммерческих товариществ, у членов квартирного товарищества до сих пор нет права требовать через суд проведения специальной проверки, если возникли вопросы об имущественном положении товарищества. Посчитали, что ревизионной комиссии достаточно. Однако проблема в том, что ревизионные комиссии часто не пользуются доверием у членов товарищества, аудиторы не желают связываться с товариществами из-за скандалов, правление не даёт ревизорам документы на проверку и т.п. Для обеспечения баланса интересов членов товарищества и правления можно было бы предусмотреть право требовать назначения специальной проверки (назначение судебного аудитора или специалиста) через суд, если этого требует 1/10 членов товарищества, которые согласны оплатить такую проверку.

     Остался нерешённым вопрос по созданию для квартирных товариществ комиссии по спорам. Рийгикогу уже второй раз отклоняет законопроекты Центристской фракции по созданию комиссии по спорам для квартирных товариществ, а свои возможности создания досудебного примирительного органа  на основании Закона о примирении местные самоуправления тоже не реализуют. Очевидно, в обоих случаях вопрос упирается в финансирование работы комиссии. Между тем, возможность обратиться в комиссию помогло бы многим людям снять комплекс страха обращения в суд, а главное, помогло бы досудебному улаживанию конфликтов в товариществах, основной причиной которых является дефицит информации, безграмотность, неуважительное поведение сторон. Сегодня же квартирособственник, получив счёт с неправильной суммой в 30-40 евро, обычно не обращается в суд, судебные расходы могут быть больше.

   Вопрос самостоятельного управления домом неизбежно встанет перед всеми собственниками квартир, поскольку с 2018 года квартирное товарищество принудительно появится в каждом квартирном доме, где его ещё не было.

Марина Сухнёва

юрист, магистр права