ОПАСНЫЕ БАЛКОНЫ СТАЛИ ПРЕДМЕТОМ СПОРА

 

Небольшой дом по улице Садама 29 в городе Палдиски был построен в 60-х годах прошлого века. Солидный возраст принёс дому типичные для таких зданий проблемы, связанные со старением коммуникаций и конструкций. Строительная экспертиза 2016 года дала собственникам правильное направление для осуществления ремонтов и сохранения дома в порядке, и, как поётся в известной песне, «могли бы жить». Но не случилось. В 2020-м году группа собственников свергла управляющего Геннадия Шипина, имеющего квалификацию руководителя КТ 4-го уровня, и назначило правление во главе с Вероникой Ерёминой. Глупые и неадекватные действия правления привели товарищество к судебному спору длиной четыре года и стоимостью почти 10 тысяч евро.

 Балконы – это солидарная ответственность

Итак, 9 лет назад, в ряду многочисленных проблем пожилого дома, экспертиза установила, что все балконы в доме являются аварийными. Согласно крепостной книги, балконы в доме относятся к долевой собственности, следовательно обязанность ремонта лежит на квартирном товариществе, которое финансирует работы из средств ремонтного фонда. Однако в этом доме собственники препятствовали организации ремонта. Управляющий Геннадий Шипин несколько раз ставил план хозяйственной деятельности с ремонтом балконов на утверждение общего собрания КТ, однако собственники блокировали решение. Дело в том, что в доме 27 квартир, из них всего 14 квартир с балконами. «Безбалконные» члены товарищества не желали тратить общий ремонтный фонд на другую половину дома и всегда голосовали против ремонта балконов. Возможные решения со сбором долгосрочных целевых фондов вообще не рассматривались. Также не хотели думать о возможных последствиях обрушения балконов в случае причинения физических увечий или смерти человека, за которые наступит солидарная ответственности всех квартирособственников из-за халатного пренебрежения своими обязанностями.

Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе даёт правлению КТ право осуществлять действия, необходимые для сохранения предмета долевой собственности без согласия других собственников (статья 37 закона). Под такими действиями судебная практика понимает аварийные ремонты. Такими же правами закон наделяет каждого собственника квартиры для немедленного осуществления аварийного ремонта долевой собственности. Более того, собственник может требовать от квартирного товарищества возмещения понесённых на ремонт необходимых расходов.

 Ремонт по договору

Некоторые сознательные собственники квартир этого дома предложили управляющему самостоятельно отремонтировать аварийные балконы, на которые уже было опасно выходить. Так и были заключены договоры между собственниками и представителем КТ Геннадием Шипиным о возмещении расходов на ремонт балконов. Ремонт балкона стоил чуть больше 1200 евро, рассрочка платежа для товарищества на один год. Договор соответствовал требованиям закона. Собственники квартир подошли к ремонту балконов ответственно, нашли надёжного подрядчика, документировали ремонт. В результате балконы были реновированы и облагорожены, риски обрушения сведены на нет.

Разумный человек подумал бы: «Очень хорошо, люди избавляют товарищество от рисков». Но в этом доме таких немного. Большинство возмутилось, что за счёт ремонтного фонда товарищества облупленные балконы, с отваливающимися кусками цемента превратились в обновлённых красавцев. В общем, это большинство и свергло Геннадия Шипина за «самоуправство», а договоры объявили недействительными.

 Судебный спор

Из тех, кто вложился в ремонт, только один собственник решил отстаивать свои права в суде и требовать от товарищества выплаты денег по договору. Судебное разбирательство продолжалось четыре года и прошло два круга, то есть разбирательство в двух судах первой инстанции, в двух окружных коллегиях, также товарищество подавало жалобу в Государственный Суд, но канцелярия определила не принимать жалобу в производство как необоснованную. И во всех своих жалобах правление ссылалось на то, что договор между КТ и собственником нужно признать недействительным, так как управляющий заключил договор без решения общего собрания и без плана хозяйственной деятельности.

 В то же время сама Вероника Ерёмина и правление КТ без решения общего собрания судилось четыре года и не жалело денег на судебный процесс. Правление потратило на юристов КТ около 4-х тысяч евро, да ещё 406 евро на экспертизу от Владимира Маркова, который пишет в своих экспертизах любые нужные заказчикам заключения.

Вот и в данном деле Марков написал заключение об аварийности спорного балкона и плохом его ремонте после прогулки вокруг дома и фотографирования объекта. 

Только судьи не поверили, что внутреннее состояние бетона можно определить на глазок, без специальных измерений, и не приняли голословные выводы эксперта Маркова во внимание. На сегодняшний день решение суда уже вступило в силу и товарищество обязано возместить собственнику деньги, потраченные на ремонт балкона плюс судебные расходы собственника.

 Когда закончится клоунада

Все четыре года пока длился спор собственнику приходилось выдерживать нападки председателя Вероники Ерёминой и троллинг других соседей, которые не стеснялись в выражениях и оценках происходящего, видимо юристы товарищества были очень убедительны и заинтересованы в этой работе. А вот после победы собственника в этом споре Вероника Ерёмина стала требовать рассрочку платежей, мол у товарищества нет денег. Почему собственник должен ещё пару лет ждать возврата своих денег и идти навстречу людям, которые издевались над ним все эти годы? За отказом рассрочки от правления КТ последовали угрозы, что товарищество принудительно снесёт балкон, а также требование убрать с балкона циркуляционный насос для отопления квартиры. По-другому, как клоунадой злых клоунов такое поведение не назовёшь.

Это теперь некоторые квартирособственники прозрели, что за 10 тысяч, которые придётся отдать за суд, можно было бы отремонтировать оставшиеся аварийными балконы дома. Но почему-то за четыре года судебного процесса никто не предложил собрать резервный фонд на случай проигрыша в суде, особенно после решения Окружного суда в 2022 году, который однозначно определил, как надо решать этот спор, и что собственник вправе требовать оплаты за ремонт балкона. Будет странным, если члены товарищества не потребуют от правления КТ, а особенно от Вероники Ерёминой, лично возместить растраченные на судебный процесс деньги товарищества. Также будет странным, если собственники не потребуют отставки Вероники Ерёминой и членов правления. Без такого результата клоунада в доме по улице Садама 29 в Палдиски не закончится.

Где найти защиту от курильщиков

 

Институт развития здоровья (Tervise Arengu Instituut) предупреждает об опасности сигаретного дыма, распространяемого курящими соседями на других людей, проживающих в доме. Имеет место нарушение права на здоровье, предусмотренное статьёй 28 Конституции ЭР. Однако это право не получило должного обеспечения в законодательстве Эстонии.  

Закон о табаке в пункте 19 части 1 статьи 29 запрещает курение в коридорах, на лестничных площадках и других помещениях общего пользования многоквартирного дома. К общим помещениям можно отнести и общий балкон с общим выходом с этажа. Ответственность до 200 штрафных единиц, то есть до 800 евро. Жильцы дома должны обратиться в полицию с заявлением и доказательствами (фото/видео съёмка, свидетели).

 В целом же защита права жильцов многоквартирного дома на здоровье (чистый от табачного дыма воздух в квартирах) не получила должного обеспечения в законодательстве Эстонии.  В законе о квартирной собственности и квартирном товариществе нет чёткого запрета на курение в жилых помещениях или распространение дыма, которых проникает с балконов и через вентиляцию. Между тем, даже пользуясь общими положениями закона об обязанности учитывать интересы других жильцов, квартирособственник может потребовать через суд запретить другому собственнику или его жильцам курение в квартире или на балконе, если этим причиняются вредные влияния. Однако судебной практики нет, так как обращение в суд для квартирособственников обременительно. Остаётся надеяться, что законодатель когда-то дополнит закон соответствующими нормами по примеру Финляндии или Литвы.

Закон, стандарт и практика

 

Закон, стандарт и практика

Справочник руководителя КТ

Справочник содержит Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе с постатейными комментариями правоприменения из судебной практики, практические материалы организации руководства КТ, профессиональный стандарт руководителя КТ и стандарт обслуживания недвижимости.

Всего 288 страниц.

Стоимость книги 64 евро (вместе с налогами и почтовой доставкой).

Заявки посылайте по имейлу keta.oigusburoo@gmail.com

Посмотреть содержание

При покупке справочника читатель получает бесплатным бонусом также электронную версию книги 100 вопросов о квартирном товариществе 

Содержание по ссылке

Как товарищество Кадака 163 гонялось за крохою

 Есть такая старинная русская поговорка «За крохою гонялся, да без ломтя остался», которая подчёркивает несообразный дисбаланс между копеечной стоимостью вещи и огромными затратами для её приобретения. Поговорка старинная, но и сегодня ей нашлось место в квартирном товариществе Кадака тее 163, в котором приключилась история по взысканию с квартирособственника 90 евро. По итогам проигранного судебного процесса правление товарищества растратило более пяти с половиной тысяч евро товарищеских денег, при этом заветные 90 евро так и не получило. Сегодня квартирособственники дома задаются вопросом: «Когда правление собирается возместить товариществу ущерб, возникший из-за необдуманных и незаконных решений?»

 Игра не по правилам

Эта история началась в 2017 году, когда в доме проводили реновацию балконов. Квартирособственники должны были снять рамы на время ремонта, чтобы не препятствовать работам. Все квартирособственники послушно выполнили обязательство, причём не в первый раз. Ведь ремонт балконных ограждений проводили в доме ещё в 2003 году, когда председателем товарищества была Светлана Климкович. Даже статья была про это товарищество в газете Молодёжь Эстонии от 07.11.2003 года. Большинство балконов на Кадака 163 были закрыты рамными застеклениями ещё в 90-х годах прошлого века по действовавшим тогда правилам и по разрешению домоуправления. В 2003 году модным профилем раннила заменили в доме не только балконные ограждения, но установили профиль также на потолках балконов с учётом размеров рамного остекления. Так что после ремонта квартирособственники смогли снова вернуть прежние остекления на свои балконы. Поскольку правление учитывало интересы как товарищества, так и квартирособственников, то споров и судебных процессов не было.

Через 14 лет всё пошло иначе, ведь большинство в правлении КТ принадлежало Яне Соллманн, Сергею Легинову и Виктору Холму, которые установили в товариществе свои правила и учитывали прежде всего свои интересы. По ходу работ правление вдруг решило, что укороченные из-за рамного застекления потолочные покрытия балконов надо бы поменять, заказало эту работу подрядчику, а расходы возложило на квартирособственников с балконами, поставив последних перед фактом. Так в квартирном счёте у квартир с балконами, в том числе, и у Светланы Климкович, появилась сумма 90 евро «за замену потолочного покрытия балкона». Поскольку на потолках всех балконов поставили сплошной профиль, то квартирособственники лишились также возможности вернуть рамные остекления на свои балконы.

Как водится, собственники повозмущались на кухнях самоуправством правления, но заплатили-таки по 90 евро, «чтобы не связываться», возможно вспоминая о том, что случилось с бухгалтером Ирене Мейстер, которая в 2013 году помогла ревизионной комиссии товарищества выявить, что эти же члены правления втихаря поменяли в своих квартирах неаварийные радиаторы отопления на новые из средств товарищества на сумму 3936 евро. После скандала на общем собрании КТ бухгалтера Ирене Мейстер незаконно уволили из КТ, выплатив позже компенсации по решению трудовой комиссии опять-таки из средств товарищества. Одна Светлана Климкович, возмущённая  самоуправством и наглостью членов правления, принципиально не заплатила 90 евро и решила отстаивать свои права, даже если товарищество обратится в суд.

 Игра на нервах

Светлана Климкович человек немолодой, в этом году ей исполнилось 83 года, но стойкий. С 2017 года она сорок восемь раз получала от товарищества счета с незаконным долгом, который к тому же подрастал за счёт начисленных пеней. Вдобавок два года на Климкович оказывалось дополнительное психологическое давление, чтобы принудить к оплате  90 евро и пени. Светлану как должника вызывали на правление, разбирали на общем собрании, забрасывали невежливыми письменными напоминаниями. Светлана обратилась к юристу, который разъяснил правлению товарищества, что требование незаконно, но правление упорно требовало оплаты. Что двигало этими людьми? Трудно поверить, что причиной такого рвения были 90 евро и «интересы товарищества», скорее правленцами двигало желание показать свою власть и отомстить неугодному квартирособственнику за разоблачение с заменой радиаторов.

Правление даже попыталось надавить на Климкович с помощью комиссии по квартирным товариществам при местном самоуправлении. Несмотря на то, что подобные комиссии не вправе решать споры о денежных требованиях и рассмотрение спора возможно только при согласии сторон, заявление товарищества было почему-то принято. Председатель комиссии позвонила Светлане с предложением оплатить долг, так как «комиссия изучила все документы и пришла к выводу, что надо платить». Надо ли говорить, что при получении очередной бумаги, будь то счёт с нарастающим долгом или письмо с напоминанием, что Светлана является должником, человек нервничал и пил сердечные капли. Но Светлана Климкович не сдавалась, так как вопиющая несправедливость действий правления и уверенность в своих правах придавали ей сил.

 Суд да дело

В 2019 году правление обратилось в суд против Светланы Климкович с требованием взыскания вреда, нанесённого товариществу. Заявленная к взысканию сумма составляла уже 124,36 евро, из которых 90 евро – за замену потолочного покрытия, 13,82 евро – за письма-напоминания и пени 20,54 евро. Вред по версии товарищества состоял в том, что, застеклив свой балкон, квартирособственник изменил внешний вид балкона и дома, из-за чего пришлось заменить потолочное покрытие балкона. Получалось, что новое правление не признаёт деятельность товарищества в прошлые годы, например, установку во всём доме в 2003 году укороченных потолочных покрытий балконов, а расходы должна почему-то возмещать Светлана. При этом правление не смогло представить решений общих собраний КТ, которыми были бы утверждены эти дополнительные работы, или обязанность квартирособственников их оплачивать сверх платежей в ремонтный фонд.

Вторая версия правления была такая, что застеклением был причинён ущерб конструкциям верхнего балкона. Но доказать версию не удалось, потому что экспертизы не подтвердили повреждений балконной плиты верхнего балкона. Тем не менее уездный суд решил дело в пользу товарищества, с чем Светлана не смирилась и обжаловала решение дальше. Окружной суд поставил точку: квартирособственник не причинил рамным застеклением вред конструкциям верхнего балкона, поэтому требование товарищества о взыскании 90 евро и дополнительных сумм оставить без удовлетворения, а судебные расходы возложить на товарищество. Тогда уже правление КТ составило жалобу в Государственный Суд, которую не приняли и решение, наконец, вступило в силу.

По итогам проигранного судебного процесса правление товарищества растратило более пяти с половиной тысяч евро на своих адвокатов и возмещение расходов Светланы в суде. Сегодня остаётся открытым вопрос, должны ли всё это оплачивать квартирособственники, или своим решением они обяжут членов правления возместить товариществу ущерб, возникший из-за необдуманных и незаконных решений по взысканию 90 евро.

опубликовано в газете МК Эстония 13 октября 2021 года

 

Ассоциация Квартирных товариществ в рамках проекта 4-й УРОВЕНЬ объявляет набор руководителей квартирных товариществ, имеющих опыт работы, в группу экспресс-подготовки для аттестации и получения профессионального удостоверения «Руководитель квартирного товарищества 4-го уровня» в Квалификационной Kомиссии (Kutsekoda) весной 2021 года. Подробнее о системе профессинальной квалификации можно узнать здесь

Тест и квалификационная работа сдаются на русском языке.

С 2019 года в рамках проекта успешно прошли аттестацию и получили удостоверения восемь руководителей квартирных товариществ из Таллина и Нарвы.

Подробнее об условиях участия https://kykoondis.blogspot.com/p/blog-page_15.html

Что это за профессия, руководитель квартирного товарищества

Требования к профессиональным знаниям и умениям руководителя квартирного товарищества 4 уровня изложены в профессиональном стандарте, разработанном Квалификационной комиссией. Согласно профессиональному стандарту руководитель КТ должен уметь анализировать хозяйственную деятельность товарищества и составлять хозяйственные планы деятельности, давать квартирособственникам отчёт о деятельности. Он должен проводить технический осмотр дома, составлять графики обслуживания оборудования; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма. Также руководитель должен организовать парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представлять товарищество перед должностными лицами и т.д., список не полный. Это предполагает умение понимать техническую документацию (строительные проекты и инструкции), быть в курсе технологических изменений в строительном секторе.

Кроме того руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Уровень владения эстонским языком – В2. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством и хорошими обычаями. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. 

У фирмы-собственника другие тарифы: правильно ли это?

Долевые собственники могут договориться о разном порядке распределения между ними расходов на обслуживание дома. Статья 40 закона о КС и КТ предусматривает, что для распределения между квартирособственниками обязанностей по несению хозяйственных расходов (1) Квартирособственники делают периодические авансовые платежи на основании хозяйственного плана пропорционально размеру своей доли в долевой собственности. (2) С учётом условий соглашений квартирособственников, уставом квартирного товарищества можно предусмотреть отличающиеся от установленного в части 1 настоящей статьи основания распределения обязанностей по несению хозяйственных расходов и порядок оплаты, если это, с учётом всех обстоятельств, является разумным и чрезмерно не ущемляет оправданные интересы ни одного из квартирособственников. Прежде всего, в уставе можно предусмотреть, что хозяйственные расходы, зависящие от действительного потребления, квартирособственник оплачивает после выяснения размера расходов и в соответствии с размером его доли в долевой собственности или в соответствии с объёмом потребленной им услуги.

То есть, одно требование по существу - это разумность (перечень, размер, пропорциональность и т.п. расходов) и не ущемление интересов других собственников); также формальное требование: оформить порядок распределения в уставе или соглашением. Квартирособственники должны подсчитать абсолютные цифры расходов на м2 при обслуживании жилых и нежилых помещений, тогда можно будет сделать вывод, какой порядок распределения расходов более справедливый. Нужно также учитывать возможные побочные факторы. Например, в доме по адресу Ситси 28 в Таллине много лет помещениями владел небольшой строительный магазин, собственник которого по договору оплачивал КТ за обслуживание по другому тарифу, чем собственники жилых помещений, но в то же время сам оплачивал свои, возникающие при обслуживании и ремонте расходы. Квартирособственники захотели абсолютного равенства, судились с магазином за это, не желали разумного компромисса в результате магазин не выдержал расходов и съехал, продал свои помещения фирме, которая открыла в этом помещении пункт обмена шприцев (смотрите публикации https://rus.delfi.ee/daily/estonia/vladelec-pomeschenij-na-sitsi-28-o-tom-kak-nashel-u-doma-shpric-i-prinyal-reshenie-o-dogovore-s-tai?id=79364172) .С 2017 года жадные до денег квартирособственники Ситси 28 получают с нежилых помещений больше денег, но имеют вдобавок больше проблем, бегают с плакатиками на пикеты и судятся с новым владельцем.

Нарвская газета 11 июня 2020