Как контролировать своё товарищество

ЧИТАТЬ ONLINE

Управление и обслуживание жилого дома относится к сферам деятельности, в которых безразличие и отсутствие контроля со стороны квартирособственников является катализатором для злоупотреблений со стороны управляющих лиц. Квартирособственники по старой привычке ищут «на стороне» некий орган, который навел бы порядок в товариществе и наказал бы нерадивое правление. Бесполезно бегать в Департамент защиты потребителей, потому что члены КТ не являются в Эстонии потребителями, бесполезно заваливать заявлениями полицию, там ответят, что надо разбираться в рамках гражданских правоотношений. Дело в том, что законодатель возложил контроль за деятельностью товарищества на самих квартирособственников, чтобы они его сами осуществляли и оплачивали.                                                                                                            
Ревизор для квартирособственников

Квартирособственникам пора понять, что главным органом контроля за хозяйственной деятельностью товариществе является сегодня ревизионная комиссия. Если годовой оборот средств 60-ти квартирного дома составляет шестьдесят и более тысяч евро, а квартирособственники не желают контролировать финансы товарищества, они выглядят, по крайней мере, странно. Неужели на фоне растущих расходов за квартиру они не задают себе простые вопросы:
  • соответствует ли размер площадей квартир в бухгалтерском учёте КТ размеру долевой собственности квартир, записанных в Крепостной книге?
  • правильно ли рассчитываются и распределяются тарифы по коммунальным услугам?
  • не производятся ли выплаты членам правления без решения общего собрания?
  • не выполняют ли все работы в товариществе родственники или фирмы председателя КТ без решения общего собрания и по произвольным ценам?
  • как израсходован банковский кредит?
  • сколько стоили ремонтные работы?
  • сколько денег на банковском счёте товарищества? 

Кто еще, кроме ревизионной комиссии, ответит на эти, естественные вопросы квартирособственников? Ведь именно ревизоры имеют право доступа ко всем необходимым для проверки документам, а правление, согласно Закону о некоммерческих объединениях, обязано предоставить эти документы ревизору и давать необходимую для контроля информацию. Так что ревизоры – это представители всех квартирособственников в деле полного контроля над деятельностью правления. Если ваш ревизор владеет специальными знаниями, он сможет дать правильную оценку хозяйственной деятельности правления, подтвердить или рассеять циркулирующие среди квартирособственников сомнения, пресечь необоснованные обвинения, принять меры, поправить ошибки.

Как назначать ревизионную комиссию

Правила назначения ревизионной проверки установлены в статье 34 Закона о некоммерческих объединениях. Во-первых, назначение ревизора или ревизионной комиссии – это исключительное право общего собрания товарищества. Это значит, что решение, типа «поручить правлению найти фирму для проведения ревизии» является юридически ничтожным, так как правление не полномочно выбирать контрольный орган своей деятельности во избежание конфликта интересов. По той же причине не разрешается назначать ревизором члена правления или бухгалтера квартирного товарищества. А вот ограничений по признаку проживания в том же доме или членства в ревизуемом КТ – не существует.

Во-вторых, решение о выборах ревизора или членов ревизионной комиссии должно быть конкретным. Решение должно содержать фамилию конкретного лица или название фирмы, которые назначаются для проверки, задачи ревизоров, размер вознаграждения. Распространённой ошибкой при назначении аудитора является решение типа «Повести ревизионную проверку итогов года». Конкретная кандидатура ведь не утверждена, а кто будет искать ревизоров, обсуждать условия договора, ставить задачи? Такое решение незаконно делегирует полномочия общего собрания правлению. При таких решениях неизбежны дальнейшие упрёки, что правление подыскало «удобного» для себя ревизора. А ведь ситуацию создали сами члены товарищества, которое плохо поработали перед собранием, не подготовили кандидатов в ревизоры, не собрали ценовые предложения.

В-третьих, общее собрание может и должно дать ревизионной комиссии конкретные задания. Например, члены товарищества хотят проверить соответствует ли стоимость ремонтных работ рыночным ценам и каковы реальные объёмы сделанных работ? В зависимости от вопросов, на которые нужно получить ответы, надо искать специалистов для проведения ревизии в своём товариществе. Главный критерий – это компетентность: знание законов, бухгалтерского учёта, методики проведения ревизии и специфики хозяйственной деятельности товарищества или строительного сектора, если надо проконтролировать объёмы и цены ремонтных работ.

Ревизоры и правление

Иногда члены товарищества выбирают ревизоров по признаку оппозиционности к правлению, считая, что именно это противостояние обеспечит честную ревизию. Однако, если взаимоотношения ревизоров и правления окрашены личной неприязнью и носят характер непримиримого конфликта, то пострадают сами квартирособственники, потому что воюющие стороны всегда преследуют только свои личные интересы, а интересы членов товарищества и обслуживания дома уходят при этом на десятый план.

Правление должно быть заинтересовано в проведении контроля даже больше, чем члены товарищества. Во-первых, чтобы рассеять, действительно зачастую необоснованные, обвинения в нечестном ведении дел. В товариществе, где циркулирует мало информации, где правление не хочет или не способно доступно, толково и спокойно ответить на любые «каверзные» вопросы членов о хозяйственной деятельности, распускает свои корни недоверие. И будьте уверены – квартирособственники сами придумают ответы на все свои вопросы. Во-вторых, ревизор должен рекомендовать правлению как исправить ошибки, устранить слабые места в деятельности КТ, ведь не ошибается только тот, кто не работает. Да, встречаются ошибки и в процедуре проведении собраний, и при планировании ремонтных работ, очень часто встречаются ляпы в бухгалтерском учёте. Но многие из этих ошибок можно поправить в рабочем порядке.

Правление должно предоставить ревизорам возможность ознакомиться со всеми необходимыми для проведения ревизии документами и давать нужную информацию. Правление не вправе давать ревизорам указания по написанию отчёта или мнения, но вправе, как и другие члены КТ, ознакомиться с отчётом ревизоров заранее, чтобы иметь возможность дать на собрании дополнительные пояснения.

Ревизоры на общем собрании

Ревизоры составляют о результатах проверки отчёт, который представляется общему собранию вместе с годовым отчётом товарищества о хозяйственной деятельности. Ревизионный отчёт несёт информативную функцию, чтобы члены товарищества смогли определиться утверждать годовой отчёт товарищества или нет. Конечно по результатам деятельности КТ формируется и мнение членов товарищества о способности выбранного правления руководить товариществом и обслуживать дом.


Закон не устанавливает прямой обязанности ревизоров или аудиторов выступать перед собранием со своим отчётом. Но по письменному требованию 1/5 членов товарищества, если оно представлено за пять дней до собрания, аудитор или ревизор должен явиться на собрание и давать членам КТ пояснения к своему отчёту.


Опубликовано в газете Виру проспект 13.03.2019

Управление квартирным товариществом. Есть ли выбор?


           

Прошёл ровно год с тех пор, как каждый многоквартирный дом стал управляться через квартирное товарищество. Появилось более 10 тысяч новых квартирных товариществ на базе домов, которые до 2018 года управлялись фирмами недвижимости. Надо сказать, что в жизни большинства из них ничего не изменилось. Несмотря на то, что закон предусмотрел полугодовой период, в течение которого квартирособственники должны были определиться с формой управления домом, данные регистра квартирных товариществ показывают, что они не выполнили задание. Большинство из новичков-товариществ имеют пробелы в строке «правление». Только единицы удосужились взять управление домом в свои руки и выбрать правление из числа квартирособственников. Остальные продолжают по факту обслуживаться через фирмы недвижимости. Главной причиной является пассивность собственников квартир. Также многим непонятно, как же управлять домом и какую форму управления выбрать?

Фирма-управляющий
Статья 26 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает, что руководить товариществом вместо правления может управляющая фирма, которую квартирособственники выбирают на общем собрании своего товарищества. Наименование и регистрационный код управляющей фирмы должны быть внесены в регистрационную карту квартирного товарищества. В этом случае правление товарищества не выбирается, потому что все полномочия правления переходят к управляющей фирме, например, созыв общего собрания товарищества, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, ведение бухгалтерского учёта, обслуживание и ремонт дома, представление товарищества в суде и т.п. Проверить, есть ли товарищества управляющая фирма с полномочиями правления можно бесплатно в регистре квартирных товариществ по адресу https://ariregister.rik.ee/ если набрать в поисковой строке название или регистрационный номер своего товарищества и открыть регистрационную карту.

В обязанности управляющей квартирным товариществом фирмы входит назначение управдома в каждом доме. Фирма должна сообщить квартирособственникам контактные данные и имя назначенного управдома. Управдом должен иметь квалификацию управляющего по недвижимости, управляющего квартирным товариществом или управляющего многоквартирным домом в значении закона о профессии.

Договорной управляющий
В товариществе может работать договорной управляющий, которого правление товарищества нанимает по договору. Управляющим может быть как физическое, так и юридическое лицо. Договорной управляющий не внесён в регистрационную карту товарищества, а действует на основании доверенности. Полномочия договорного управляющего обычно ограничены техническим обслуживанием жилого дома. Товарищество выбирает на общем собрании правление со всеми полномочиями по руководству товариществом, то есть, созыв общего собрания, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, представление товарищества в суде. Договорному управляющему передаются только обязанности по обслуживанию и ремонту дома, часто, ведению бухгалтерского учёта. Договорной управляющий не обязан иметь квалификацию управляющего по недвижимости или управляющего квартирным товариществом.

Безусловно, каждый квартирособственник хочет, чтобы домом управляли профессионально и в соответствии с разработанными профессиональными стандартами. Ведь кроме административной и хозяйственной работы, обслуживание строения и недвижимости предусматривает знания о строительных конструкциях и технических системах жилого дома. Квартирособственники могут при приёме договорного управляющего на работу в товарищество руководствоваться утверждённым стандартом «Руководитель квартирного товарищества 4 уровня», разработанному Квалификационной комиссией.

Профессия руководитель КТ
Согласно утверждённому профессиональному стандарту руководитель КТ должен уметь составлять хозяйственные планы деятельности и давать квартирособственникам отчёт о деятельности товарищества. Он должен проводить технический осмотр дома, составлять графики обслуживания оборудования; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма. Также руководитель организует парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представляет КТ в учреждениях, список не полный.

Кроме того, руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. К сожалению, в Эстонии только 33 человека имеют удостоверение руководителя квартирного товарищества 4 уровня. Так что выбор пока небольшой.

Обучение профессии
Пока что освоить знания по управлению квартирным товариществом можно только на платных курсах, которые предлагают различные некоммерческие объединения. Но в 2017 году более 200 председателей квартирных товариществ представили ходатайства об открытии бесплатного обучения на русском языке. Этот проект продвигает для своих членов Таллиннский Городской Союз Квартирных Товариществ. Уже составлена двухгодичная учебная программа «руководитель квартирного товарищества 4 уровня», которая проходит согласование в профессиональной системе образования. Обучение предусмотрено также на русском языке. По окончании обучения выдаётся соответствующее профессиональное удостоверение, которое подтверждает, что учащийся:
1)               имеет системное представление об управлении товариществом и ведению хозяйства многоквартирного дома, о роли и ответственности руководителя квартирного товарищества
2)               имеет общее представление о строительных конструкциях и технических системах жилого дома, знает базовые принципы комплексной деятельности по содержанию недвижимости в порядке;
3)               умеет планировать и организовывать систематическое ведение хозяйства квартирного дома, составляет планы хозяйственной деятельности и отчёты по деятельности товарищества;
4)               умеет организовывать, проводить и документировать общие собрания КТ, обеспечивать внутреннюю коммуникацию;
5)               знает правовые акты, регулирующие деятельность квартирного товарищества;
6)               знает основы бухгалтерского учёта и делопроизводства в квартирном товариществе;
7)                умеет самостоятельно организовывать свою работу, следует в работе правилам профессиональной этики и хороших обычаев
8)               владеет необходимыми для работы навыками общения и руководства.

Бесплатное обучение позволит получить профессиональные знания и навыки большому числу квартирособственников, что несомненно повысит качество управления недвижимостью и квартирными товариществами. Также у собственников квартир появится реальный выбор при назначении руководителя товарищества из числа тех, кто имеет профессиональную квалификацию. А с членом правления, претендующим на управление жилым домом, можно заключать договор с условием получения профессионального обучения.

опубликовано в газете МК Эстония 16.01.2019

Капиталы и фонды квартирного товарищества



В хозяйственной деятельности квартирных товариществ вместо «паевого капитала» появилось новое понятие: резервный капитал. Различные толкования этого термина, появившиеся в прессе, скорее запутали квартирособственников, чем прояснили ситуацию. Руководители КТ продолжают задавать вопросы, для чего нужен резервный капитал и можно ли его расходовать или нужно хранить на отдельном банковском счёте? Кроме того, в товариществе есть ремонтный фонд и чем он отличается от резервного капитала?

Назначение резервного капитала
Экономическим термином «резервный капитал» обозначают размер имущества хозяйствующего субъекта, который предназначен для покрытия общих убытков от деятельности. Действительно, квартирное товарищество может столкнуться в своей деятельности с требованиями выплат, покрытие которых не было предусмотрено планом хозяйственной деятельности, например, аварийные работы или судебные издержки. Для обеспечения экстренных выплат и предусмотрен резервный капитал, который является имуществом товарищества. В случае уменьшения размера резервного капитала из-за экстренных выплат его размер должен быть восстановлен в течение хозяйственного года утверждением нового плана хозяйственной деятельности, как предусматривает часть 4 статьи 41  Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ) «Если в течение хозяйственного года выяснится, что принятый хозяйственный план не обеспечивает управление квартирными собственностями в предусмотренном хозяйственным планом объёме или имеется стойкая неплатежеспособность квартирного товарищества, правление квартирного товарищества обязано составить новый хозяйственный план и созвать внеочередное общее собрание квартирособственников для принятия нового хозяйственного плана.»

Кроме того, хозяйственная деятельность товарищества характеризуется месячными производственными циклами потребления услуг. Так, в начале каждого месяца товарищество получает от поставщиков воды, тепла, газа, электроэнергии счета за потреблённые в прошлом месяце услуги со сроком оплаты 10-20 дней. Товарищество распределяет расходы на всех квартирособственников дома со сроком оплаты до 30 числа текущего месяца. Это значит, что срок поступления средств от квартирособственников и срок обязательств КТ по оплате счёта поставщика не совпадают, и для оплаты счетов поставщиков в срок товарищество должно использовать свои средства из резервного капитала. То есть, резервный капитал выполняет в квартирном товариществе также функцию оборотного капитала. В этом случае резервный капитал восстанавливается в конце производственного цикла за счёт поступивших от квартирособственников в конце каждого месяца обычных платежей. Таким образом мнение о том, что товариществу категорически запрещено расходовать резервный капитал, не является правильным. Подобный запрет не содержит ни одна норма законов, регулирующих деятельность КТ.

Законодатель установил размер резервного капитала КТ как 1/12 от суммы всех годовых хозяйственных расходов товарищества, то есть, в среднем, это расходы товарищества в производственном цикле одного хозяйственного месяца. В состав хозяйственных расходов КТ входят абсолютно все расходы/выплаты товарищества на обслуживание, управление, за потреблённые домом коммунальные услуги. В критической ситуации резервный капитал должен обеспечить экономическую устойчивость товарищества в течение одного месяца и дать возможность утвердить на общем собрании новый план хозяйственной деятельности.

Ремонтный фонд
Согласно статье 35 КСиКТ для обеспечения обычного управления квартирным домом товарищество должно создать ремонтный фонд в надлежащем размере. На общем собрании КТ квартирособственники утверждают план ремонтных работ, которое должно сделать товарищество и собирают для финансирования этих работ деньги. Поэтому в юридическом смысле ремонтный фонд является обязательством квартирного товарищества перед собственниками квартир по производству ремонтных работ. В бухгалтерии товарищества ремонтный фонд должен отражаться в строке обязательств, а не собственного имущества. Ошибочным является мнение, что цифра ремонтного фонда в годовом отчёте товарищества – это деньги, которые должны лежать на банковском счёте. В бухгалтерском балансе только одна строчка отражает денежные средства КТ, она так и называется – «деньги». Другие строчки/записи бухгалтерского баланса отражают имущество и обязательства в цифрах, на основании хозяйственных документов на определённую дату года. Например, квартирособственникам выставляются счета 10-го числа месяца, и бухгалтер сразу разносит цифры – требования и обязательства товарищества – в учёт. Реально же денежные средства по счетам поступают только в конце месяца. Наличие должников в товариществе показывает, что деньги не поступили, а значит, и ремонтный фонд не получил реального денежного наполнения, но остался в требованиях товарищества к должникам.

опубликовано в газете Виру проспект 16.01.2019



Подводные камни на парковке




Строительство парковочных мест во дворах и придомовых территориях многоквартирных домов стало серьёзной проверкой для отношений его собственников. Споры и скандалы между квартирособственниками возникают там, где действуют «по понятиям», а не по закону. В этой статье разъясняются проблемы, возникающие в случае организации парковки на земле, взятой квартирным товариществом в пользование у городского самоуправления, и их возможные решения. Следует иметь ввиду, что законодательное регулирование организации и пользования парковкой на собственной земле многоквартирного дома существенно отличается от правил пользования арендованной территорией.

Конфликт интересов

Практика показывает, что уже на этапе строительства возникает конфликт интересов. Квартирособственники – автомобилисты хотят получить конкретное парковочное место в личное пользование, при этом расходы на строительство хотят разделить между всеми долевыми собственниками дома. Их интерес понятен – сократить собственные затраты на парковочное место. Так и появляются «аргументы» про бабушек с внуками, которые смогут получить место в неизведанном будущем. Однако бабушки справедливо не желают оплачивать чужие блага, потому что сейчас у них нет автомобиля и сейчас парковочное место им не нужно. Остаётся также загадкой, как парковка на муниципальной земле, не принадлежащей квартирособственнику, который даже не имеет на этой парковке места, может повысить рыночную стоимость его квартиры? Не говоря уже о том, что бабушки не толпятся на рынке жилья с неуёмным желанием продать свою квартиру.

Поскольку речь идёт об организации парковки на муниципальной земле, взятой в пользование квартирным товариществом, то все вопросы, связанные с парковкой, решаются на общем собрании квартирособственников большинством голосов. Любой член товарищества может обратиться в суд, чтобы аннулировать неправильное решение  общего собрания. Судебная практика решает подобные конфликты исходя из принципа добросовестности (решения Государственного Суда № 3-2-1-28-11; № 3-2-1-50-11; № 3-2-1-116-11). Общая часть Гражданского Кодекса в статье 32 устанавливает обязанность членов юридического лица соблюдать во взаимоотношениях принцип добросовестности и учитывать оправданные интересы друг друга. Цель принципа добросовестности – препятствовать злоупотреблениям в осуществлении прав. Судебная практика конкретизирует добросовестное поведение как честное, не причиняющее вреда интересам других лиц, пропорциональное с точки зрения прав и обязанностей. А будет ли пропорциональным решение общего собрания товарищества финансировать строительство парковки из общего ремонтного фонда, а право пользования парковочными местами разделить только между некоторыми из них? Разве не ясно, что решение перекошено в пользу владельцев автомобилей, которые получают не только обязанности, но и право пользования, в то время как другие члены товарищества имеют только обязанности, но лишены прав?

Так как подобное решение общего собрания КТ будет непропорциональным по отношению к квартирособственникам, которые не получат место на парковке, то любой обиженный квартирособственник вправе:
·      Признать решение общего собрания товарищества юридически ничтожным в судебном порядке, даже если большинство проголосовало «за» решение. Недобросовестное поведение не защищается государством.
·       Отказаться от исполнения непропорционального решения общего собрания.

Решением, соответствующим принципу добросовестного поведения, будет создание целевого фонда для финансирования строительства парковки, взносы в который будут делать квартирособственники, получающие право пользования парковочным местом на парковке. Действующее (не оспоренное в суде) решение общего собрания по несению расходов на строительство парковки является обязательным к исполнению в отношении тех квартирособственников, которые участвуют в финансировании строительства. Следовательно, в случае отказа от оплаты целевого взноса квартирное товарищество может обратиться в суд для взыскания долга с должника.
          
Нет порядка пользования

Другой типичной ошибкой, которая является причиной конфликтов в товариществах, является отсутствие письменного соглашения о распределении мест и порядке пользования парковочными местами между товариществом и автомобилистами-пользователями. Вопрос распределения парковочных мест и установления порядка пользования нужно решать ещё до того, как парковка будет построена. На общем собрании квартирособственников вопрос решается большинством голосов. Общее собрание товарищества утверждает распределение парковочных мест, общие положения порядка пользования, ответственность тех, кто нарушает порядок.

Содержание права пользования парковочным местом:
·           право пользоваться парковочным местом для парковки транспортных средств;
·           право других лиц, пользоваться парковочным местом (родственники);
·           может быть условие, что передача места в субаренду без согласия КТ недопустима;
·           право пользования не подлежит продаже вместе с квартирой покупателю квартиры;
·           в случае прекращения права пользования, оно переходит к другому квартирособственнику дома согласно очереди на замещение свободных мест;
·          новый пользователь возмещает расходы за строительство парковочного места продавшему квартиру собственнику.
·           право пользования может быть прекращено в случае, если   неоднократно нарушает обязанности, предусмотренные в Порядке пользования парковкой.

Обязанности товарищества на парковке

В порядке пользования парковкой предусматриваются и права/обязанности квартирного товарищества: организовать учёт пользователей парковочными местами; устанавливать средства организации и ограничения дорожного движения на дворовой территории; взимать плату за обслуживание парковки с пользователей; осуществлять надзор за соблюдением порядка парковки; осуществлять поддержание парковочных мест в порядке. В качестве защитных мер от нарушителей порядка в случае парковки на арендованной земле судебная практика признаёт шлагбаум, «башмаки», буксировку автомобиля.

Закон не запрещает квартирному товариществу заключать соглашение о пользовании парковочным местом с третьими лицами (не квартирособственниками дома), если своих желающих не хватает. Поэтому непонятно, зачем для администрирования парковками при нарвских товариществах создаются юридические лица-прокладки с типовым названием «MTÜ Parkla». Новое юридическое лицо, некоммерческое объединение, требует расходов на администрирование, ведение бухгалтерского учёта и тому подобное. Кроме того, члены квартирного товарищества не имеют возможности влиять и контролировать деятельность этого некоммерческого объединения. В то время как право на информацию о деятельности товарищества обеспечено для каждого квартирособственника статьёй 45 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе, доступа к информации «MTÜ Parkla» они не имеют. Члены товарищества не могут влиять на распределение парковочных мест, размер платы, возможные незаконные продажи и аренды внутри «MTÜ Parkla». Также утеряна возможность получить свободное место на арендованной парковке по справедливой цене, если в будущем появится автомобиль. Словом, «MTÜ Parkla» даёт возможности для манипуляций. А ведь договор пользования с городом заключило квартирное товарищество, это значит, что все квартирособственники являются солидарными должниками и несут, в том числе материальную ответственность, в случае нарушения товариществом договора пользования.

Опубликовано в газете Виру проспект 7.12.2018


Управляющий квартирным товариществом – это кто?


В Эстонии насчитывается более 23 тысяч квартирных домов, но только половина из них управлялась до 2018 года квартирными товариществами. Остальные дома управлялись фирмами недвижимости. С 2018 года каждый многоквартирный дом должен иметь товарищество, но для тех, кто хочет обслуживать дом через фирму недвижимости, Закон о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ) предусмотрел должность управляющего вместо правления. В точном переводе с эстонского слово valitseja означает руководитель, но у нас применяют термин «управляющий», что запутывает квартирособственников в понимании того, кто же такой управляющий КТ.

Фирма-управляющий
       Статья 26 КСиКТ предусматривает, что руководить товариществом вместо правления может управляющая фирма, которую квартирособственники выбирают на общем собрании своего товарищества. Наименование и регистрационный код управляющей фирмы должны быть внесены в регистрационную карту квартирного товарищества. В этом случае правление товарищества не выбирается, потому что все полномочия правления переходят к управляющей фирме, например, созыв общего собрания товарищества, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, ведение бухгалтерского учёта, обслуживание и ремонт дома, представление товарищества в суде и т.п. Проверить, есть ли товарищества управляющая фирма с полномочиями правления можно бесплатно в регистре квартирных товариществ если набрать в поисковой строке название или регистрационный номер своего товарищества и открыть регистрационную карту.

       В обязанности управляющей квартирным товариществом фирмы входит назначение управдома в каждом доме. Фирма должна сообщить квартирособственникам контактные данные и имя назначенного управдома. Управдом должен иметь квалификацию управляющего по недвижимости, управляющего квартирным товариществом или управляющего многоквартирным домом в значении закона о профессии.

Договорной управляющий
     В то же время, во многих товариществах наряду с правлением работают договорные управляющие, как физические, так и юридические лица. Договорные управляющие не внесены в регистрационную карту товарищества, их полномочия ограничены техническим обслуживанием жилого дома. Действующее правление квартирного товарищества сохраняет все полномочия по руководству товариществом, то есть, созыв общего собрания, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, представление товарищества в суде. Договорному управляющему передаются только обязанности по обслуживанию и ремонту дома, ведению бухгалтерского учёта. Работник договорного управляющего не обязан иметь квалификацию управляющего по недвижимости, управляющего квартирным товариществом.

Профессия руководитель КТ
     Согласно утверждённому профессиональному стандарту руководитель КТ должен уметь составлять хозяйственные планы деятельности и давать квартирособственникам отчёт о деятельности товарищества. Он должен проводить технический осмотр дома, составлять графики обслуживания оборудования; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма. Также руководитель организует парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представляет КТ в учреждениях, список не полный.

    Кроме того, руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. В Эстонии только 33 человека имеют квалификацию руководителя квартирного товарищества.


Опубликовано в газете Виру Проспект 7 ноября 2018 года




Квартиру испортили. Кто заплатит


        
Если квартира расположена в многоквартирном доме, то следует учитывать риски порчи имущества от действия/бездействия соседей или квартирного товарищества. Популярным средством защиты от рисков стало страхование домашнего имущества, потому что страховые фирмы быстро выплачивают возмещение квартирособственнику. Те, кто не имеют страховки должны обращаться в суд против товарищества с требованием возмещения ущерба. Однако есть случаи, когда товарищество не обязано возмещать вред, а за ущерб должен отвечать сам «пострадавший» квартирособственник.

Когда собственник сам в ответе

Из части 3 статьи 34 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ) следует, что обязанность содержания долевой собственности в порядке лежит на всех квартирособственниках дома. Государственный Суд пришёл к выводу, что обязанность квартирособственников обеспечить надлежащее управление долевой собственностью не является пассивной обязанностью, а должна сопровождаться активными действиями по контролю технических систем в квартирах; незамедлительным сообщением товариществу об амортизации систем, протечках. Эта обязанность состоит и в своевременном принятии на общих собраниях решений о содержании техносистем в порядке; в оплате расходов товарищества за содержание дома в порядке. В случае возникновения вреда доля ответственности самого собственника увеличивается пропорционально его «вкладу» (часть 2 статьи 137 Обязательственно-правового Закона).

Вот примеры, когда ответственность за ущерб полностью или частично ложится на самого собственника квартиры. Если он не даёт возможности товариществу производить необходимые работы по ремонту общих техносетей, находящихся в квартире, а потом именно этот участок становится причиной аварии в квартире. Или собственник сам перестраивает коммуникации, проходящие в квартире (водоснабжение, канализация, система отопления, в том числе радиаторы), при этом товарищество не ставится в известность, не привлекается к работам и не может контролировать качество работ. Причиной аварии в квартире становится именно этот участок коммуникаций из-за ошибки в ходе работ.

Собственник застраивает проходящие в квартире техносистемы наглухо закрытыми коробами, что не позволяет контролировать и своевременно обслуживать техносети. Причиной аварии в квартире становится именно этот участок. Собственник забивает канализацию тряпками, памперсами, строительным мусором, что становится причиной аварии.

В указанных случаях ответственность товарищества уменьшается пропорционально влиянию самого собственника на возникновение вреда. Также товарищество вправе отказаться от возмещения расходов по восстановлению сооружённых в квартире без проекта коробов, закрывающих технические коммуникации, так как это препятствует обслуживанию предмета долевой собственности. Страховая фирма также может отказать собственнику квартиры в выплате возмещения, поскольку полис страхования предусматривает исключения, связанные с поведением страхователя.

Когда отвечает товарищество

Ответственность за причинение ущерба возникает у товарищества в случае, если оно не исполняет должным образом обязанности по содержанию в порядке жилого дома, который обслуживает, и вследствие этого наносится ущерб квартирной собственности. Примеры ущербов:

  • затопление квартиры из засорения или разрыва канализационной трубы или прорыва общего водопровода;
  • затопление квартиры с протекающей крыши дома или из-за разрыва оборудования на крыше;
  • повреждения квартиры из-за некачественных строительных работ, или в ходе строительных работ;
  • физические повреждения лица (скользкие дорожки, сосульки, снег, обрушение частей здания);
  • повреждение автомобиля снегом, сосулькой с крыши дома, движением мусорных ящиков или обрушением веток деревьев 
Собственник квартиры вправе требовать возмещения вреда на основании части 3 статьи 34 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ), которая устанавливает, что собственники квартир несут друг перед другом солидарную ответственность, но требования, связанные с управлением долевой собственностью, нужно предъявлять товариществу. Если квартира застрахована, и страховая фирма выплатила собственнику возмещение ущерба, то страховщик имеет регрессное право требовать с квартирного товарищества возмещения своих убытков в размере выплаченной компенсации. Если КТ имеет свой полис страхования ответственности, то возмещение заплатит страховая фирма товарищества.

Товарищество освобождается от обязательства компенсации ущерба в следующих случаях: во-первых, в случае природных катастроф, во-вторых, если вред возник по связанным с самим потерпевшим лицом обстоятельствам, … за которую оно несет ответственность (часть 1 статьи 139 Обязательственно-правового Закона). В-третьих, если причинителем вреда является собственник другой квартиры (не закрыли кран, самовольно меняли радиаторы, делали ремонт и т.п.). В-четвёртых, в связи с давностью, например, возникновение плесени. Товарищество может применить срок давности, если имеет доказательства, что собственник квартиры знал о появлении плесени более, чем три года назад до обращения за возмещением вреда.

Когда отвечают члены правления

Согласно части 2 статьи 32 Закона о некоммерческих объединениях член правления несёт имущественную ответственность перед товариществом, если имеет место ущерб, который возник из-за нарушения членом правления своих обязанностей, и он не доказал, что исполнял свои обязанности с обычно ожидаемым от члена правления прилежанием. Ответственность члена правления связана, прежде всего, с бездействием из-за которого и возник ущерб. Например, если правление не предпринимало необходимых действий по заявлению собственников о протекании крыши или трубы, из-за чего товариществу пришлось по судебному решению возместить ущербы. Если же  в доме начались аварии технических систем и коммуникаций, то это сигнал правлению, что вся система амортизирована и требует ремонта.

Прилежное правление должно не только ликвидировать аварию, но и запланировать работы по замене техносистем или конструкций дома, представить план на утверждение общему собранию. Если квартирособственники отказались утверждать необходимые для содержания дома в порядке работы, то правление освобождается от ответственности за расходы товарищества на аварийные работы, на возмещение ущербов квартирам по требованиям страховых фирм на возможные судебные расходы. В этом случае ответственность за все риски непринятия своевременного решения и производства работ берут на себя солидарно квартирособственники или те из них, кто препятствовал проведению работ. Можно даже внести соответствующий пункт в устав, что в случае непринятия необходимых для содержания долевой собственности решений, расходы товарищества на аварийные ремонты и возмещение ущерба, нанесённого долевой собственности, распределяются на тех квартирособственников, которые проголосовали против решения о ремонте, если этим было заблокировано необходимое решение.

 Опубликовано в МК Эстония 10 октября 2018 года