Квартирное товарищество остаётся местом сосредоточения многочисленных проблем. И, похоже, квартирособственники застряли в этой ловушке надолго. Словно мальчик Том из романа Марка Твена1, попавший из трущобы в королевский дворец, бывшие квартиросъёмщики попали на должность квартирособственников. Не имея опыта домовладения и управления недвижимостью, они обращаются со своим многоквартирным домом и товариществом так же, как мальчик Том обращался с королевской печатью. Том приспособил печать для колки орехов. Квартирособственники тоже продолжают «колоть орехи» в своих квартирных товариществах, порождая бесконечные конфликты и проблемы, вместо того чтобы учиться управлять недвижимостью.
Конфликт интересов
Многоквартирный дом неизбежно продуцирует конфликты, поскольку в орбиту обслуживания недвижимости вовлечено большое количество людей. Уже само получение статуса квартирособственника вселило в людей уверенность, что в своей квартире они могут делать всё, что угодно: отрезать радиаторы и устанавливать альтернативную систему отопления, «замуровывать» стояки воды и тепла в стены и короба красивой плиткой, вырезать арки в несущих стенах, соединять лоджии с жилой комнатой, и так далее, список перестроек может быть длинным. Об общих проблемах дома не задумываются, о том, что дома неизбежно амортизируются, а значит техносети и конструкции требуют своевременного и надлежащего ремонта. Тут и сталкиваются личные интересы квартирособственников и товарищества, когда для ремонта или ликвидации аварий приходится удалять незаконные застройки.
Вместо превентивного обслуживания долевой недвижимости собственники часто выбирают ликвидацию аварий (самое слабое звено в пожилых многоквартирных домах – амортизированные водо-канализационные сети). Аварии влекут за собой дополнительные расходы на погашение ущерба пострадавшим застрахованным квартирам соседей из общедомовых денег товарищества. Общее недовольство обращается уже на пострадавших. Можно было бы застраховать имущество и деятельность товарищества, но собственники не хотят. Квартирособственники не желают финансировать качественное обслуживание своей «пожилой» недвижимости, проводить технические экспертизы и превентивные ремонты. Они скорее всего и не догадываются, что разработан стандарт обслуживания недвижимости, который даёт описание должного поддержания дома в порядке.
Ищем виноватых
Во всём виноваты плохие законы, плохие суды, плохие чиновники плохой председатель КТ, который не желает решать проблемы товарищества как надо, уверены многие квартирособственники. Ошибка кроется в слове «как надо», потому как недовольные собственники толком не знают как надо, поэтому оценки выставляются, исходя из личного опыта или пристрастий, возраста или уровня образования, то есть субъективно. Почти в каждом доме имеются «недовольные борцы» с председателем, которые демонстрируют невежество и агрессию не только в отношении членов правления, но и «отрываются» на общих собраниях товарищества. Личная неприязнь доводит людей даже до рукоприкладства, оскорблений и травли. Справедливости ради надо отметить, что некоторые председатели не остаются в долгу, чтобы побольнее «наказать» недовольных. И всё же, конфликт интересов и невежество собственников в вопросах управления недвижимостью остаются главной причиной всех бед в товариществах.
Кстати, от начинающих председателей тоже нередко услышишь: «Да что там сложного? Какая-то бабка справилась, а я не смогу?» Сразу становится ясно, что человек не знаком с требованиями к руководителю КТ, установленными в профессиональном стандарте. Парадокс в том, что квартирособственники не хотят платить за качественное управление домом. На вопрос: «Почему вы не ходите на обучение?» – многие председатели так и отвечают: «Да наши бабушки удавятся, чтобы за курсы платить!». Своего председателя оценивают очень низко, типа, и так сойдёт. Если размер средней оплаты услуг специалиста по обслуживанию недвижимости составляет в республике 0,1 евро/м2 брутто, то председатели КТ из числа собственников дома получают за свою работу 50% от этой ставки.
Бумеранг вернётся
Но такое отношение к делу и такие решения обязательно вернутся и возвращаются к собственникам квартир бумерангом в виде бездумного расходования денег товарищества на некачественные, дорогие или вовсе ненужные работы (ошибки с выбором необходимых работ и подрядчика); в виде финансирования из денег КТ ремонтов квартир соседей, пострадавших от аварий (не было страхования от ущербов деятельности товарищества); в виде судебных расходов из-за неправильных собраний, в виде финансовых потерь товарищества из-за несвоевременного взыскания долгов и так далее, список может быть длинный. А какой спрос с необученных людей?
Тем, кто захочет взыскать какой-то ущерб товарищества с председателя – простого квартирособственника, не имеющего квалификации управляющего КТ, советую прежде хорошенько подумать о перспективе иска, изучив судебную практику. Суд при установлении вины лица обязан учитывать положение, возраст, образование, знания, способности и иные личные качества человека. Судебная практика не склонна обвинять в небрежности при выполнении обязанностей возрастного председателя товарищества со средним образованием, не имеющего специального обучения.
Что умеет специалист
Руководитель квартирного товарищества должен уметь по составлять хозяйственные планы деятельности и отчитываться по ним; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма, организовать парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представлять товарищество перед должностными лицами и т.д., список не полный. Руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством и хорошими обычаями. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ.
Тем, кто хочет заниматься управлением профессионально нужно подтвердить свою квалификацию в Kutsekoda (Квалификационной комиссии), которая два раза в год проводит тестирование для лиц, имеющих хотя бы двухлетний практический опыт руководства товариществом. По итогам аттестации выдаётся профессиональное свидетельства Руководителя квартирного товарищества 4-го уровня, то есть подтверждение, что специалист соответствует требованиям стандарта профессии. Вот у такого специалиста с удостоверением уже возникает ответственность в случае, если он не следует требованиям профессионального стандарта.
опубликовано в газете МК Эстония 19 февраля 2020
[1] Марк Твен. Принц и нищий