Паркур или паркинг


Парковка машин квартирособственников на придомовой территории занимает одно из первых мест в рейтинге скандалов в квартирных товариществах. Скандалы возникают обычно там, где квартирное товарищество решает вопросы пользования парковочными местами в узком кругу, а не по согласию всех квартирособственников, где для одних автовладельцев созданы «тепличные условия», а к другим применяются штрафы и принудительная буксировка автомашин. Причина недовольства последних понятна: несправедливое отношение и искусственно созданные препятствия при пользовании долевой собственностью, то есть принадлежащей всем квартирособственникам территорией жилого дома. Как же организовать парковку возле дома таким образом, чтобы она стала цивилизованным паркингом, а не превращалась в зону преодоления конфликтов и препятствий наподобие паркура[1]?




Несогласных быть не должно
Главным рецептом ликвидации «парковочных» конфликтов на принадлежащей многоквартирному дому земле является консенсус, что означает стопроцентное согласие всех собственников. Государственный Суд отметил в решении № 3-2-1-151-10, что распределение парковочных мест между квартирособственниками дома должно рассматриваться как определение порядка пользования долевой собственностью. Это существенный вопрос, решение которого должно учесть интересы всех долевых собственников, быть добросовестным и справедливым в соответствии с требованиями части 1 статьи 74 и частей 3 и 5 статьи 72 Закона о вещном праве. Поэтому для установления справедливого порядка парковки нужно получить стопроцентное согласие всех квартирособственников дома. Соглашение оформляется письменным документом, под которым подписываются все долевые собственники дома.

В большинстве многоквартирных домов нет никакого установленного порядка пользования парковкой, только обычаи. Но если начались недоразумения, то квартирособственникам пора приступить к установлению порядка и прийти к согласию, кому выделяются места парковки, определить права и обязанности пользователей, «гостевые» места, возможную плату за обслуживание (уборку) парковки, обязанность удалить неисправный автомобиль с территории, полномочия квартирного товарищества в администрировании парковкой и т.п. Если парковочных мест не хватает для всех желающих, то распределение парковочных мест можно организовать по жребию. Право пользования парковочным местом не является вечным, а действует до установления нового порядка парковки.

Право «на вечного» закрепления парковочного места за конкретной квартирой может возникнуть только в том случае, если оно занесено по соглашению всех квартирособственников в крепостную книгу, что в многоквартирном доме технически сделать маловероятно. Поэтому соглашением можно также предусмотреть порядок замещения освободившихся парковочных мест из очереди квартирособственников дома, чтобы избежать будущих конфликтов из-за незаконной продажи парковочного места в придачу к квартире. Это не исключает право продавца квартиры получить со следующего по порядку пользователя возмещение расходов, произведённых когда-то на строительство парковочного места.

Что делать с несогласными?
А можно ли вообще достичь стопроцентного соглашения по вопросу парковки в многоквартирном доме, в котором всегда есть несогласные по любым вопросам? Возможно. Если какой-то долевой собственник недвижимости отказывается заключать соглашение об определении порядка парковки, то любой заинтересованный квартирособственник дома может обратится в суд с требованием, чтобы порядок парковки определил суд.

Дело рассматривается в неисковом производстве с привлечением в процесс всех квартирособственников дома. Суд в своем решении должен исходить из принципа добросовестности и разумности, должен учитывать, как общие интересы квартирособственников, так и существующий ранее обычай, взаимоотношения сторон и другие существенные обстоятельства. При необходимости суд даже может отдать предпочтение интересам меньшинства. Рассмотрение дела заканчивается вынесением судебного решения об определении порядка пользования парковкой на территории конкретного доме, которое заменяет (приравнивается) соглашение долевых собственников и обязательно к исполнению. 

Когда решение собрания ничтожно
Поскольку для определения порядка пользования парковочными местами нужно получить согласие всех долевых собственников дома, то становится ясно, что квартирное товарищество не вправе решать вопросы закрепления парковочных мест за определёнными квартирами, выдачи гостевых талонов и т.п. на общем собрании КТ большинством голосов участников. Такое решение собрания КТ является юридически ничтожным, то есть необязательно к исполнению. Квартирособственник вправе потребовать в суде признать юридически ничтожным решение общего собрания КТ по регулированию парковки, которое нарушает его права.

Исключением может быть только решение такого собрания товарищества, в котором участвовали и голосовали за решение абсолютно все члены КТ, которые одновременно являются и квартирособственниками. Существенным для искового права заявителя в таких спорах является обстоятельство: голосовал ли сам заявитель за решение собрания по парковке. Если заявитель на собрании голосовал «за», а потом пошёл с иском в суд, то такое поведение считается недобросовестным.

Арендованная парковка
Квартирные товарищества также организовывают парковку для собственников квартир на городской земле, заключая с местными самоуправлениями договоры пользования или аренды. В этом случае именно квартирное товарищество является владельцем парковки и вопросы целевого строительства, организации, распределения мест между квартирособственниками решает общее собрание товарищества. Общее собрание определяет и принципы финансирования строительства за счет целевых взносов будущих пользователей парковочными местами.  Следует обратить внимание, что строительство парковки для отдельных квартирособственников за счёт средств общего ремонтного фонда товарищества было бы крайне несправедливым по отношению к тем квартирособственникам, которые не имеют машин и не могут пользоваться парковкой. Поскольку решение несправедливое, то недовольный квартирособственник вправе оспорить такое решение в суде и освободиться от платежей за строительство парковки.

Общее собрание может поручить правлению КТ решать вопросы обеспечения порядка на парковке и также определить ответственность тех, кто без разрешения занимает чужое место, например в виде штрафа. Однако действовать это решение будет в отношении только тех членов товарищества, которые участвовали в собрании и проголосовали «за», указывает судебная практика. В отношении других членов товарищества, штрафные санкции парковочной фирмы не будут иметь правовых последствий. Судебная практика также отмечает, что хорошим способом организации частной парковки для пресечения въезда неправомочных лиц является шлагбаум.

Опубликовано в МК Эстония 15 августа 2018



[1] Парку́р (фр. parkour, искажённое от parcours, parcours du combattant) — дистанция, полоса препятствий) — искусство перемещения и преодоления препятствий.

Сезон закрытых дверей



Для кого-то с наступлением лета наступает сезон отпусков, а для квартирных товариществ наступает «сезон закрытых дверей». Дело в том, что летом в многоквартирных домах начинаются внешние и внутренние ремонтные работы, часто связанные с заменой коммуникаций внутри квартир или ремонтом балконов. При этом практически все товарищества сталкиваются с противодействием одного или нескольких собственников, которые не впускают работников фирмы-подрядчика внутрь своей квартиры для осуществления ремонтов или другим образом препятствуют. Закон защищает в этом вопросе товарищества и предусматривает санкции для упрямых квартирособственников.


Обязанности квартирособственника
Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе устанавливает в статье 31 обязанности собственника квартиры, в том числе давать возможность другим лицам использовать предмет индивидуальной собственности (квартиры), если это необходимо для содержания в порядке предмета долевой собственности. Также собственник квартиры обязан обеспечить, чтобы члены его семьи, временные жильцы и лица, пользующиеся квартирной собственностью, выполняли эту обязанность.

Указанное положение как раз и обязывает собственника квартиры дать возможность товариществу (или подрядчику по договору) обслуживать или ремонтировать долевую собственность, находящуюся внутри квартиры. К долевой собственности относятся технические коммуникации дома: водопроводы, трубы канализации, трубы и стояки теплоснабжения, включая радиаторы и змеевики. Таким образом, если общее собрание квартирного товарищества приняло решение о соответствующем ремонте, то каждый собственник квартиры обязан дать товариществу возможность пользоваться квартирой для осуществления работ.

Доступ – это возможность
Фраза в эстонском оригинальном тексте закона võimaldama eriomandi eset kasutada, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks переводится дословно, как возможность использовать индивидуальную собственность (квартиру), если это необходимо для содержания в порядке долевой собственности. Применяемое в обиходе русскоговорящих людей выражение «доступ в квартиру», во-первых, не отражает точный перевод статьи закона, а во-вторых, даёт лазейку для искажения смысла требования сужением его до значения «впустить в квартиру».

Именно так пытаются трактовать требование закона квартирособственники, которые некогда без проекта закрыли коммуникации в своей квартире различными коробами, панелями, плиткой, мебелью и т.п. Они пускают товарищество в квартиру, но не обеспечивают реальную возможность производства ремонтов. Понятно, что без удаления коробов подобраться к коммуникациям и заменить их невозможно. Часто, если возникает такая ситуация, стороны начинают спорить о том, кто же должен удалять препятствия на пути к коммуникациям? Товарищество утверждает, что это обязанность собственника всё разобрать, квартирособственник заявляет, что он обеспечил доступ, а инструментов для разборки у него нет, и вообще, товарищество должно само разобрать самострой, а потом восстановить всё как было за счёт общего ремонтного фонда.

Как же быть? Надо договариваться. Собственник квартиры не вправе требовать восстановления самостроя или возмещения вреда за разборку коробов. На эту проблему обращал внимание Государственный Суд в деле № 3-2-1-116-11. Суд пришёл к выводу, что требование собственника восстановить прежнее состояние своей квартиры, в которой в нарушение проекта был самовольно закрыт свободный доступ к стоякам и трубопроводам технических систем, является неоправданным, так как это препятствует общему использованию и обслуживанию предмета долевой собственности. Если общее собрание КТ не решило, что работы по подготовке к ремонту будут финансироваться из общего ремонтного фонда, то член товарищества должен сам оплачивать работы по разборке коробов и препятствий, заказав их у стороннего подрядчика или у товарищества.

Правовое регулирование
Содержание технических систем дома в порядке является одной из обязанностей квартирного товарищества, вытекающей из закона. Эта обязанность охватывает как необходимые расходы по замене аварийного технического оборудования, так и полезные расходы по реновации систем, решения о которых принимаются большинством голосов на общем собрании и являются обязательными для исполнения всеми членами товарищества. Если есть решение, то член товарищества не вправе препятствовать работам по замене технических систем, проходящих в квартире. Если собственник квартиры препятствует работам, то товарищество вправе обратиться в суд с требованием принудительного исполнения обязательства, о есть обеспечения возможности пользоваться квартирой для осуществления работ, и возмещения вреда, который мог быть причинён противоправным поведением собственника. Альтернативное требование – принудить квартирособственника восстановить положение технических сетей в квартире в соответствии с проектом. Наконец, товарищество вправе требовать принудительного отчуждения квартиры на торгах, чтобы исключить незаконопослушного квартирособственника из членов КТ.

Собственники квартир должны иметь ввиду, что судебная практика защищает в таких спорах квартирное товарищество. В 2010 году суд взыскал с члена КТ Кивила 38 в пользу товарищества 1074 евро (16800 крон) в возмещение вреда, которое товарищество было вынуждено оплатить подрядчику за простой из-за препятствий ремонтным работам по замене отопительных коммуникаций. В 2011 году суд обязал члена КТ Мыйзавахе 7 дать возможность товариществу пользоваться квартирой для осуществления работ по замене систем отопления и возместить вред. Также суды неоднократно обязывали квартирособственников восстанавливать в квартирах срезанные радиаторы (Олеви 36) и даже вентиляционные шахты (Лембиту 8),

Балкон как яблоко раздора
Несмотря на то, что вход на балкон или лоджию возможен только из конкретной квартиры, эти конструкции считаются долевой собственностью дома, так как составляют часть внешней конструкции здания. Любые застройки на балконе влекут за собой изменения конструкций и внешнего вида здания, поэтому ремонты и перестройки балконов и лоджий могут осуществляется только по решению общего собрания товарищества. Также нужно получить разрешение или согласие местного самоуправления. Между тем 90% застеклений с рамами балконов или лоджий в домах были сделаны много лет назад самовольно, без решения большинства собственников и без проекта.

Когда сегодня некоторые собственники возмущаются, что квартирное товарищество утверждает на общем собрании новый проект фасада с безрамным застеклением балконов или лоджий и обязывает их ликвидировать «самострой с рамами» на балконах, они должны подумать, чем можно возражать против КТ?  Есть ли у них проект своего застекления, смогут ли они легализовать самострой задним числом? Следует учитывать, что политика Таллина в этом вопросе – разрешать только безрамное застекление. Получается, что препятствовать работам на балконе будет себе дороже. Можно дождаться штрафа и предписания от городского департамента ликвидировать самовольную застройку.

Опубликовано в МК Эстония 20 июня 2018



Имеет ли право товарищество штрафовать своих членов?


В некоторых квартирных товариществах продолжают применять в качестве меры наказания квартирособственников штрафные санкции. Штрафуют за то, что члены товарищества не выходят на субботник по уборке территории, за то, что ставят машину в неположенном месте, за то, что не подают вовремя показания водомеров, даже за то, что не приходят на общее собрание. Законодательство, регулирующее деятельность товариществ, не содержит понятия штрафных санкций, это значит, что решение общего собрания о штрафах или компенсациях не имеет для члена товарищества юридических последствий без его согласия.

Дело в том, что понятие штраф относится к договорному праву, а свобода заключения договора предполагает согласие и свободное волеизъявление стороны. Товариществу не запрещено вступать со своими членами в договорные отношения, но только при условии, что есть согласие другой стороны договора. Таким образом, если решение о штрафах принимается на общем собрании большинством голосов квартирособственников, то этого недостаточно для того, чтобы создать для всех членов товариществ юридическую обязанность платить штраф.

Государственный Суд рассматривал в решении № 3-2-1-117-12 от 28.11.2012 года проблему возникновения у члена товарищества обязанности оплатить договорное возмещение. Товарищество приняло на общем собрании решение, что члены должны лично участвовать в дежурствах, а в случае отказа в участии, платить товариществу каждый раз возмещение в размере 100 крон за уборку территории. Государственный Суд в пункте 12 указанного решения пришел к выводу, что решение общего собрания будет действительно только в отношении тех членов товарищества, которые участвовали в общем собрании и проголосовали «за».

Против практики штрафования членов товарищества говорит и тот факт, что штраф или неустойка негативно воспринимаются членами товарищества как непропорциональная и карательная мера наказания, которая не влечет за собой ничего, кроме ухудшения взаимоотношений. Кроме того, размер неустойки или возмещения – это не просто средство сбора дополнительных денег, он должен быть связан и оправдан размером ущерба, причиненного товариществу. Например, в указанном выше деле товарищество ничем не оправдало размер возмещения 100 крон за пропуск дежурства. Было бы понятно, если бы член товарищества оплатил таким способом работу соседей, которые дежурили сами вместо того, чтобы платить договорным работникам. Но послушные квартирособственники тоже отработали бесплатно, товарищество не выплатило им денег за работу, следовательно, незаконно обогатилось за счёт собранных с нарушителей” средств.

Нужен ли устав в квартирном товариществе?

Новый Закон о квартирной собственности квартирном товариществе, допускает, что с 2018 года наличие устава в товариществе будет необязательным. Это актуально для тех многоквартирных домов, которые не удосужились к 1 января 2018 года учредить товарищество сами, поэтому в регистре квартирных товариществ у них возникли безуставные товарищества. Означает ли это, что будут аннулированы уставы действующих квартирных товариществ? Вовсе нет, однажды зарегистрированные уставы действующих товариществ будут действительны и после 1 января 2018 года. Новый закон не предусматривает автоматическое аннулирование однажды зарегистрированного устава товарищества или какую-либо другую процедуру удаления устава из "истории" действующего до 2018 года товарищества.

А нужен ли КТ устав?

Не будет преувеличением утверждение о том, что действующие законы и сегодня лучше защищают права членов товарищества, чем некоторые доморощенные уставы, пункты которых противоречат закону. Тогда зачем нужен устав квартирного товарищества? Дело в том, что законодатель установил круг вопросов и правоотношений, которые члены товарищества могут регулировать сами, внеся их в устав квартирного товарищества, например:
  • конкретная методика  распределения расходов по хозяйственному обслуживанию между членами квартирного товарищества;
  • размер взноса в резервный капитал;
  • порядок ответов на запросы членов о деятельности КТ;
  • точный порядок отправки извещения о созыве собрания;
  • кворум участников членов товарищества, при котором общее собрание правомочно принимать решения;
  • количество голосов у каждого члена КТ на общем собрании;
  • количество доверенностей в руках одного участника;
  • определение кворума голосов при выборах членов правления;
  • количественный состав членов правления;
  • срок полномочий членов правления;
  • срок давности по требованиям к членам правления;
  • обязанность аудиторской проверки годового отчета КТ.

Таким образом, устав нужен тем товариществам, которые хотят распределять часть расходов по обслуживанию не только по общей площади квартир, но также по показаниям измерительных приборов, или, например, по количеству квартир в доме, по количеству проживающих в квартире, по подъездам и т. д. Устав нужен тем товариществам, которые хотят установить количество голосов на собрании не в соотношении 1 квартира равняется 1 голос, а исходя из размера квартирных собственностей, потому что «большим» квартирам приходится платить за решения больше, чем «маленьким». Устав нужен тем товариществам, которые хотят ограничить количество доверенностей на общем собрании, чтобы исключить плохую практику продавливания решений пачкой доверенностей в руках председателя. Устав нужен тем товариществам, которые хотят определить точный порядок отсылки членам извещения о созыве собрания. Ведь нормы уставов о вывешивании приглашения на общее собрание КТ в подъездах дома давно не соответствуют части статьи 20 Закона о некоммерческих объединениях, согласно которой приглашения на общее собрание должны членам товарищества отсылаться, а не демонстрироваться на информационной доске в подъезде.

Когда устав не действует?

Проблема возникает в случае, когда в товариществе начинает процветать "законотворчество", которому могут позавидовать иные диктаторы. Для получения максимальной власти в доме правление кроит устав в своих интересах, а для непослушных предусмотрены штрафы. Положения, которые противоречат закону, в устав включать нельзя. В законе о квартирной собственности и квартирном товариществе определена в части 2 статьи 17 норма, если положение устава находится в противоречии с положением закона, то применяется положение закона. 

Незаконное правотворчество по включению в уставы КТ ограничений прав членов на доступ к информации о деятельности правления, на свободу выбора доверенного представителя на собрании, на личную свободу в заключении договоров, а также всевозможные штрафные санкции не имеют правового значения. Обращаться в суд для признания пунктов устава противоречащими закону не нужно. Члены товарищества вправе не исполнять устав в этой части, а должны действовать согласно закону.

Примеры положений из уставов КТ, которые не обязательны к исполнению:
  • Представитель по доверенности, который не проживает в доме, может участвовать в общем собрании КТ только по разрешению собрания. 
  • Членом правления товарищества может быть только квартирособственник нашего дома.
  • Правление может налагать штраф за неисполнение или ненадлежащее исполнение уставных обязанностей.
Государственный Суд нашёл, что такое положение устава или пункт решения общего собрания будет действительным в отношении только тех членов товарищества, которые участвовали в общем собрании и проголосовали «за».

Дело в том, что понятие штраф относится к договорному праву, а свобода заключения договора предполагает согласие стороны. Это значит, что решение общего собрания о штрафах не имеет для члена товарищества юридических последствий без его согласия. А ведь за простой формулировкой: «штраф за неисполнение или ненадлежащее исполнение уставных обязанностей» может скрываться и штраф за не поданные вовремя показания водомеров, и за невыход на субботник, и за отказ заключить договор и т.п. Формой наказания является в случае разногласий и начисление членам коммунальных услуг (воды, электричества, газа) без учета показаний измерительных приборов по усмотрению правления и "без права перерасчета". Часто целью таких действий является не возмещение нанесённого товариществу ущерба, а получение административного удовлетворения.  Если член товарищества не согласен с санкциями, он вправе отказаться от их исполнения.


Мёртвые души в крепостной книге



Никто не скажет вам точно, сколько мёртвых душ числится в крепостной книге Эстонии (крепостном регистре) в роли собственников квартир. Но они всегда имеются в наличии, потому что изменение данных крепостной книги производится по нотариальному заявлению лица, а сам умерший собственник такое заявление подать, конечно, уже не сможет. Заявление об изменении собственника квартиры должны представлять в крепостную книгу наследники. Но если наследники пытаются использовать ситуацию в свою пользу, не торопятся привести дела в порядок, не оплачивают счета товарищества и делают долги бывает, что у квартирного товарищества возникают проблемы с мёртвыми душами.

Автоматический наследник
С целью избежать оплаты квартирных долгов, пожить в квартире бесплатно или подольше избежать оплаты подоходного налога некоторые недобросовестные наследники специально длительное время не вносят изменения в крепостной регистр, эксплуатируя в качестве собственника квартиры имя умершего родственника. При этом они никак не проявляют себя в товариществе и не оплачивают счета за квартиру месяцами или годами. Они наивно полагают, что пока фамилия нового собственника не внесена в крепостную книгу, то можно и не платить. Также подавляющее большинство людей уверены, что наследство переходит к ним только через шесть месяцев (так было в СССР), но в Эстонской Республике другие правила.

Государственный Суд поставил точку в этом вопросе в 2007 году, отметив, что недвижимая собственность переходит по наследству согласно части 2 статьи 3 Закона о наследовании в день смерти лица и вне рамок крепостного регистра. Это значит, что наследники считаются собственниками квартиры со дня смерти наследодателя независимо от того, внесены ли они собственниками в крепостную книгу или нет. С этого же дня наследники автоматически становятся членами квартирного товарищества и обязаны платить за хозяйственное обслуживание квартиры, в том числе возможные накопившиеся долги прежнего собственника.

Предполагается, что потенциальными наследниками по закону являются супруги и родственники наследодателя, а если есть завещание – то наследник по завещанию. С оформлением наследства связаны только нотариальные расходы. Согласно Закона об оплате услуг нотариуса расходы обычного наследственного производства будут следующие: 1) удостоверение заявления об открытии наследственного производства – 63,90 евро; 2) выяснение наследников и выдача свидетельства о наследовании – 102,25 евро. К этим суммам прибавится налог с оборота 20%.

Лицо вправе отказаться от наследства в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было быть известно об открытии наследства. Если отказ от наследства нотариусу не представлен, считается, что лицо вступило в наследование имуществом. Если наследники все же не найдены или все наследники отказались, то квартира переходит в собственность местного самоуправления (часть 3 статьи 125 Закона о наследовании).

Обещанного не ждут три года
Если у квартирного товарищества возникает проблема с платежами за квартиру умершего квартирособственника, потому что наследники не вносят себя в крепостную книгу и никак не проявляются, то проблема имеет следующее решение. Квартирное товарищество как кредитор может обратиться к нотариусу с заявлением об открытии наследственного производства, в ходе которого и выясняются наследники. Если данные наследников известны, товарищество может обратиться в суд с требованием о взыскании долга, указав в качестве ответчика одного или нескольких наследников.

Не стоит также ожидать окончания споров между наследниками за обладание квартирой, которые иногда длятся годами, и всё это время никто из претендентов не оплачивает счета товарищества. Длительное бездействие в данной ситуации неуместно, так как требования квартирного товарищества по оплате долга устаревают по прошествии трёх лет.

Полумертвые души
Не меньше хлопот доставляют товариществам Ида-Вирумаа собственники, постоянное место проживания которых находится в России, которые скупали дешевые квартиры ради Шенгенской визы. Очевидно, что оплата счетов товарищества не входила в их планы, и они стали должниками. Эстонские суды отказались принимать заявления против россиян о взыскании долгов (причина – дорогое производство из-за места проживания ответчика). Однако у квартирных товариществ есть другие юридические возможности.

Первая – признание должника безвестно отсутствующим. Если у товарищества нет данных о месте пребывания, нахождения в живых или смерти должника в течение длительного времени, то КТ может признать собственника безвестно отсутствующим, подав соответствующее заявление в суд. Основанием для подачи заявления является долг за квартиру. Необходимо представить выписку из крепостного регистра и свидетельства соседей о том, что квартира длительное время пустует. Над имуществом безвестно отсутствующего лица с разрешения суда можно установить попечительство, то есть сдавать квартиру в аренду и погашать из поступивших сумм долги. Суд может дать разрешение на продажу квартиры. Товарищество само должно найти попечителя, который представляет свое письменное согласие о назначении на эту должность.

Вторая –  признание должника умершим. Если у товарищества нет данных о месте пребывания, нахождения в живых или смерти собственника-должника в течение пяти лет, то оно может признать собственника квартиры умершим, подав соответствующее заявление в суд. Над имуществом признанного умершим собственника суд устанавливает попечительство и может выдать разрешение на продажу квартиры. Если лицо, объявленное умершим, фактически находится в живых, то юридическое объявление его умершим не влечёт для лица последствий.

Отчуждать и дарить
Если квартирное товарищество имеет контакт с должником, объём долга которого достигает суммы шестимесячных платежей, и этот долг не оплачен в течение 9-ти месяцев, то товарищество может применить процедуру принудительного отчуждения в соответствии со статьёй 32 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе. Решение об отчуждении должно быть принято на общем собрании товарищества. Необходимо дать собственнику разумный срок на добровольное отчуждение (продажу). Решение собрания необходимо доставить квартирособственнику лично или заказным письмом. После окончания срока на добровольное отчуждение товарищество может обращаться с в суд для получения решения о принудительном отчуждении квартиры, а для продажи квартиры надо с решением суда обратиться к судебному исполнителю.

Напомню, что у товарищества также есть возможность купить квартиру на торгах, если стоимость квартиры должника незначительная, а после подарить проблемную квартиру государству. Статья 126 Закона о вещном праве предусматривает право добровольного отказа собственника от недвижимости независимо от причины в пользу государства (согласие не требуется). В таком случае государство станет новым членом квартирного товарищества и должно будет оплачивать дальнейшее содержание квартиры.

Опубликовано в МК Эстония 11 апреля 2018



Неправедные долги вернутся бумерангом

Опубликовано в МК Эстония 7 марта 2018 года

Квартирные товарищества часто жалуются на должников, которые тянут с оплатой счетов, или на суд, в котором почему-то не удалось взыскать долги, даже на законы, которые «защищают должников». Однако у квартирособственников-должников бывают правовые основания не оплачивать долги, особенно, если суммы начислений спорные, то есть, не имеющие под собой законных оснований. Всё-же большинство членов товариществ оплачивает любые начисления, если суммы небольшие, предпочитая не связываться и беречь нервы. Но в случае, если аппетиты правления превышают все разумные пределы или сопровождаются намеренной травлей людей, товарищество рискует стать фигурантом судебного процесса с перспективой оплаты всех расходов, и своих, и выигравшего в суде члена товарищества.

Кто кому должен решит суд
Члены товарищества ведь тоже вправе обращаться в суд, чтобы установить, что они не должны товариществу. В судебном процессе нередко выясняется, что начисленные товариществом суммы являются необоснованными или недоказанными. В таких случаях суд устанавливает неправомочность требований товарищества, а должник освобождается от оплаты "неправедного" долга.

Вот случай из практики КТ Лайне, которое известно широкой публике как место постоянного и грубого нарушения закона и прав квартирособственников. В 2014 году в доме Сыле 45 в двух подъездах были испорчены дверные откосы. Правление КТ в лице Елены и Михаила Королёвых, Елены Харламовой, Эве Корьюс, Энн Нийдумаа порешили, как обычно, "без суда и следствия", что это сделали определенные члены товарищества, так сказать, из оппозиции. Правление начислило Александре Карловой и Ольге Мариной по 40 евро, ещё четверым – по 21 евро к оплате. К тому же, эта история сопровождалась безобразными публичными оскорблениями женщин и их детей. Квартирособственники подали в суд с требованием признать неправомерность начислений и возмещение морального вреда за публичные оскорбления.

Суд первой и второй инстанции встал на сторону членов товарищества и признал юридически ничтожными решения правления КТ Лайне о начислениях и аннулировал долг. Также товарищество выплатило Александре Карловой и Ольге Мариной возмещение морального ущерба по 460 евро и судебные расходы. Незаконная деятельность правления КТ Лайне обошлась товариществу в сумму 4000 евро.  По правилам эту сумму можно было взыскать с виновников беззакония – с правления КТ. Но члены товарищества молчаливо согласились, что их деньги незаконно растрачиваются.

Как умножить долг на 400
Стоит ли удивляться, что в 2017 году Елена Королёва решила взять реванш и взыскать с Александры Карловой в суде долг в размере 5 евро, который образовался в связи с тем, что после проигранного в суде дела, правление распределило расходы на ремонт откосов уже между квартирами подъезда. При этом вспомнили о решении общего собрания 2010 года о том, что повреждения в своём подъезде оплачивают собственники квартир. Это очень удобное решение для правления: полицию вызывать не надо, вину и размер ущерба доказывать не надо, потенциальные виновники всегда под рукой. Удивительно, но 15 квартир покорно оплатили счета, согласившись со своей ролью. Не согласилась оплачивать 5 евро и быть без вины виноватой только Александра Карлова, которая считала долг необоснованным, а решение собрания 2010 года – неправильным.

Суд согласился с аргументами квартирособственника, что распределение данного расхода поквартирно не соответствует закону, так как не внесено в устав товарищества. Поэтому любые расходы нужно распределять по м2 на всех квартирособственников, а не поквартирно. А пункт устава о том, что правление или общее собрание может произвольно менять порядок распределения расходов, является юридически ничтожным. На это обращал внимание и Государственный Суд в решении № 3-2-1-28-11. Таким образом, требование товарищества взыскать с Александры Карловой 5 евро было оставлено без удовлетворения. Товарищество оспаривало решение в Окружном Суде (отказано), подавало кассационную жалобу в Государственный Суд (в приёме отказано). Пытаясь взыскать 5 евро Королёва потратила на судебный процесс около 2000 евро, увеличив расходы товарищества в 400 раз.

Неправедные пени "сдулись" в суде
Ещё одна популярная тема – неуёмное начисление пени. Многие товарищества вместо обращения в суд занимаются начислением пени и поглощением всех сумм, поступивших от должника, в счёт погашения пеней. Из-за этого основной долг остаётся не оплаченным, на него продолжают начислять пени, "надувая" долги в геометрической прогрессии и обращая члена товарищества в долговое рабство.

Освободиться от неправедных пеней можно в суде. Например, в 2014 году КТ Лийкури 28 потеряло в суде все "надутые" квартирособственнику за семь лет пени в сумме 10’222,41 евро. Суд установил, что действия товарищества по зачислению всех поступивших от собственника платежей в погашение пени были необоснованными, так как находились в противоречии с принципом добросовестного поведения, потому что вместо своевременного обращения в суд для решения спора, товарищество занималось неосновательным обогащением. 

А недавно "сдулись" в суде 2’132,56 евро пени и другие необоснованные долги в размере 596,93 евро у товарищества Коцебу 20, которое в лице членов правления Георгия Куреева, Тоомаса Кортса, Кирилла Нимчука и управляющей Каи Реммельгас, начислило собственнику квартиры. Для того, чтобы очиститься от неправедных долгов, Марии Боровик пришлось обращаться в суд с иском против товарищества, так как на протяжении четырёх лет на свои просьбы и обращения она получала от членов правления ответ: «Устав читали? всем трудно, а платить надо».

Дело в том, что в 2011 году собственник квартиры попал в затруднительное материальное положение по семейным обстоятельствам и задолжал товариществу более 3000 евро, треть из которых составляли пени. Не умея защищать свои интересы в суде (например, должник имеет право ходатайствовать в суде о снижении размера пени на основании статьи 162 Обязательственно-правового Закона, если размер пени неразумно большой, а также с учетом своего имущественного положения), квартирособственник согласился с платёжным приказом по ускоренному производству в 2013 году. Четыре года квартирособственник прилагал все усилия, чтобы погасить долги по платёжному приказу и оплачивать текущие платежи, но всегда оставался должен около 3000 евро, так как долг не уменьшался. Дело в том, что товарищество начисляло пени на сумму по платёжному приказу, а поступившие от квартирособственника суммы поглощало в счёт пеней, а не основного долга.

Суд первой инстанции установил, что у товарищества не было права начислять четыре года пени на сумму по платёжному приказу, так как в ускоренном производстве заявитель может требовать только чётко определённую сумму и не вправе выставлять будущих требований (пени), срок оплаты которых ещё не наступил. Неправомерные действия КТ Коцебу 20 уже имеют свою цену в виде расходов средств товарищества на судебный процесс, которые составляют совокупно для обоих сторон около 3000 евро.