Управление квартирным товариществом. Есть ли выбор?


           

Прошёл ровно год с тех пор, как каждый многоквартирный дом стал управляться через квартирное товарищество. Появилось более 10 тысяч новых квартирных товариществ на базе домов, которые до 2018 года управлялись фирмами недвижимости. Надо сказать, что в жизни большинства из них ничего не изменилось. Несмотря на то, что закон предусмотрел полугодовой период, в течение которого квартирособственники должны были определиться с формой управления домом, данные регистра квартирных товариществ показывают, что они не выполнили задание. Большинство из новичков-товариществ имеют пробелы в строке «правление». Только единицы удосужились взять управление домом в свои руки и выбрать правление из числа квартирособственников. Остальные продолжают по факту обслуживаться через фирмы недвижимости. Главной причиной является пассивность собственников квартир. Также многим непонятно, как же управлять домом и какую форму управления выбрать?

Фирма-управляющий
Статья 26 Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе предусматривает, что руководить товариществом вместо правления может управляющая фирма, которую квартирособственники выбирают на общем собрании своего товарищества. Наименование и регистрационный код управляющей фирмы должны быть внесены в регистрационную карту квартирного товарищества. В этом случае правление товарищества не выбирается, потому что все полномочия правления переходят к управляющей фирме, например, созыв общего собрания товарищества, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, ведение бухгалтерского учёта, обслуживание и ремонт дома, представление товарищества в суде и т.п. Проверить, есть ли товарищества управляющая фирма с полномочиями правления можно бесплатно в регистре квартирных товариществ по адресу https://ariregister.rik.ee/ если набрать в поисковой строке название или регистрационный номер своего товарищества и открыть регистрационную карту.

В обязанности управляющей квартирным товариществом фирмы входит назначение управдома в каждом доме. Фирма должна сообщить квартирособственникам контактные данные и имя назначенного управдома. Управдом должен иметь квалификацию управляющего по недвижимости, управляющего квартирным товариществом или управляющего многоквартирным домом в значении закона о профессии.

Договорной управляющий
В товариществе может работать договорной управляющий, которого правление товарищества нанимает по договору. Управляющим может быть как физическое, так и юридическое лицо. Договорной управляющий не внесён в регистрационную карту товарищества, а действует на основании доверенности. Полномочия договорного управляющего обычно ограничены техническим обслуживанием жилого дома. Товарищество выбирает на общем собрании правление со всеми полномочиями по руководству товариществом, то есть, созыв общего собрания, составление и утверждение планов и отчётов по хозяйственной деятельности, представление товарищества в суде. Договорному управляющему передаются только обязанности по обслуживанию и ремонту дома, часто, ведению бухгалтерского учёта. Договорной управляющий не обязан иметь квалификацию управляющего по недвижимости или управляющего квартирным товариществом.

Безусловно, каждый квартирособственник хочет, чтобы домом управляли профессионально и в соответствии с разработанными профессиональными стандартами. Ведь кроме административной и хозяйственной работы, обслуживание строения и недвижимости предусматривает знания о строительных конструкциях и технических системах жилого дома. Квартирособственники могут при приёме договорного управляющего на работу в товарищество руководствоваться утверждённым стандартом «Руководитель квартирного товарищества 4 уровня», разработанному Квалификационной комиссией.

Профессия руководитель КТ
Согласно утверждённому профессиональному стандарту руководитель КТ должен уметь составлять хозяйственные планы деятельности и давать квартирособственникам отчёт о деятельности товарищества. Он должен проводить технический осмотр дома, составлять графики обслуживания оборудования; заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма. Также руководитель организует парковку, исполнение требований безопасности и эвакуации, представляет КТ в учреждениях, список не полный.

Кроме того, руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует любезного и уважительного стиля поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, руководствуясь действующим законодательством. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ. К сожалению, в Эстонии только 33 человека имеют удостоверение руководителя квартирного товарищества 4 уровня. Так что выбор пока небольшой.

Обучение профессии
Пока что освоить знания по управлению квартирным товариществом можно только на платных курсах, которые предлагают различные некоммерческие объединения. Но в 2017 году более 200 председателей квартирных товариществ представили ходатайства об открытии бесплатного обучения на русском языке. Этот проект продвигает для своих членов Таллиннский Городской Союз Квартирных Товариществ. Уже составлена двухгодичная учебная программа «руководитель квартирного товарищества 4 уровня», которая проходит согласование в профессиональной системе образования. Обучение предусмотрено также на русском языке. По окончании обучения выдаётся соответствующее профессиональное удостоверение, которое подтверждает, что учащийся:
1)               имеет системное представление об управлении товариществом и ведению хозяйства многоквартирного дома, о роли и ответственности руководителя квартирного товарищества
2)               имеет общее представление о строительных конструкциях и технических системах жилого дома, знает базовые принципы комплексной деятельности по содержанию недвижимости в порядке;
3)               умеет планировать и организовывать систематическое ведение хозяйства квартирного дома, составляет планы хозяйственной деятельности и отчёты по деятельности товарищества;
4)               умеет организовывать, проводить и документировать общие собрания КТ, обеспечивать внутреннюю коммуникацию;
5)               знает правовые акты, регулирующие деятельность квартирного товарищества;
6)               знает основы бухгалтерского учёта и делопроизводства в квартирном товариществе;
7)                умеет самостоятельно организовывать свою работу, следует в работе правилам профессиональной этики и хороших обычаев
8)               владеет необходимыми для работы навыками общения и руководства.

Бесплатное обучение позволит получить профессиональные знания и навыки большому числу квартирособственников, что несомненно повысит качество управления недвижимостью и квартирными товариществами. Также у собственников квартир появится реальный выбор при назначении руководителя товарищества из числа тех, кто имеет профессиональную квалификацию. А с членом правления, претендующим на управление жилым домом, можно заключать договор с условием получения профессионального обучения.

опубликовано в газете МК Эстония 16.01.2019

Капиталы и фонды квартирного товарищества



В хозяйственной деятельности квартирных товариществ вместо «паевого капитала» появилось новое понятие: резервный капитал. Различные толкования этого термина, появившиеся в прессе, скорее запутали квартирособственников, чем прояснили ситуацию. Руководители КТ продолжают задавать вопросы, для чего нужен резервный капитал и можно ли его расходовать или нужно хранить на отдельном банковском счёте? Кроме того, в товариществе есть ремонтный фонд и чем он отличается от резервного капитала?

Назначение резервного капитала
Экономическим термином «резервный капитал» обозначают размер имущества хозяйствующего субъекта, который предназначен для покрытия общих убытков от деятельности. Действительно, квартирное товарищество может столкнуться в своей деятельности с требованиями выплат, покрытие которых не было предусмотрено планом хозяйственной деятельности, например, аварийные работы или судебные издержки. Для обеспечения экстренных выплат и предусмотрен резервный капитал, который является имуществом товарищества. В случае уменьшения размера резервного капитала из-за экстренных выплат его размер должен быть восстановлен в течение хозяйственного года утверждением нового плана хозяйственной деятельности, как предусматривает часть 4 статьи 41  Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (КСиКТ) «Если в течение хозяйственного года выяснится, что принятый хозяйственный план не обеспечивает управление квартирными собственностями в предусмотренном хозяйственным планом объёме или имеется стойкая неплатежеспособность квартирного товарищества, правление квартирного товарищества обязано составить новый хозяйственный план и созвать внеочередное общее собрание квартирособственников для принятия нового хозяйственного плана.»

Кроме того, хозяйственная деятельность товарищества характеризуется месячными производственными циклами потребления услуг. Так, в начале каждого месяца товарищество получает от поставщиков воды, тепла, газа, электроэнергии счета за потреблённые в прошлом месяце услуги со сроком оплаты 10-20 дней. Товарищество распределяет расходы на всех квартирособственников дома со сроком оплаты до 30 числа текущего месяца. Это значит, что срок поступления средств от квартирособственников и срок обязательств КТ по оплате счёта поставщика не совпадают, и для оплаты счетов поставщиков в срок товарищество должно использовать свои средства из резервного капитала. То есть, резервный капитал выполняет в квартирном товариществе также функцию оборотного капитала. В этом случае резервный капитал восстанавливается в конце производственного цикла за счёт поступивших от квартирособственников в конце каждого месяца обычных платежей. Таким образом мнение о том, что товариществу категорически запрещено расходовать резервный капитал, не является правильным. Подобный запрет не содержит ни одна норма законов, регулирующих деятельность КТ.

Законодатель установил размер резервного капитала КТ как 1/12 от суммы всех годовых хозяйственных расходов товарищества, то есть, в среднем, это расходы товарищества в производственном цикле одного хозяйственного месяца. В состав хозяйственных расходов КТ входят абсолютно все расходы/выплаты товарищества на обслуживание, управление, за потреблённые домом коммунальные услуги. В критической ситуации резервный капитал должен обеспечить экономическую устойчивость товарищества в течение одного месяца и дать возможность утвердить на общем собрании новый план хозяйственной деятельности.

Ремонтный фонд
Согласно статье 35 КСиКТ для обеспечения обычного управления квартирным домом товарищество должно создать ремонтный фонд в надлежащем размере. На общем собрании КТ квартирособственники утверждают план ремонтных работ, которое должно сделать товарищество и собирают для финансирования этих работ деньги. Поэтому в юридическом смысле ремонтный фонд является обязательством квартирного товарищества перед собственниками квартир по производству ремонтных работ. В бухгалтерии товарищества ремонтный фонд должен отражаться в строке обязательств, а не собственного имущества. Ошибочным является мнение, что цифра ремонтного фонда в годовом отчёте товарищества – это деньги, которые должны лежать на банковском счёте. В бухгалтерском балансе только одна строчка отражает денежные средства КТ, она так и называется – «деньги». Другие строчки/записи бухгалтерского баланса отражают имущество и обязательства в цифрах, на основании хозяйственных документов на определённую дату года. Например, квартирособственникам выставляются счета 10-го числа месяца, и бухгалтер сразу разносит цифры – требования и обязательства товарищества – в учёт. Реально же денежные средства по счетам поступают только в конце месяца. Наличие должников в товариществе показывает, что деньги не поступили, а значит, и ремонтный фонд не получил реального денежного наполнения, но остался в требованиях товарищества к должникам.

опубликовано в газете Виру проспект 16.01.2019