Имеет ли право товарищество штрафовать своих членов?


В некоторых квартирных товариществах продолжают применять в качестве меры наказания квартирособственников штрафные санкции. Штрафуют за то, что члены товарищества не выходят на субботник по уборке территории, за то, что ставят машину в неположенном месте, за то, что не подают вовремя показания водомеров, даже за то, что не приходят на общее собрание. Законодательство, регулирующее деятельность товариществ, не содержит понятия штрафных санкций, это значит, что решение общего собрания о штрафах или компенсациях не имеет для члена товарищества юридических последствий без его согласия.

Дело в том, что понятие штраф относится к договорному праву, а свобода заключения договора предполагает согласие и свободное волеизъявление стороны. Товариществу не запрещено вступать со своими членами в договорные отношения, но только при условии, что есть согласие другой стороны договора. Таким образом, если решение о штрафах принимается на общем собрании большинством голосов квартирособственников, то этого недостаточно для того, чтобы создать для всех членов товариществ юридическую обязанность платить штраф.

Государственный Суд рассматривал в решении № 3-2-1-117-12 от 28.11.2012 года проблему возникновения у члена товарищества обязанности оплатить договорное возмещение. Товарищество приняло на общем собрании решение, что члены должны лично участвовать в дежурствах, а в случае отказа в участии, платить товариществу каждый раз возмещение в размере 100 крон за уборку территории. Государственный Суд в пункте 12 указанного решения пришел к выводу, что решение общего собрания будет действительно только в отношении тех членов товарищества, которые участвовали в общем собрании и проголосовали «за».

Против практики штрафования членов товарищества говорит и тот факт, что штраф или неустойка негативно воспринимаются членами товарищества как непропорциональная и карательная мера наказания, которая не влечет за собой ничего, кроме ухудшения взаимоотношений. Кроме того, размер неустойки или возмещения – это не просто средство сбора дополнительных денег, он должен быть связан и оправдан размером ущерба, причиненного товариществу. Например, в указанном выше деле товарищество ничем не оправдало размер возмещения 100 крон за пропуск дежурства. Было бы понятно, если бы член товарищества оплатил таким способом работу соседей, которые дежурили сами вместо того, чтобы платить договорным работникам. Но послушные квартирособственники тоже отработали бесплатно, товарищество не выплатило им денег за работу, следовательно, незаконно обогатилось за счёт собранных с нарушителей” средств.

Нужен ли устав в квартирном товариществе?

Новый Закон о квартирной собственности квартирном товариществе, допускает, что с 2018 года наличие устава в товариществе будет необязательным. Это актуально для тех многоквартирных домов, которые не удосужились к 1 января 2018 года учредить товарищество сами, поэтому в регистре квартирных товариществ у них возникли безуставные товарищества. Означает ли это, что будут аннулированы уставы действующих квартирных товариществ? Вовсе нет, однажды зарегистрированные уставы действующих товариществ будут действительны и после 1 января 2018 года. Новый закон не предусматривает автоматическое аннулирование однажды зарегистрированного устава товарищества или какую-либо другую процедуру удаления устава из "истории" действующего до 2018 года товарищества.

А нужен ли КТ устав?

Не будет преувеличением утверждение о том, что действующие законы и сегодня лучше защищают права членов товарищества, чем некоторые доморощенные уставы, пункты которых противоречат закону. Тогда зачем нужен устав квартирного товарищества? Дело в том, что законодатель установил круг вопросов и правоотношений, которые члены товарищества могут регулировать сами, внеся их в устав квартирного товарищества, например:
  • конкретная методика  распределения расходов по хозяйственному обслуживанию между членами квартирного товарищества;
  • размер взноса в резервный капитал;
  • порядок ответов на запросы членов о деятельности КТ;
  • точный порядок отправки извещения о созыве собрания;
  • кворум участников членов товарищества, при котором общее собрание правомочно принимать решения;
  • количество голосов у каждого члена КТ на общем собрании;
  • количество доверенностей в руках одного участника;
  • определение кворума голосов при выборах членов правления;
  • количественный состав членов правления;
  • срок полномочий членов правления;
  • срок давности по требованиям к членам правления;
  • обязанность аудиторской проверки годового отчета КТ.

Таким образом, устав нужен тем товариществам, которые хотят распределять часть расходов по обслуживанию не только по общей площади квартир, но также по показаниям измерительных приборов, или, например, по количеству квартир в доме, по количеству проживающих в квартире, по подъездам и т. д. Устав нужен тем товариществам, которые хотят установить количество голосов на собрании не в соотношении 1 квартира равняется 1 голос, а исходя из размера квартирных собственностей, потому что «большим» квартирам приходится платить за решения больше, чем «маленьким». Устав нужен тем товариществам, которые хотят ограничить количество доверенностей на общем собрании, чтобы исключить плохую практику продавливания решений пачкой доверенностей в руках председателя. Устав нужен тем товариществам, которые хотят определить точный порядок отсылки членам извещения о созыве собрания. Ведь нормы уставов о вывешивании приглашения на общее собрание КТ в подъездах дома давно не соответствуют части статьи 20 Закона о некоммерческих объединениях, согласно которой приглашения на общее собрание должны членам товарищества отсылаться, а не демонстрироваться на информационной доске в подъезде.

Когда устав не действует?

Проблема возникает в случае, когда в товариществе начинает процветать "законотворчество", которому могут позавидовать иные диктаторы. Для получения максимальной власти в доме правление кроит устав в своих интересах, а для непослушных предусмотрены штрафы. Положения, которые противоречат закону, в устав включать нельзя. В законе о квартирной собственности и квартирном товариществе определена в части 2 статьи 17 норма, если положение устава находится в противоречии с положением закона, то применяется положение закона. 

Незаконное правотворчество по включению в уставы КТ ограничений прав членов на доступ к информации о деятельности правления, на свободу выбора доверенного представителя на собрании, на личную свободу в заключении договоров, а также всевозможные штрафные санкции не имеют правового значения. Обращаться в суд для признания пунктов устава противоречащими закону не нужно. Члены товарищества вправе не исполнять устав в этой части, а должны действовать согласно закону.

Примеры положений из уставов КТ, которые не обязательны к исполнению:
  • Представитель по доверенности, который не проживает в доме, может участвовать в общем собрании КТ только по разрешению собрания. 
  • Членом правления товарищества может быть только квартирособственник нашего дома.
  • Правление может налагать штраф за неисполнение или ненадлежащее исполнение уставных обязанностей.
Государственный Суд нашёл, что такое положение устава или пункт решения общего собрания будет действительным в отношении только тех членов товарищества, которые участвовали в общем собрании и проголосовали «за».

Дело в том, что понятие штраф относится к договорному праву, а свобода заключения договора предполагает согласие стороны. Это значит, что решение общего собрания о штрафах не имеет для члена товарищества юридических последствий без его согласия. А ведь за простой формулировкой: «штраф за неисполнение или ненадлежащее исполнение уставных обязанностей» может скрываться и штраф за не поданные вовремя показания водомеров, и за невыход на субботник, и за отказ заключить договор и т.п. Формой наказания является в случае разногласий и начисление членам коммунальных услуг (воды, электричества, газа) без учета показаний измерительных приборов по усмотрению правления и "без права перерасчета". Часто целью таких действий является не возмещение нанесённого товариществу ущерба, а получение административного удовлетворения.  Если член товарищества не согласен с санкциями, он вправе отказаться от их исполнения.


Мёртвые души в крепостной книге



Никто не скажет вам точно, сколько мёртвых душ числится в крепостной книге Эстонии (крепостном регистре) в роли собственников квартир. Но они всегда имеются в наличии, потому что изменение данных крепостной книги производится по нотариальному заявлению лица, а сам умерший собственник такое заявление подать, конечно, уже не сможет. Заявление об изменении собственника квартиры должны представлять в крепостную книгу наследники. Но если наследники пытаются использовать ситуацию в свою пользу, не торопятся привести дела в порядок, не оплачивают счета товарищества и делают долги бывает, что у квартирного товарищества возникают проблемы с мёртвыми душами.

Автоматический наследник
С целью избежать оплаты квартирных долгов, пожить в квартире бесплатно или подольше избежать оплаты подоходного налога некоторые недобросовестные наследники специально длительное время не вносят изменения в крепостной регистр, эксплуатируя в качестве собственника квартиры имя умершего родственника. При этом они никак не проявляют себя в товариществе и не оплачивают счета за квартиру месяцами или годами. Они наивно полагают, что пока фамилия нового собственника не внесена в крепостную книгу, то можно и не платить. Также подавляющее большинство людей уверены, что наследство переходит к ним только через шесть месяцев (так было в СССР), но в Эстонской Республике другие правила.

Государственный Суд поставил точку в этом вопросе в 2007 году, отметив, что недвижимая собственность переходит по наследству согласно части 2 статьи 3 Закона о наследовании в день смерти лица и вне рамок крепостного регистра. Это значит, что наследники считаются собственниками квартиры со дня смерти наследодателя независимо от того, внесены ли они собственниками в крепостную книгу или нет. С этого же дня наследники автоматически становятся членами квартирного товарищества и обязаны платить за хозяйственное обслуживание квартиры, в том числе возможные накопившиеся долги прежнего собственника.

Предполагается, что потенциальными наследниками по закону являются супруги и родственники наследодателя, а если есть завещание – то наследник по завещанию. С оформлением наследства связаны только нотариальные расходы. Согласно Закона об оплате услуг нотариуса расходы обычного наследственного производства будут следующие: 1) удостоверение заявления об открытии наследственного производства – 63,90 евро; 2) выяснение наследников и выдача свидетельства о наследовании – 102,25 евро. К этим суммам прибавится налог с оборота 20%.

Лицо вправе отказаться от наследства в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было быть известно об открытии наследства. Если отказ от наследства нотариусу не представлен, считается, что лицо вступило в наследование имуществом. Если наследники все же не найдены или все наследники отказались, то квартира переходит в собственность местного самоуправления (часть 3 статьи 125 Закона о наследовании).

Обещанного не ждут три года
Если у квартирного товарищества возникает проблема с платежами за квартиру умершего квартирособственника, потому что наследники не вносят себя в крепостную книгу и никак не проявляются, то проблема имеет следующее решение. Квартирное товарищество как кредитор может обратиться к нотариусу с заявлением об открытии наследственного производства, в ходе которого и выясняются наследники. Если данные наследников известны, товарищество может обратиться в суд с требованием о взыскании долга, указав в качестве ответчика одного или нескольких наследников.

Не стоит также ожидать окончания споров между наследниками за обладание квартирой, которые иногда длятся годами, и всё это время никто из претендентов не оплачивает счета товарищества. Длительное бездействие в данной ситуации неуместно, так как требования квартирного товарищества по оплате долга устаревают по прошествии трёх лет.

Полумертвые души
Не меньше хлопот доставляют товариществам Ида-Вирумаа собственники, постоянное место проживания которых находится в России, которые скупали дешевые квартиры ради Шенгенской визы. Очевидно, что оплата счетов товарищества не входила в их планы, и они стали должниками. Эстонские суды отказались принимать заявления против россиян о взыскании долгов (причина – дорогое производство из-за места проживания ответчика). Однако у квартирных товариществ есть другие юридические возможности.

Первая – признание должника безвестно отсутствующим. Если у товарищества нет данных о месте пребывания, нахождения в живых или смерти должника в течение длительного времени, то КТ может признать собственника безвестно отсутствующим, подав соответствующее заявление в суд. Основанием для подачи заявления является долг за квартиру. Необходимо представить выписку из крепостного регистра и свидетельства соседей о том, что квартира длительное время пустует. Над имуществом безвестно отсутствующего лица с разрешения суда можно установить попечительство, то есть сдавать квартиру в аренду и погашать из поступивших сумм долги. Суд может дать разрешение на продажу квартиры. Товарищество само должно найти попечителя, который представляет свое письменное согласие о назначении на эту должность.

Вторая –  признание должника умершим. Если у товарищества нет данных о месте пребывания, нахождения в живых или смерти собственника-должника в течение пяти лет, то оно может признать собственника квартиры умершим, подав соответствующее заявление в суд. Над имуществом признанного умершим собственника суд устанавливает попечительство и может выдать разрешение на продажу квартиры. Если лицо, объявленное умершим, фактически находится в живых, то юридическое объявление его умершим не влечёт для лица последствий.

Отчуждать и дарить
Если квартирное товарищество имеет контакт с должником, объём долга которого достигает суммы шестимесячных платежей, и этот долг не оплачен в течение 9-ти месяцев, то товарищество может применить процедуру принудительного отчуждения в соответствии со статьёй 32 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе. Решение об отчуждении должно быть принято на общем собрании товарищества. Необходимо дать собственнику разумный срок на добровольное отчуждение (продажу). Решение собрания необходимо доставить квартирособственнику лично или заказным письмом. После окончания срока на добровольное отчуждение товарищество может обращаться с в суд для получения решения о принудительном отчуждении квартиры, а для продажи квартиры надо с решением суда обратиться к судебному исполнителю.

Напомню, что у товарищества также есть возможность купить квартиру на торгах, если стоимость квартиры должника незначительная, а после подарить проблемную квартиру государству. Статья 126 Закона о вещном праве предусматривает право добровольного отказа собственника от недвижимости независимо от причины в пользу государства (согласие не требуется). В таком случае государство станет новым членом квартирного товарищества и должно будет оплачивать дальнейшее содержание квартиры.

Опубликовано в МК Эстония 11 апреля 2018



Неправедные долги вернутся бумерангом

Опубликовано в МК Эстония 7 марта 2018 года

Квартирные товарищества часто жалуются на должников, которые тянут с оплатой счетов, или на суд, в котором почему-то не удалось взыскать долги, даже на законы, которые «защищают должников». Однако у квартирособственников-должников бывают правовые основания не оплачивать долги, особенно, если суммы начислений спорные, то есть, не имеющие под собой законных оснований. Всё-же большинство членов товариществ оплачивает любые начисления, если суммы небольшие, предпочитая не связываться и беречь нервы. Но в случае, если аппетиты правления превышают все разумные пределы или сопровождаются намеренной травлей людей, товарищество рискует стать фигурантом судебного процесса с перспективой оплаты всех расходов, и своих, и выигравшего в суде члена товарищества.

Кто кому должен решит суд
Члены товарищества ведь тоже вправе обращаться в суд, чтобы установить, что они не должны товариществу. В судебном процессе нередко выясняется, что начисленные товариществом суммы являются необоснованными или недоказанными. В таких случаях суд устанавливает неправомочность требований товарищества, а должник освобождается от оплаты "неправедного" долга.

Вот случай из практики КТ Лайне, которое известно широкой публике как место постоянного и грубого нарушения закона и прав квартирособственников. В 2014 году в доме Сыле 45 в двух подъездах были испорчены дверные откосы. Правление КТ в лице Елены и Михаила Королёвых, Елены Харламовой, Эве Корьюс, Энн Нийдумаа порешили, как обычно, "без суда и следствия", что это сделали определенные члены товарищества, так сказать, из оппозиции. Правление начислило Александре Карловой и Ольге Мариной по 40 евро, ещё четверым – по 21 евро к оплате. К тому же, эта история сопровождалась безобразными публичными оскорблениями женщин и их детей. Квартирособственники подали в суд с требованием признать неправомерность начислений и возмещение морального вреда за публичные оскорбления.

Суд первой и второй инстанции встал на сторону членов товарищества и признал юридически ничтожными решения правления КТ Лайне о начислениях и аннулировал долг. Также товарищество выплатило Александре Карловой и Ольге Мариной возмещение морального ущерба по 460 евро и судебные расходы. Незаконная деятельность правления КТ Лайне обошлась товариществу в сумму 4000 евро.  По правилам эту сумму можно было взыскать с виновников беззакония – с правления КТ. Но члены товарищества молчаливо согласились, что их деньги незаконно растрачиваются.

Как умножить долг на 400
Стоит ли удивляться, что в 2017 году Елена Королёва решила взять реванш и взыскать с Александры Карловой в суде долг в размере 5 евро, который образовался в связи с тем, что после проигранного в суде дела, правление распределило расходы на ремонт откосов уже между квартирами подъезда. При этом вспомнили о решении общего собрания 2010 года о том, что повреждения в своём подъезде оплачивают собственники квартир. Это очень удобное решение для правления: полицию вызывать не надо, вину и размер ущерба доказывать не надо, потенциальные виновники всегда под рукой. Удивительно, но 15 квартир покорно оплатили счета, согласившись со своей ролью. Не согласилась оплачивать 5 евро и быть без вины виноватой только Александра Карлова, которая считала долг необоснованным, а решение собрания 2010 года – неправильным.

Суд согласился с аргументами квартирособственника, что распределение данного расхода поквартирно не соответствует закону, так как не внесено в устав товарищества. Поэтому любые расходы нужно распределять по м2 на всех квартирособственников, а не поквартирно. А пункт устава о том, что правление или общее собрание может произвольно менять порядок распределения расходов, является юридически ничтожным. На это обращал внимание и Государственный Суд в решении № 3-2-1-28-11. Таким образом, требование товарищества взыскать с Александры Карловой 5 евро было оставлено без удовлетворения. Товарищество оспаривало решение в Окружном Суде (отказано), подавало кассационную жалобу в Государственный Суд (в приёме отказано). Пытаясь взыскать 5 евро Королёва потратила на судебный процесс около 2000 евро, увеличив расходы товарищества в 400 раз.

Неправедные пени "сдулись" в суде
Ещё одна популярная тема – неуёмное начисление пени. Многие товарищества вместо обращения в суд занимаются начислением пени и поглощением всех сумм, поступивших от должника, в счёт погашения пеней. Из-за этого основной долг остаётся не оплаченным, на него продолжают начислять пени, "надувая" долги в геометрической прогрессии и обращая члена товарищества в долговое рабство.

Освободиться от неправедных пеней можно в суде. Например, в 2014 году КТ Лийкури 28 потеряло в суде все "надутые" квартирособственнику за семь лет пени в сумме 10’222,41 евро. Суд установил, что действия товарищества по зачислению всех поступивших от собственника платежей в погашение пени были необоснованными, так как находились в противоречии с принципом добросовестного поведения, потому что вместо своевременного обращения в суд для решения спора, товарищество занималось неосновательным обогащением. 

А недавно "сдулись" в суде 2’132,56 евро пени и другие необоснованные долги в размере 596,93 евро у товарищества Коцебу 20, которое в лице членов правления Георгия Куреева, Тоомаса Кортса, Кирилла Нимчука и управляющей Каи Реммельгас, начислило собственнику квартиры. Для того, чтобы очиститься от неправедных долгов, Марии Боровик пришлось обращаться в суд с иском против товарищества, так как на протяжении четырёх лет на свои просьбы и обращения она получала от членов правления ответ: «Устав читали? всем трудно, а платить надо».

Дело в том, что в 2011 году собственник квартиры попал в затруднительное материальное положение по семейным обстоятельствам и задолжал товариществу более 3000 евро, треть из которых составляли пени. Не умея защищать свои интересы в суде (например, должник имеет право ходатайствовать в суде о снижении размера пени на основании статьи 162 Обязательственно-правового Закона, если размер пени неразумно большой, а также с учетом своего имущественного положения), квартирособственник согласился с платёжным приказом по ускоренному производству в 2013 году. Четыре года квартирособственник прилагал все усилия, чтобы погасить долги по платёжному приказу и оплачивать текущие платежи, но всегда оставался должен около 3000 евро, так как долг не уменьшался. Дело в том, что товарищество начисляло пени на сумму по платёжному приказу, а поступившие от квартирособственника суммы поглощало в счёт пеней, а не основного долга.

Суд первой инстанции установил, что у товарищества не было права начислять четыре года пени на сумму по платёжному приказу, так как в ускоренном производстве заявитель может требовать только чётко определённую сумму и не вправе выставлять будущих требований (пени), срок оплаты которых ещё не наступил. Неправомерные действия КТ Коцебу 20 уже имеют свою цену в виде расходов средств товарищества на судебный процесс, которые составляют совокупно для обоих сторон около 3000 евро.



Как призвать к порядку соседей, нарушающих правила общежития в многоквартирном доме

Если в Вашем доме живут какие-то асоциальные элементы, которые постоянно собирают компании, устраивают притон наркоманов и алкоголиков, то как квартирное товарищество может повлиять на них? Что делать с неадекватными соседями, которые не хотят никого слушать? 
За комментарием Baltnews Эстония обратился к юристу фирмы KETA ÕIGUSBÜROO, магистру права Марине Сухнёвой: 
- Общие правила проживания людей в многоквартирном доме регулируются законодательно, это значит, что за нарушение правил предусмотрена юридическая ответственность нарушителей, которая реализуется через государственные органы по заявлению пострадавших. Основной обязанностью собственника квартиры и проживающих с ним или в его квартире лиц, является содержание квартиры и долевой собственности дома в порядке, отказ от действий, которые превышают обычные влияния на соседей, возникающие при проживании в многоквартирном доме (статья 31 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе). Таким действием может быть, в том числе, создаваемый жильцами уровень шума в доме в разное время суток, что также регулируется законодательно. Если проживающие в доме люди превышают уровень допустимого шума, то этим нарушаются обязанности квартир собственника, установленные законом.
Постановлением Правительства ЭР № 38 от 26.01.1999 установлены «Требования к жилым помещениям», целью которых является обеспечение безопасности и здоровой среды проживания людей. В пункте 10 «Требований» определён предельный уровень допустимого и безопасного для здоровья шума в жилых помещениях, который составляет в дневное время 40 децибел, а в ночное время — 30 децибел. Для составления актов замера уровня шума нужно обращаться в Департамент здоровья. Кроме того, Закон о защите порядка запрещает причинять в доме и его окрестностях существенно беспокоящий других лиц продолжительный или многократный шум, или световые эффекты с 22.00 до 6.00 в обычные дни, и с 00.00 до 7.00 в выходные дни (часть 2 статьи 56 Закона о защите порядка). Для нарушителей ночного покоя предусмотрена ответственность в порядке статьи 262 Кодекса о наказаниях (RT I 2001, 61, 364), которая составляет до 100 штрафных единиц (до 400 евро) или арест. Для наведения порядка и наказания нарушителей нужно обращаться в полицию. Собственник должен сам вызывать полицию, если соседи шумят и нарушают правила общественного порядка, благоустройства или содержания домашних животных, установленных местным самоуправлением. комментарий майора полиции смотрите здесь Postimees
Если уговоры и полицейские штрафы не помогают против неадекватных соседей, собственники жилья и товарищество могут требовать принудительного отчуждения квартирной собственности по причине препятствования другим собственникам в нормальном пользовании своей недвижимости в порядке статьи 32 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе. Нужно провести общее собрание КТ с требованием отчуждения, после этого обратиться в суд. А если нарушители добровольно не продадут свою квартиру в обозначенные сроки, нужно обратиться к судебному исполнителю, который продаст квартиру на публичных торгах. В результате неадекватные соседи должны будут выехать из дома, получив вместо квартиры вырученную на торгах денежную сумму, а недвижимость обретёт нового собственника.

У вас будет товарищество!

Как обращаться с «новорожденным» от 0 до 1 года


1 января 2018 года в регистре некоммерческих объединений появится около 10 тысяч новых квартирных товариществ. Это событие коснётся 230 тысяч собственников
квартир в домах, которые до сих пор обслуживались по старому Закону о квартирной собствен-
ности как сообщество, а этими сообществами управляли фирмы недвижимости. Какие правовые и практические последствия наступят для собственников квартир? Как следует обращаться со своим товариществом? Попробуем разобраться.




Разоблачение страхов
     Начнём с разоблачения страхов, которые распространяют среди собственников квартир несведущие в вопросе лица, в том числе, некоторые несведущие юристы. Людей пугают, что в 2018-м товариществам назначат управляющую фирму. Это утверждение неправильное и не опирается на закон. Новый Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает в ч. 3 статьи 66, что если дом-сообщество имел ранее управляющую фирму, то управляющим возникшего в доме КТ считается именно эта управляющая фирма, которая обслуживала дом до 2018 года. Другими словами, управляющая домом фирма продолжит обслуживание квартирного дома, но уже в статусе управляющего квартирным товариществом.

А что ожидать малоквартирным домам, с количеством квартир не более десяти, которые управляли домом сами, без управляющей фирмы? Часть 3 и 4 статьи 24 ЗКсКТ предусматривает, что правление в таких домах необязательно. Если правления нет, то квартирособственники руководят и представляют квартирное товарищество совместно.

Для того, чтобы управляющая фирма или правление были внесены в регистрационную карту квартирного товарищества собственникам квартир нужно представить соответствующее заявление в регистр. Для этого даётся срок полгода, к 30-му июня 2018. Это значит, что собственники квартир будут сами решать на собрании, подтвердят ли они полномочия прежней фирмы как управляющего КТ или выберут правление квартирного товарищества, чтобы управлять домом самостоятельно.

Общее собрание товарищества
     Итак, «переходный период» для того, чтобы определиться с вопросом дальнейшего управления домом составляет полгода. Выборы правления или подтверждение статуса прежней управляющей фирмы, а может выбор новой управляющей фирмы, собственники квартир должны решить на общем собрании КТ. В тех домах, бывших сообществах, где собственники не хотят ничего менять, инициативу в свои руки возьмёт управляющая фирма. Она созовёт и проведёт общее собрание квартирособственников, организует выборы управляющего. Поскольку вопрос выборов правления или управляющего относится к вопросам обычного управления, то назначение управляющего может решить и повторное собрание квартирособственников, которое правомочно принимать решения независимо от числа участников общего собрания.

Если же в доме есть инициативные люди, готовые, а главное, способные взять ответственность за управление домом на себя, они должны сами инициировать созыв общего собрания по правилам, установленным в Законе о некоммерческих объединениях. Для созыва общего собрания с повесткой дня: выборы правления КТ, необходимо составить заявление на имя управляющего и собрать под ним подписи 1/10 собственников квартир дома. Заявление вручается представителю управляющей фирмы. После чего управляющий должен созвать общее собрание в разумные сроки. Если управляющий не созывает собрание, то право созыва общего собрания переходит к заявителям. Правила созыва и проведения общего собрания в квартирном товариществе регулирует статья 20 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе.

Первые шаги нового КТ
     Итак, квартирособственники отказались на общем собрании от управляющей фирмы и выбрали правление. В регистр некоммерческих объединений нужно представить соответствующее заявление о внесении членов правления в регистрационную карту товарищества. Заявление оформляется через нотариуса. К заявлению нужно приложить протокол общего собрания и списки участников общего собрания.

Что делать дальше, после регистрации нового правления в регистре? Во-первых, открыть счет товарищества в банке, если он еще не был открыт. Во-вторых, начать сбор резервного капитала, обязанность которого устанавливает статья 48 ЗКсКТ. Квартирное товарищество должно иметь резервный капитал, размер которого составляет не менее 1/12 от предполагаемых расходов одного года КТ. Вопрос о размере резервного капитала решает общее собрание квартирособственников. В-третьих, принять дом под управление от прежнего управляющей фирмы, подав управляющему соответствующее заявление после внесения правления в регистр.

Порядок передачи дома
     Порядок передачи дома квартирному товариществу от управляющего регулирует действующее Постановление Правительства Республики «Порядок приватизации жилых помещений» № 198 от 01.07.1993 г. Согласно этому порядку управляющий обязан передать товариществу документацию, касающуюся жилого дома, в течение трех месяцев со дня поступления соответствующего требования. Управляющий обязан передать следующие документы:

  • планы этажей, подвала, крыши, вертикальных разрезов дома и прилегающих к нему строений,  инвентаризационные планы и экспликации;
  • принадлежащий дому план земельного участка; 
  • чертежи внутренних и внешних сетей центрального отопления, газа-, электро- и водоснабжения и канализации дома;

О передаче документов составляется акт приёмки-передачи. Если необходимая документация отсутствует, она восстанавливает за счёт ремонтного фонда дома.

Также составляется акт передачи хозяйственного управления и обслуживания жилого дома, в котором указываются строительные данные о доме, и данные о поступлении средств, предусмотренных на ремонт дома с 01 июля 1994 года до даты передачи и их фактическое использование и данные о задолженности квартирособственников по платежам. С управляющим нужно будет договориться расчётах по остаткам или перерасходу ремонтного фонда и долгов квартирособственников. управление и обслуживание жилого дома считается переданным квартирному товариществу с момента подписания этого акта. Что делать, если домоуправление не оформляет и не подписывает акт о передаче дома?  Правление КТ может обратиться в суд с требованием заставить управляющего передать дом. Что делать, если у сторон имеются разногласия по содержанию акта? Согласно вышеупомянутого «Порядка» разногласия относительно содержания акта не служат основанием для отказа его подписания. 

Обучение председателей
     За двадцать лет существования квартирных товариществ государство не приложило усилий, чтобы организовать бесплатное обучение людей управлению домом. А ведь согласно стандарту профессии, руководителю КТ требуются экономические, технические, юридические и управленческие знания. Сегодня же люди должны сами оплачивать курсы обучения председателей. 

Таллинский Городской Союз Квартирных Товариществ откроет для своих членов в 2018 году частную школу для бесплатного обучения собственников квартир на 4 уровень руководителя квартирного товарищества. Подробнее на нашем сайте